Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2019 г. N 18АП-13258/19

г. Челябинск

02 октября 2019 г.

Дело N А07-36192/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Крпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2019 по делу N А07-36192/2018.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, УЗИО, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (далее - ответчик, ООО "ГК СУ-10", общество) о взыскании арендной платы в размере 862 276 руб. 77 коп. за период с 01.06.2015 по 31.12.2017, пени в размере 115 057 руб. 40 коп. за период с 01.06.2015 по 31.12.2017 (с учетом уточнений принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; л.д. 124-125).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2019 заявленные исковые требования удовлетворены.

ООО "ГК СУ-10" не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции при принятии судебного акта допущено неправильное применение норм материального и процессуального права. В частности апеллянт указывает на то, что договор аренды не прекращал свое действие 17.02.2015, что также подтверждается вступившим в законную силу решением районного суда от 24.03.2017 по делу N 2-2021/2017. Суд первой инстанции не дал правовой оценки акту от 05.02.2018, согласно которому договор аренды прекращен с 22.11.2017.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, уполномоченных представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, на основании постановления Администрации городского округа город Уфа РБ N 351 от 17.02.2012 между Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 452-12 от 06.07.2012, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020115:691, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республика Башкортостан, ул. Рихарда Зорге, напротив дома N 64, для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 14177 кв.

Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 17.02.2012 до 17.02.2015. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 17.02.2012. По истечении срока, указанного в п. 3.1 договор может быть продлен по соглашению сторон (п. 3.2 договора).

Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в п.3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.4 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3 договора. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.7 договора).

Неиспользование арендатором участка не является основанием для невнесения аренной платы (п. 4.8 договора).

По истечении срока действия договора арендатор обязан в 10-дневный срок передать участок по акту приема-передачи арендодателю. При этом арендатор несет ответственность за ухудшение участка в течение срока действия договора до момента возврата данного земельного участка арендодателю (п. 5.4.13 договора).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (п. 7.1 договора).

В случае невозвращения участка арендодателю при прекращении договора в срок, установленный п. 5.4.13 договора, арендатор помимо внесения арендной платы в соответствии с п. 3.4 договора уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, перечисляя ее в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора. Неустойка не выплачивается, если просрочка в возвращении участка была вызвана действиями арендодателя (п. 7.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.07.2012 (л. д. 24).

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направлял ответчику претензию с требованием об оплате задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения (л. д. 8-9).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с названным иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции нашел их обоснованными и подтвержденными материалами дела.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции, приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 того же Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор, по условиям которого ответчику в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020115:691, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республика Башкортостан, ул. Рихарда Зорге, напротив дома N 64, для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, общей площадью 14177 кв., на срок по 17.02.2015.

При таких обстоятельствах, поскольку стороны согласовали существенные условия договора аренды, земельный участок был передан истцом и принят ответчиком по акту приема-передачи без замечаний и возражений, форма договора аренды, предусмотренная статьей 651 ГК РФ, соблюдена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключенности договора аренды N 452-12 от 06.07.2012, и следовательно возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по поводу исполнения условий договора.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В настоящем случае действие договора аренды определено с 17.02.2012 по 17.02.2015.

На основании статьи 655 ГК РФ возврат недвижимого имущества, принятого арендатором в аренду, осуществляется на основании акта приема-передачи.

Аналогичные условия содержит п. 5.4.13 договора.

В силу абзаца 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно пункту 37 того же Информационного письма арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В рассматриваемом случае после 17.02.2015 арендатор продолжал пользоваться объектом аренды. Надлежащих доказательств возврата земельного участка арендодателю по окончании срока действия договора аренды ответчик в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

При таких обстоятельствах, суд приходит к обоснованному выводу о фактическом владении ответчиком земельным участком по договору аренды в заявленный истцом период, в связи, с чем на ответчика возложена обязанность погасить задолженность по арендным платежам.

По изложенным мотивам факт наличия либо отсутствия действующего договора аренды, на что ссылается апеллянт в жалобе, правового значения при рассмотрении настоящего иска не имеет, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", поскольку прекращение договора не прекращает право истца на взыскание неустойки.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ N 12404/09 от 02.02.2010, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Таким образом, у сторон договора имеется обязанность производить расчет арендной платы в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими такой размер.

УЗИО администрации ГО г.Уфа РБ потребовала взыскать с ответчика арендную плату в размере 862 276 руб. 77 коп. за период с 01.06.2015 по 31.12.2017.

Расчет арендной платы, произведен истцом на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан и земли, государственная собственность на которые не разграничена", решения совета городского округа город Уфа РБ N44/14 от 22.04.2015, с учетом актуальных данных о кадастровой стоимости земельного участка.

Представленный расчет проверен судом первой инстанции и признан верным. Оснований для переоценки расчетов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

В пункте 7.3. договора аренды стороны согласовали условие о договорной неустойке, а именно в случае невозвращения участка арендодателю при прекращении договора в срок, установленный п.5.4.13 договора, арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с п.3.4 договора, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, перечисляя ее в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Учитывая, что ответчиком как арендатором земельного участка не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика договорную неустойку в размере, заявленном истцом.

Представленный истцом расчет договорной неустойки по договору, итоговая сумма которого составила 115 057 руб. 40 коп. за период с 01.06.2015 по 31.12.2017, судом апелляционной инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующим порядку расчета, согласованному сторонами в пункте 7.3 договора аренды.

Ответчиком контррасчет не представлен.

Оснований для снижения неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда апелляционной инстанции также не имеется.

Доводу ответчика о том, что начисление арендной платы за период с 22.11.2017 по 31.12.2017 неправомерно в связи с тем, что 05.02.2018 Управлением подписан акт о прекращении договора аренды земельного участка N 452-12 от 06.07.2012 с 22.11.2017, судом первой инстанции дана надлежащая оценка и оснований для иной оценки указанного довода суд апелляционной инстанции не находит.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании законодательства и опровергаются материалами дела.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2019 по делу N А07-36192/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Б. Тимохин