Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2019 г. N 20АП-4466/19

г. Тула

2 октября 2019 г.

Дело N А62-1501/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.10.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волошиной Н.А., Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Прониной О.М., при участии от прокурора Смоленской области - Епихиной Т.С. (доверенность от 05.07.2019 N 8-158п-2019, поручение от 09.09.2019), от администрации города Смоленска - Письмененко В.С. (доверенность от 29.03.2019), от общества с ограниченной ответственностью "Городское Юридическое Бюро N 1" - Волковой О.В. (директор, приказ от 22.04.2019), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 23.05.2019 по делу NА62-1501/2019,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Смоленской области, действующий в интересах муниципального образования город Смоленск, обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к администрации города Смоленска и обществу с ограниченной ответственностью "Городское Юридическое Бюро N 1" (ОГРН 1126732000438; ИНН 6732032996) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018.

Решением суда от 23.05.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заместитель прокурора Смоленской области обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 23.05.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе прокурор ссылается на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Возражает против выводов суда о том, что законодательством не предусмотрен запрет на продажу муниципального имущества, являющегося частью объекта культурного наследия, субъектам малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Изучив материалы дела, доводы жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчиков, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Смоленска от 22.11.2018 N 3090-адм "Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения в доме 47 по улице Николаева в городе Смоленске" предусмотрена продажа ООО "Городское юридическое бюро N 1" арендуемого нежилого помещения общей площадью 13, 9 кв.м., расположенного на 1-м этаже жилого дома N 47 по улице Николаева в городе Смоленске, являющегося частью объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения "Дом жилой" 1930-е гг. (далее - нежилое помещение).

Между муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации и обществом 24.12.2018 заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Согласно пунктам 3.1 - 3.3 договора продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 410 085 руб.; предусмотрено внесение оплаты в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение 5 лет в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением N 1 к договору.

Договор удостоверен 24.12.2018 нотариусом Смоленского городского нотариального округа Смоленской области РФ Перебейнос М.Л., в этот же день согласно передаточному акту администрацией нежилое помещение передано обществу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за обществом 29.01.2019, установлено обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закону.

Объектом продажи выступил объект культурного значения, который на основании решения Смоленской областной Думы от 28.02.1995 N 24 включен в список памятников истории и культуры Смоленской области, подлежащих государственной охране как памятники местного значения.

В соответствии с положениями Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" спорный объект внесен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации под номером 671410066290005.

По мнению прокурора, указанный договор заключен с нарушением требований части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в соответствии с которыми реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, являющегося объектом культурного наследия и включенного в реестр объектов культурного наследия, осуществляется только с соблюдением процедур, установленных статьей 29 Федерального закона N 178-ФЗ (в данном случае путем продажи на конкурсе).

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с исковым заявлением в Арбитражный суд Смоленской области.

Придя к выводу о том, что требования Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при заключении договора администрацией соблюдены и оснований для отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества не имелось, суд области признал заключенный ответчиками договор купли-продажи от 24.12.2018 законной сделкой.

Суд апелляционной инстанции считает указанный вывод суда области ошибочным исходя из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ, Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Так, на основании части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, применяемыми при приватизации государственного и муниципального имущества. Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21.12.2001 N178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

Из вышеизложенного следует, что определенные Федеральным законом N 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных норм, предусмотренных Законом о приватизации.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Следовательно, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N301-КГ-18-753).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения урегулированы Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Таким образом, приватизация объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, в обход установленных статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ процедур, в том числе путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является незаконной (ничтожной).

Оспариваемый договор, предметом которого была продажа нежилого помещения, являющегося частью объекта культурного наследия, является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку он заключен с нарушением указанных норм федерального законодательства.

Кроме того, необходимо отметить наличие в рассматриваемом вопросе правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (определение судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 301-КГ-18-753, пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

В обжалуемом решении суд указал, что объектом приватизации явилась часть объекта культурного наследия, не включенная в Единый государственный реестр как самостоятельный объект культурного наследия. Выданное охранное свидетельство от 23.04.2013 N 1457 не содержит описания предмета охраны объекта культурного наследия. В связи с этим суд области пришел к выводу, что законодательные ограничения не распространяются на совершение оспариваемой сделки, и у администрации города Смоленска отсутствовали законные основания для отказа в реализации ООО "Городское Юридическое Бюро N1" своего преимущественного права на выкуп спорного имущества без проведения конкурсных процедур.

Указанный вывод суда области не соответствует следующим обстоятельствам дела.

Решением Смоленской областной Думы от 28.02.1995 N 24 "О сохранении культурного наследия Смоленской области" в список памятников истории и культуры Смоленской области, подлежащих государственной охране как памятники местного значения, включен объект культурного значения - "Дом жилой" 1930-е годы по ул. Николаева, д.47, г. Смоленск, который внесен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия под номером 671410066290005. Включение в Единый государственный реестр объектов культурного наследия отдельных частей такого объекта законодательством не предусмотрено.

Согласно охранному обязательству от 23.04.2013 N 1457, выданному администрации города Смоленска, предметом охраны является нежилое помещение общей площадью 190,0 кв.м, расположенное на 1 этаже объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой" по адресу: г.Смоленск, ул.Николаева, д.47. Согласно поэтажному плану нежилого помещения, являющегося предметом охраны (приложение N 3 к договору аренды от 04.12.2013 N 3305/2013), спорное нежилое помещение является его частью, а соответственно входит в предмет охраны объекта культурного наследия.

Кроме того, судом области не учтено, что право собственности ООО "Городское юридическое бюро N 1" на спорный объект зарегистрировано с ограничением прав и обременением объекта недвижимости в виде объекта культурного наследия (номер государственной регистрации 67-67-01/162/2013-392). Пунктом 2.7 спорного договора купли-продажи на ООО "Городское юридическое бюро N 1" возложена обязанность после перехода права собственности оформить охранное обязательство, обеспечивать режим содержания памятника, а также проводить соответствующие работы по его сохранению.

Довод администрации и общества о том, что переданное обществу нежилое помещение самостоятельным объектом культурного наследия не является, следовательно, законом не предусмотрен запрет на его продажу без конкурсных процедур, судом во внимание не принимается как противоречащий материалам дела и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.09.2018 N 301-КГ-18-753, пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.09.2019 по делу N А62-11274/2018.

Спорное помещение расположено на первом этаже объекта культурного наследия, входит в его состав и является его неотделимой частью, в связи с этим установленные федеральным законодательством особенности приватизации таких объектов применяются как к объекту культурного наследия в целом, так и к его частям, состоящим на кадастровом учете, как самостоятельные объекты правоотношений.

Согласно пункту 1.1 договора аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 3305/13, заключенного между МО город Смоленск в лице администрации города Смоленска и ООО "Городское юридическое бюро N1", в аренду передается нежилое помещение общей площадью 13,9 кв. м, являющееся муниципальной собственностью и относящееся к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации местного значения, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 47 (т. 1, л.д. 32-36).

В пункте 2.6. спорного договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018 указано, что передаваемое недвижимое имущество является объектом культурного наследия регионального значения: "Дом жилой" (в границах нежилого помещения общей площадью 13,9 кв. м, расположенного на первом этаже), расположенный по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 47 (т. 1, л.д.60-63).

В пункте 2.7. договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018 предусмотрено, что после регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 13,9 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 47, покупатель обязуется выполнять требования, установленные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", оформить охранное обязательство собственника объекта культурного наследия, использовать данный объект под цели, обеспечивающие сохранность памятника, обеспечивать режим содержания памятника, также проводить ремонтно-реставрационные работы, консервационные и реставрационные работы, предусмотренные актом технического состояния, составляющим неделимое целое с охранным обязательством, а также разовые предписания "Госоргана".

То обстоятельство, что спорный объект подлежит государственной охране также как объект культурного наследия в целом, подтверждается получением ООО "Городское юридическое бюро N 1" в период арендных отношений охранного обязательства от 22.01.2014 N 1735, которым на общество как на пользователя возложена обязанность по принятию мер к сохранению объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой" 1930-е в границах нежилого помещения общей площадью 13,9 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 47.

После заключения спорного договора купли-продажи ООО "Городское юридическое бюро N 1" также обратилось в Департамент Смоленской области по культуре и туризму за получением охранного обязательства собственника объекта культурного наследия в границах спорного помещения.

Таким образом, представленные в дело доказательства подтверждают факт того, что проданное по договору купли-продажи от 24.12.2018 нежилое помещение общей площадью 13,9 кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 47, относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации местного значения.

Следовательно, статья 29 Закона о приватизации является специальной нормой по отношению к статье 3 Закона N 159-ФЗ и подлежит применению при приватизации объектов культурного наследия.

В данном случае единственным способом приватизации нежилого помещения, относящегося к объектам культурного наследия, является продажа его на конкурсе.

Данный правовой подход также изложен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.09.2019 по делу N А62-11274/2018.

Мнение администрации и общества об отсутствии оснований для учета правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемому спору, содержащейся в определении Верховного Суда РФ от 12.09.2018 N 301-КГ-18-753, пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 как необязательной является ошибочным.

Полномочия Верховного Суда Российской Федерации давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплены в статье 126 Конституции Российской Федерации. Положение указанной статьи воспроизведено в пункте 1 части 7 статьи 2 Федерального конституционного закона от 05.02.2014 N 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации", согласно которому Верховный Суд Российской Федерации в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации дает судам разъяснения по вопросам судебной практики на основе ее изучения и обобщения, и в пункте 1 части 3 статьи 5 данного Федерального конституционного закона, в силу которого Пленум Верховного Суда Российской Федерации рассматривает материалы анализа и обобщения судебной практики и дает судам разъяснения по вопросам судебной практики в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации.

Поскольку договор купли-продажи от 24.12.2018 нежилого помещения общей площадью 13,9 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 47, относящегося к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации местного значения, заключен без проведения конкурса, чем нарушены нормы статьи 29 Закона о приватизации, договор является недействительным (ничтожным).

По общему правилу статьи 167 ГК РФ последствием признания сделки недействительной является возвращение ее сторон в первоначальное положение.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

По смыслу данной нормы права при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по ней должна быть возложена на стороны по сделке.

Таким образом, общим последствием недействительности сделки в соответствии с названной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния).

Согласно представленным администрацией в материалы дела доказательствам, с момента подписания сторонами указанного договора, ООО "Городское Юридическое Бюро N 1" согласно графику платежей произвело оплату за приобретенное недвижимое имущество на общую сумму 65 630 руб. 76 коп. В подтверждение администрацией города Смоленска представлены платежные поручения от 26.01.2019 N 2, от 26.01.2019 N 3, от 15.03.2019 N 8, от 15.03.2019 N 9, от 26.06.2019 N 700485, уведомление от 25.06.2019 N 326 (т. 2 л.д. 115-121).

Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018 признан недействительным (ничтожным), имеются основания для применения последствий недействительности сделки в виде понуждения общества с ограниченной ответственностью "Городское Юридическое Бюро N 1" возвратить администрации города Смоленска спорное нежилое помещение, а также понуждении администрации города Смоленска возвратить обществу уплаченные денежные средства по договору от 24.12.2018 в размере 65 630 руб. 76 коп.

Довод общества о том, что нарушаются его права и законные интересы, судом во внимание не принимаются, поскольку при заключении договора купли-продажи от 24.12.2018 нежилого помещения, относящегося к объектам культурного наследия, без проведения конкурса прямо нарушены нормы статьи 29 Закона о приватизации.

Довод общества о том, что постановление администрации города Смоленска от 22.11.2018 N 3090-адм "Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения в доме 47 по улице Николаева в городе Смоленске" не отменено и является действующим, судом во внимание не принимается как не имеющее правового значения. Прокурором Ленинского района города Смоленска на данное постановление в администрацию города Смоленска направлен протест от 31.01.2019 с требованием отменить постановление администрации города Смоленска от 22.11.2018 N 3090-адм.

Поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018 нарушены нормы статьи 29 Закона о приватизации, договор является недействительным (ничтожным), в связи с этим подлежат применения последствия недействительности сделки.

Принимая во внимание изложенное, заявление заместителя прокурора Смоленской области подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 23.05.2019 по делу N А62-1501/2019 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор от 24.12.2018 купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: Смоленская область, город Смоленск, улица Николаева, дом 47, общей площадью 13,9 кв. м, заключенный между администрацией города Смоленска и обществом с ограниченной ответственностью "Городское Юридическое Бюро N 1".

Применить последствия недействительности сделки:

обязать общество с ограниченной ответственностью "Городское Юридическое Бюро N 1" возвратить администрации города Смоленска нежилое помещение, находящееся по адресу: Смоленская область, город Смоленск, улица Николаева, дом 47, общей площадью 13,9 кв. м;

обязать администрацию города Смоленска возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Городское Юридическое Бюро N 1" 65 630 руб. 76 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Н.А. Волошина И.Г. Сентюрина