Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2019 г. N 17АП-11112/19

г. Пермь

02 октября 2019 г.

Дело N А60-6304/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Крымджановой Д.И., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца - Подольский Ю.Д., удостоверение адвоката, доверенность от 03.12.2018, Безруков А.М., удостоверение адвоката, доверенность от 03.12.2018;

от ответчика - Федотов Д.В., паспорт, доверенность от 12.12.2018;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя Полищука Евгения Евгеньевича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 июня 2019 года

по делу N А60-6304/2019

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Полищука Евгения Евгеньевича (ОГРНИП 309667320100060, ИНН 666307224912)

к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1126670000632, ИНН 6670365015)

о взыскании компенсации за невозможность использования арендованного помещения, расторжении договора аренды;

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1126670000632, ИНН 6670365015)

к индивидуальному предпринимателю Полищуку Евгению Евгеньевичу (ОГРНИП 309667320100060, ИНН 666307224912)

об обязании предоставить беспрепятственный доступ в помещение,

установил:

индивидуальный предприниматель Полищук Евгений Евгеньевич (далее ИП Полищук Е.Е.) обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее ООО "Партнер") с иском о взыскании 10898389 руб. 00 коп. компенсации за невозможность использования арендованного помещения, а также о расторжении договора аренды N ИПЕ/01-15 от 16.02.2015.

В рамках дела N А60-7203/19 ООО "Партнер" предъявило к ИП Полищук Е.Е. иск об обязании предоставить беспрепятственный доступ в помещение.

Определением от 28.03.2019 по делу N А60-6304/2019 дела NА60-6304/2019 и N А60-7203/2019 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А60-6304/2019.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 июня 2019 года исковые требования ИП Полищука Е.Е. удовлетворены частично, договор аренды ИПЕ/01-15 от 16.02.2015 расторгнут, с ООО "Партнер" в пользу истца взыскана компенсация в размере 1421529 руб. В остальной части иска отказано. Исковые требования ООО "Партнер" удовлетворены, суд обязал ИП Полищука Е.Е. обеспечить беспрепятственный доступ ООО "Партнер" в нежилые помещения N N 1-18 (I этаж), NN 1-19, NN 22-29 (II этаж) общей площадью 1024 кв.м в отдельно стоящем здании литер А по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, город Екатеринбург, пер. Шоферов, д.5, для осуществления мероприятий по устранению нарушения требований градостроительного законодательства.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец, ООО "Партнер" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на несогласие с толкованием судом первой инстанции условий договора в части оснований и порядка взыскания компенсации, предусмотренной п. 5.6. договора, выводами суда об определении периода начисления компенсации, наличии оснований для квалификаций действий истца злоупотреблением правом, настаивает на удовлетворении требования о взыскании компенсации в полном объеме. Указывает на отсутствие оснований для удовлетворения заявленного ООО "Партнер" требования, поскольку действия ответчика по встречному иску продиктованы необходимостью самозащиты права, обеспечением доказательств. Дополнительно в обоснование своей позиции апеллянт представил судебные акты, которыми установлено нарушение ООО "Партнер" градостроительного законодательства при реконструкции объекта.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которого последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

Дополнительно представленные апеллянтом письменные возражения на отзыв и копии судебных актов приобщены к материалам дела на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО "Партнер" (арендодатель) и ИП Полищуком Е.Е. (арендатор) заключен договор аренды N ИПЕ/01-15 от 16.02.2015 в отношении нежилых помещений NN 1-18 (1 этаж), NN 1-19, 22-29 (2 этаж) в здании, расположенном по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, пер. Шоферов, д. 5, литер А, с кадастровым номером 66:01/01:00:1181:05:02.

Договор заключен сроком до 30.10.2023.

В спорном помещении в ночь с 23 по 24 ноября 2018 года произошло обрушение пола первого этажа. Обрушение пола произошло в связи с проводимыми арендодателем строительными работами, что арендодателем не оспаривается.

По мнению истца, последний вправе требовать расторжения договора аренды N ИПЕ/01-15 от 16.02.2015 и выплаты компенсации в размере 10 898 389 руб., расчет которой произведен на основании пункта 5.6. договора, исходя из следующей формулы: 473 843 (рубля) * 23 (месяца) = 10 898 389 (рублей), где 473843 рубля - сумма за каждый месяц неисполнения договора, с момента невозможности его исполнения до 30.10.2020, 23 месяца - период с декабря 2018 г. по октябрь 2020 г.

Указанные обстоятельства явились основанием для предъявления в суд рассматриваемого иска.

В свою очередь ООО "Партнер" предъявило к ИП Полищук Е.Е. иск об обязании предоставить беспрепятственный доступ в помещение.

В обоснование иска ООО "Партнер" указывает, что 14.12.2018 ИП Полищуку Е.Е. направлено письмо за исх. N 411/12-2018, содержащее требование об обеспечении доступа в арендованное помещение для устранения последствий аварии.

17.12.2018 ИП Полищук Е.Е. направил ООО "Партнер" письмо N 02 (ИПЕ/01-15), в котором арендатор потребовал от арендодателя предоставления строительной документации. Данный ответ содержал повторное указание о запрете доступа в арендованное помещение.

18.12.2018 ООО "Партнер" без участия арендатора был составлен акт о недопуске к помещению для проведения ремонтных работ.

Невозможность получения доступа в помещение явилась основанием для предъявления соответствующего иска.

Суд первой инстанции признал правомерным требование ИП Полищука Е.Е. о расторжении договора аренды, поскольку при наличии указанных в законе обстоятельств, требование о расторжении договора является правом арендатора. Требования арендатора о выплате компенсации удовлетворены судом в сумме 1421529 руб., исходя из невозможности начисления подобной неустойки после расторжения договора и наличия оснований для снижения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

Удовлетворяя требования арендодателя о обязании арендатора обеспечить беспрепятственный доступ в нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, суд первой инстанции исходил из правомерности указанных требований, поскольку ООО "Партнер" является собственником арендованного помещения и имеет право требовать незамедлительного беспрепятственного доступа в арендованное помещение в случае аварии (пункт 3.10. договора), в свою очередь арендатор обязан не препятствовать такому доступу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 620 ГК РФ установлены случаи, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. В частности таким случаем является нахождение имущества в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, в состоянии, не пригодном для использования.

Материалами дела подтверждается невозможность использования ИП Полищуком Е.Е. арендуемого помещения в связи с обрушением пола первого этажа в спорном помещении в ночь с 23 по 24 ноября 2018 года, что ответчиком не оспаривается.

Пункт 7.3. договора устанавливает, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора и получения компенсации согласно пункту 5.7. договора в случае, если помещения, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажутся в непригодном для использования состоянии.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о невозможности арендатора использовать помещение по его назначению в связи с возникновением аварийной ситуации по вине арендодателя, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды, поскольку условия договора не допускают возможность расторжения договора арендатором во внесудебном порядке.

Также арендатором заявлено требование о взыскании с ответчика компенсации, предусмотренной п. 5.6 договора аренды, в размере 10 898 389 руб.

В соответствии ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В данном случае истец воспользовался предоставленным ему правом на расторжение договора аренды, требования в указанной части судом удовлетворены.

В силу ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Пунктом 5.6. договора предусмотрено, что арендодатель несет перед арендатором ответственность за случайную гибель, повреждение помещений и иную невозможность исполнения настоящего договора (в частности, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество (помещения). В указанных случаях арендодатель несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора в виде единовременной оплаты в пользу арендатора денежных средств в сумме 473 843 (четыреста семьдесят три тысячи восемьсот сорок три) рубля 00 коп. за каждый месяц неисполнения договора, с момента невозможности его исполнения, до 30 октября 2020 года. Оплата должна быть произведена в течение 5 (пяти) банковских дней после расторжения договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора.

Таким образом, при заключении договора стороны предусмотрели неустойку на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства арендодателем.

Арендодателем заявлено о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства и применении ст. 333 ГК РФ в целях ее снижения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования в указанной части в сумме 1421529 руб., принял во внимание буквальное толкование договора, поведение ИП Полищук Е.Е., доводы ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В частности суд пришел к выводу, что исходя из буквального толкования условий договора, компенсация подлежит начислению за каждый месяц неисполнения договора с момента невозможности его исполнения и до момента либо восстановления возможности исполнения договора, либо его расторжения. С учетом сказанного и в силу п.п. 7.6., 7.7. договора в случае одностороннего отказа от договора арендодателем неустойка была бы начислена за 180 дней (6 месяцев). Кроме того, взыскание неустойки в указанной сумме до 30.10.2020 единовременно, противоречит существу арендных отношений и условиям договора, поскольку в некоторую дату до 30.10.2020 возможность пользования объектом может быть восстановлена, при этом неустойка в указанном истцом размере начислена. Поскольку настоящим решением суда договор аренды расторгнут, с учетом применения по аналогии условий договора к возникшей правовой ситуации, невозможности начисления подобной неустойки после расторжения договора, последняя подлежит исчислению с декабря 2018 года до мая 2019 года: 6 месяцев х 473843 руб. 00 коп. = 2843058 руб. 00 коп.

Поскольку ИП Полищук Е.Е., обосновывая свое поведение необходимостью предоставления технической документации для восстановления спорного объекта, препятствует арендодателю входу в спорные помещения, помещения арендатора последним опломбированы, суд указал на наличие в действиях истца признаков злоупотребляет правом, поскольку своим действием в виде недопуска ООО "Партнер" как собственника спорного объекта для устранения повреждений, тем самым увеличивает период невозможности использования помещений, а соответственно, период начисления компенсации.

Вопреки доводам апеллянта, суд апелляционной инстанции полагает определенный судом размер компенсации достаточным в целях защиты и восстановления нарушенного права арендатора и не усматривает оснований для отмены судебного акта в указанной части по приведенным в апелляционной жалобе доводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума от 24.03.2016 N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п.1 ст.2, п.1 ст.6, п.1 ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 73, 74 постановления Пленума от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч.1 ст.65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст.330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ) (п. 75 постановления Пленума от 24.03.2016 N 7).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п.1, 2 ст.333 ГК РФ) (п. 77 постановления Пленума от 24.03.2016 N 7).

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, взысканная судом первой инстанции неустойка в размере 1421529 руб. признается судом апелляционной инстанции достаточной в целях восстановления нарушенного права арендатора. При этом отсутствуют доказательства возникновения у Полищука Е.Е. таких негативных последствий в результате расторжения договора, которые значительно превышают начисленную неустойку, что имеет значение при определении степени несоразмерности неустойки.

Довод о необходимости взыскания неустойки в заявленном размере в связи с наличием убытков у ИП Полищука Е.Е., судом правомерно отклонен, поскольку при взыскании неустойки должник не обязан доказывать наличие убытков, вправе требовать полного возмещения убытков путем предъявления самостоятельного иска и представлять соответствующие доказательства, как это предусмотрено ст.ст. 15, 393 ГК РФ.

Иные доводы о несогласии с выводами суда по вопросу толкования условий договора аренды и оценки действий сторон на предмет недобросовестного поведения судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены как не влекущие отмену судебного акта, поскольку вывод суда первой инстанции о чрезмерности неустойки применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора и необходимости ее уменьшения по правилам ст. 333 ГК РФ в целях обеспечения соблюдения баланса интересов сторон является обоснованным.

В связи с неисполнением арендатором требования ООО "Партнер" об обеспечении доступа в арендованное помещение для устранения последствий аварии, арендодателем заявлено требование об обеспечении беспрепятственного доступа в нежилые помещения, невозможность получения доступа зафиксирована односторонним актом от 18.12.2018.

Факт непредставления доступа в нежилые помещения арендатором не оспаривается, арендатор ссылается на определение Кировского районного суда города Екатеринбурга от 27.03.2019 о принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО "Партнер" эксплуатации объекта капитального строительства - отдельно стоящего здания, литер А, площадью 25703, 8 кв.м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шоферов, 5, до устранения нарушений градостроительного законодательства.

Судом установлено, что ООО "Партнёр" является собственником арендованного помещения, соответственно в силу ст. 209 ГК РФ ему как собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 3.10. договора аренды арендодателю предоставлено право незамедлительного беспрепятственного доступа в арендованное помещение в случае аварии. Арендатор обязан не препятствовать такому доступу.

Поскольку ООО "Партнер" является собственником арендованного помещения и вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, имеет право требовать от арендатора незамедлительного беспрепятственного доступа в арендованное помещение в случае аварии, между тем, доступ арендатором не обеспечен, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности заявленного требования, отклонив как необоснованный довод ИП Полищука Е.Е. о непредставлении строительной документации, поскольку такое требование не основано ни на законе, ни на договоре, арендатор не является органом, уполномоченным истребовать, проверять, оценивать документацию, связанную с ведением строительства.

Доводы апеллянта об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования, мотивированные необходимостью самозащиты права, обеспечением доказательств, а также представленными судебными актами, не могут быть признаны обоснованными. Во-первых, арендатором не приведено доказательств противоправного поведения ООО "Партнер" применительно к требованию о представлении беспрепятственного доступа в арендованное помещение в целях использования механизма самозащиты нарушенного права и воспрепятствования такому доступу (п. 5 ст. 10 ГК РФ). Во-вторых, контроль за соблюдением ООО "Партнер" требований градостроительного законодательства при производстве работ не находится в компетенции арендатора. В-третьих, принятые определением Кировского районного суда города Екатеринбурга от 27.03.2019 обеспечительные меры в виде запрета ООО "Партнер" эксплуатации объекта капитального строительства до устранения нарушений градостроительного законодательства не ограничивают права арендодателя как собственника помещений в той мере, что последний лишается права владения помещениями и доступа в них.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 июня 2019 года по делу N А60-6304/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Д.И. Крымджанова Ю.В. Скромова