Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2019 г. N 15АП-15754/19

город Ростов-на-Дону

04 октября 2019 г.

дело N А32-18362/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовой К.А.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2019 по делу N А32-18362/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Австралия"

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "АМСО", общества с ограниченной ответственностью "Центр экономических и правовых экспертиз" об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в части установления размера годовой арендной платы,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Австралия" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - ответчик, департамент) о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 за пользование земельным участком площадью 206 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205014:21, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Пластунская, 147/2, а также об обязании департамента заключить с обществом в четырнадцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 10.05.2011 N 4900006716 на условиях проекта дополнительного соглашения N 1 от 19.02.2015, изложив пункты 3.1 и 3.2 дополнительного соглашения в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 11 564,69 рублей".

Определением от 09.12.2015 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "АМСО" - оценочная организация, выполнившая оспариваемый обществом отчет об оценке.

Общество обратилось с заявлением об отказе от иска в части требования о признании недействительным отчета независимого оценщика от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014.

Общество также заявило об уточнении исковых требований, просило определить размер арендной платы от рыночной стоимости земельного участка.

Определением от 05.05.2016 заявление об отказе от исковых требований в части признания недействительным отчета независимого оценщика от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 удовлетворено. Производство по делу в указанной части исковых требований прекращено. ООО "АМСО" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Тем же определением по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В заявлении об уточнении исковых требований от 08.11.2016 общество изложило исковые требования в следующей редакции: обязать департамент заключить с обществом в четырнадцатидневный срок с момента вступления решения Арбитражного суда Краснодарского края в законную силу дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 10.05.2011 N 4900006716, изложив пункт 3.2 дополнительного соглашения в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 64 401 рубль".

Определением от 15.12.2016 ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31 мая 2017 года в иске отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.03.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО "Центр экономических и правовых экспертиз".

Истец обратился с заявлением об уточнении исковых требований от 25.06.2018, в котором просил внести изменения в договор аренды земельного участка от 10.05.2011 N 4900006716, изложив пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции: "Годовая арендная плата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21 с 19.02.2015 определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 и составляет 35 791 руб. (2 386 098 х 1,5%).

Определением от 25.06.2018 ходатайство об уточнении исковых требований от 25.06.2018 удовлетворено.

В редакции последних уточнений от 14.05.2019 исковыми требованиями следует считать: внести изменения в договор аренды земельного участка от 10.05.2011 N 4900006716, изложив пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции: "Годовая арендная плата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21 с 19.02.2015 определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта N 2/19 от 28.01.2019 и составляет 33 360 руб. (2 224 000 х 1,5%).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Департамент присудили заключить с обществом дополнительное соглашение N 1 от 19.02.2015 к договору от 10.05.2011 N4900006716 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21, изложив в подпункте 1.3 пункта 1 данного дополнительного соглашения пункт 3.2 договора аренды от 10.05.2011 N 4900006716 в следующей редакции:

"Годовая арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в сумме 2 224 000 рублей, определённой по состоянию на 22.01.2015 в заключении эксперта-оценщика от 28.01.2019 N 2/19 по делу NА32-18362/2015, и составляет 33 360 рублей (2 224 000 рублей х 1,5%)".

С Департамента в пользу общества взыскано возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., по апелляционной и кассационной жалобам в размере 6 000 руб., и по оплате стоимости судебной оценочной экспертизы, назначенной определением от 24.09.2018, в размере 15 000 руб.

Департамент обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Департамент указывает, что доказательств того, что отчет об оценке от 22.01.2015 N 1-14/03-2014, подготовленный ООО "АМСО" на основании муниципального контракта с администрацией, выполнен с нарушением Федеральных стандартов оценки, федерального законодательства об оценочной деятельности, общепринятых в оценочной деятельности методик - не представлено. Предложенный обществом вариант пункта 3.2 договора аренды земельного участка, предполагающий установление в договоре определенного экспертным путем рыночного размера годовой арендной платы, не может быть признан обоснованным, поскольку, как неоднократно было подтверждено арбитражной практикой по аналогичным спорам, арендная плата в данном случае подлежит определению в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка.

Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Австралия" заключен договор от 10.05.2011 N 4900006716 аренды земельного участка площадью 206 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205013:21, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 147/2, вид разрешенного использования земельного участка - кафе.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.04.2011 N 006/58-2011 и составляет 100 446 руб.

Администрация направила обществу для подписания дополнительное соглашение N 1 от 19.02.2015, в котором установила срок действия договора аренды до 26.12.2019, а также предложила установить размер годовой арендной платы за участок в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 в размере 156 289 руб.

Не согласившись с данным порядком расчета, общество направило в адрес департамента протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения N 1 от 19.02.2015, в котором предложила установить иной размер годовой арендной платы.

Департамент протокол разногласий в письме от 12.05.2015 отклонил.

Не согласившись с предложенным администрацией в дополнительном соглашении размером годовой арендной платы и не получив от администрации положительный ответ в порядке досудебного урегулирования спора, общество обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", действовавшим на дату спорного дополнительного соглашения к договору аренды (19.02.2015), был определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определялся на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применялся порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендную плату за его использование следовало определять исходя из величины рыночной стоимости земельного участка (пункт 2 постановления N 210).

Таким образом, согласно постановлению N 210 размер арендной платы по договору должен определяться как произведение рыночной стоимости земельного участка, ставки арендной платы (1,5%) и соответствующего коэффициента.

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки).

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы подлежала применению ставка арендной платы - для прочих земельных участков (1,5%).

Соответствующий правовой подход выражен, например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2015 по делу N А32-31248/2014.

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 Постановления N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В направленном администрацией обществу дополнительном соглашении указана арендная плата, определенная не в соответствии с приведенным нормативным предписанием, а в ином порядке - на основании Отчета оценщика об определении величины годовой арендной платы.

Из представленного администрацией в материалы дела отчета от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014, выполненного по заказу департамента оценщиком ООО "АМСО", следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы рассчитана не в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, а оценочным путем. Таким образом, оценщиком был применен не соответствующий упомянутым нормативным правовым актам порядок расчета годовой арендной платы, следовательно, данный отчет оценщика применению не подлежит.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора, к числу которых в соответствии со статьей 426 ГК РФ относится договор аренды земельного участка публичной собственности. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Указанное относимо и к изменению условий договора, в том числе при приведении его условий к нормативным предписаниям.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в виде направления протокола разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка и получения отказа департамента в принятии редакции спорного пункта договора аренды, предложенной протоколом разногласий.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи N 250 от 11 декабря 2007 года, департамент является функциональным органом администрации города. Согласно пункту 2.1 указанного положения в задачи департамента входит управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Как следует из п. 3.6 указанного положения, Департамент имущественных отношений г. Сочи в установленном порядке заключает и расторгает от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры аренды земельных участков, а также осуществляет сопровождение указанных договоров, подписание передаточных актов и дополнительных соглашений к ним.

Поскольку в соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления, а земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:21 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

В соответствии с заключением оценщика Головёшкиной Н.В. от 28.01.2019 по настоящему делу рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21 по состоянию на 22.01.2015 составляет 2 224 000 руб.

Поскольку в дополнительном соглашении от 19.02.2015 N 1 к договору аренды земельного участка администрация исходила из отчета об оценке, составленного по состоянию на 22.01.2015, оценка земельного участка по заданию администрации производилась по состоянию на 22.01.2015, и настоящий спор возник из данного дополнительного соглашения, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что подлежащим применению к настоящему делу рыночную стоимость земельного участка, определенную по результатам судебной оценочной экспертизы (заключение от 28.01.2019) по состоянию на 22.01.2015 и составляющую 2 224 000 руб.

В ходатайстве об уточнении исковых требований от 14.05.2019 истец также просил установить размер годовой арендной платы от рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении от 28.01.2019 по настоящему делу по состоянию на 22.01.2015 и составляющей 2 224 000 руб.

В процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертным путем по состоянию на 22.01.2015 и равной 2 224 000 руб., годовая арендная плата составляет 33 360 руб. (1,5% от 2 224 000 руб.).

Истец в ходатайстве об уточнении требований от 14.05.2019 просил указать именно эту сумму в качестве годовой арендной платы с 19.02.2015, то есть с даты дополнительного соглашения N 1, подготовленного департаментом.

Судом первой инстанции принято во внимание, что настоящий спор вытекает из разногласий сторон относительно размера годовой арендной платы, указанной в дополнительном соглашении от 19.02.2015 N 1.

В результате рассмотрения спора установлен надлежащий нормативный порядок расчета размера годовой арендной платы и по результатам повторной судебной экспертизы определен размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на указанную в этом дополнительном соглашении дату (22.01.2015). Именно эту рыночную стоимость земельного участка и просит применить истец при определении размера годовой арендной платы и внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2019 по делу N А32-18362/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова