Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2019 г. N 15АП-14119/19

город Ростов-на-Дону

14 октября 2019 г.

дело N А53-17007/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Абраменко Р.А.. Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Решетовой В.А.,

при участии:

от Департамента - представитель Шварцкоп М.С. по доверенности от 18 января 2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Пипник Т.Д.)

от 11 июля 2019 года по делу N А53-17007/2019

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Юридико-бухгалтерское агентство "ЮРОС" (ИНН 6164082860),

о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок, обязании передать земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "ЮРОС" с требованием о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040714:8, обязании передать земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что на земельном участке размещен объект, не соответствующий требованиям договора аренды, а часть строения выходит за пределы земельного участка. Поскольку участок используется не в соответствии с его целевым назначением, истец просит расторгнуть договор.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2019 в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что не усматривается нарушения целевого использования земельного участка, поскольку участок используется для осуществления торговой деятельности. Использование земельного участка не нарушает действующие градостроительные нормы. Суд также указал, что то обстоятельство, что ранее существовавшая остановка общественного транспорта упразднена действиями муниципальных властей не может быть признано нарушением договора со стороны арендатора. Законных оснований для прекращения торговой деятельности ответчика как владельца нестационарного объекта торговли истец не привел.

Не согласившись с указанным решением, Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обратился с апелляционной жалобой. в которой просил решение суда отменить, иск удовлетворить. Апеллянт указывает, что остановочный пункт исключен в установленном порядке из реестра остановочных пунктов общественного пассажирского транспорта. На указанном месте не может размещаться остановочный комплекс, при его использовании часть строения выходит за пределы арендованного земельного участка. Требование истца устранить нарушения ответчиком не исполнены.

На апелляционную жалобу поступил отзыв ответчика, в котором указывается на законность и обоснованность решения суда. Ответчик указывает, что договор был правомерно заключен на срок 49 лет, в том числе, для осуществления торговой деятельности. Отсутствие в настоящее время остановки не препятствует использованию земельного участка по назначению. Существенных нарушений условий договора аренды ответчиком не допущено. Доказательств нарушения границ иного земельного участка строением не представлено. Расположенная на части смежного земельного участка часть строения фактически обществом не используется, являясь архитектурно-декоративных элементом благоустройства территории. Отпадение использования остановки не является основанием для прекращения торговой деятельности ответчика.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания, представителя в апелляционный суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и товариществом с ограниченной ответственностью "Инжиниринговое внедренческое предприятие "Оазис" 12.10.1994 заключен договор аренды земельного участка N 4356 с кадастровым номером 61:44:0040714:8, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 18, сроком на 49 лет с момента выхода постановления главы администрации. Соответствующее постановление главы Администрации города Ростова-на-Дону N 1378 принято 10.10.1994 (л.д.52-54).

В соответствии с п. 1.1. указанного договора земельный участок предоставлен для устройства остановочных комплексов и их эксплуатации, в том числе, торговая площадь - 10 кв.м.

Дополнительным соглашением от 03.02.2016 N 1 арендатор заменен на общество с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "ЮРОС".

При проведении контроля за соблюдением условий договора департаментом было установлено, что земельный участок, с кадастровым номером 61:44:0040714:8, площадью 125 кв. м, расположенный по адресу (имеющего адресный ориентир): г. Ростов-на-Дону, пр-кт. Ворошиловский, 18 используется следующим образом: на участке находится строение из легковозводимых конструкций и конструкция остановки.

Кроме того, согласно заключению кадастрового инженера часть строения, площадью 9 кв. м выходит за границы сформированного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040714:8 и располагается на территории смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040606:1.

Претензией от 27.02.2019 N 59-30-4357/6, направленной в адрес ООО ЮБА "Юрос", было предложено устранить указанные нарушения условий договора в срок до 01.04.2019, о чем письменно уведомить департамент.

Однако выявленные обстоятельства, по мнению истца - нарушения условий договора, не были устранены, что подтверждается актом обследования земельного участка N 1076 от 01.04.2019. Уведомлением от 03.04.2019 N 59-30-7318/6 арендатору было предложено в срок до 14 апреля 2019 года расторгнуть договор аренды от 12.10.1994 N 4356.

Согласно акту обследования земельного участка N 1881 от 06.06.2019 описанные обстоятельства не устранены. Ссылаясь на существенное нарушение условий договора, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, департамент обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и обязании освободить и возвратить земельный участок.

Апелляционный суд отмечает, что условиями договора аренды определено целевое использование земельного участка, а именно: для устройства остановочных комплексов и их эксплуатации. Из постановления главы Администрации следует, что на арендатора возлагалась обязанность по реализации проездных документов, проездных талонов и других документов на проезд в городском транспорте без взимания процентов за реализацию указанных документов ( пункт 3.1).

Таким образом, из содержания постановления и договора следует, что арендатор обязан эксплуатировать остановочный комплекс именно как объект городской дорожной инфраструктуры, а муниципалитет за выполнение указанной нагрузки разрешал арендатору осуществление дополнительной деятельности в виде осуществления торговой деятельности. На указанное обстоятельство указывает как формулировка условия договора ( в том числе, торговая площадь), так и указание в пункте 5 постановления на необходимость получения разрешения на торговлю в районных администрациях.

Вместе с тем условия договора аренды подразумевают установления срока аренды 49 лет при том ограничительном условии, что на арендованном земельном участке имеется остановочный комплекс.

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что ничто ни в условиях договора аренды, ни в постановлении главы Администрации города Ростова-на-Дону от 10.10.1994 не может толковаться как принятие на себя обязательства Администрации города Ростова-на-Дону сохранять остановочный пункт в месте, указанном в договоре, в течение 49 лет. Такое условие было бы ничтожным, поскольку целесообразность и необходимость размещения места расположения остановок общественного транспорта определяются объективно в зависимости от пассажиропотока, схемы движения транспортных средств и иных факторов, которые не могут быть неизменными в течении десятилетий.

Таким образом, условия договора аренды не могут препятствовать публичной власти в рамках ее компетенции изменять место расположения остановочного пункта.

Как следует из объяснений истца и не оспаривается ответчиком, распоряжением Департамента транспорта города Ростова-на-Дону от 19.11.2018 N 117 остановочный пункт " улица Большая Садовая" ( по адресу: г.Ростов-на-Дону, проспект Ворошиловский,16) исключен из реестра остановочных пунктов общественного пассажирского транспорта. Указанное административное решение в установленном порядке ответчиком не оспорено, в связи с чем в данном деле его законность презюмируется.

Таким образом, после исключения указанного остановочного пункта эксплуатация земельного участка для целей, указанных в договоре ( для устройства остановочных комплексов и их эксплуатации) становится невозможной. Однако арендатор не обращался к Департаменту об изменении целевого использования земельного участка.

Довод ответчика о том, что договор и постановление главы Администрации сами по себе наделяют правом осуществлять на арендованном земельном участке торговую деятельность, апелляционным судом отклоняются. Как было указано судом выше, торговая деятельность разрешалась только как элемент устройства и эксплуатации остановочного комплекса, но не сама по себе как самостоятельный вид деятельности.

Таким образом, с ноября 2018 года ответчик осуществляет на арендованном земельном участке исключительно торговую деятельность, что не соответствует ни условиям договора аренды, ни постановления главы администрации о размещении торгово-остановочных комплексов.

Ответчик не учитывает, что в настоящее время порядок осуществления торговой деятельности регулируется Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности" размещение нестационарных торговых объектов согласно статье 10 указанного Закона осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов

Как пояснил представитель Департамента, представивший выписку из постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 31.12.2015 N 1379 об утверждении Схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону по адресу: г.Ростов-на-Дону, проспект Ворошидловский,18, предусмотрено только использование земельного участка для организации услуг общественного питания (летнее кафе). Возможности организации торговли (магазин) указанной Схемой не предусмотрена.

Ответчик не представил доказательств, что он обращался в Администрацию с заявлением о включении указанного земельного участка в Схему для организации торговли. Вместе с тем, используя земельный участок исключительно для осуществления торговой деятельности без оформления соответствующего права в виде включения в схему, ответчик в течение длительного времени нарушает не только нормы административного права, но условия целевого использования земельного участка, установленные договором.

Кроме того, арендатор нарушил условия договора относительно границ земельного участка. Из заключения кадастрового инженера ООО "Гео-Дон" в мае 2019 года, видно, что используемая ответчиком торговая площадь находится в границах предоставленного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040714:8, вместе с тем на части смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040606:1 расположена часть строения.

Объяснения ответчика о том, что фактически обществом указанная часть не используется ни под остановочный комплекс, ни под торговую площадь, а лишь является внешним архитектурно-декоративным элементом (формой) благоустройства территории, не могут быть приняты апелляционным судом, поскольку указанный объект в целом принадлежит ответчику, и пояснения ответчика никоим образом не устраняет факта нарушения им границ земельного участка, что также относится к существенным нарушения договора аренды.

Кроме того, из письма главного государственного инспектора безопасности дорожного движения города Ростова-на-Дону от 06.02.2019 на имя главы Администрации города Ростова-на-Дону (л.д.72) следует, что в месте бывшего остановочного пункта по адресу: пр.Ворошиловский,18, остался недемонтированным автопавильон, совмещенный с торговым павильоном, что создает помехи для движения пешеходов по тротуарной части, а также вводит граждан в заблуждение относительно автобусной остановки.

На предложения Департамента об устранении нарушений договора от 27.02.2019 (л.д.34) ответчик не устранил указанные нарушения. На предложение Департамента от 03.04.2019 (л.д.34) расторгнуть договор ответчик согласия не дал, письмом от 24.04.2019 на предложение истца о расторжении договора ответил отказом.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использовании земельного участка не по целевому назначению.

Указанные нарушения договора (длительное использование земельного участка для осуществления торговой деятельности без включения в схему размещения нестационарных торговых объектов, что влечет нецелевое использование земельного участка, нарушение условий договора в отношении площади земельного участка, занимаемого объектом ответчика) апелляционный суд признает существенными нарушениями договора, которые не были устранены ответчиком в разумный срок.

При таких обстоятельствах апелляционный суд находит, что исковые требования истца о расторжении договора и обязании возвратить земельный участок подлежат удовлетворению, а решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неприменения закона, подлежащего применению.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 июля 2019 года по делу А53-17007/2019 отменить и принять новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды N 4356 от 12 октября 1994 года земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040714:8, расположенного в г.Ростове-на-Дону, проспект Ворошиловский,18, заключенный между Администрацией города Ростова-на-Дону и товариществом с ограниченной ответственностью "Инжиниринговое внедренческое предприятие "Оазис" (правопреемник - общество с ограниченной ответственностью "Юридико-бухгалтерское бюро "Юрос").

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Юридико-бухгалтерское бюро "Юрос" освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040714:8, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Ворошиловский,18, от расположенных на нем конструкций и передать указанный земельный участок по акту Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в срок не позднее 15 ноября 2019 года.

В случае, если ответчик в установленный апелляционным судом срок не исполнит решение в части освобождения земельного участка, Департамент вправе осуществить необходимые действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юридико-бухгалтерское бюро "Юрос" в доход федерального бюджета 9 000 (девять тысяч) рублей государственной пошлину по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В.Галов

Судьи

Р.А.Абраменко М.Н.Малыхина