Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2019 г. N 18АП-14136/19

г. Челябинск

16 октября 2019 г.

Дело N А76-14876/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дорофеевой Марины Владимировны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2019 по делу N А76-14876/2019.

Администрация города Магнитогорска (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дорофеевой Марине Владимировне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Дорофеева М.В.) о расторжении договора аренды земли N 2778 от 12.02.2003, заключенного между Администрацией города Магнитогорска и индивидуальным предпринимателем Дорофеевой Мариной Владимировной, в связи с нарушением условий договора (л.д. 3-4).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2019 (резолютивная часть от 31.07.2019) исковые требования Администрации удовлетворены. Суд расторг договор аренды земли N 2778 от 12.02.2003, заключенный между Администрацией и предпринимателем.

В апелляционной жалобе ИП Дорофеева М.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), ссылаясь на несоответствие вводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, просит состоявшийся судебный акт отменить в удовлетворении требований отказать.

Указывает, что зафиксированные факты нарушения законодательства, а именно - продажа спиртных напитков, в частности пива, в том числе несовершеннолетним, не были установлены в отношении ответчика. Протокол по делу об административном правонарушении от 24.08.2018 был подписан продавцом Баймухаметовой Г.К. Именно она была привлечена к административной ответственности за совершение розничной продажи несовершеннолетнему алкогольной продукции. Исходя из вышесказанного, ответчик не нарушал условия договора и действующее законодательство Российской Федерации.

Кроме того, в силу п. 6.4.5 договора аренды земельного участка от 13.02.2003 N 2778 (в редакции дополнительного соглашения от 12.10.2014) истец не вправе требовать расторжения настоящего договора ввиду отсутствия нарушений арендатором условий договора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ИП Дорофеевой М.В. (арендатор) заключен договор аренды земли N 2778 от 12.02.2003 (далее - договор, л.д. 6-7).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора аренды земельный участок из категории: земли поселений (общественно-деловая зона), площадью 12,00 кв.м., расположенный по адресу: в районе жилого дома N 22 по ул.Сталеваров.

Договор заключен сроком до 03.01.2004 (п. 2.1. договора).

Согласно п. 2.4. договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путём перечисления на реквизиты истца.

На основании п. 6.1. договора земельный участок, указанный в п. 1.1. передан арендатору в состоянии, отвечающим требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта.

Договор аренды не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, поскольку заключен на срок менее одного года.

Дополнительным соглашением от 20.08.2004 срок договора аренды был продлён до 03.01.2007 (п. 2.1.), изменена площадь земельного участка до 18 кв.м. (п. 1.1.), также сторонами установлено условие о том, что приведенное описание цели использования земельного участка (для размещения торгового киоска) является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя (п. 1.1. соглашения) (л.д. 8-9).

Дополнительное соглашение от 20.08.2004 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 10.11.2006, что следует из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.03.2019 N 74/001/002/2019-64913 (л.д. 17).

Дополнительным соглашением к договору от 07.06.2008 договор аренды продлён до 31.12.2008 (л.д. 9 оборот-10).

Дополнительным соглашением к договору от 21.05.2009 уточнён предмет договора: земельный участок из земель: земли населённых пунктов, зона жилой застройки - территория общего пользования с кадастровым номером 74:33:0225002:68. Также изменения коснулись срока аренды и цели использования земельного участка. Срок аренды увеличился до 31.12.2011 (п.2 соглашения), цель использования: участок для размещения временного сооружения - торгового киоска (л.д. 10 оборот-11).

Дополнительным соглашением к договору от 01.12.2011 договор аренды пролонгирован до 31.12.2014 (п. 2 соглашения) (л.д. 11 оборот-12).

Дополнительное соглашение от 01.12.2011 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 27.12.211, что подтверждается штампом (л.д. 12).

Дополнительным соглашением от 10.12.2014 уточнён предмет договора. Предметом аренды является (п. 1.1. договора): земельный участок из категории земель: земли населённых пунктов (ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 18 кв.м. с кадастровым номером N 74:33:0225002:68 и находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Сталеваров в районе здания N 22 (л.д. 13-15).

Пунктом 1.2. дополнительного соглашения от 10.12.2014 установлена цель использования участка "Участок для размещения торгового павильона". Изменение цели использования допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя. Срок действия договора продлён до 31.12.2014 (п.2.1. соглашения).

Пунктом 3.4.1. договора аренды земельного участка от 13.02.2003 N 2778 (в редакции дополнительного соглашения от 12.10.2014) определено, что арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия договора.

Также дополнительным соглашением от 10.12.2014 дополнены обязанности арендатора, в части п. 3.4.5. договора. Так, обязанностью арендатора является: не допускать использование участка в целях торговли пивом и напитками, изготавливаемыми на основе пива, с содержанием этилового спирта 5 и менее процентов объёма готовой продукции в нестационарных торговых объектах.

Пунктом 6.4.7. дополнительного соглашения от 10.12.2014 установлено право арендодателя обратиться в суд за расторжением договора в связи с неисполнением ответчиком п. 3.4.5. договора.

Как указывает истец и следует из материалов дела, в нарушение условий вышеназванного пункта 3.4.5. договора, на территории спорного земельного участка неоднократно были зафиксированы факты нарушения законодательства, а именно - продажа спиртных напитков, в частности пива, в том числе несовершеннолетним. Указанное обстоятельство подтверждается протоколом об административном правонарушении 2417 N 000405 от 19.12.2017, постановлением об административном правонарушении 2417 N000405 от 19.12.2017 (л.д. 18-19), протоколом осмотра от 19.12.2017 и объяснениями покупателей и продавцов от 19.12.2017 (л.д. 22 борот-23, 24-24 оборот).

12.02.2018 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N КУИиЗО-02/656 с требованием устранения в 3-х дневный срок выявленных нарушений (л.д. 25).

26.02.2018 Администрацией Правобережного района г. Магнитогорска проведено комиссионное обследование нестационарного торгового объекта, размещённого по адресу: ул. Сталеваров, в районе здания N 22 в Правобережном районе г. Магнитогорска, составлен акт (л.д. 26).

В ходе обследования установлено, что осуществляется торговля продовольственными товарами, безалкогольными напитками и табачными изделиями. Пиво, напитки, изготавливаемые на основе пива с содержанием этилового спирта 5 и менее процентов объёма готовой продукции, или иные алкогольные напитки на витринах и внутренних помещениях торгового павильона отсутствуют, приложены фотоматериалы (л.д. 27).

Вместе с тем, протоколом об административном правонарушении N 2418 002527 о нарушении ч. 3 ст. 14.16 КоАП РФ от 24.08.2018 повторно установлен факт розничной реализации алкогольной продукции (л.д. 68-70). Протокол подписан продавцом Баймухаметовой Г.К. По факту нарушений условий договора в материалах дела имеются пояснения продавца (л.д. 28-32, 74-76). Начальником УМВД РФ по г. Магнитогорску информация по фактам нарушения требований ФЗ N 171 от 22.1.1995 "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта", в том числе ответчиком, доведена письмом от 27.08.2018 N 65-19-72 (л.д. 28).

В силу п. 6.4.5 договора аренды земельного участка от 13.02.2003 N 2778 (в редакции дополнительного соглашения от 12.10.2014) Администрация города вправе требовать расторжения настоящего договора при систематическом (2 и более раз) либо существенном нарушении арендатором условий договора.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на неоднократное неисполнение ответчиком принятых на себя по договору аренды земли N 2778 от 12.02.2003 обязательств, а также нарушение общественного порядка, создающего угрозу безопасности здоровью населения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1).

Той же статьёй Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из материалов дела, пунктом 1.2. дополнительного соглашения от 10.12.2014 установлена цель использования - "Участок для размещения торгового павильона". Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя.

Срок действия договора продлён до 31.12.2024 (п. 2.1. дополнительного соглашения), а также дополнены обязанности арендатора, в частности п.3.4.5. договора (в рамках дополнительного соглашения от 10.12.2014) обязанностью арендатора является не допускать использование участка в целях торговли пивом и напитками, изготавливаемыми на основе пива, с содержанием этилового спирт 5 и менее процентов объёма готовой продукции в нестационарных торговых объектах.

В нарушение условий договора аренды, на территории спорного земельного участка неоднократно были зафиксированы факты нарушения законодательства, а именно продажа спиртных напитков, в частности пива, а также несовершеннолетним.

Пунктом 6.4.7 договора аренды (в рамках дополнительного соглашения от 10.12.2014) установлено право арендодателя обратиться в суд за расторжением договора по неисполнению п. 3.4.5. договора.

20.02.2018 ответчиком была получена претензия от 12.02.2018 N КУИиЗО-02/663 о расторжении договора (л.д.25).

19.02.2019 направлено предложение N КУИиЗО-02/663 о расторжении договора с проектом соглашения о расторжении договора (л.д.40-41). Данное предложение получено 01.03.2019, однако подписано не было (л.д. 43).

Данные обстоятельства, свидетельствуют о том, что истцом соблюдён досудебный претензионный порядок расторжения договора,

Таким образом, суд первой инстанции, установив факт использования ответчиком арендуемого земельного участка не по целевому назначению, являющегося существенным нарушением условий договора, обоснованно удовлетворил заявленные истцом исковые требования о расторжении договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о совершении правонарушения продавцом, а не обществом не принимаются, поскольку работник юридического лица в данном случае выступал не от своего имени, а, находясь при исполнении трудовых обязанностей в торговом павильоне, принадлежащем обществу, осуществил розничную продажу алкогольной продукции от имени общества.

Довод апеллянта о том, что в силу п. 6.4.5 договора аренды земельного участка от 13.02.2003 N 2778 (в редакции дополнительного соглашения от 12.10.2014) истец не вправе требовать расторжения настоящего договора ввиду отсутствия нарушений арендатором условий договора, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данный пункт договора указывает лишь на одно из условий расторжения договора, такое как "при систематическом (2 и более раз) либо существенном нарушении арендатором условий настоящего договора. Под существенным нарушением условий договора понимается нарушение договора арендатором, которое влечёт для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора".

Пунктом 3.4.5. договора (в рамках дополнительного соглашения от 10.12.2014) за арендатором прямо закреплена обязанность не допускать использование участка в целях торговли пивом и напитками, изготавливаемыми на основе пива, с содержанием этилового спирт 5 и менее процентов объёма готовой продукции в нестационарных торговых объектах.

Вместе с тем, ответчик допустил неоднократное нарушение вышеуказанного условия, в связи с чем у арендатора возникло право на обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды.

При рассмотрении спора судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учётом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2019 по делу N А76-14876/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дорофеевой Марины Владимировны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Б. Тимохин