Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2019 г. N 04АП-5455/19

г. Чита

17 октября 2019 г.

Дело N А19-10078/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Ломако Н.В., Каминского В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя КОСТЮКОВОЙ НАТАЛЬИ АЛЕКСАНДРОВНЫ на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 августа 2019 года по делу N А19-10078/2019 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя КОСТЮКОВОЙ НАТАЛЬИ АЛЕКСАНДРОВНЫ (ОГРНИП: 304380132700142, ИНН: 380100769720, место нахождения: г.Ангарск) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е ДЖИ ГРУПП" (ОГРН: 1153850054313, ИНН: 3801136778, адрес места нахождения: 665830, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД АНГАРСК, КВАРТАЛ 59, ДОМ 29, ОФИС 205) о взыскании 887 740 руб. 32 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Индивидуальный предприниматель КОСТЮКОВА НАТАЛЬЯ АЛЕКСАНДРОВНА (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е ДЖИ ГРУПП" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 565 204 руб. 82 коп., пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 49 658 руб. 50 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 219 750 руб., стоимости утраченной мебели в размере 53 127 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области взысканы с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е ДЖИ ГРУПП" в пользу Индивидуального предпринимателя КОСТЮКОВОЙ НАТАЛЬИ АЛЕКСАНДРОВНЫ сумма 146841 руб. 66 коп. - арендная плата, сумма 15612 руб. 89 коп. - неустойка, и сумма 135940 руб. - расходы, связанные с восстановлением имущества, а всего 298394 руб. 55 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскана с Индивидуального предпринимателя КОСТЮКОВОЙ НАТАЛЬИ АЛЕКСАНДРОВНЫ в доход федерального бюджета РФ государственная пошлина в сумме 13779 руб. Взыскана с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е ДЖИ ГРУПП" в доход федерального бюджета РФ государственная пошлина в сумме 6976 руб.

В обосновании суд первой инстанции указал, что истец уклонялся от принятия арендованного имущества из аренды, поэтому в расчетах судом дата - 28.03.2019 г. - дата возврата ключей от помещения ответчиком, принимается как дата возврата имущества из аренды и прекращения арендных отношений. Кроме того, толкование содержания пункта 3.1.2 заключенного сторонами спора договора недвусмысленно свидетельствует о согласовании сторонами обязанности арендодателя по оплате коммунальных платежей расходов на техническую воду, стоки и электроэнергию. Условие об объекте - насосная станция и прилегающая территория - является несогласованным, а относительно мебели не указаны конкретные данные, которые позволили бы ее индивидуализировать и определить ее стоимость. Соответственно, судом первой инстанции взыскание по заявленным требованиям произведено с учетом установленных обстоятельств по делу.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного Суда Иркутской области от 16 августа 2019 г. по делу N А19-2510078/2019.

Полагает, что указание на то, что "лицо, представляющее ООО "Е Джи Групп" от подписания акта отказалось" при составлении акта от 29.03.2019 г., не подтверждено ни показаниями сторон, ни какими-либо документами.

Указывает, что вопрос ремонта и возмещения ущерба актуален, однако основной проблемой является то, что помещения в передаваемом состоянии не могут эксплуатироваться при демонтированной Ответчиком системе отопления, наличии течи с крыши и образовавшихся в связи с этим проемов в потолке гаража. Отсутствия отопления, повреждения потолка и частичного отсутствия кафельной плитки и электроснабжения в помещении сауны, наличия имущества Ответчика в арендуемых помещениях и строительных материалов и строительного мусора на арендуемой территории.

Считает, что акт от 27.03.2019 и акт от 28.03.2019 г. составлен между Арендатором и его охранником ООО ОП "Орион" о том, что Костюкова Н.А. или ее представитель не явились с 10.00 до 10.30 27 марта 2019 года и 28 марта 2019 года, говорят лишь о том, что Костюкова Н.А. действительно не пришла ни 27,ни 28 марта, о чем заранее сообщила письмом от 26 марта 2019 года, которым согласовала дату и время (29.03.2019 в 10.00), когда примет арендованное имущество.

Кроме того, фактически невозможно установить само событие по возвращению имущества, невозможно установить хотя бы примерную дату, когда Ответчик перестал пользоваться арендованным зданием гаража.

Технические потери и затраты Арендатора включают в себя услуги электрика.

Считает, что в предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: факт предоставления арендодателем имущества арендатору, выявление обстоятельств, создающих препятствия для арендатора со стороны арендодателя в пользовании арендуемым имуществом, а также расчет арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора.

На апелляционную жалобу истца поступил отзыв ответчика, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 14.09.2019.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Костюковой Н.А. (арендодатель) и ООО "Е ДЖИ Групп" (арендатор) 18.04.2018 г. заключен договор аренды нежилых помещений, предметом которого являлись переданные арендодателем и принятые арендатором во временное пользование нежилые помещения здание-гараж и здание насосной станции, общей площадью 506,5 кв.м., расположенные по адресу: Иркутская область, город Ангарск, производственная база на промышленной площадке N 1 ОАО АНХК (старая площадка АЭМЗ), в районе пересечения автодороги N 1и 5а (п. 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату, а также иные обязательные платежи в порядке и сроки, оговоренные настоящим договором.

Согласно пункту 2.3 договора охрана арендуемых помещений и иного имущества, принадлежащего арендатору, осуществляется силами ООО "Охранное предприятие "Орион" и за счет средств арендатора. На территории арендодателя действует пропускной режим в соответствии с графиком работы арендатора. Арендодатель не несет ответственности за имущество арендатора.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата за помещения, указанные в п.1.1 договора, состоит из постоянной и переменной части.

Согласно п. 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 125000 руб. в месяц (НДС не облагается).

Из пункта 3.1.2 следует, что оплата постоянной части арендной платы производится арендатором самостоятельно на основании договора до 20 числа месяца, предшествующего месяцу за который оплачивается арендная плата.

Переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные платежи расходы на техническую воду, стоки и электроэнергию. Оплата коммунальных услуг производится арендатором на основании данных приборов учета по счетам арендодателя, с учетом технических потерь и затрат арендодателя, и отправленных счетов на электронную почту арендатора или иным способом в течение 5 банковских дней с даты выставления счета (п. 3.1.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора перечисление арендатором арендной платы осуществляется на расчетный счет арендодателя в рублях РФ. Обязательство арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, считается исполненным со дня поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.1. договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещения в срок не позднее 5 рабочих дней с момента прекращения договора аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

В силу п. 5.1 договора в случае просрочки любого из платежей по настоящему договору на срок более 5 рабочих дней, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно п. 6.1 договора срок действия договора согласован сторонами с 01.05.2018 г. по 31.03.2019 г. включительно.

По акту приема-передачи помещений в аренду от 18.04.2018 г., составленному к договору аренды, от арендодателя ИП Костюковой Н.А. арендатору ООО "Е ДжиГрупп" передано следующее имущество: административное помещение (в его составе: кабинет директора - кресло кожаное черное -1, стол черный прямоугольный- 4, стол черный круглый - 1, тумба черная-1, шкаф встроенный черный - 1; приемная - стул сиреневый-11; кабинет мастеров - вешалка для одежды декоративная-1; бухгалтерия - вешалка черная металлическая-1, тумба черная-2, тумба серая-2; комната отдыха: диван кожаный -1, стол круглый серый - 1, тумба черная -2, шкаф черный-1, кресло кожаное на колесах-3, стул черный на колесах-5, компьютер- 1 комплект; сан.узел - раковина-1, унитаз-1, зеркало с подсветкой - 1,полка керамическая -1, полотенцедержатель -1; сауна - сауна 1, каменка-1,пульт управления-1; гаражное здание с техническими помещениями, в его составе: инструментальная комната - стол черный-2,стул матерчатый-8,тумба черная - 2,стеллаж-1,стеллах металлический- 1,сейф металлический-1; тех.комната- сейф металлический-1,вешалка деревянная-1; гараж- "Эко-Лайн" (обогреватель) - 9, сейф металлический-1).

ООО "Е Джи Групп" в адрес ИП Костюковой Н.А. направило уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с 22.03.2019 г.

В ответ на указанное уведомление ИП Костюковой Н.А. направлено письмо с указанием на необходимость проведения предварительного осмотра арендуемого объекта на 25.02.2019 г.

В ответ на данное предложение ООО "Е Джи Групп" указано на невозможность произвести осмотр ввиду нахождения в командировке.

26.02.2019 г. ИП Костюковой Н.А. произведен осмотр имущества, выявленные нарушения, отражены в акте.

15.03.2019 г. ИП Костюковой Н.А. в отсутствие арендаторов, вновь произведен осмотр арендованного имущества, выявленные нарушения отражены в акте.

Направленный ООО "Е Джи Групп" акт приема-передачи (возврата) от 22.03.2018 г. не подписан Костюковой Н.А.

Далее, 26.03.2019 г. ООО "Е Джи Групп" в адрес ИП Костюковой Н.А. направлено уведомление с предложением о составлении акта возврата нежилых помещений и здания по договору аренды в период с 27 марта 2019 г. по 29 марта 2019 г. 10 часов.

ИП Костюкова Н.А. сообщила письмом от 26.03.2019 г. N 28 о том, что для составления акта приема-передачи представитель явится 29.03.2019 г. в 10 час.

26.03.2019 г. и 27.03.2019 г. ООО "Е Джи Групп" составлены акты о неявке представителя ИП Костюковой Н.А. для принятия из аренды помещений.

29.03.2019 г. сторонами договора составлен акт приема нежилых помещений с отражением в нем всех выявленных нарушений, однако в акте указано, что арендодателем имущество из аренды не принято, поскольку состояние нежилых помещений не позволяет эксплуатировать их в дальнейшем, лицо, представляющее ООО "Е Джи Групп" от подписания акта отказалось.

Помимо того, сторонами договора велась переписка о наличии задолженности по постоянной и переменной частям арендной платы за арендуемые помещения.

Как указывает истец в иске, ответчик ООО "Е Джи Групп" свои обязательства по внесению постоянной и переменной части арендной платы за помещение надлежащим образом не исполняет, в связи с чем истцом произведен расчет неустойки, а также в связи с возвращением из аренды имущества в ненадлежащем состоянии, а также ввиду утраты части мебели определена стоимость восстановительного ремонта и уборки территории, а также стоимости утраченной мебели.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 06.04.2019 г. с предложением погасить образовавшуюся задолженность, однако до настоящего времени ответчиком задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратилась в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В отношении требований истца об оплате арендных платежей судом первой инстанции сделаны следующие правильные выводы.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды нежилого помещения от 18.04.2018 г. N 04/2018. Предмет договора определен в п. 1.1. договора, следовательно, договоры являются заключенными.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В порядке п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Как правильно установлено судом первой инстанции, сторонами договора согласовано условие о стоимости постоянной части арендной платы в месяц (п. 3.1.1 - 125000 руб.), а также сроках ее оплаты (п. 3.1.2) до 20 числа месяца, предшествующего месяцу за который оплачивается арендная плата.

Истец указывает о наличии задолженности у ООО "Е Жди Групп" по постоянной части арендной платы, а именно: по акту N 1 от 05.01.2019 г.- 56 руб., по акту N 9 от 31.03.2019 г. за период с 23.03.2019 г. по 31.03.2019 г. в сумме 36290 руб. 32 коп., а также за период с апреля по июнь 2019 г. (из расчета 125000 руб.х3) 375000 руб., поскольку полагает, что имущество не возвращено из аренды.

Наличие задолженности по постоянной части арендной платы по акту N 1 от 05.01.2019 г. в сумме 56 руб. ответчик признал в судебном заседании 14.08.2019 г., в связи с чем, суд первой инстанции правильно посчитал задолженность в указанной части доказанной.

Как указывает суд первой инстанции, для проверки объективности расчетов в отношении последующих периодов необходимо установление юридически значимого момента - даты возврата из аренды имущества арендатором.

Истец полагает, что поскольку арендованное имущество возвращается арендатором из аренды с явными недостатками, то у истца не возникает обязанности по его принятию, соответственно, он полагает, что договор продлил свое действие.

Суд первой инстанции правильно не согласился с указанной позицией истца. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из смысла данной нормы следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность арендованного имущества может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, а именно по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из анализа переписки судом первой инстанции правильно установлено, что истец уклонялся от принятия арендованного имущества из аренды, на что указано в акте от 23.03.2019, а также в акте от 29.03.2019 г., поэтому суд первой инстанции правильно посчитал, что актом от 28.03.2019 г., в котором, согласно отметки представителя ООО "Орион" (охранная организация), ключи представителем ООО "Е Джи Групп" сданы на вахту, арендованное имущество возвращено ООО "Е Джи Групп" из аренды. Таким образом, в расчетах дата 28.03.2019 г., должна приниматься как дата возврата имущества из аренды и прекращения арендных отношений.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильным выводам, что расчет размера арендной платы по акту N 9 от 31.03.2019 г. исчисляется за период с 23.03.2019 г. по 28.03.2019 г. (дату возврата имущества из аренды) за 6 дней и составляет 24193 руб. 55 коп. Кроме того, принимая во внимание дату прекращения арендных отношений - 28.03.2019 г., положения статьи 622 ГК РФ, пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", требования истца о взыскании арендной платы за период с апреля по июнь 2019 г. в сумме 375 000 руб. являются не обоснованными.

Как правильно указывает суд первой инстанции, обязанность по уплате переменной части арендной платы согласована сторонами в п. 3.1.2 договора, из которого следует, что переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные платежи расходы на техническую воду, стоки и электроэнергию. Оплата коммунальных услуг производится арендатором на основании данных приборов учета по счетам арендодателя, с учетом технических потерь и затрат арендодателя, и отправленных счетов на электронную почту арендатора или иным способом в течение 5 банковских дней с даты выставления счета.

Истцом переменная часть арендной платы заявлена в следующем размере: по акту N 8 от 01.03.2019 г. - 126 400 руб. (расходы по электроэнергии, оплата по договору на охрану N 02/2018 от 01.04.2018 г.; оплата по договору услуг электромонтера N 4-т от 01.12.2018 г.); по акту N 11 от 31.03.2019 г. - 27800 руб. (вода хозпитьевая, водоотведение, электроэнергия, оплата по договору на охрану N02/2018 от 01.04.2018 г.; оплата по договору услуг электромонтера N 4-т от 01.12.2018 г.)

В силу части 1 статьи 431 названного Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что толкование содержания пункта 3.1.2 заключенного сторонами спора договора недвусмысленно свидетельствует о согласовании сторонами обязанности арендодателя по оплате коммунальных платежей расходов на техническую воду, стоки и электроэнергию. Вопреки доводам истца положения данного пункта не содержат конкретного указания на несение еще каких-либо расходов, кроме упомянутых.

Истец указывает, что в переменную часть арендной платы также входят обязанности по несению расходов в отношении иных затрат арендодателя, в частности услуг охраны в рамках договора N 02/2018 от 01.04.2018 г. и услуг электрика в рамках договора N4-т от 01.12.2018 г. с Мещеряковым А.В. на оказание услуг по обслуживанию электроустановки, мотивируя это технической необходимостью обеспечения здания электроэнергией.

В подтверждение несения указанных затрат ИП Комстюковой Н.А. в материалы дела представлен договор об оказании охранных услуг N 02/2018, заключенный 01.04.2018 г. с ООО "ОП "Орион" на оказание услуг в виде физической невооруженной охраны. Приложением N1 к договору согласован перечень охраняемых объектов производственной базы: здание-гараж, здание насосной станции с подземными резервуарами и охраняемой зоной; здание вахты инвентарный N 110011; здание склада N1; объект незавершенного строительства N2015, объект N2005 (механосборочный цех).

Вместе с тем, как правильно указывает суд первой инстанции, договором аренды заключенным между индивидуальным предпринимателем Костюковой Н.А. (арендодатель) и ООО "Е Джи Групп" (арендатор) 18.04.2018 г. (п. 2.3) согласована обязанность арендатора по несению расходов на охрану арендуемых помещений. Иного, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, из договора не следует.

При этом, между ООО "Е Джи Групп" и ООО "ОП "ОРИОН" 01.04.2018 г. также заключен договор оказания охранных услуг в виде физической невооруженной охраны, согласно перечня охраняемых объектов в отношении: здания-гаража и здания офиса. В подтверждение несения указанных затрат ООО "Е Джи Групп" представлены документы, подтверждающие оплату указанных услуг. Кроме того, перечень объектов охраны в отношении охранных услуг, оказываемых ООО "ОП "Орион" ИП Костюковой Н.А. также включает и объекты, которые предметом аренды по спорному договору не являлись.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о необоснованности включение в состав переменной части арендной платы, предъявленных к возмещению ответчику расходов на охранные услуги.

Апелляционный суд поддерживает и выводы суда первой инстанции необоснованности включения в состав коммунальных услуг расходов на содержание электрика в связи со следующим.

Истцом указано, что наличие электрика необходимо для обеспечения электроснабжения объектов, расположенных по адресу: Иркутская область, город Ангарск, производственная база на промышленной площадке N 1 ОАО АНХК (старая площадка АЭМЗ), в районе пересечения автодороги N 1и 5а, поскольку для эксплуатации электроустановки обеспечивающей указанные объекты электричеством необходим специальный допуск, который указанным электриком получен. В отсутствие лица, имеющего указанный допуск, обеспечение объектов электроэнергией не представляется возможным.

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как правильно указывает суд первой инстанции, указанные истцом расходы на оплату услуг электрика являются прямыми расходами собственника и не могут быть возложены на арендатора, в отсутствие согласия последнего на это. Более того, указанные услуги оказывались в отношении всех расположенных на данной территории объектов, а не только объектов, передранных в аренду ООО "Е Джи Групп".

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что расходы на охрану и оказание услуг электриком не подлежат включению в состав коммунальных расходов, составляющих переменную часть арендной платы по договору аренды.

В обоснование несения расходов на воду хозпитьевую, водоотведение, электроэнергию истцом представлены документы, подтверждающие несение им заявленных расходы, указанные документы отвечают признакам относимости и допустимости, поэтому судом первой инстанции указанные расходы признаются подтвержденными

С учетом установленных обстоятельств, судом первой инстанции произведен обоснованный расчет переменной платы без учета расходов на оплату охранных услуг и услуг электрика, таким образом, за февраль 2019 г. переменную часть составили расходы по электроэнергии в размере 98064 руб. 66 коп.; за март 2019 г. переменную часть арендной платы составили расходы по электроэнергии в сумме 24171 руб. 45 коп., по воде хозпитьевой в размере 169 руб. 60 коп., по водоотведению в размере 186 руб. 40 коп. Итого, подлежащий удовлетворению размер переменной арендной платы верно определен судом первой инстанции в размере 146841 руб. 66 коп.

Относительно требования о взыскании неустойки в соответствии с п. 5.1 договора из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки при просрочке платежа более чем на 5 дней суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом неустойка рассчитана следующим образом. По акту N 8 за период с 06.03.2018 г. по 30.06.2019 г. в сумме 15800 руб.; по акту N 9 за период с 01.04.2019 г. по 30.06.2019 г. в размере 4717 руб. 70 коп., по акту N 11 за период с 07.04.2019 г. по 30.06.2019 г. в размере 2390 руб.80 коп., а также по арендной плате за апрель 2019 г. в размере 12750 руб., по арендной плате за май 2019 г. в размере 8875 руб., по арендной плате за июнь 2019 г. за период 5125 руб.

Учитывая выводы суда о необоснованном требовании арендной платы за период с апреля по июнь 2019 г. ввиду прекращения действия договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования о взыскании пени является необоснованным.

С учетом выводов о размере арендной платы, подлежащей удовлетворению, с учетом периодов просрочки, определенных истцом расчет пени произведен судом первой инстанции следующим образом:

По акту N 8: от размера задолженности 98064 руб. 66 коп. за период с 06.03.2019 г. по 30.06.2019 г. (116 дней), процентной ставки определенной договором - 0,1% составила 11375 руб. 50 коп.

По акту N 9: от размера задолженности 24193 руб. 55 коп. за период с 01.04.2019 г. по 30.06.2019 г. (91 день), процентной ставки определенной договором - 0,1% составила 2201 руб. 60 коп.

По акту N 11: от размера задолженности 24527 руб. 45 коп. за период с 09.04.2019 г. по 30.06.2019 г. (83 день), процентной ставки определенной договором - 0,1% составила 2033 руб. 78 коп. истцом период просрочки определен с 07.04.2019 г. без учета положений статей 191 - 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих начало течения срока днем следующим за нерабочим выходным днем.

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что обоснованной и подлежащей удовлетворению является сумма пени в размере 15612 руб. 89 коп.

В отношении требований истца о возмещении стоимости восстановительного ремонта и стоимости утраченной мебели судом первой инстанции сделаны следующие правильные выводы.

В состав требований о возмещении стоимости восстановительного ремонта истцом включены требования, составляющие стоимость уборки и вывоза мусора из здания насосной и прилегающей территории в размере 83810 руб., в подтверждение расходов представлены документы о произведенных затратах.

Вместе с тем, ответчик возражал относительно включения указанных расходов в стоимость восстановительного ремонта, указав на то, что объект - насосная станция и прилегающая территория не передавалась по акту приема-передачи в рамках договора аренды от 18.04.2018 г.

Как правильно указывает суд первой инстанции, из условий договора аренды от 18.04.2018 г. следует, что его предметом явились нежилые помещения здание-гараж и здание насосной станции

Однако, из акта приема-передачи помещений в аренду от 18.04.2018 г., составленного к договору аренды, следует, что от арендодателя ИП Костюковой Н.А. арендатору ООО "Е ДжиГрупп" передано следующее имущество: административное помещение; гаражное здание с техническими помещениями.

Таким образом, имеют место неустранимые противоречия о предмете договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в договоре аренды и акте приема-передачи, являющемся приложением к договору, отсутствуют конкретно определенные данные, характеризующие объект аренды как индивидуально-определенный: наименование имущества, его назначение, качественные характеристики (площадь, местонахождение). В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.

Поскольку условие об объекте аренды - насосная станция и прилегающая территория является несогласованным сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца в отношении данного объекта, в частности стоимость уборки и вывоза мусора из здания насосной и прилегающей территории, в сумме 83810 руб., не подлежат удовлетворению.

Относительно требования о взыскании стоимости восстановительных работ в нежилом помещении здание - гараж в сумме 68190 руб., стоимость работ по уборке нежилого помещения здание-гараж в сумме 42500 руб. суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

В подтверждение понесенных расходов истцом представлены: договор подряда N 4-П/2019 от 23.04.2019 г., заключенный ИП Костюковой Н.А. с ООО "Армада", в том числе, на проведение восстановительных ремонтных работ в нежилом помещении здание-гараж и работ по уборке помещения здание-гараж; приложение N 1 к договору подряда, приложение N 2 к договору подряда; акт приема-передачи N 2 от 17.07.2019 г.

Указанные доказательства признаны судом первой инстанции относимыми и допустимыми, подтверждающими сумму затрат истца на проведение восстановительных работ в размере 68190 руб. и 42500 руб., а ответчиком объективных доказательств опровергающих несение указанных затрат не представлено.

Относительно требования о возмещении стоимости восстановления системы отопления в размере - 25250 руб. суд первой инстанции правильно указал следующее.

В обоснование несения указанных затрат истцом представлен акт технического обследования от 26.03.2019 г., в котором указано, что в спорном нежилом помещении здание - гараж установлена система электрического обогрева реализуемой с помощью нагревательной секции DEVIFIex-20, смонтированного в основании пола для устройства функции основного отопления и возможности аккумуляции тепла. Указано, что регулировка и управление осуществляется отдельно, с помощью силовых шкафов управления и контролеров DEVI smart, которые могут управляться удаленно. В заключении указано, что ввиду отсутствия оборудования эксплуатация данной системы отопления невозможна. С момента ввода в эксплуатацию данной системы отопления с декабря 2016 г. по 10.03.2019 г. система находилась в рабочем состоянии и полностью выполняла функции основного отопления.

Отсутствие указанного оборудования также установлено в ходе проведения осмотра спорного помещения.

Ответчик возражал относительно включения указанных затрат в стоимость возмещения, указав, что указанная система по акту приема-придачи не передавалась.

Вместе с тем, как правильно указывает суд первой инстанции, поскольку указанная система выполняла функции основного отопления в здании, указанное помещение передавалось с учетом указанной системы как неотъемлемой части, то отдельно в акте приема-передачи не указывалось.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанные расходы подлежащими удовлетворению в сумме 25250 руб.

Относительно требований о возмещении стоимости утраченной и поврежденной мебели в сумме 53127 руб., суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

В подтверждение указанных расходов истцом представлены прайсы на мебельную продукцию, а также указано, что по акту приема-передачи были переданы предметы мебели.

Согласно акту приема-передачи помещений в аренду от 18.04.2018 г., составленному к договору аренды от арендодателя ИП Костюковой Н.А. арендатору ООО "Е ДжиГрупп" передано следующее имущество: административное помещение (в его составе: кабинет директора - кресло кожаное черное -1, стол черный прямоугольный- 4, стол черный круглый - 1, тумба черная-1, шкаф встроенный черный - 1; приемная - стул сиреневый-11; кабинет мастеров - вешалка для одежды декоративная-1; бухгалтерия - вешалка черная металлическая-1, тумба черная-2, тумба серая-2; комната отдыха: диван кожаный -1, стол круглый серый - 1, тумба черная -2, шкаф черный-1, кресло кожаное на колесах-3, стул черный на колесах-5, компьютер- 1 комплект; сан.узел - раковина-1, унитаз-1, зеркало с подсветкой - 1,полка керамическая -1, полотенцедержатель -1; сауна - сауна 1, каменка-1,пульт управления-1; гаражное здание с техническими помещениями, в его составе: инструментальная комната - стол черный-2,стул матерчатый-8,тумба черная - 2,стеллаж-1,стеллах металлический- 1,сейф металлический-1; тех.комната- сейф металлический-1,вешалка деревянная-1; гараж- "Эко-Лайн" (обогреватель) - 9, сейф металлический-1).

Действительно, акт приема-придачи в аренду помещений содержит указание на передачу предметов мебели, вместе с тем, как верно отмечено судом первой инстанции, указанные предметы не имеют конкретно определенных признаков, позволяющих недвусмысленно установить утрату или порчу именно этого предмета мебели, а также предоставление прайсов с указанием стоимости именной такой же продукции.

Учитывая невозможность конкретизировать как переданные в аренду, так и возвращенные из аренды предметы мебели, в отсутствие безусловных доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал не доказанным факт необходимости возмещения в сумме 53127 руб.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом по тем же мотивам, что и судом первой инстанции.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что подлежат удовлетворению требования истца в размере 146841 руб. 66 коп. - арендная плата, в размере 15612 руб. 89 коп. - неустойка, и в размере 135940 руб. - расходы, связанные с восстановлением имущества, а всего 298394 руб. 55 коп.; в удовлетворении остальной части заявленных требований следует отказать.

В целом по итогам рассмотрения дела апелляционный суд приходит к выводу, что в рассматриваемой ситуации, когда стороны договора не могут в нормальном режиме договориться о совместных действиях, и составляемые документы имеют пороки, судом первой инстанции оценены представленные сторонами доказательства и с учетом правил о распределении бремени доказывания сделаны правильные выводы относительно обстоятельств дела. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по тем же мотивам, что и судом первой инстанции.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 августа 2019 года по делу N А19-10078/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Н.В.Ломако В.Л.Каминский