Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2019 г. N 12АП-10136/19

г. Саратов

18 октября 2019 г.

Дело N А57-8270/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мальцевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Эпштейн Натальи Ильиничны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 июля 2019 года по делу N А57-8270/2019,

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, (ОГРН 1123668052200, ИНН 3666181570), г. Воронеж,

к индивидуальному предпринимателю Эпштейн Наталье Ильиничне, (ОГРНИП 317645100047785, ИНН 645405274392), г. Саратов,

третье лицо: территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области,

о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд с исковым заявлением обратилось Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к Индивидуальному предпринимателю Эпштейн Наталье Ильиничне о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 г. по 03.07.2018 г. в размере 176 275,81 рублей, пени за период с 20.01.2018 г. по 07.03.2019 г. в размере 41 260,86 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 июля 2019 года по делу N А57-8270/2019 с индивидуального предпринимателя Эпштейн Натальи Ильиничны, ОГРНИП 317645100047785, ИНН 645405274392, г. Саратов в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, ОГРН 1123668052200, ИНН 3666181570, г. Воронеж взыскана сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 г. по 03.07.2018 г. в размере 176 275,81 рублей, пени за период с 20.01.2018 г. по 07.03.2019 г. в размере 41 260,86 руб.

С индивидуального предпринимателя Эпштейн Натальи Ильиничны в доход федерального бюджета РФ взыскана государственная пошлина в сумме 7351 руб.

Индивидуальный предприниматель Эпштейн Наталья Ильинична обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.12.1999 администрацией города Воронежа (арендодатель) и ЗАО "Мосстройэкономбанк" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 216-99-03/мз (далее по тексту - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Никитинская, 52, площадью 1 219 кв. м., разрешенное использование земельного участка - административное здание (л.д. 13-16).

Согласно пункту 3.3. вышеуказанного договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

На указанном земельном участке с кадастровым номером 4394 расположено нежилое помещение площадью 2806,2 кв. м, которое по договору купли-продажи от 28.04.2017 приобретено ответчиком и право собственности на которое зарегистрировано за ним в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 30).

В соответствии с главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 17.04.2006 г. N 53 ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"; Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. N 59-03 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже"; Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 г. N 514 "О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений" и на основании соглашения заключенного между администрацией городского округа г. Воронеж и главным управлением государственного имущества Воронежской области состоялась передача прав и обязанностей арендодателя от администрации г. Воронежа по Договору главному управлению государственного имущества Воронежской области.

На основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 г. N 133-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого главного управления государственного имущества Воронежской области.

В силу пункта 3.1.20. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области осуществляет распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.

Полагая, что у предпринимателя имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с 01.01.2018 по 03.07.2018 в размере 176 275,81 руб., Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы на заявленную к взысканию сумму, пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что суд не учел, что на земельном участке N 36:34:0401018:31 расположено сооружение гражданской обороны (убежище ГО N 37/0360). Следовательно, в соответствии с п. 2 раздела III приложения 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, земельный участок находится в федеральной собственности и Департамент имущественных отношений Воронежской области не имел и не имеет права распоряжения земельным участком и быть администратором доходов, полученных от аренды спорного земельного участка.

01.02.2019 заключен договор аренды на земельный участок N 36:34:0401018:31 с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, земельный участок находится в федеральной собственности, в связи с чем действия истца по начислению и взысканию арендных платежей и процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и обращение с иском в суд являются неправомерными. По мнению заявителя жалобы, предприниматель совершил необходимые действия по исполнению обязанности по оплате пользования землей, действуя добросовестно, обращался к истцу с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401018:31, а ее неисполнение вызвано отказом истца ответчику в заключении договора аренды со ссылкой на то, что он не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401018:31.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу изложенных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 14 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судом установлено и из материалов дела следует, что предприниматель с 28.04.2017 является собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 30).

Исходя из указанного суд обоснованно пришел к выводу о том, что предприниматель при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобрело право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у него с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком по договору аренды от 17.12.1999 N 216-99-03/мз.

Арендная плата за земельные участки для случая, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов (аукционов) и не предписан федеральным законом, подлежит установлению согласно его требованиям соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Регулирование арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы, обязательный для обеих сторон договора аренды, подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, с учетом перечисленных норм права арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившим силу с 01.03.2015.

Спорный земельный участок до 04.07.2018 относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден Постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Возражая на заявленные исковые требования, ответчик указывал, что после приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Никитинская, 52 предприниматель неоднократно обращалась в Департамент за заключением договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401018:31.

Департамент на обращение предпринимателя письмом исх. 52-17-15219з сообщил, что не обладает полномочиями по распоряжению названным земельным участком, ввиду его нахождения в федеральной собственности на основании пункта 2 раздела III Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Согласно абзацу 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, переданным ему арендодателем, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество собственным.

В силу положений статьи 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2018 (л.д. 20-29), право собственности в отношении спорного земельного участка зарегистрировано за Российской Федерацией 04.07.2018. Следовательно, в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка могли перейти к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области только с указанной даты, в то время как в настоящем деле к взысканию Департаментом заявлена задолженность за период с 01.01.2018 по 03.07.2018.

При таких обстоятельствах, суды обоснованно отклонили доводы ответчика об отсутствии у истца права на обращение в суд с настоящим иском, и, исходили из того, что в силу статьи 35 ЗК РФ предприниматель является арендатором земельного участка и обязан вносить плату за его пользование в спорный период. Проверив расчет размера арендной платы с учетом площади объекта недвижимости, находящегося в собственности ответчика и площади земельного участка, необходимого для его эксплуатации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 03.07.2018 в сумме 176 275,81 рублей.

Установив факт наличия задолженности предпринимателя, руководствуясь статьями 329, 330 ГК РФ, п. 3.5 договора аренды земельного участка N 216-99-03/мз от 17.12.1999 (в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2007), суд пришел к выводу о том, что с предпринимателя подлежит взысканию неустойка за период с 20.01.2018 по 07.03.2019 в размере 41 260,86 руб.

Расчет неустойки судом проверен, признан правильным, контррасчет ответчиком не представлен. О снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлено, доказательств несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства также суду не представлено.

Судом рассмотрены и подлежат отклонению доводы жалобы относительно отсутствия у предпринимателя обязанности по внесению платы за пользование спорным имуществом и права Департамента на его получение, поскольку на спорном земельном участке находится защитное сооружение гражданской обороны, которое относится к федеральному уровню собственности. Указанные доводы повторяют ранее приведенные доводы, направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество не влияет на обязательство по уплате арендной платы за пользование имуществом арендатора, не оплатившего долг, в том числе лицу, которого он считает надлежащим арендодателем.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 05.08.2019 N Ф06-49019/2019 по делу N А57-9113/2018.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку они сводятся к несогласию заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, что не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального, а также процессуального права.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 июля 2019 года по делу N А57-8270/2019 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Эпштейн Натальи Ильиничны - без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону - индивидуального предпринимателя Эпштейн Наталью Ильиничну.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 июля 2019 года по делу N А57-8270/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

О.А. Дубровина В.Б. Шалкин