Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2019 г. N 09АП-58799/19

г. Москва

30 октября 2019 г.

Дело N А40-228194/18

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 августа 2019 года

по делу N А40-228194/18, принятое судьей Орловой Н.В. (61-1718)

по иску Компании "Мос Приват Строй Лимитед"

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третьи лица: 1 - Правительство Москвы, 2- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Житнева А.Ю. по доверенности от 01.10.2019 г.;

от ответчика: Руденко М.В. по доверенности от 26.12.2018 г.;

от третьих лиц: 1 - Руденко М.В. по доверенности от 16.01.2019 г., Стужина Т.А. по доверенности от 17.06.2019 г., диплом 1177050061581 от 06.07.2015 г., 2 - не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Компания "Мос Приват Строй Лимитед" (далее - истец, Компания) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 05.06.1997 N М-01-008917 и признании договора аренды от 05.06.1997N М-01-008917 действующим.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.08.2019 по делу N А40-228194/18 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и третье лицо - Правительство Москвы, обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили отменить решение суда первой инстанции принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика и Правительства Москвы доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель истца возражал против доводов, заявленных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.06.1997 между Московским земельным Комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью "Московский цирк на Цветном бульваре" (арендатором) заключен договор аренды N М-01-008917 (далее -Договор) (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.1997, N 2 от 20.08.1998, N 3 от 20.08.1998, от 07.10.1998, от 02.03.2000, от 25.04.2000, от 17.04.2001, от 19.12.2002, от 14.04.2003, от 30.06.2004) земельного участка площадью 860 кв.м. по адресу: г. Москва, Б. Могильцевский пер., вл. 9 для строительства и последующей эксплуатации административного здания.

В 1998 году права и обязанности по Договору перешли к ТОО "Цирк Никулина и Савацки Лимитед" (правопредшественник истца, новый арендатор).

Дополнительным соглашением от 20.08.1998 N 3 в Договор внесены соответствующие изменения.

По условиям Договора земельный участок предоставлен Компании сроком на 49 лет.

Согласно п. 4.1 Договора, арендатор в течение шести месяцев с момента регистрации договора в Москомземе обязуется разработать эскизный проект административного здания по градостроительному заключению Москомархитектуры и плановому заданию Управления госконтроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы и согласовать его в установленном порядке. После завершения строительства, оформить права собственности на здание в Москомимуществе и представить соответствующие документы в Москомзем для внесения возможных изменений в договор.

В соответствии с п. 6.1 Договора, арендодатель имеет право расторгнуть Договор досрочно, в случае нарушения арендатором условий договора, установленных градостроительной документацией.

Уведомлением от 30.05.2017 N ДГИ-И-25840/17 Департамент известил арендатора о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со ссылкой на то, что в течение пяти лет со дня заключения договора аренды не получено разрешение на строительство, строительство объекта не осуществлено.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения Договора путем направления спорного уведомления нарушает права и законные интересы арендатора, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Оценив условия заключения и исполнения Договора со стороны арендатора и арендодателя, суд пришел к выводу о наличии обстоятельств, препятствующих арендатору в исполнении обязательств по Договору, поскольку изначально невозможность начать строительство на спорном земельном участке сопровождалась изменением функционального назначения земельного участка, а также его функциональных и технологических требований к возводимому зданию, повлекшее необходимость многократно разрабатывать и вносить изменения в исходно-разрешительную и проектную документацию.

Поскольку истцом предпринимались все необходимые меры для своевременного получения необходимых разрешений и согласований в уполномоченных органах Москвы на строительство спорного объекта, суд пришел к выводу, что вина истца в несвоевременном исполнении договорных обязательств отсутствует, и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суд первой инстанции являются верным и обоснованными.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Положениями ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, определен порядок отказа от договора (исполнения договора), осуществления прав по договору.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано ранее, основанием для расторжения Договора в одностороннем порядке послужило неисполнение арендаторам обязанности в течение пяти лет со дня заключения Договора по получению разрешения на строительство и выполнения строительства объекта.

В качестве правового основания для данного расторжения Договора Департамент указал пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации кроме указанных в п. 1 ст. 46 случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях:

1) существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка;

2) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ.

Положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы, заявители указывают, что суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования без наличия со стороны компании соответствующих доказательств, подтверждающих объективную невозможность строительства объекта в установленный срок.

Судебная коллегия, рассмотрев данный довод, приходит к выводу о его несостоятельности в силу следующих причин.

Давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, суд учел различные объективные факторы и принял во внимание, имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенное нарушение", а также имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий Договора.

По мнению судебной коллеги, суд первой инстанции дал верную оценку относительно объективной невозможности Компании исполнить условия Договора, что подтверждается следующими обстоятельствами.

06.07.1998 Протоколом N 21 Регламента рассмотрения проектных решений, утвержденным Председателем Москомархитектуры, одобрены архитектурно-планировочные решения на строительство административного здания на земельном участке, техникоэкономическое обоснование (ТЭО) направлено для согласования в компетентные органы.

В этот же день комплексная рабочая группа Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы (УГКОИП) и Экспертноконсультативного общественного совета при Главном архитекторе г. Москвы (ЭКОС), рассмотрев представленные материалы, согласовала ТЭО.

29.12.1998 истец получил Заключение Мосгорэкспертизы N 88-П48 МГЭ по технико-экономическому обоснованию строительства административного здания, которым ТЭО строительства согласованы для дальнейшего утверждения в Инспекции госархстройнадзора Москомархитектуры в соответствии с условиями Заключения.

Согласно Заключению, для начала строительства Истцу оставалось совместно с Управой района Хамовники г. Москвы осуществить работу по оповещению жителей о предстоящем строительстве.

25.01.1999 состоялось совещание представителей Префектуры Центрального округа г. Москвы с жителями района, на котором было принято решение о строительстве на Земельном участке не административного здания, а жилого дома, с уменьшением объема возводимого здания.

Протоколом совещания от 25.01.1999 решено обязать арендатора представить согласованный с жителями проект жилого дома, территорию передать жителям для обустройства площадки отдыха.

До 2001 года разрешения от жителей района истцу и уполномоченным органом не было представлено, в связи с чем истец в 2001 году обратился к Мэру Москвы с просьбой разрешить строительство административно-жилого здания, а также перенести сроки строительства на более позднее время.

Мэр Москвы удовлетворил просьбу и дал структурным подразделениям Правительства Москвы соответствующие поручения (N 4-19-12507/1 от 03.07.2001).

Для осуществления строительства здания с новым функциональным назначением истец подготовил Проектное предложение строительства жилого дома (впоследствии утверждено ЭКОС 05.03.2002 и Главным управлением охраны памятников 05.03.2002).

Изменение функционального назначения Земельного участка инициировано и согласовано различными инстанциями Правительства Москвы, регулировавшими в тот период сферу градостроительной деятельности:

На Регламентном совещании Москомархитектуры по вопросу согласования размещения жилого дома функциональное назначение здания изменено на жилой дом, истцу при разработке проектной документации предложено уменьшить площадь застройки (п. 24 Выписки из протокола от 25.01.2002 N 2).

Администрация района Хамовники г. Москвы сообщила ГУП "ГлавАПУ" письмом N 151 от 20.02.2002 о принятом на согласительной комиссии решении изменить функциональное назначение нежилого здания на жилое, уменьшить этажность и общую площадь здания.

На Регламентном совещании Москомархитектуры согласовано проектное предложение по размещению административно-жилого дома с подземной автостоянкой (Протокол от 22.03.2002 г. N 10).

Городская комиссия при Правительства Москвы по рассмотрению обращений граждан при строительстве в городе Москве подтвердила изменение функционального назначения здания на жилое (Выписка из протокола от 28.03.2002 г. N 8 направлена в адрес Главы Управы района Хамовники г. Москвы 08.04.2002 )

Комиссия Архитектурного совета по ЦАО г. Москвы одобрила архитектурное решение фасада административно-жилого здания (Протокол от 18.06.2002 N 2 рабочего рассмотрения проектных материалов).

На Совещании по вопросу строительства административно-жилого комплекса на земельном участке с участием Префектуры ЦАО г. Москвы, Управы района Хамовники г. Москвы, Москомзема, истца и Технического заказчика, состоявшемся 05.06.2003, принято решение о начале процедуры выпуска распорядительного акта Правительства Москвы, предусматривающего новое целевое использование Земельного участка и новый срок строительства.

Органам и организациям Правительства Москвы, и истцу даны соответствующие поручения.

24.09.2003 ГУП "Моспроект-2" им. М.В. Посохина сообщил истцу о необходимости изменить проект в части уменьшения плотности застройки, которое истец выполнил.

В 2005 году процедура изменения функционального назначения Земельного участка завершена, Правительство Москвы выпустило Распоряжение N 838-РП от 18.05.2005 "О разработке предпроектной документации для последующего строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой во вл. 9 по Большому Могильцевскому переулку", на основании которого, согласно действовавшему в тот момент законодательству, истец приступил к освоению Земельного участка.

Вышеуказанным распоряжением предусмотрена разработка истцом предпроектной документации, градостроительного обоснования объекта, оформления акта разрешенного использования участка территории, структурным подразделениям Правительства Москвы также даны соответствующие распоряжения.

Таким образом, с 1998 по 2005 г.г. осуществить строительство на Земельном участке было объективно невозможно ввиду изменения по инициативе органов и организаций Правительства Москвы функционального назначения Земельного участка на жилое, параметров возводимого на нем здания и выпуска распорядительного акта Правительства Москвы, дающего право на осуществление строительства.

С 2005 года истец провел соответствующие мероприятия, необходимые для разработки Акта разрешенного использования (АРИ):

03.11.2005 истец обратился в ГУП "ГлавАПУ" за разработкой необходимой документации, в том числе Заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам (ЗОС) (письмо N М 02/5-4).

09.11.2005 истец обратился в ГУП "НИиПИ Генплана г. Москвы" за определением морфотипа на территории квартала, в котором расположен Земельный участок (письмо N ОКС/БМ-5).

Заключением ГУП "НИиПИ Генплана г. Москвы" о границах морфотипа исторической застройки на территории квартала установлено, что Земельный участок не входит в границы охранной зоны и является территорией традиционно разноэтажного морфотипа исторической застройки (согласовано Москомнаследием 04.07.2006 N 16-0613/925).

С ноября 2005 года по 2006 год истцом проведены следующие работы для разработки АРИ с оформлением соответствующих договорных отношений:

Договор на выполнение функций заказчика от 24.11.2005 N 27/05 с ЗАО "Компания "Северин Девелопмент", по которому ЗАО "Компания "Северин Девелопмент" осуществляет функции заказчика по инвестиционному проекту на стадиях предпроектной подготовки, проектирования, нового строительства и сдачи в эксплуатацию объекта на Земельном участке.

Договор от 17.04.2005 N 307/2006 с ЗАО Проектно-производственная фирма "Карлсон", по которому ЗАО Проектно-производственная фирма "Карлсон" приняло на себя выполнение предпроектных предложений (корректировка проектного предложения, разработанного и частично согласованного в 2001 года) на подготовку АРИ Земельного участка для осуществления строительства объекта в связи с изменившимися исходными данными на проектирование

Дополнительное соглашение от 16.10.2006 N 1 к Договору N 307/2006 с ЗАО Проектно-производственная фирма "Карлсон", по которому ЗАО Проектно-производственная фирма "Карлсон", разрабатывает иллюстративный материал на планшетах для защиты перед ОЭРГ предпроектного предложения на подготовку АРИ

Дополнительное соглашение от 19.10.2006 N 2 к Договору N 307/2006 с ЗАО Проектно-производственная фирма "Карлсон", по которому ЗАО Проектно-производственная фирма "Карлсон", разрабатывает предпроектное предложение на благоустройство дворовой территории, прилегающей к проектируемому объекту для рассмотрения и предварительного согласования в РУ "Хамовники".

Договор от 24.04.2006 N 3/3996-06 с ГУП "Мосгоргеотрест", по которому ГУП выполняет работы по дублированию красных отметок, инженерно-геодезическим изысканиям М 1:500, нанесению красных линий для проектирования объекта.

Договор от 25.04.2006 N 54-06 с ООО "Партнер-Директ", по которому ООО "Партнер-Директ" выполняет работы по теме "Исследование инсоляционного режима и естественного освещения городской застройки по адресу объекта".

Договор от 26.04.2006 N 298/06 с ООО "Геокон", по которому ООО "Геокон" выполняет инженерно-геологические изыскания на площадке по адресу объекта.

Договор от 04.05.2006 N 9-765 с ГУП "НИиПИ Генплана Москвы", по которому ГУП выполняет работы по определению морфотипа застройки квартала с участком по адресу объекта.

Договор на создание (передачу) научно-технической продукции от 19.06.2006 N 14-ТО с ООО "Геоприборцентр", по которому ООО "Геоприборцентр осуществляет обследование основания, фундаментов и основных конструкций зданий, расположенных в зоне возможного влияния строительства нового жилого дома.

Договор от 21.09.2006 г. N 201/533 с ГУП "ГлавАПУ", по которому ГУП "ГлавАПУ" принимает на себя обязательства по подготовке заключения по предпроектным предложениям по объекту на Земельном участке.

Договор от 03.10.2006N 5/504-06 с ГУП "НИиПИ Генплана Москвы", по которому ГУП выполняет работу по Расчету требуемого количества машино-мест для обслуживания административно-жилого здания.

25.09.2006 ГУП "ГлавАПУ" подготовило Заключение N 201-533 в отношении предпроектных предложений строительства объекта, в котором дало рекомендация рассмотреть их на Регламентном совещании у Главного архитектора Москвы.

26.10.2006 Истец направил предпроектные предложения для согласования в Управу района Хамовники г. Москвы (письмо N ХМ-16-3837/6).

18.10.2006 рабочая группа Управы рассмотрела предпроектные предложения и приняла решение отложить согласование до решения вопроса о выделении земельного участка под благоустройство, поскольку дворовая территория, предлагаемая под благоустройство, превышает границы отведенного участка.

Кроме того, в декабре 2006 году Москомархитектура выполнила проект межевания квартала N 171 района Хамовники, в котором находится Земельный участок, которым изменила границы Земельного участка, что повлекло невозможность застройки Земельного участка в соответствии с предпроектными предложениями.

Истец направил обращения Префекту ЦАО города Москвы, Первым заместителям Мэра Москвы в Правительстве Москвы В.И. Ресину и Ю.В. Росляку, Руководителю ДЗР города Москвы, а также Председателю Москомархитектуры (письма N 38-299/06 от 03.11.2006 и 38-300/06 от 14.11.2006) с просьбой направить на доработку проект межевания квартала N 171 района Хамовники, поскольку не решение этого вопроса сделает невозможным исполнение Истцом Распоряжения Правительства Москвы N 838-РП от 18.05.2005 и осуществление строительства на Земельном участке.

В феврале 2007 года ГУП "Моспроект-2" им. М.В. Посохина подготовило заключение о рассмотрении предпроектных предложений, в котором "Моспроект-2" пришло к выводу о превышении нормативного показателя плотности застройки и необходимости сократить плотность застройки (письмо истцу N 087/ТАПМ N 4 - 2007 от 07.02.2007 г.).

Во исполнение Заключения истец внес изменения в предпроектное предложение.

С января 2007 года по 2008 год истец повторно провел работы, необходимые для разработки АРИ с оформлением соответствующих договорных отношений:

Договор от 10.01.2007 с ЗАО Проектно-производственная фирма "Карлсон", по которому ЗАО Проектно-производственная фирма "Карлсон" приняло на себя выполнение предпроектных предложений (разрабатывается по 6-му варианту объемно-планировочного решения, предварительно рассмотренного в мастерской N 4 ГУП 7 "Моспроект-2") на подготовку АРИ Земельного участка для осуществления строительства объекта в связи с изменившимися исходными данными на проектирование.

Договор от 12.04.2007 N 2808 с ООО "Санэксперт", по которому ООО "Санэксперт"выполняет услуги по организации проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы на предмет соответствия производства государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, согласование проектной документации, технических условий; по организации получения по результатам проведенной санитарно-эпидемиологической экспертизы Заключения на заявленный вид деятельности, работы, услуги.

Договор от 16.04.2007 N 5/222-07 с ГУП "НИИ Генплана Москвы", по которому ГУП выполняет "Скорректированный в связи с изменением исходных данных расчет требуемого количества машино-мест для обслуживания административно-жилого здания".

Договор от 08.05.2007 N 4202-Э.Пб с ГУП "Государственный природоохранный центр", по которому ГУП выполняет проведение поверочных расчетов на материалы предпроектной документации с учетом площади земельного участка; проведение натурных обследований территории для оформления акта обследования земельного участка на наличие зеленых насаждений, травяного покрова или газона; производит выдачу Заключения и Акта обследования.

Договор от 05.06.2007 N 3/5321-07 с ГУП "Мосгоргеотрест", по которому ГУП выполняет работы по дублированию красных отметок, инженерно-геодезическим изысканиям М 1:500, нанесению красных линий для проектирования объекта.

Договор от 02.08.2007 N 89/4208-20-МОГ-07 с ГУП "Моспроект-2" им. М.В. Посохина, по которому ГУП разрабатывает историко-архитектурный опорный план по адресу объекта. (7) Договор от 19.09.2007 г. N 38/1654 с ГУП "НИиПИ Генплана Москвы", по которому ГУП готовит Экспозиционные материалы для предоставления на советах по объекту.

Соглашения от 30.09.2007 о переуступке прав по Договору N 14-ТО от 19.06.2006 с ООО "Геоприборцентр" (Сторона 1) и ООО "Агат" (Сторона 2), по которому Сторона 1 передает Стороне 2 права и обязанности из Договора N 14-ТО на обследование основания, фундаментов и основных конструкций зданий, расположенных в зоне возможного влияния строительства нового жилого дома с представлением научно-технического отчета (Заключения) по результатам выполненных работ в соответствии с техническим заданием.

Акт сдачи-приемки выполненных работ от 20.03.2008 по счету от 06.03.2008 N 9/5335-08 г. с ГУП "Мосгоргеотрест" о сдаче ГУПом работ по Рассмотрению Эскиза N 1 с выдачей технического заключения ОПС по адресу объекта.

Договор подряда от 26.03.2008 N У366-08 с ОАО "Трансинжстрой", по которому ОАО согласовывает Эскиз N 1 Жилой дом с подземной автостоянкой на Земельном участке.

Договор от 22.04.2008 N 4629 с ООО "Санэксперт", по которому ООО "Санэксперт" выполняет услуги по организации проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы на предмет соответствия объекта (заявленного вида деятельности, работы, продукции, услуги, проекта (раздела проекта), плана (программы) государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, получению соответствующих санитарно-эпидемиологических Заключений.

Акт сдачи-приемки выполненных работ от 26.05.2008 по счету N 190/1596 от 05.05.2008 с ГУП "ГлавАПУ" о передаче ГУПом Заключения по инженерному обеспечению объекта. 25.05.2007 Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы предоставил истцу Заключение на материалы предпроектных предложений, согласно которым по экологическим требованиям Земельный участок пригоден для строительства объекта с имеющимися характеристиками, а предпроектные материалы могут служить основой для разработки АРИ.

10.07.2007 Рабочая группа по рассмотрению и проработке возможности изменения функционального назначения административно-офисных объектов, предполагаемых к строительству, приняла решение откорректировать наименование объекта на "Жилое" (Протокол N 7).

В рамках разработки нового проекта 17.09.2007 истец направил согласованные предпроектные проработки Главе управы района Хамовники г. Москвы (письмо N 59).

10.10.2007 на Регламентной комиссии у Главного архитектора Москвы по рассмотрению предпроектных материалов предпроектные предложения направлены на Рабочее рассмотрение проектных материалов Главным архитектором Москвы (Протокол N 35).

17.12.2007 на Рабочем рассмотрении проектных материалов Главным архитектором Москвы объемно-планировочное решение одобрено, предпроектные предложения направлены для рассмотрения на Регламентной комиссии (Протокол N 37).

25.01.2008 на повторном рассмотрении Регламентной комиссией размещение объекта и объемное решение одобрено для разработки градостроительной документации и последующего оформления АРИ (Протокол N 3).

Отдел подземных сооружений ГУП "Мосгоргеотрест" сделал положительное Техническое заключение от 03.04.2008 г. N 1498-08 о возможности строительства на Земельном участке с необходимостью получить заключения иных городских служб и организаций.

13.03.2008 Глава Управы района Хамовники г. Москвы сообщил истцу о состоявшихся общественных слушаниях в отношении строительства жилого здания в рамках информирования жителей (Письмо от 13.03.2008 N ХМ-13-278/8).

После этого Москомархитектура обратилась в соответствующие органы и организации Правительства Москвы с письмами "О подготовке заключения" и предложила подготовить Заключение по возводимому истцом объекту по форме приложения N 2 к распоряжению от 06.05.1996 N 424-РП "Об утверждении Положения о Рабочей группе по обеспечению подготовки градостроительных заключений" с приложением Эскиза N 1, Заключения по обследованию объекта недвижимости, Заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории: (1) ГУП "ИТЦ Москомархитектуры, ГУП "Моспроект-2" им. М.В. Посохина, ГУП "ГлавАПУ" (письмо от 29.10.2007 г. N 001-33(081)-751/7-(0)-1). (2) ГУП МЦПБ (письмо от 18.04.2008 N 001-33(081)-751/7-(0)-3).

Департамент земельных ресурсов г. Москвы (письмо от 18.04.2008 г. N 001-33(081)- 751/7-(0)-6).

Департамент имущества г. Москвы (письмо от 18.04.2008 г. N 001-33(081)-751/7-(0)- 7).

Разработанные истцом предпроектные предложения прошли положительные согласования в следующих уполномоченных органах и организациях:

Санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора по г. Москве от 25.04.2008 N 10-15/1879.

Заключение Департамента имущества города Москвы от 28.04.2008 N 08/12450.

Заключение Департамента земельных ресурсов города Москвы от 06.05.2008 г. N 33- 1-4573/8-(0)-1.

Экспертное заключение ГУП города Москвы "Московский центр пожарной безопасности" от 04.05.2008 N 2/08/430.

Заключение Управления гражданской защиты Москвы ГУ МЧС по г. Москве от 06.05.2008 N 22/2/872.

Санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора по г. Москве от 09.06.2008 N 10-16/210.

Заключение Москомнаследия об использовании земельного участка от 27.06.2008 N 16-02-3410/7-(4)-1.

Заключение Москомнаследия от 26.06.2008 N 16-02-3410/7-(5)-1.

Заключение ЦКПКБ ГУП "ГлавАПУ" от 03.07.2008 N 01-01-0313-07/301-07.

10.07.2008 истец обратился в Москомархитектуру с просьбой подготовить АРИ (письмо N 101 а также утвердить градостроительное обоснование (письмо N 103 от 19.08.2008 г.)

20.09.2008 Объединенная экспертная рабочая группа Москомархитектуры, Москомнаследия и ЭКОСа представила Экспертное заключение, которым согласовала предпроектные предложения строительства административно-жилого здания для оформления АРИ.

10.10.2008 Москомархитектура Распоряжением N 203 утвердила градостроительное обоснование размещения жилого здания.

Таким образом, с конца 2005 по 2008 г.г. истец осуществляет мероприятия, необходимые для утверждения предпроектных предложений и разработки АРИ.

Вместе с этим, по инициативе органов и организаций Правительства Москвы изменены границы земельного участка, уменьшена плотность застройки, увеличена территория для благоустройства, что потребовало неоднократного внесения изменений в техническую документацию.

Со вступлением в силу 08.08.2008 Градостроительного кодекса города Москвы Москомархитектура прекратила выпуск АРИ, для начала проектных и строительных работ потребовалась разработка Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Истец обратился в Москомархитектуру с заявкой на разработку ГПЗУ, для чего вновь предоставил необходимую документацию (письмо от 11.11.2008 г. N 99).

Заместитель главного архитектора города по ЦАО г. Москвы обратился к начальнику управления подготовки градостроительных документов в режиме "одного окна" с просьбой согласовать материалы для разработки ГПЗУ (от 29.12.2008 письмо N 181-03-417/08-1). В установленный законом 30-тидневный срок для разработки ГПЗУ, Москомархитектура разработала и утвердила ГПЗУ N RU77-210000-000047 лишь 23.06.2009 (приказ от 19.06.2009 г. N 166).

Согласно ГПЗУ основными видами разрешенного использования земельного участка являются:

- многоквартирные, многоэтажные жилые здания;

- городские особняки и малоквартирные элитные жилые здания,

- жилые помещения в жилых комплексах с обслуживающими функциями,

- жилые помещения в жилых домах-комплексах с объектами малого бизнеса.

Таким образом, только с 23.06.2009 у истца появилась возможность разработки проектной документации и строительства.

Со второй половины 2009 года по 2012 года истец провел следующие мероприятия по освоению Земельного участка с оформлением соответствующих договорных отношений:

Договор от 29.10.2009 N 20-01/09-гпд на выполнение проектно-изыскательских работ с ООО "Курсор-Холдинг", по которому ООО "Курсор-Холдинг" разрабатывает и согласовывает предпроектные предложения, Проектную документацию объекта и участвует в их защите при проведении государственной экспертизы; в последующем - подписание Актов сдачи-приемки выполненных работ по указанному Договору от 08.02.2012 N 1-3; от 15.05.2012 N 4,5; от 22.05.2012 N 6.

Договор N 5/124-11 с ГУП "НИиПИ Генплана Москвы", по которому ГУП выполняет Расчет интенсивности движения транспорта по Б. Могильцевскому пер. для объекта.

Договор от 05.04.2011 N 060/11/ОЗС/77/07 с ООО "Центр исследования экстремальных ситуаций", по которому ООО "Центр исследования экстремальных ситуаций" выполняет работы по обследованию технического состояния строительных конструкций зданий, находящихся в зоне влияния котлована нового строительства жилого дома

Договор от 03.05.2011 N 102-11 с ООО "Центр исторических градостроительных исследований", по которому ООО "Центр исторических градостроительных исследований" разрабатывает раздел об обеспечении сохранности объектов археологического наследия (Проекта организации археологических работ) в составе проектной документации по объекту.

Договор от 03.05.2011 N 536/24-18-11/СП с ОАО "Научно-исследовательский центр "Строительство", по которому ОАО выполняет Инженерно-геологические и инженерно-геофизические изыскания, а также определение коррозионной активности и измерение блуждающих токов и инженерно-экологические исследования на площадке проектируемого строительства объекта.

Получил акт сдачи-приемки от 28.12.2011 технических условий на подключение зданий и сооружений к городской сети кабельного телевидения на объекте с ОАО "Мостелеком" на основании счета от 01.12.2011 N 279-ОП.

Получил акт сдачи-приемки выполненных работ от 28.12.2011- нанесение красных линий с ГУП "Мосгоргеотрест" на основании счета-заказа от 19.12.2011 N 10о/111530-11.

Договор от 29.12. N 689/1211Р с ООО "ЭТВЭС", по которому ООО "ЭТВЭС"разрабатывает проектную документацию по устройству тепловых сетей на объект в стадии - "Рабочий проект".

Договор подряда от 19.01.2012 N 522/2554 с ФГУП МГРС, по которому ФГУП выполняет комплекс проектно-изыскательских работ, разработку и согласование проекта по внешней радиофикации объекта.

Договор от 02.03.2012 N 04-П/2012 с ООО "Промстройинвест", по которому ООО "Промстройинвест"разрабатывает проектную документацию по прокладке наружных инженерных сетей для объекта, в том числе согласовывает проектную документацию в установленном порядке.

Договор от 30.05.2012 N 45-МЭ с ООО "Московская негосударственная экспертиза строительных проектов", по которому ООО "Московская негосударственная экспертиза строительных проектов"выполняет экспертизу проекта жилого здания, с оценкой ее соответствия требованиям технических регламентов, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным действующими нормативными правовыми актами и выдает заключение по проектной документации.

К концу 2010 года истцом был разработан Архитектурно-градостроительное решение (АГР) на возводимое здание.

АГР одобрено Комиссией Архитектурного совета по рассмотрению проектных материалов по ЦАО г. Москвы протоколом от 07.12.2010 N 240.

Москомархитектура выдала Свидетельство об утверждении АГР от 07.12.2010 г. N 102-3-10/С. 11 В АГР предусмотрено строительство на Земельном участке жилого здания с подземной автостоянкой.

После получения ГПЗУ на Земельный участок в 2009 году у Главы управы района Хамовники г. Москвы согласован и утвержден график работ по строительству объекта, согласно которому проектные работы должны быть осуществлены до 2 квартала 2012 года, основные строительно-монтажные работы - до 3 квартала 2014 г.

Ко второму кварталу 2012 истец осуществил проектные работы в полном объеме.

29.06.2012 истец получил Положительное заключение экспертизы по проектной документации на строительство и по результатам инженерных изысканий, проведенной ООО "Мосэксперт", выполнив проектные работы в полном объеме с соблюдением установленных Графиком сроков.

Таким образом, после получения ГПЗУ к 2012 года истец осуществил всю необходимую проектно-изыскательскую работу, необходимую для получения разрешения на строительство на Земельном участке.

10.05.2012 Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) г. Москвы приняла решение (протокол N 17 п. 2), которым согласилась с прекращением реализации проекта строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой на Земельном участке и расторжением Договором, Департаменту дано указание направить истцу уведомление о расторжении Договора.

13.06.2012 Департамент направил истцу уведомление об отказе от Договора на основании пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В данном уведомлении Ответчик указал на существенное нарушение Истцом условий Договора аренды: неосуществление строительства, отсутствие разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения Договора аренды (письмо от 13.06.2012 г. N РД-5-1-20/12- 2-(0)-1).

В ответ на уведомление истец согласно процедуре, предусмотренной пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, направил Департаменту письменные возражения, в которых обосновал отсутствие существенных нарушений Договора аренды со стороны истца и отсутствие оснований для одностороннего отказа от Договора.

Депратамент, рассмотрев и приняв возражения, не направил подтверждение ранее принятого решения согласно установленной процедуре, таким образом, Договор аренды продолжил действовать.

В целях получения разрешения на строительство для приведения в соответствие сведений о функциональном назначении Земельного участка, содержащихся в Договоре с 1997 года (административное здание), тому, которое фактически установлено Правительством Москвы в дальнейшем (жилое здание), истец обратился к Департаменту с просьбой внести соответствующие изменения в Договор.

Департамент отказал Корпорации во внесении изменений в Договор (письмо от 30.08.2012 г. N 33- 1-10662/12-(3)-1), сославшись на решение ГЗК о прекращении реализации проекта.

Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Ответчику о внесении изменений в Договор, касающихся смены функционального назначения Земельного участка с административного здания на жилое.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2014 по делу N А40-29987/2014, исковые требования истца удовлетворены, в Договор внесены изменения в части изменения функционального назначения на жилое здание, данное решение оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.03.2015 названные судебные акты отменены, в удовлетворении иска отказано.

Суд указал, что внесение изменений в Договор аренды противоречит ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, предусматривающей заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства только по результатам проведения аукциона.

31.08.2015 истец обратился в Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) с заявлением на выдачу разрешения на строительство Земельном участке жилого здания с нежилым первым этажом, приложением необходимого пакета документов.

15.09.2015 Мосгосстройнадзор отказал истцу в выдаче разрешения на строительство (письмо N 09-3-2808/15-(0)-1). В качестве одной из причин отказа Мосгосстройнадзор указал на непредоставление истцом правоустанавливающих документов на Земельный участок.

16.09.2015 истец повторно обратился в Мосгосстройнадзор с заявлением на выдачу разрешения на строительство с приложением необходимого пакета документов, в том числе Договора.

01.10.2015 Мосгосстройнадзор повторно отказал истцу в выдаче разрешения на строительство (письмо N 09-3-3013/15-(0)-1).

В качестве одной из причин отказа значилось отсутствие продления сроков строительства в правоустанавливающих документах, в том числе дополнительных соглашениях к Договору аренды и по решению Градостроительноземельной комиссии г. Москвы.

06.11.2015 истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Мосгосстройнадзора в выдаче разрешения на строительство и обязании Мосгосстройнадзора выдать истцу разрешение на строительство объекта - жилого здания с нежилым первым этажом на Земельном участке.

В качестве третьего лица к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент и Москомархитектура.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.02.2016 по делу N А40-212923/2015, в удовлетворении заявления истца отказано.

Суды указали, что у Мосгосстройнадзора отсутствовали правовые основания выдачи разрешения на строительство поскольку 10.05.2012 на заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (протокол N 17 п. 2) принято решение согласиться с прекращением реализации проекта строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой на Земельном участке и расторжением Договора аренды.

Таким образом, с 2012 года осуществление строительства на Земельном участке объективно невозможно.

Следовательно, материалами дела подтверждается, что Компания добросовестно исполняла все предписания органов и организаций Правительства Москвы в отношении изменения функционального назначения земельного участка, не бездействовала, а предпринимала меры по согласованию необходимой для начала строительства документации.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 N 2317-О указал, что законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В данном Определении Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации из времени использования земельного участка исключается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Таким образом, действия истца как добросовестного арендатора были подтверждены и установлены судом первой инстанции на основании объективных доказательств, в связи с чем Департамент и Правительство необоснованно указывают на то, что Компания при исполнении Договора действовала недобросовестно.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2019 года по делу N А40-228194/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Савенков О.В. Бондарев А.В.