Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2024 г. N 15АП-2015/24 по делу N А32-29670/2023

город Ростов-на-Дону

01 апреля 2024 г.

дело N А32-29670/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Илюшина Р.Р., Ковалевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представители посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)":

от заявителя: Серкуш А.А. по доверенности N 1 от 01.08.2022,

от заинтересованного лица: Савченко Э.А. по доверенности N 52-41-15-14/24 от 09.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2023 по делу N А32-29670/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Формат" (ИНН 2365020828, ОГРН 1132365000173)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Формат" (далее - заявитель, общество, ООО "Формат") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа департамента, выразившийся в письме от 16.05.2023 N 52-33-21-18742/23, в предоставлении ООО "Формат" в аренду без проведения торгов, земельного участка с кадастровым номером: 23:51:0301001:432 площадью 1076 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Набережная с видом разрешенного использования: для производственных помещений, категория земель: земли населенных пунктов; обязании департамент в течении месяца с момента вступления решения суда в законную силу предоставить ООО "Формат" в аренду без проведения торгов, земельный участок с кадастровым номером: 23:51:0301001:432 площадью 1076 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Набережная с видом разрешенного использования: для производственных помещений, категория земель: земли населенных пунктов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2023:

- признан незаконным отказ департамента в предоставлении ООО "Формат" в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:51:0301001:432 площадью 1076 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Набережная с видом разрешенного использования: для производственных помещений, категория земель: земли населенных пунктов;

- суд обязал департамент в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес ООО "Формат" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0301001:432 площадью 1076 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Набережная с видом разрешенного использования: для производственных помещений, категория земель: земли населенных пунктов;

- распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что заявитель обратился в департамент за предоставлением в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 1076 кв.м, при этом общая площадь всех принадлежащих заявителю объектов недвижимого имущества, расположенных на этом земельном участке, составила 756,9 кв.м. В документах, представленных заявителем, а также документах, полученных департаментом в рамках межведомственного взаимодействия, информация, позволяющая установить размеры земельного участка, необходимого для эксплуатации заявителем объектов недвижимости, отсутствовала. Вместе с тем, в основу обжалуемого решения судом первой инстанции принят представленный заявителем расчет нормативной площади спорного земельного участка по отношению к площади расположенных на нем объектов капитального строительства, а также о соответствии площади требованиям законодательства и документам территориального планирования, подготовленный ООО "Управление кадастра, оценки и инвентаризации". При этом суд первой инстанции проигнорировал и не принял во внимание довод департамента о том, что расчет площади заявителем не представлен в департамент при оказании государственной услуги. В рамках данного спора ООО "Формат" не заявляло ходатайств о проведении судебной экспертизы, представив расчет-обоснование площади, выполненный сторонней организацией.

Фактически при рассмотрении дела суд осуществил подмену деятельности органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - Краснодарского края деятельностью органа судебной власти, так как при рассмотрении дела в суде первой инстанции суд осуществил сбор дополнительных доказательств, которые департамент в рамках реализации государственной услуги получить не мог.

Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации, расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, либо предоставление по договору аренды, такими доказательствами выступать не могут.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Формат" указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Представитель заявителя против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.01.2013 N 23 "О предоставлении ЛВЗ "Георгиевское" (ЗАО) в аренду земельного участка в Туапсинском районе для эксплуатации производственных помещений" между департаментом (далее - арендодатель) и ЛВЗ "Георгиевское (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.01.2013 N 0000002947 с кадастровым номером 23:51:0301001:432 площадью 1076 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Набережная с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений, категория земель: земли населенных пунктов сроком на 10 лет до 14.01.2023.

На данном земельном участке расположено нежилое помещение N 12 площадью 756,9 кв.м с кадастровым номером 23:51:0301001:557, имеющее адрес: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Набережная, дом N 19, собственником которого ранее являлось ЛВЗ "Георгиевское" (ЗАО).

На основании договора купли-продажи от 22.09.2017 N 38-п ООО "Формат" приобрело данное помещение в собственность.

Между ЛВЗ "Георгиевское" (ЗАО) и ООО "Формат" заключено соглашение от 26.10.2017 об уступке прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0301001:432, в соответствии с которым все права и обязанности по данному договору перешли к ООО "Формат".

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

21.04.2023 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Формат" обратилось в адрес департамента с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:51:0301001:432 без проведения торгов.

Письмом от 16.05.2023 N 52-33-21-18742/23 департамент отказал обществу в предоставлении в аренду без проведения торгов указанного земельного участка. Основанием для отказа послужило отсутствие информации о соответствии предельной площади земельного участка, занятой объектом недвижимого имущества и необходимой для его использования.

Заявитель, полагая, что отказ департамента в предоставлении в аренду спорного земельного участка является незаконным, обратился в суд с настоящими требованиями.

Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался 4, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены положениями статьи 39.6 ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Согласно пункту 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу части 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 ЗК РФ и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с частью 5 статьи 39.17 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения заявления) уполномоченный орган в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ и по результатам указанного рассмотрения и проверки принимает соответствующее решение.

В соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае:

- если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как указано выше, основанием для отказа послужило отсутствие информации о соответствии предельной площади земельного участка, занятой объектом недвижимого имущества и необходимой для его использования.

В дополнение, в ходе рассмотрения настоящего дела департамент пояснил, что согласно сведений ИСОГД в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0301001:432, предоставленных администрацией муниципального образования Туапсинский район в письме от 10.05.2023 N 1470/03.2, данный земельный участок расположен в производственной зоне (П1).

Согласно пункту 11.10.3 статьи 11.10 правил землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края, утвержденных Советом Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 24.09.2015 N 43.2, в редакции от 16.08.2022, установлено соотношение площади общетоварных складов и размера земельного участка, необходимого для их размещения.

Так, на площадь общетоварного склада на 1 тыс. человек непродовольственных товаров площадью 217 кв.м размер земельного участка составляет 740 кв.м для одноэтажного и 490 кв.м для многоэтажного общетоварного склада.

В рассматриваемом случае, принимая во внимание фото-таблицу акта обследования земельного участка с кадастровым номером 23:51:0301001:432 от 10.05.2023 N 109, составленного специалистом государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль", в собственности заявителя имеется двухэтажный тарный склад.

Таким образом, по мнению департамента, исходя из представленных сведений администрации муниципального образования Туапсинского района, документами территориального планирования и зонирования установлена минимальная площадь земельного участка для размещения двухэтажного тарного склада площадью 756,9 кв.м - порядка 1720 кв.м.

На основании указанных дополнений, департамент сослался на то, заявителем не представлена информация о соответствии минимальной площади земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимой для его использования, утвержденная в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или ПЗЗ, градостроительной и проектной документации.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площади, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу (или как в данном случае, предоставления в аренду) земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379).

В силу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, а также собственнику объекта необходимо представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

В соответствии с подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо.

Так, в подтверждение соответствия испрашиваемой площади заявителем в материалы дела представлен расчет нормативной площади спорного земельного участка по отношению к площади расположенных на нем объектов капитального строительства, а так же о соответствии площади требованиям законодательства и документам территориального планирования, подготовленный ООО "Управление кадастра, оценки и инвентаризации".

Согласно представленному расчету, объект недвижимости (нежилое помещение N 12 - склад) с кадастровым номером 23:33:0301001:557 площадью 756,9 кв.м, расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0301001:432, фактическая площадь которого 1076 кв.м не противоречит требованиям утвержденных документов территориального планирования и градостроительного зонирования Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края и соответствует площади необходимой для расположенного на нем помещения и его эксплуатации.

Таким образом, суд первой инстанции счёл, что заявителем представлены доказательства соответствия испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем нежилого помещения N 12 и площади, необходимой для его эксплуатации.

Как следует из материалов дела, на участке расположен двухэтажный тарный склад с кадастровым номером 23:51:0301001:223, в который в том числе входит нежилое помещение N 12 с кадастровым номером 23:51:0301001:557, для эксплуатации которого заявитель просит предоставить в аренду спорный земельный участок.

Земельным законодательством закреплен принцип единого объекта недвижимости и установление узуфрукта как самостоятельного вещного права на такие объекты, как здания, сооружения, помещения в здании и т.д.

По своей материальной и экономической природе земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения, иные неотделимые объекты являются единым объектом.

Единство объекта недвижимости обусловливается вещно-правовым единством земельного участка и его составных частей в виде зданий, сооружений и иных строений, в результате которого земельный участок и его составные части обретают единый правовой режим недвижимой вещи, на них распространяется единое вещное право.

Неделимый земельный участок является одновременно неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Соответственно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Земельный участок под зданием объективно невозможно разделить на отдельные земельные участки, которые затем могут использоваться самостоятельно, независимо друг от друга. Это обусловлено объективной невозможностью разъединения в пространстве стоящего на этом участке здания без утраты этого здания.

По смыслу указанной нормы правом на приобретение публичного земельного участка обладает собственник отдельно стоящего объекта недвижимости. Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

В настоящем деле отсутствует необходимость установления возможности либо отсутствие возможности раздела земельного участка в целях формирования земельного участка необходимого для эксплуатации нежилого помещения N 12 с кадастровым номером 23:51:0301001:557, принадлежащего на праве собственности заявителю, ввиду следующего.

Согласно сведениям ЕГРН здание-склад с кадастровым номером 23:51:0301001:223 снят с кадастрового учета 19.09.2022.

Таким образом, принадлежащее заявителю помещение N 12 (этаж N 1) с кадастровым номером 23:51:0301001:557 в ЕГРН является самостоятельным объектом недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером 23:51:0301001:432, площадью 1076 кв.м изначально предоставлялся арендатору под объект недвижимости площадью 756,9 кв.м по договору аренды от 14.01.2013 N 0000002947.

Департамент указывает, что обращаясь в суд с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов, обществом не приложен документ, подтверждающий соответствие площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.

Данный довод является неверным ввиду следующего.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Такое основание для отказа в предоставлении земельного участка, как отсутствие документа, подтверждающего соответствие площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, ЗК РФ не предусмотрено.

Обществом, в рамках обоснования своей правовой позиции, в суд первой инстанции представлен расчет нормативной площади земельного участка для эксплуатации производственных помещений с кадастровым номером 23:51:0301001:432, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Набережная, по отношению к площади расположенных на нем объектов капитального строительства, а также соответствия площади требованиям законодательства РФ, требованиям утвержденных документов территориального планирования и градостроительного зонирования Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Управление кадастра, оценки и инвентаризации" (далее - расчет), в соответствии с которым объект недвижимости (нежилое помещение N 12-склад) с кадастровым номером 23:51:0301001:557 площадью 756,9 кв.м, расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0301001:442, фактическая площадь которого составляет 1076 кв.м, что не противоречит требованиям утвержденных документов территориального планирования и градостроительного зонирования Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края и соответствует площади необходимой для расположенного на нем помещения и его эксплуатации.

Обществом предоставлен расчет в материалы дела.

Расчет признан судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства и получил надлежащую правовую оценку.

Доказательств обратного департаментом не представлено.

В порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом предложено заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы, однако данным правом департамент не воспользовался.

Обществом представлены другие доказательства, обосновывающие требования: акт обследования земельного участка, фото-таблица к нему, выписки из ЕГРН на объект недвижимости и земельный участок, которые также получили судом надлежащую правовую оценку.

Также следует учесть, что земельный участок изначально предоставлялся под объект недвижимости площадью 756,9 кв.м., что подтверждается договором аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, приобретая в собственность указанное помещение, заявитель приобрел право аренды на спорный земельный участок.

В ходе рассмотрения дела не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, представленные заявителем доказательства департаментом не опровергнуты.

На основании установленного, у департамента отсутствовали основания для отказа обществу в предоставлении спорного земельного участка в аренду.

Таким образом, обжалуемый отказ департамента является незаконным.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2023 по делу N А32-29670/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.В. Ковалева