Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2024 г. N 17АП-7954/16 по делу N А60-45090/2015

г. Пермь

03 апреля 2024 г.

Дело N А60-45090/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чепурченко О.Н.,

судей Чухманцева М.А., Шаркевич М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чадовой М.Ф.,

при участии:

от ОА "АК Банк" в лице конкурсного управляющего ГК "Агентство по страхованию вкладов": Бабич А.А., паспорт, доверенность от 01.09.2023;

от Сабировой Г.П.: Сабиров Э.Л., паспорт, доверенность от 22.09.2023; Плаксина Н.С., паспорт, доверенность от 06.02.2024;

Зараменских Е.Ю., паспорт;

от несовершеннолетнего Гальцевой М.Г.: Зараменских Е.Ю., паспорт;

от Меркуловой Л.В.: Меркулов В.А., паспорт, доверенность от 28.06.2023;

от Прокуратуры Свердловской области: Гималиев Р.Р., служебное удостоверение, доверенность от 26.02.2024;

в качестве слушателя Морозов В.В., паспорт,

иные лица, участвующие в деле в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Сабировой Галины Павловны, ООО "ПСК "Подводспецстрой", ОА "АК Банк" в лице конкурсного управляющего - ГК "Агентство по страхованию вкладов", Меркуловой Ларисы Владимировны, Лейман Натальи Константиновны, Гальцевой Марии Глебовны, Зараменских Екатерины Юрьевны

на определение Арбитражного суда Свердловской области от 25 декабря 2023 года о разрешении разногласий с кредиторами по вопросу об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества,

вынесенное в рамках дела N А60-45090/2015 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Рубикон-Аэро Инвест" (ОГРН 114667902694, ИНН 6679058259),

третьи лица: Прокуратура Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2015 принято к производству заявление Администрации г. Екатеринбурга о признании ООО "Рубикон-Аэро Инвест" несостоятельным (банкротом), возбуждено дело о банкротстве.

Определением от 29.11.2015 суд перешел к рассмотрению настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Рубикон-Аэро Инвест" с применением правил банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением от 18.02.2016 в отношении ООО "Рубикон-Аэро Инвест" введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден Осипов Игорь Дмитриевич, член НП "СРО "Гильдия арбитражных управляющих".

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсант" N 38 от 05.03.2016.

Решением арбитражного суда от 03.08.2016 ООО "Рубикон-Аэро Инвест" (должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на Осипова Игоря Дмитриевича.

Определением от 12.12.2016 конкурсным управляющим ООО "Рубикон-Аэро Инвест" утвержден Чупраков Иван Николаевич.

Определениями суда срок конкурсного производства в отношении должника неоднократно продлевался.

13 января 2023 года в арбитражный суд поступило ходатайство конкурсного управляющего Чупракова И.Н. о разрешении разногласий между конкурсным управляющим и кредиторами, в котором просил утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "Рубикон-Аэро-Инвест, в предложенной им редакции.

К участию в данном обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в целях обеспечения законности в сфере долевого строительства.

Сабировой Г.П. представлены возражения по утверждению представленного конкурсным управляющим Положения о продаже имущества должника ООО "Рубикон-АЭРО-Инвест" путем проведения торгов в форме открытого аукциона и посредством публичного предложения.

Прокуратурой Свердловской области, АО "АК Банк", Лейман Н.К., Ерещиной Т.В., Зараменских Е.Ю., Гальцевой М.Г. представлены письменные позиции относительно рассматриваемого спора.

Конкурсным управляющим представлена консолидированная позиция.

АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" представлено ходатайство о вступлении в обособленной спор в качестве заинтересованного лица.

Указанное ходатайство рассмотрено судом первой инстанции и отклонено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25 декабря 2023 года суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего Чупракова И.Н. о разрешении разногласий с кредиторами по вопросу об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "Рубикон-Аэро Инвест". Утвердил "Положение о продаже имущества должника - ООО "Рубикон-Аэро Инвест" в приведенной в резолютивной части определения редакции.

Не согласившись с вынесенным определением, Сабирова Г.П., АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой", ОА "АК Банк" в лице конкурсного управляющего - ГК "Агентство по страхованию вкладов" (ГК "АСВ"), Меркулова Л.В., Лейман Н.К., Гальцева М.Г., Зараменских Е.Ю. обратились с апелляционными жалобами.

Сабирова Г.П., Меркулова Л.В., Лейман Н.К., Гальцева М.Г., Зараменских Е.Ю. в апелляционных жалобах просят изменить определение в части, путем добавления в Положение о торгах изменение п. 6.1.2, предусматривающего возложение на покупателя реализуемого спорного залогового имущества обязанности должника по предоставлению им жилых помещений в соответствии с реестром требований кредиторов о передаче жилых помещений.

В обоснование апелляционных жалоб апеллянты указывают на то, что установление минимальной цены в размере 112 711 500 руб. не мотивированно ни управляющим, ни судом, учитывая, что балансовая стоимость недостроя с 30% степени готовности составляет 632 689 633,23 руб. (рыночная - 207 872 000 руб.), а земельного участка - 184 356 000 руб.; считают разумным установить цену отсечения в размере 217 908 900 руб. При этом обмечают, что подлежащий реализации объект оценен в сумме 417 450 000 руб., однако, реальная его стоимость на данный момент составляет большую сумму, исходя из роста стоимости стройматериалов; покупатель получает в пользование и под застройку земельный участок площадью 3,6 Га (ИЖС) в черте г. Екатеринбурга, на котором имеется техническая возможность, возвести еще несколько многоэтажных жилых домов. Полагают, что в данном случае положение о торгах в редакции конкурсного управляющего позволит получить будущему покупателю максимальную коммерческую прибыль, а не повлечет максимально возможное соблюдение прав кредиторов, вместе с тем, наличие обременения по передаче квартир не повлечет утрату экономической целесообразности в приобретении спорного объекта потенциальным покупателем и не может повлиять на намерение покупателя приобрести объект на торгах. Считают, что закон не содержит запрета па указание в Положении о торгах условия об обременении объекта, тем более одно обременение в виде прав ООО СК "Союз" на часть участка, на котором расположен недостроенный объект, а также на необходимость согласования с ООО СК "Союз" работ по достройке объекта уже существуют и отражено в Положении; само по себе условие о передаче новым застройщиком квартир физическим лицам не нарушает ничьи права; при условии продажи объекта с обременением в виде передачи квартир, иные кредиторы получат удовлетворение в большем объеме, в том числе и по текущим обязательствам банкрота; фактически, выставив на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий осуществит поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями ст.ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве. Указывают на необоснованность вывода суда о том, что кредиторы (физические лица) не обосновали и не представили доказательств тому, что нуждаются в приобретении жилья, а также того, что квартиры приобретались ими в потребительских целях для личных нужд; приводят обстоятельства в обоснование данного утверждения. Более того отмечают, что само по себе обременение объекта в виде получения согласия ООО СК "Союз" на осуществление строительства порождает неясность и неточность в определении того, что именно приобретает покупатель и какой будет затратная часть, так как управляющий не предпринял никаких попыток выяснить у ООО СК "Союз" условия получения такого согласия; в данном случае ООО СК "Союз" получило в распоряжение большую часть земельного участка под недостроем, соответственно, круг инвесторов готовых приобрести объект на торгах, существенно сужается из-за данного обстоятельства, так как в самом Положении указано, что от ООО СК "Союз" необходимо получить разрешение новому застройщику; понятно, что стоимость такого разрешения" будет устанавливаться ООО СК "Союз" самостоятельно; таким образом, ООО СК "Союз" и аффилированные ему лица обладают преимуществом при участии в торгах, соответственно, стоимость продажи объекта регулируется не рынком и спросом, а ООО СК "Союз" - лицом, которое может повлиять на решение покупателя-инвестора приобрести объект с торгов или нет.

ОА "АК Банк" в лице конкурсного управляющего - ГК "АСВ" в своей апелляционной жалобе просит определение отменить, разрешить имеющиеся между кредиторами и конкурсным управляющим разногласия путем утверждения Положения о порядке продажи имущества должника в редакции залогового кредитора АО "АК Банк". В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что представленное им альтернативное Положение содержит условия направленные на реализацию имущества на более выгодных условиях: количество лотов - 1, вид торгов - аукцион; форма предоставления предложения о цене приобретения на первых и повторных торгах - открытая, начальная цена продажи на первом аукционе - 417 450 000 руб., на повторном аукционе - на 10% ниже начальной цены продажи на первых торгах и составляет 375 705 000 руб., шаг аукциона 5%; начальная цена продажи на первом периоде торгов посредством публичного предложения - 375 705 000 руб., срок первого периода - 37 дней, периоды снижения цены со второго этапа публичного предложения - 7 календарных дней, величина снижения - 7% от начальной цены продажи имущества на первом периоде торгов, количество периодов - 7, цена отсечения - 217 908 900 руб.; организатор торгов - АО "Российский аукционный дом" (АО "РАД"), оператор электронной площадки - одна из электронных площадок аккредитованных при ГК "АСВ" на выбор - АО "Новые информационный сервисы", АО "Российский аукционный дом", АО "Сбербанк-АСТ", ООО "Центр реализации". Считает, что АО "РАД" является наиболее эффективным организатором торгов, которым проводится целый комплекс мероприятий с целью привлечения наибольшего круга лиц потенциальных покупателей и реализации имущества по максимальной цене; полагает, что размер вознаграждения АО "РАД" будет нивелирован эффективностью работы организатора торгов, направленной на достижение одной из целей конкурсного производства - погашение требований конкурсных кредиторов. Полагает вывод суда о нецелесообразности установления цены отсечения на публичных торгах в размере 217 908 900 руб., в отличии от предложенной конкурсным управляющим - 112 711 500 руб. необоснованным.

АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" в апелляционной жалобе с учетом представленных уточнений просит изменить определение, исключив из Положения о торгах спорные 12 объектов недвижимости (N ДДУ/3-026 от 15.07.2013, N ДДУ/3-028 от 15.07.2013, N ДДУ/3-031 от 15.07.2013, NДДУ/3-034 от 15.07.2013, N ДДУ/3-036 от 15.07.2013; N ДДУ/3-038 от 15.07.2013.; N ДЦУ/3-040 от 15.07.2013, N ДДУ/3-043 от 15.07.2013, N ДЦУ/3-044 от 15.07.2013, N ДЦУ/3-047 от 15.07.2013, N ДДУ/3-048 от 15.07.2013, NДДУ/3-059 от 15.07.2013), права на которые зарегистрированы в ЕГРН за ООО "Рубикон-Финанс", передать на новое рассмотрение в суд общей юрисдикции по подсудности (Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга, либо Екатеринбургский военный гарнизонный суд). В обоснование апелляционной жалобы указывает на обжалование определения об отказе суда в привлечении ООО "ПСК "Подводспецстрой" к участию в данном обособленном споре в качестве заинтересованного лица, не рассмотрение заявленное им ходатайства о выделении требований в отношении 12 объектов недвижимости в отдельное производство; полагает, что процессуальной возможности рассматривать разногласия конкурсного управляющего с залоговым кредитором АО "АКБ" без привлечения в дело собственника 12 объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРП на залог за АО "АКБ", а собственности - за ООО "Рубикон-Финанс", без разрешения спора об исключении указанного имущества из чужого владения, на дату вынесения судебного акта не имелось; так как итоговый акт вынесен ранее, чем рассмотрено ходатайство о выделении в отдельное производство, апеллянт обжалует его не рассмотрение как процессуальное нарушение в данной апелляционной жалобе. Ссылается на то, что грубейшее процессуальное нарушение заключено в том, что если в будущем будет установлено, что указанным лицам передано недействительное требование, то для ООО "Рубикон-Финанс", как цедента, наступают серьезные юридические последствия, предусмотренные ст.ст. 388, 390 ГК РФ, а именно возврат всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков; обжалуемое определение основано на тех обстоятельствах, которые не были исследованы в судебном заседании (характер взаимоотношений между дочерним обществом и должником вообще никогда не анализировался), но образуют для ООО "Рубикон-Финанс" нежелательные правовые последствия в будущем, то есть судебный акт принят в отношении прав и обязанностей лица, не участвующего споре, что является безусловным основанием для отмены; полагает, что суд, применяя банкротную процедуру, вышел за пределы законодательных норм, не позволяющим отправлять правосудие в отношении имущества, на которое наложен арест в ходе уголовного преследования, указывая на то, что арбитражный суд не является органом, полномочным исключить либо обязать исключить из ЕГРП сведения о наложении ареста в рамках уголовного судопроизводства. Также апеллянт отмечает, что обжалуемое определение в части согласия с конкурсным управляющим о признания права собственности за должником содержит отсылку к фразам в мотивировочной части кассационного постановления, дату которого искажают из раза в раз, вместо 13.02.2018 указывают на 2023 год; запрет на реализацию на публичных торгах 12 объектов недвижимости, принадлежащей ООО "Рубикон-Финанс" продолжился в 2020 году и действует по настоящее время (до возведения в эксплуатацию) согласно предостережения УФАС Свердловской области, которое проверена тремя судебными инстанциями и признано верным по делу N А60-7500/2020. Ссылается на то, что текущий момент исключаемые 12 договоров долевого участия имеют рыночную стоимость более 120 млн. руб. при возобновлении строительства, однако имущество - права требования передачи жилых помещений не будет иметь никакой стоимости, если они будут включены в объект незавершенного строительства с целью получения инвестиционной составляющей от земельного участка, включенного в единое землепользование и исчезнут как самостоятельный предмет. Считает, что обжалуемый судебный акт принят в условиях конфликта судебных систем - арбитражного суда и общей юрисдикции, повлекший за собой неподсудное делу о банкротстве решение; приводит обоснование ходатайства об изменении подсудности в части подлежащего выделению требования в отношении 12 объектов имущества и передачи его на рассмотрение в суд общей юрисдикции; отмечает, что спорный дом представляет собой 200 квартир, где 70% выкуплены Правительством Свердловской области на федеральные деньги, предоставленные публично-правовой компании для урегулирования прав "обманутых" дольщиков; данная стройка не может являться частным объектом строительства, на которые распространяются ограничения ООО СК "Союз", выкупившего в период конкурсного производства земельный участок в размере 10 соток под незавершенным строительством; считает, что сделка, направленная на ухудшение жилищных условий участников долевого строительства и совершенная вопреки интересов дольщиков, не может являться предметом отчуждения в пользу третьего лица; при этом полагает абсолютно не доказанным управляющим тот факт, что в Российской Федерации отсутствуют желающие достроить объект незавершенного строительства по ул. Щербакова, 20.

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего Чупракова И.Н. поступила консолидированная позиция по апелляционным жалобам лиц, участвующих в деле, а также ходатайство о прекращении производства по апелляционной жалобе АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой", мотивированное тем, что последнее не является участником настоящего дела о банкротстве.

Прокуратура Свердловской области в представленном отзыве изложила позицию о том, что поддерживает доводы апелляционных жалоб кредиторов о дополнении Положения об обременении реализуемого объекта требованиями участников строительства - граждан, вытекающих из сделок, по которым застройщик обязал передать право собственности на будущие квартиры.

АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" представлены возражения на отзыв конкурсного управляющего, отзыв на апелляционную жалобу залогового кредитора - АО "АКБ", а также отзыв на апелляционные жалобы участников строительства.

АО "АКБ" представлены консолидированные позиции по апелляционным жалобам кредиторов - физических лиц.

Письменных отзывов на апелляционные жалобы от иных лиц, участвующих в деле не поступило.

Сабировой Г.П. представлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов - документов подтверждающих необходимость улучшения жилищных условий, медицинских документов.

Рассмотрев ходатайство Сабировой Г.П. о приобщении к материалам дела дополнительных документов в порядке ст. 159 АПК РФ, установив, что данные документы не относятся к рассматриваемому спору, суд апелляционной инстанции отказал в их приобщении к материалам дела, о чем вынесено протокольное определение.

Также суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для приобщения к материалам дела консолидированных позиций АО "АКБ" по апелляционным жалобам кредиторов - физических лиц, в связи с их представлением в суд накануне судебного заседания без предоставления доказательств направления их иным лицам, участвующим в споре.

Остальные документы, поступившие в суд апелляционной инстанции, приобщены к материалам дела (п. 2 ст. 268 АПК РФ).

Относительно ходатайства о прекращении производства по апелляционной жалобе АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Отменяя определение Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2023 о прекращении производства по заявлению АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Заявитель, а также лица, к которым предъявляются требования, являются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом этих требований (п. 5 указанной статьи).

Таким образом, поскольку из материалов дела усматривается наличие между АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" и должником спора в отношении части недвижимого имущества включенного в конкурсную массу, а именно требования в отношении имущества (прав по договорам долевого участия в строительстве), в отношении которого имеется спор о праве и его принадлежности юридическому лицу, такой спор подлежит рассмотрению по существу в рамках дела о банкротстве должника с соблюдением установленного ст. 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" порядка.

Применительно к вышеизложенному, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства конкурсного управляющего и прекращения производства по апелляционной жалобе АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой".

Принимая во внимание доводы, приведенные в апелляционных жалобах, данные лицами, участвующими в процессе пояснения, суд апелляционной инстанции определением от 29.02.2024 (вынесено в составе судей Чепурченко О.Н., Плаховой Т.Ю., Чухманцева М.А.) отложил судебное разбирательство на 27.03.2024 в связи с невозможностью рассмотрения спора в данном судебном заседании.

Определением от 22.03.2024 на основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) произведена замена судьи Плаховой Т.Ю. на судью Шаркевич М.С.. После замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала в составе председательствующего Чепурченко О.Н., судей Чухманцева М.А., Шаркевич М.С.

До начала судебного заседания от АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" поступило заявление о выделении поданной им апелляционной жалобы в отдельное производство, а также заявление о приостановлении ее рассмотрения до снятия ареста по уголовному делу с имущества, включенного в предмет торгов.

Также АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" заявлен отвод судье Шаркевич М.С.

Лица, участвующие в процессе против удовлетворения ходатайства об отводе судьи Шаркевич М.С. возражали или оставляли решение вопроса на усмотрение суда.

По результатам рассмотрения указанного заявления, судом апелляционной инстанции вынесено самостоятельное определение об отказе в удовлетворении ходатайства об отводе судьи Шаркевич М.С. (резолютивная часть от 27.03.2024).

Поскольку рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала судом апелляционной инстанции вынесен на рассмотрение вопрос о прекращении производства по апелляционной жалобе АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой".

Конкурсный управляющий Чупраков И.Н., представители ОА "АК Банк" в лице конкурсного управляющего ГК "АСВ", Прокуратуры Свердловской области просили производство по апелляционной жалобе АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" прекратить.

Остальные лица, участвующие в процессе, по данному вопросу своей правовой позиции не высказали, оставили на усмотрение суда.

Рассмотрев данный вопрос, установив факт отмены постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024, вынесенного в рамках настоящего дела Арбитражным судом Уральского округа и оставления определения Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2023 в силе (постановление от 27.03.2024), принимая во внимание установленные определением суда от 31.07.2017 и постановлением суда округа от 13.02.2018 обстоятельства, исходя из того, что спорные квартиры, в отношении которых заявлены требования АНО "Финансовая корпорация", находятся в собственности должника, неурегулированный в судебном порядке спор - отсутствует, а также отсутствие у АНО "Финансовая корпорация" статуса участника строительства, суд апелляционной инстанции усматривает наличие оснований для прекращения производства по апелляционной жалобе АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой" применительно к положениям ст. 150 АПК РФ.

В связи с прекращением производства по апелляционной жалобе АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего ООО "ПСК Подводспецстрой", заявление последнего о выделении поданной им апелляционной жалобы в отдельное производство, а также заявление о приостановлении ее рассмотрения до снятия ареста по уголовному делу с имущества, включенного в предмет торгов, рассмотрению не подлежит.

От Сабировой Г.П. поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов в обоснование доводов приведенных в апелляционной жалобе.

ООО СЗ "СК Союз" представлены письменные объяснения в порядке ст. 81 АПК РФ по доводам апелляционных жалоб.

Конкурсным управляющим Чупраковым И.Н. представлены дополнительные пояснения по делу.

От кредитора Стуковой С.А. поступил отзыв на апелляционные жалобы Сабировой Г.П., Меркуловой Л.В., Лейман Н.К., Гальцевой М.Г., Зараменских Е.Ю., в котором просила их удовлетворить, обжалуемое определение частично изменить.

Ходатайство Сабировой Г.П. о приобщении к материалам дела дополнительных документов рассмотрено апелляционным судом в порядке ст.ст. 159, 268 АПК РФ и удовлетворено, указанные процессуальные документы приобщены к материалам дела, о чем вынесено протокольное определение.

Участвующий в судебном заседании представитель Сабировой Г.П. на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил обжалуемое определение отменить. В судебном заседании заявил устное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (копии фотографии, схемы), о просмотре видео доказательства с компьютера представителя и приобщении к материалам дела цифрового носителя с копией видео доказательства.

Указанные ходатайства рассмотрены в порядке ст. 159 АПК РФ, распечатки схемы и фотографий приобщены к материалам дела, видео доказательство просмотрено (на обозрение) судом и лицами, участвующими в судебном заседании. В приобщении к материалам дела цифрового носителя с копией видео доказательства апелляционным судом отказано; носитель возвращен представителю Сабировой Г.П.

Представитель Меркуловой Л.В., Зараменских Е.Ю. в качестве представителя несовершеннолетнего Гальцевой М.Г. доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Представитель Прокуратуры Свердловской области доводы апелляционных жалоб дольщиков поддержал, просил определение отменить.

Представитель ОА "АК Банк" в лице ГК "АСВ" доводы своей апелляционной жалобы поддерживал, просил определение отменить.

Конкурсный управляющий Чупраков И.Н., представитель ООО СЗ "СК Союз" против удовлетворения апелляционных жалоб возражали, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого определения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу положений ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 22.12.2022 состоялось собрание кредиторов ООО "Рубикон-Аэро Инвест" со следующей повесткой дня: Утверждение положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "Рубикон-Аэро Инвест".

По результатам собрания кредиторами принято решение: "Утвердить положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "Рубикон-Аэро Инвест", в предложенной редакции (опубликовано на сайте ЕФРСБ 08.12.2022, сообщение N 10283612)".

Принимая во внимание, что подлежащее реализации имущество должника является залоговым, на собрании кредиторов положение о продаже имущества не согласовали все имеющиеся у ООО "Рубикон-Аэро Инвест" залоговые кредиторы, применение другого механизма реализации имущества в деле о банкротстве ООО "Рубикон-Аэро Инвест" не предвидится, конкурсный управляющий Чупраков И.Н. с целью защиты законных прав и интересов кредиторов и должника, а также не допущения затягивания процедуры конкурсного производства, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым ходатайством о разрешении разногласий, в котором просил разрешить разногласия между конкурсным управляющим ООО "Рубикон-Аэро Инвест" и кредиторами должника и утвердить предложенное им Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "Рубикон-Аэро Инвест" в предложенной им редакции.

Придя к выводу об обоснованности заявленного требования, суд первой инстанции удовлетворил заявление конкурсного управляющего о разрешении разногласий с кредиторами по вопросу об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "Рубикон-Аэро Инвест" и утвердил в редакции конкурсного управляющего с учетом изменений, с приведением условий положения о порядке продаже резолютивной части.

Исследовав представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проанализировав нормы материального и процессуального права, выслушав пояснения лиц, участвующих в процессе, суд апелляционной инстанции усматривает наличие оснований для изменения обжалуемого определения в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Закон о банкротстве, Закон) арбитражные суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

Исходя из положений статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Статьей 129 Закона о банкротстве на конкурсного управляющего возложена обязанность принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, привлечь оценщика для оценки имущества должника.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3-8 ст. 110, ст.ст. 111, 139 Закона о банкротстве, с особенностями, предусмотренными главой 7 указанного Закона.

По общему правилу, имущество должника подлежит продаже в рамках строго установленной процедуры, допускающей возможность проведения нескольких последовательных торгов (две процедуры торгов на повышение и последующая процедура торгов на понижение - публичное предложение) (ст.ст. 110, 111, 139 Закона о банкротстве).

Реализуемое имущество должника - земельный участок (адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Щербакова; площадь: 36 169 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: место размещения жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом); 1/3 доля в праве на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальный жилой дом; площадь: 1 045 кв.м.; адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Лыжников, дом 14; объект незавершенного строительства (местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Щербакова; площадь: 21 148,7 кв.м.; степень готовности объекта незавершенного строительства: 30%), трансформаторная подстанция (назначение: нежилое здание; площадь: общая 24 кв.м.; этажность: 1; адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 20-б), кабельная линия 10 кВ (назначение: коммуникационное; протяженность: трассы 495 м.; адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, от соединительных муфт (РП стр.) до ТП-26004, д.б/н), кабельная линия 0,4кВ (протяженность трассы 96 м.; назначение: коммуникационное; адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, от ТП-26004 до жилого дома по ул. Щербакова, 20; паркинга, д.б/н), кабельная линия уличного освещения 0,4 кВ (назначение: коммуникационное; протяженность трассы: 357,78 м.; адрес (местоположение): Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 20), водопроводная сеть (назначение: коммуникационное; протяженность трассы - 860,5 м.; адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, от места врезки в уличный водопровод d 500 по ул. Щербакова (ВК 1ПГ); вводы к жилому дому по ул. Щербакова, 20, в паркинг; по ул. Лыжников до безколодезной врезки (9) в уличный водопровод d 500 по ул. Щербакова, д. б/н), канализационная сеть (протяженность трассы 261,1 м.; назначение: коммуникационное; адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 20) является предметом залога ряда кредиторов (Банк, дольщики).

Положение о порядке продажи спорного имущества предложенное конкурсным управляющим всеми залоговыми кредиторами на собрании кредиторов утверждено не было.

В соответствии с абзацем четвертым п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве в случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Из системного толкования положений статей 110, 139 Закона о банкротстве следует, что целью реализации имущества является выявление реальной возможности продажи имущества должника по максимально возможной цене. Период и шаг снижения цены при продаже имущества не должны приводить к затягиванию сроков процедуры реализации имущества, нарушению прав других кредиторов, а должны соответствовать принципу разумности. При этом положения Закона о банкротстве не ограничивают пределы снижения цены имущества, а установление "цены отсечения" является одним из условий для достижения целей процедуры банкротства.

Основания и изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества. В том числе реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи, при этом порядок и условия проведения торгов должны быть в достаточной степени определенными.

Как отмечено судом первой инстанции и не оспаривается участниками спора, в ходе рассмотрения дела залоговым кредитором АО "АК Банк" в лице ГК "АСВ" было предложено альтернативное Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "Рубикон Аэро-Инвест".

Конкурсный управляющий, согласился, что часть предложений кредитора целесообразно принять и внести в редакцию Положения, а именно:

- задаток установить в размере 10% от начальной стоимости имущества (необходимо внести изменения в п. 4.3, Положение от 22.12.2022, а также в Приложение N 1 и N 2 к Положению от 22.12.2022);

- срок первого периода проведения торгов в форме публичного предложения 37 календарных дней (необходимо внести изменения в п. 2.10., п. 2.11, Положение от 22.12.2022, а также в Приложение N 2 к Положению от 22.12.2022);

- периоды снижения цены на торгах посредством публичного предложения со второго этапа 7 календарных дней (необходимо внести изменения в п. 2.11, Положение от 22.12.2022, а также в Приложение N 2 к Положению от 22.12.2022);

- величина снижения цены на каждом этапе торгов посредством публичного предложения 7% от величины, установленной в первом периоде (необходимо внести изменения в п. 2.11, Положение от 22.12.2022, а также в Приложение N 2 к Положению от 22.12.2022);

- количество периодов снижения цены при проведении торгов в форме публичного предложения - 9 периодов, с учетом пояснений конкурсного управляющего (необходимо внести изменения в п. 2.11, Положение от 22.12.2022, а также в Приложение N 2 к Положению от 22.12.2022).

При этом, относительно предложений по привлечению организатора торгов АО "Российский аукционный дом" и привлечения предложенных кредитором электронных торговых площадок, следует отметить, что по общему правилу, в силу положений п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве предполагается, что организация торгов по общему правилу возлагается на арбитражного управляющего. Привлечение сторонней организации для этих целей должно быть обосновано какими-либо дополнительными аргументами, например, указывающими на то, что использование ее услуг сократит расходы должника на проведение торгов либо даст иные положительные эффекты, которые не могут быть достигнуты при проведении торгов арбитражным управляющим.

В рассматриваем случае управляющий в качестве организатора торгов предложил свою кандидатуру, пояснив, что привлечение специализированного лица в качестве организатора торгов АО "Российский аукционный дом" не имеет смысла, поскольку повлечет дополнительные расходы; более целесообразным являлось бы возложение соответствующих обязанностей на управляющего; в качестве документального обоснования представил документы от АО "Российский аукционный дом" о размере вознаграждения последнего.

Судом установлено, что конкурсным управляющим 16.08.2023 был направлен запрос потенциальному организатору торгов АО "Российский аукционный дом" относительно возможной стоимости организации торгов имуществом ООО "Рубикон-Аэро Инвест".

В ответ на данное обращение АО "Российский аукционный дом" 22.08.2023 сообщило, что стоимость организации торгов составит 5% от цены лота, по которой он передан на реализацию, что составит 20 872 500 руб. (417 450 000 руб. х 5%).

Также, согласно тарифам АО "Российский аукционный дом" на проведение торгов как электронной площадки, стоимость услуг составит 8 000 руб. за каждый этап торгов, а стоимость услуг ЭТП "Югра", указанной в Положении от 22.12.2022 составляет 5 000 руб. за каждый этап торгов. При этом, следует отметить, что кредитор АО "АК Банк" не раскрывает причин, по которым он считает невозможным проведение торгов на ЭТП "Югра".

Оценив обстоятельства и материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае привлечение организатора торгов АО "Российский аукционный дом" необоснованно приведет к увеличению расходов по реализации имущества должника, что нарушает права конкурсных кредиторов, противоречит целям и задачам конкурсного производства, удовлетворению требований кредиторов, на которое должны быть направлены средства, вырученные от реализации имущества посредством проведения торгов, в связи с чем суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для возложения обязанности по организации торгов на АО "Российский аукционный дом".

Утверждение Банка о том, что размер вознаграждения АО "Российский аукционный дом" будет нивелирован эффективностью работы организатора торгов, направленной на достижение одной из целей конкурсного производства - погашение требований конкурсных кредиторов, носит предположительный характер и документально не подтвержден, в связи с чем не может быть признано обоснованным.

Более того, необходимость проведения торгов на иной электронной торговой площадке - АО "Новые информационный сервисы", АО "Российский аукционный дом", АО "Сбербанк-АСТ", ООО "Центр реализации", кредитором не обоснована. Само по себе привлечение иной площадки (АО "Новые информационные сервисы", АО "Российский аукционный дом", АО "Сбербанк-АСТ" и ООО "Центр реализации") не свидетельствует о том, что торги будут проведены более эффективным для конкурсной массы должника способом нежели с привлечением торговой площадки ЭТП "Югра".

Из п. 2.10 Положения о порядке продаже в редакции, предложенной конкурсным управляющим усматривается, что "Начальная цена, указанная в сообщении о продаже посредством публичного предложения равна начальной стоимости имущества, устанавливаемой для проведения повторных торгов (п. 2.8), действует 37 (тридцать семь) календарных дней с даты начала приема заявок, указанной в сообщении о проведении торгов.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества Должника, которая не ниже установленной начальной цены имущества Должника, указанной в сообщении о продаже, снижение начальной цены продажи имущества Должника осуществляется последовательно по истечении 7 (семи) календарных дней до достижения минимальной цены имущества Должника в размере 112 711 500 руб. ("цена отсечения")".

По мнению Банка, цена реализации на последнем этапе торгов в форме публичного предложения (цена отсечения) подлежит установлению в размере 217 908 900 руб., исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Проведение торгов посредством публичного предложения урегулировано п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве, который не содержит положений о возможности установления так называемой "цены отсечения". По смыслу положений указанной нормы торги посредством публичного предложения проводятся до момента снижения цены до минимальных значений.

Учитывая, что в силу положений п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве, п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, согласие с данным условием положения иных залоговых кредиторов (дольщиков), обоснованности определения цены отсечения предложенной Банком, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что право залоговых кредиторов на определение условий порядка продажи залогового имущества является приоритетным, считает необходимым определить цену отсечения при продаже спорного имущества посредством публичного предложения в размере 217 908 900 руб., поскольку данное условие никоим образом не повлияет на реализацию такого имущества.

Доводы суда первой инстанции об обратном нельзя признать достаточно обоснованными, поскольку определение цены отсечения в размере предложенном конкурсным управляющим - 112 711 500 руб., не может повлечь прекращение процедуры реализации спорного имущества, поскольку в случае признания торгов несостоявшимися в связи с отсутствием заявок покупателей, в отношении такого имущества вне зависимости от цены отсечения (217 908 900 руб. или 112 711 500 руб.) подлежит утверждению последующий порядок продажи посредством публичного предложения.

Иные условия приведенные Банком в апелляционной жалобе были учтены судом при утверждении условий Положения о порядке продажи имущества должника.

Относительно доводов кредиторов Сабировой Г.П., Лейман Н.К., Ерещиной Т.В., Зараменских Е.Ю., Гальцевой М.Г., Меркуловой Л.В., имеющих право требования к застройщику по передаче жилых помещений, а также Прокуратуры Свердловской области о том, что в Положение о реализации имущества должника подлежит включению условие, которое бы обязывало приобретателя имущества должника на торгах после завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, передать таким кредиторам квартиры, следует отметить следующее.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Для реализации данного положения закона лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации) (ч. 6 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).

Соответственно, для осуществления возмездной передачи имущества должника и его обязательств по передаче дольщикам жилых помещений, необходимо волеизъявление какого-либо лица, соответствующего критериям застройщика или Фондов, осуществляющих достройку незавершенного строительства, на передачу им недостроенного объекта от должника, обремененного правами третьих лиц - участников долевого строительства.

Однако, как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто участниками спора, до настоящего времени такого заявления от указанных лиц не поступало, что препятствует передаче объекта незавершенного строительства для его достройки в порядке, установленном Законом о банкротстве с последующим возложением на такое лицо обязанности по передаче дольщикам жилых помещений после завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию.

При реализации имущества на торгах, в порядке ст.ст. 110, 111, 139 круг покупателей не ограничен; покупатель, приобретая имущество на торгах вправе самостоятельно распоряжаться им в собственных интересах.

Возложение на победителя торгов обязанности по предоставлению участникам строительства жилых помещений в недостроенном жилом доме, в нарушение приведенных выше положений повлечет необоснованное возложение на него обязанности по завершению его строительства и сдачи в эксплуатацию, что недопустимо.

Исходя из положений законодательства о банкротстве, в случае реализации имущества на торгах, кредиторы вправе рассчитывать на пропорциональное удовлетворение их требований лишь за счет средств поступивших в конкурсную массу в соответствии с установленной очередностью.

Соответственно, внесение в Положение о порядке продаже имущества должника условия о предоставлении участникам строительства жилых помещений, противоречит действующему законодательству.

Обстоятельство того, что права требования приобретались участниками строительства с целью получения жилого помещения, правового значения для разрешения настоящего спора - утверждения положения о порядке продажи имущества должника, не имеют.

В настоящем деле сложилась такая ситуация, что не выявлено лицо, которое бы решилось выступить инвестором и достроить дом. Доводы участников строительства о том, что данный проект является крайне выгодным, опровергаются именно фактом отсутствия такого лица. Если бы проект был действительно так выгоден, то за право достройки этого дома контрагенты бы боролись. Но этого суд не наблюдает. Если формально исходить из прибыльности достройки дома и возложить на потенциального покупателя обязанность достроить дом и передать участникам строительства квартиры, то объект незавершенного строительства может быть вообще не реализован, судебный акт будет носить признаки неисполнимости. Поэтому апелляционный суд, разделяя озабоченность участников строительства, не может в настоящем обособленном споре принять во внимание доводы в части возложения обязанности на потенциального покупателя достроить дом и передать квартиры участникам строительства и удовлетворить жалобу в этой части.

Далее, из материалов дела следует, что земельный участок кадастровый номер 66:41:0502097:12 площадью 1045 кв.м., место расположения: г. Екатеринбург, ул. Лыжников, 14, разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом, находится в долевой собственности: доля в праве 1/3 принадлежит ООО "Рубикон-Аэро Инвест" (должнику), а 2/3 доли иному юридическому лицу - ООО СЗ "СК СОЮЗ".

При регистрации права собственности должника на объект незавершенного строительства, ООО СЗ "СК СОЮЗ" выдало разрешение на регистрацию, как долевой сособственник на определенных условиях.

Так, Положение о порядке продажи содержит п. 6.2.2.1 "Обременения земельного участка: кадастровый номер 66:41:0502097:12" следующего содержания:

"В целях регистрации права собственности ООО "Рубикон-Аэро Инвест" на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом, 3-ий пусковой комплекс, кадастровый номер: 66:41:0502097:157), ООО СЗ "СК СОЮЗ" предоставило разрешение от 22.07.2022, в соответствии с которым:

- согласие на регистрацию объекта незавершенного строительства не предоставляет ООО "Рубикон-Аэро Инвест" и/или третьим лицам право на осуществление строительной и иной хозяйственной деятельности на земельном участке;

- не допускается без согласия ООО СЗ "СК СОЮЗ" передача каких-либо прав на земельный участок третьим лицам.

Поэтому конкурсный управляющий включил в порядок продажи следующие условия:

"Соответственно, при передаче принадлежащего должнику права собственности на земельный участок по ул. Лыжников, 14 (1/3 доли в праве), приобретатель имущества в целях дальнейшего хозяйственного освоения (застройки) сможет воспользоваться этим земельным участком и имуществом только с согласия сособственника - ООО СЗ "СК СОЮЗ".

Данные условия вызвали особую критику со стороны участников строительства, которые полагают, что ООО СЗ "СК СОЮЗ" будет определять победителя торгов и диктовать свои условия, считают, что имеются согласованные действия конкурсного управляющего и ООО СЗ "СК СОЮЗ", направленные на причинение вреда кредиторам.

Суд апелляционной инстанции углубился в историю данного вопроса, а именно в обстоятельства того, что небольшую часть земельного участка выкупил не должник, а иное юридическое лицо, вследствие чего земельный участок стал долевой собственностью со специфичным правовым режимом.

Из материалов дела следует, что 23.04.2018 года состоялось собрание кредиторов, в повестку которого, в том числе был включен вопрос "Определение источников финансирования расходов на приобретение 2/3 долей в праве собственности на земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лыжников, 14". Из протокола следует, что данный вопрос был дискуссионным, конкурсный управляющий сразу пояснил, что приобрести данный земельный участок за счет средств должника возможности не имеется, поскольку у должника нет денежных средств. По третьему вопросу было принято решение - "Определить источником финансирования расходов на приобретение 2/3 долей в праве собственности на земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лыжников, 14 денежные средства участников строительства, включенных в реестр требований по передаче жилых помещений, пропорционально размеру требований участника строительства".

Вместе с тем, впоследствии по заявлению АО "САИЖК" решение собрания кредиторов по данному вопросу было признано недействительным (определение суда по настоящему делу от 09.08.2018 года).

Таким образом, возможность должника выкупить данный земельный участок была упущена не по вине конкурсного управляющего, что опровергает все доводы участников строительства о согласованности и направленности его действий не на защиту прав участников строительства.

При обсуждении данного условия в судебном заседании апелляционного суда, в связи с заявленными возражениями в отношении приведенной трактовки, конкурсный управляющий пояснил, что включая в Положение о порядке продаже данного условия, он руководствовался положениями ст.ст. 246, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, из совокупности которых следует, что получение разрешения на строительство и последующее возведение строений на земельном участке, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности на земельный участок, поскольку любой из собственников земельного участка вправе по своему усмотрению распорядиться возможностью возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другими лицами.

Принимая во внимание данные пояснения конкурсного управляющего, учитывая неоднозначность трактовки условий, отраженных в п. 6.2.2.1 Положения, и необходимость внесения определенности при восприятии данного условия, суд апелляционной инстанции считает необходимым изложить указанный пункт Положения в иной редакции, приведя в нем положения ст. 247 ГК РФ, предусматривающие владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности.

Также учитывая приведенные в апелляционных жалобах гражданами - участниками строительства доводы, суд апелляционной инстанции считает необходимым исключить из мотивировочной части обжалуемого определения следующий вывод суда: "Кредиторы не обосновали и не представили доказательств, что нуждаются в приобретении жилья, а также, что квартиры приобретались ими в потребительских целях для личных нужд, в связи с чем, суд приходят к выводу что, требования кредиторов носят инвестиционный характер.", поскольку данный вопрос априори сначала решается в пользу участников строительства, и только при предоставлении доказательств приобретения квартир в инвестиционных целях, суд может прийти к иному выводу.

При этом следует отметить, что ни одного доказательства приобретения квартир в инвестиционных целях суду не представлено.

В качестве обоснования наличия инвестиционных целей участников строительства суд первой инстанции указал на приобретение прав требования на торгах в процедуре банкротства. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает заслуживающими внимания пояснения участников строительства, что они при принятии решения о приобретения прав они руководствовались публикациями в прессе о том, что дом вскоре будет достроен. С учетом публикаций, степени готовности дома, учитывая то, что участники строительства являются физическими лицами, а не профессиональными участниками рынка, суд апелляционной инстанции не может расценить в данном случае покупку прав требования на торгах в процедуре банкротства как приобретение жилья в инвестиционных целях.

Учитывая приведенные в апелляционных жалобах Сабировой Г.П., Лейман Н.К., Зараменских Е.Ю., Гальцевой М.Г., Меркуловой Л.В. обстоятельства личной жизни, которые суд апелляционной инстанции воздерживается излагать в судебном акте подробно, ограничившись общим описанием (инвалидность, пенсионный возраст, проживание в неблагоустроенном жилье, затруднительное материальное положение, стесненность жилищных условий) и проанализировав приложенные к ним документы, суд апелляционной инстанции пришел к противоположному выводу, а именно о приобретении указанными физическими лицами прав требований о передаче жилых помещений исключительно для личных нужд с целью улучшения жилищных условий.

Также следует отметить, что выводы суда о том, что кредиторы Сабирова Г.П., Лейман Н.К., Ерещина Т.В., Зараменских Е.Ю., Гальцева М.Г., Меркулова Л.В., а также иные граждане, приобретшие с торгов в процедуре банкротства ООО "Рубикон-Финанс" права требования к ООО "Рубикон-Аэро Инвест", не являются "обманутыми дольщиками", в связи с чем они не имеют приоритетного права удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам и меры государственной поддержки на них не распространяются - в предмет рассматриваемого спора не входят и могли быть сделаны судом лишь при рассмотрении соответствующих заявлений, однако таких заявлений, для совместного рассмотрения с настоящим спором судом первой инстанции не принималось.

Кроме того, вопрос о мерах государственной поддержки участников строительства в случае его инициирования может быть рассмотрен только с участием государственного органа, в чью компетенцию входит принятие решения о мерах государственной поддержки.

Вывод об отсутствии приоритетного права удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам противоречит реестру требований кредиторов в настоящем деле, в котором определена очередность удовлетворения каждого требования.

Следовательно, 1 и 3 абзацы на странице 12 определения, содержащие указанные выше выводы суда первой инстанции, также подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого определения, поскольку являются ошибочными.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции усматривает основания для изменения определения арбитражного суда от 25.12.2023, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).

Уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на обжалуемое определение налоговым законодательством не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 150, 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по апелляционной жалобе Автономной некоммерческой организации по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития социального предпринимательства "Финансовая кладовая" в лице доверительного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная компания "Подводспецстрой" прекратить.

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 25 декабря 2023 года по делу А60-45090/15 изменить.

Изложить п. 2.10 Положения о продаже имущества должника ООО "Рубикон-Аэро Инвест" в следующей редакции:

"2.10. Начальная цена, указанная в сообщении о продаже посредством публичного предложения равна начальной стоимости имущества, устанавливаемой для проведения повторных торгов (п. 2.8), действует 37 (тридцать семь) календарных дней с даты начала приема заявок, указанной в сообщении о проведении торгов.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества Должника, которая не ниже установленной начальной цены имущества Должника, указанной в сообщении о продаже, снижение начальной цены продажи имущества Должника осуществляется последовательно по истечении 7 (семи) календарных дней до достижения минимальной цены имущества Должника в размере 217 908 900,0 рублей ("цена отсечения").".

Изложить п. 6.2.2.1 Обременения земельного участка: кадастровый номер 66:41:0502097:12 в следующей редакции:

"В целях регистрации права собственности ООО "Рубикон-Аэро Инвест" на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом, 3-ий пусковой комплекс, кадастровый номер: 66:41:0502097:157), ООО СЗ "СК СОЮЗ" предоставило разрешение от 22.07.2022, в соответствии с которым:

- согласие на регистрацию объекта незавершенного строительства не предоставляет ООО "Рубикон-Аэро Инвест" и / или третьим лицам право на осуществление строительной и иной хозяйственной деятельности на земельном участке;

- не допускается без согласия ООО СЗ "СК СОЮЗ" передача каких-либо прав на земельный участок третьим лицам.

В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", земельный участок с кадастровым номером 66:41:0502097:12, принадлежащий ООО "Рубикон-Аэро Инвест", как часть единого землепользования, находится в залоге у участников долевого строительства.".

Исключить из мотивировочной части определения следующие выводы:

"Кредиторы не обосновали и не представили доказательств, что нуждаются в приобретении жилья, а также, что квартиры приобретались ими в потребительских целях для личных нужд, в связи с чем, суд приходят к выводу что, требования кредиторов носят инвестиционный характер (абзац 4 страница 11 определения).".

"Поэтому кредиторы Сабирова Г.П., Лейман Н.К., Ерещина Т.В., Зараменских Е.Ю., Гальцева М.Г., Меркулова Л.В. не вступали в правоотношения по долевому участию в строительстве непосредственно с застройщиком ООО "Рубикон-Аэро Инвест", а приобрели права требования к должнику с торгов, на вторичном рынке, по цене в несколько раз ниже, чем первоначальная стоимость квартир, установленная в договорах долевого участия в строительстве, соответственно такие кредиторы "обманутыми дольщиками" не являются, меры государственной поддержки на них не распространяются (абзац 1 страница 12 определения).".

"Таким образом, кредиторы Сабирова Г.П., Лейман Н.К., Ерещина Т.В., Зараменских Е.Ю., Гальцева М.Г., Меркулова Л.В., а также иные граждане, приобретшие с торгов в процедуре банкротства ООО "Рубикон-Финанс" права требования к ООО "Рубикон-Аэро Инвест", не являются "обманутыми дольщиками", поскольку при принятии решения о приобретении квартир самостоятельно приняли на себя соответствующие риски, приобретая квартиры с торгов, на вторичном рынке, по цене в несколько раз ниже, чем первоначальная стоимость квартир, установленная в договорах долевого участия в строительстве и не имеют приоритетного права удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (абзац 4 страница 12 определения).".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Чепурченко

Судьи

М.А. Чухманцев М.С. Шаркевич