Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2024 г. N 08АП-1921/24 по делу N А46-6449/2023

город Омск

05 апреля 2024 г.

Дело N А46-6449/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Воронова Т.А., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1921/2024) индивидуального предпринимателя Симоняна Оганеса Саркисовича на решение Арбитражного суда Омской области от 22.01.2024 по делу N А46-6449/2023 (судья Колмогорова А.Е.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Симоняна Оганеса Саркисовича (ИНН 550300038280, ОГРНИП 304550307200058) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о взыскании убытков,

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя Симоняна Оганеса Саркисовича (предъявлен паспорт);

представителя департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Усовой Юлии Борисовны, по доверенности от 21.02.2024 N Ис-ДИО/2618 сроком действия 1 год,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Симонян Оганес Саркисович (далее - ИП Симонян О.С., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о взыскании 2 520 326,58 руб., из которых: 514 446 руб. убытков, в том числе 320 000 руб. за составление проектной документации по договору N 2020-08, 80 000 руб. за экспертизу проектной документации по договору N 17-20-ЭПЦ, 114 446,98 руб. авансового платежа по договору N 04р-75, на которые начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 191 987,56 руб. за период с 01.04.2022 по 10.10.2023; 1 608 028,85 руб. упущенной выгоды от сдачи в аренду нежилых помещений площадью 430,7 кв.м за период с 01.10.2022 по 25.08.2023, на которую начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18 117,57 руб. за период с 01.10.2022 по 25.08.2023; 187 745,62 руб. упущенной выгоды за фактическое пользование ответчиком земельным участком с кадастровым номером 55:36:100902:1008 площадью 640 кв.м за периоды: с декабря 2020 по март 2021, с 16.06.2022 по 25.08.2023, с 01.09.2023 по 14.12.2023.

Решением от 22.01.2024 Арбитражного суда Омской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано, что истцом были совершены приготовления для извлечения дохода от эксплуатации здания, однако из-за бездействия ответчика и нарушения законодательства он был лишен того, на что мог рассчитывать при иных обстоятельствах; предприниматель представил исчерпывающий перечень документов и расчеты в обоснование заявленной к взысканию суммы; факт неправомерного отказа ответчика в заключении договора аренды с истцом подтверждается постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2022 года по делу N А46-21817/2021; невозможность сдачи помещений в аренду по вине ответчика подтверждена материалами дела; истец ежемесячно возмещал ответчику расходы по аренде земельного участка, хотя не мог использовать земельный участок целиком в целях строительства; в результате действий ответчика истец вынужден был приостановить свою обычную экономическую деятельность, утратив возможность ввести в эксплуатацию здание, получить доход от использования принадлежащего ему имущества, который он бы получил при обычных условиях гражданского оборота.

Не согласившись с доводами апелляционной жалобы, ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

24.03.2024 от предпринимателя поступили возражения на отзыв ответчика.

Представленные документы приобщены апелляционным судом к материалам дела на основании статей 81, 262 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.

Представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, пояснения сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 16.03.20006 заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-6659, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска общей площадью 1 230 кв.м, кадастровый номер 55:36:1009 02:1008, расположенный по адресу 2-я Солнечная в КАО г. Омска, с местоположением: в 443 м северо-восточнее относительно 4-этажного здания учебного корпуса ФГОУ СПО "Омский техникум мясной и молочной промышленности" для общественно-деловых целей под строительство магазина по продаже автозапчастей.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор вправе заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор аренды земельного участка в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Передача земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи.

При этом в пункте 10.5 договора указано на расторжение договора аренды земельного участка от 17.12.1997 N Д-Кр-1-63-1078.

Соответственно земельный участок в пользовании предпринимателя с 1997 года.

Как указывает истец, 29.11.2007 им было получено разрешение на строительство N 55-368 сроком до 29.05.2008. Действие договора аренды возобновлено не неопределенный срок, на предоставленном земельном участке возведено здание 88% готовности с почтовым адресом 2-я Солнечная, 40 Д.

Как установлено в рамках дела N А46-21817/2021 ИП Симонян О.С. 04.08.2021 обратился в Департамент с заявлением о статусе договора N Д-КР-31-6659 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008. Письмом от 09.08.2021 N Исх-ОГ-ДИО/1280/1295 Департамент сообщил о расторжении указанного договора с приложением соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Как указывает истец, арендодатель при заключении договора не сообщил арендатору о нахождении на арендованном земельном участке подземных инженерных коммуникаций, которые выявлены в марте 2020 при проведении геодезических изысканий и составлении плана инженерных коммуникаций в отношении возведенного в 2020 году на земельном участке здания. Так, на земельном участке расположен газопровод высокого давления с кадастровым номером 55:36:000000:6890, принадлежащий Российской Федерации на праве собственности с 2022, с охранной зоной по 7 м с обоих сторон; площадь, занимаемая газопроводом, 412 кв. м; низконапорная канализация 240 кв. м; водопровод высокого давления 400 кв. м.

Между предпринимателем (заказчик) и ООО "АМА" (исполнитель) заключен договор на создание проектной документации от 10.03.2020 N 2020-08, в соответствии с условиями которого заказчик поручил исполнителю разработку проектной документации по объекту: "Гостиница с буфетом и сауной по улице 2-я Солнечная, 40Д в КАО г. Омска".

Пунктом 1.3 договора установлены сроки проектирования, разделенные на этапы общей продолжительностью с 10.03.2020 до 10.07.2020. Порученные работы включают в себя решение вопросов по экспертизе и положительное заключение экспертизы.

Стоимость работ составила 312 500 руб. (пункт 3.1 договора). Оплата работ производится поэтапно, в подтверждение внесения авансового платежа предпринимателем в материалы дела представлена расписка от имени директора ООО "АМА" Мальцева В.С.

Между ИП Симояном О.С. и ООО "ЭПЦ" в лице директора Семахина А.В заключен договор от 10.09.2020 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации для объекта "Магазин по продаже автозапчастей".

Позднее, между предпринимателем и ИП Семахиным А.В. заключен договор об оказании услуг от 15.06.2021, в соответствии с которым ИП Семахин А.В. обязался оказать услуги по сопровождению проведения повторной негосударственной экспертизы проектной документации по объекту: "Магазин по продаже автозапчастей с административными помещениями по улице 2-я Солнечная в КАО г. Омска" в соответствии с замечаниями Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска от 09.02.2021.

22.06.2021 предпринимателем получено положительное заключение негосударственной экспертизы ООО "ЭПЦ", из содержания которого следует, что количество этажей здания - 4, этажность- 3, общая площадь здания 628,42 кв.м, здание подключено к коммуникациям.

Согласно ответу Администрации г. Омска от 02.08.2021 на обращения предпринимателя от 12.07.2021, 16.07.2021 о несогласии в выдаче разрешения на строительство магазина автозапчастей, по результатам ранее поданного заявления истца от 30.06.2021 в его адрес направлено письмо от 06.07.2021 с указанием причин отказа в выдаче разрешения на строительство объекта. Так, на месте проектируемого объекта расположено 2-этажное кирпичное здание, а также одноэтажное нежилое здание магазина с кадастровым номером 55:36:000000:23571, снос которого предусмотрен представленной проектной документацией.

Строительство здания с кадастровым номером 55:36:000000:23571 завершено в 1997 году, зарегистрировано в ЕГРН 19.06.2012, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Из сведений, представленных истцом, Администрацией установлено, что указанное здание уничтожено пожаром в 2006 году. Таким образом, на предоставленном земельном участке находится несуществующий объект с кадастровым номером 55:36:000000:23571 площадью застройки 94,8 кв.м.

Администрацией также отмечено, что в проектируемом здании в подвальном помещении магазина расположен оздоровительный комплекс, включающий в себя комнату отдыха, ванны для бассейна, однако такие объекты не соответствуют стандартам, входящих в состав торгового предприятия помещений, ввиду чего Администрация пришла к выводу о том, что представленные предпринимателем документы не соответствуют требованиям, предъявляемым к строительству объекта капитального строительства "Магазин автозапчастей".

В связи с указанными обстоятельствами предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о снятии с кадастрового учета несуществующего объекта площадью застройки 108 кв.м с кадастровым номером 55:36:000000:23571. По утверждению истца, указанный объект снят с кадастрового учета 16.11.2022.

В письме от 09.08.2021 Департамент указал на факт расторжения договора N Д-Кр-31-6659.

17.08.2021 предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 3 года с целью завершения строительства объекта.

Решением от 23.08.2021 ИП Симоняну О.С. отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку истцом не представлены документы, удостоверяющие (устанавливающие) права предпринимателя на объект незавершенного строительства (3- этажное кирпичное здание).

Отказ в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском о понуждении Департамента заключить договор аренды.

Указанные требования являлись предметом рассмотрения дела N А46-21817/2021.

Решением от 23.03.2022 Арбитражного суда Омской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 14.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением от 16.09.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, решение от 23.03.2022 Арбитражного суда Омской области отменено, принят новый судебный акт: заявление предпринимателя удовлетворено, решение Департамента, изложенное в письме N ИСХ-ДИО/11539 от 23.08.2021, признано недействительным; Департамент обязан в течение 30-дневного срока с момента вступления постановления в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008 площадью 1 230 кв. м для завершения строительства магазина по продаже автозапчастей, по адресу: ул. 2 Солнечная в КАО города Омска, сроком на три года.

21.09.2022 Департаментом в адрес предпринимателя направлен проект договора аренды N Д-Кр-31-12560. Проект договора арендатором не подписан, в адрес Департамента направлен протокол разногласий.

Поскольку сторонами соглашение относительно всех условий договора во внесудебном порядке не достигнуто, Департамент обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Решением от 25.05.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-2833/2023 разногласия, возникшие между сторонами, урегулированы, договор N Д-Кр-31-12560 заключен. В ЕГРН 30.08.2023 внесена запись N КУВИ-001/2023-197822005.

21.06.2023 предпринимателю стало известно об установлении публичного сервитута на инженерные коммуникации, принадлежащие муниципальному образованию город Омск.

Кроме того, Департамент обратился в арбитражный суд с исками о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по ранее действующему договору аренды N Д-Кр-31-6659 за 2020- 2021 годы, а также задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с 01.04.2021 по 31.10.2022 (дела N N А46-16933/2022, А46-4251/2023).

По мнению истца, вследствие недобросовестного поведения ответчика, предприниматель не смог зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, ввести его в эксплуатацию и извлекать прибыль от его использования, ввиду чего на стороне предпринимателя возникли убытки в виде реального ущерба, связанного с понесенными затратами на подготовку проектной документации, получение заключения негосударственной экспертизы и пр., а также упущенной выгоды.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи и вины Департамента.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правовые основания для взыскания убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды отсутствуют, с чем выразил несогласие истец.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) даны разъяснения о том, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом. Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска. Отсутствие вины по данной категории дел доказывается лицом, нарушившим обязательство, указанное соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7).

При этом, как разъяснено в пункте 12 Постановления N 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

По смыслу закона причинно-следственная связь должна быть прямой и непосредственной, то есть необходимо доказать, что именно действия ответчика привели к наступлению для истца негативных последствий, никакие иные факторы с последствиями не связаны.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Из разъяснений пункта 14 Постановления N 25 следует, что по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Согласно из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, при проверке факта наличия упущенной выгоды судам следует оценить фактические действия истцов, которые подтверждают совершение ими конкретных действий, направленных на извлечение доходов, не полученных в связи с допущенным должником нарушением.

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Правительства Российской Федерации от 27.01.2022 N 59 "Об утверждении Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" (далее - Постановление N 59) следует, что при определении размера упущенной выгоды определяются неполученные правообладателем земельного участка и (или) объектов недвижимого имущества доходы, которые определяются в соответствии с пунктом 13 Положения N 59 и которые правообладатель земельного участка и (или) объектов недвижимого имущества мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, в расчете на разумный срок, необходимый для восстановления нарушенного права.

При расчете размера упущенной выгоды учитываются готовность земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества к использованию в соответствии с разрешенным использованием в целях получения дохода и наличие прочих условий получения такого дохода, а также требования правил землепользования и застройки и ограничений прав, установленных на день наступления причины, повлекшей возникновение убытков. Как указано в пункте 13 Постановления N 59, для расчета упущенной выгоды неполученный доход определяется как разница между доходом правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимого имущества от использования такого земельного участка и (или) объекта недвижимого имущества до наступления причины, повлекшей возникновение убытков, и доходом после наступления причины, повлекшей возникновение убытков, в том числе разница между доходами, которые он мог бы получить от использования имущества до и после наступления причины, повлекшей возникновение убытков

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Истец в обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что предпринимателем совершены все необходимые меры, направленные на приготовление к извлечению прибыли, однако именно по вине Департамента истец не может ввести возведенное здание в эксплуатацию.

Отклоняя доводы подателя жалобы в данной части, апелляционная коллегия исходит из следующего.

Предприниматель владеет и пользуется земельным участком как минимум с 1997 года.

Как установлено в рамках дела N А46-21817/2021 договор N Д-КР-31-6659 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008, заключенный в 2016 года, был расторгнут. Расторжение договора оспорено не было.

Предприниматель 17.08.2021 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008 без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в аренду с целью завершения строительства сроком на 3 года объекта незавершенного строительства "Магазина по продаже автозапчастей по ул. 2-я Солнечная в КАО г. Омска", приложив к заявлению сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, копию документа, удостоверяющего личность заявителя, копию распоряжения, постановления, копии разрешения на строительство, копию технического паспорта, акт проверки целевого использования земельного участка.

ИП Симонян О.С. 24.09.2021 получил письмо Департамента от 23.08.2021 N ИСХ-ДИО/11539, которым ИП Симоняну О.С. отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Заинтересованное лицо указало, что к заявлению предпринимателем не были приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ, а именно - документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства (3-этажное кирпичное здание). Данный отказ оспорен в рамках дела N А46-21817/2021.

Решением ссуда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции, установив, что материалами дела подтверждается размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства, при том, что предпринимателем к заявлению о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду представлены документы, подтверждающие его право на предоставление данного земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, установив, что само по себе отсутствие регистрации права на незавершенный строительством объект не может являться основанием отказа в заключении с заявителем договора аренды земельного участка для завершения строительства, признал отказ Департамента неправомерным, решение суда первой инстанции отменил и принял новый судебный акт об удовлетворении заявления ИП Симоняна О.С., обязав Департамент заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта сроком на три года. Постановление от 14.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда оставлено судом округа в силе.

Таким образом, имел место спор, который разрешен в судебном порядке. Возникновение данного спора обусловлено нахождением на земельном участке 3-этажного здания без законных на то оснований.

Возникновение данного спора в 2021 году о незаконных действиях (бездействии) ответчика, как основании для взыскания убытков не свидетельствует, в том числе с учетом изложенного ниже.

Далее, как уже было упомянуто выше, Департамент обязан в течение 30-дневного срока с момента вступления постановления в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008 площадью 1 230 кв. м для завершения строительства магазина по продаже автозапчастей, по адресу: ул. 2 Солнечная в КАО города Омска, сроком на три года.

21.09.2022 Департаментом в адрес предпринимателя направлен проект договора аренды N Д-Кр-31-12560. Проект договора арендатором не подписан, в адрес Департамента направлен протокол разногласий.

Поскольку сторонами соглашение относительно всех условий договора во внесудебном порядке не достигнуто, Департамент обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Решением от 25.05.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-2833/2023 разногласия, возникшие между сторонами, урегулированы, договор N Д-Кр-31-12560 заключен. В ЕГРН 30.08.2023 внесена запись N КУВИ-001/2023-197822005. При этом суд удовлетворил требования департамента к предпринимателю об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008 N Д-Кр-31-12560 в редакции, предложенной истцом.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 решение от 25.05.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. При этом апелляционным судом указано, что ИП Симонян О.С. самостоятельно принял на себя все связанные с нахождением у него в аренде спорного земельного участка площадью 1 230 кв.м. в условиях прохождения по нему коммуникаций риски.

Таким образом, процедура заключения договора аренды затянулась по причине действий предпринимателя, не согласного с предложенным ему проектом договора. Возражения предпринимателя были признанными судом не обоснованными.

Таким образом, в августе 2023 года договор аренды был заключен, возможность строительства объекта предпринимателем была реализована.

Вместе с тем данную возможность предприниматель не реализовал, а обратился с настоящим требованием о взыскании убытков.

На вопрос апелляционного суда о причинах такого поведения предприниматель в судебном заседании пояснил, что за это время были внесены изменения в градостроительный план, согласно которым на спорном земельном участке строительство не допускается.

Проанализировав представленные в дело документы, пояснения сторон, апелляционный суд приходит к выводу, что имеющееся на земельном участке 3-этажное здание не было легализовано в соответствии с действующими нормами и правилами по причинам, возникшим задолго до споров с ответчиком о заключении договоров аренды, возникших в 2021 году.

Так, согласно техническому паспорту нежилого строения от 24.09.2008 и кадастровому паспорту от 09.09.2008 (т.1 л.д. 33, 34) по адресу: г.Омск, ул. 2 Солнечная, д. 40д уже существовало здание степень готовности 88%.

На вопрос апелляционного суда в судебном заседании предприниматель пояснил, что разрешение на ввод в эксплуатацию на том момент не было получено в связи с ошибкой в проекте (подтверждается письмом предпринимателя от 13.07.2021, т.1 л.д. 36). Данное обстоятельство предпринимателем устранено не было по причине высокой стоимости подключения к газоснабжению (3,5 млн руб.) и отсутствием у предпринимателя необходимых денежных средств. Только в 2020 году предпринимателем заключен договор на технологическое присоединение (письмо предпринимателя от 14.03.2021, т.1 л.д. 35).

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства от 06.07.2021 (т.1 л.д. 36-37) в выдаче разрешения на строительство предпринимателю отказано по двум причинам: на земельном участке зарегистрировано одноэтажное нежилое здание "магазин" с кадастровым номером 55:36:0000000:23571; в имеющемся на земельном участке 2-х этажном кирпичном здании оборудованы ванны для бассейна, что ГОСТом Р 51303-2013 для торговых предприятий не предусмотрено.

К доводам предпринимателя о том, что у него отсутствовала обязанность снимать с регистрационного учета здание магазина с кадастровым номером 55:36:0000000:24531, апелляционный суд относится критически, поскольку предприниматель непрерывно владеет земельным участком, предоставленным для размещения магазина автозапчастей, с 1997 года, в связи с чем не мог не знать когда и на каких основаниях появилось и было зарегистрировано одноэтажное здание магазина, каким образом и когда оно перестало существовать. Поэтом приведение сведений ЕГРН в соответствие с фактическим состоянием и снятие с государственного регистрационного учета как утверждает предприниматель несуществующего объекта находится в его зоне ответственности. Доказательства своевременного обращения предпринимателя в орган государственной регистрации в дело не представлены.

Как установлено судом апелляционный инстанции из открытых источников (2Гис, фотоматериалы - 2 шт. прилагаются) по адресу: г.Омск, ул. 2 Солнечная, д. 40д, располагается 3-этажное кирпичное здание с вывеской на фасаде "Кафе. Гостиница. Сауна".

Таким образом, предпринимателем фактически построено здание не предназначенное для использования в качестве магазина автозапчастей.

Данный вывод подтверждается также следующим.

Из договоров на оказание услуг, представленных истцом, также усматриваются несоответствия характеристик планируемого к возведению объекта. Так, земельный участок предоставлен под строительство "Магазина автозапчастей", тогда как из содержания договора, заключенного с ООО "АМА" разработка проектной документации осуществлялась в отношении объекта: "Гостиница с буфетом и сауной по улице 2-я Солнечная, 40Д в КАО г. Омска". Месторасположение объекта совпадает с местом строительства по договору аренды земельного участка. Сведения о разработке иной проектной документации в материалах дела отсутствуют.

Позднее между ИП Симояном О.С. и ООО "ЭПЦ" в лице директора Семахина А.В заключен договор от 10.09.2020 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации для объекта "Магазин по продаже автозапчастей".

Повторная негосударственная экспертиза также проводилась в отношении аналогичного объекта. Положительное заключение негосударственной экспертизы ООО "ЭПЦ" от 22.06.2021 выдано на объект "Магазин по продаже автозапчастей", на странице 10 которого указано на наличие бассейна и комнат отдыха для сотрудников.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 13923/10 по делу N А29-11137/2009, предпринимательская деятельность должна осуществляться в границах установленного правового регулирования, что предполагает необходимость оценки субъектами данной деятельности соответствия требованиям закона принимаемых ими решений.

Из обстоятельств дела усматривается, что в нарушение условий договора аренды предпринимателем на предоставленном участке размещен объект, не соответствующий техническим характеристикам, предъявляемым к торговым помещениям. При таких обстоятельствах риски отказа во введении объекта в эксплуатацию относятся на самого истца. Доказательств неправомерности отказа компетентных органов истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что как минимум с 2008 года предпринимателем на предоставленном земельном участке велась деятельность с целью получения прибыли. Наличие коммуникаций предпринимателем в качестве препятствия не расценивалось.

Высокая стоимость затрат, связанных с легализацией процесса строительства, подключения здания к коммуникациям для дальнейшей его эксплуатации являются предпринимательским риском истца, выразившим волю на заключение договора аренды земельного участка под строительство. Как признает сам предприниматель препятствие в виде высокой стоимости подключения к системе газоснабжения отпало только в 2020 году. Данное обстоятельство к зоне ответственности департамента не относится, причинно-следственная связь отсутствует.

При этом предприниматель на построил на участке здание, которое не соотносится с назначением под магазин автозапчастей, что является препятствием для ввода объекта в эксплуатацию. Данное обстоятельство возникло вне связи с действиями ответчика.

Обстоятельства, связанные с заключением договора аренды и снятием с учета здания с кадастровым номером 55:36:000000:23571, возникли также в отсутствие прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) ответчика.

Относительно довода о нахождении на земельном участке газопровода высокого давления, иных инженерных коммуникаций, препятствующих строительству и использованию земельного участка, апелляционная коллегия исходит из того, что указанный вопрос рассмотрен в рамках дела N А46-2833/2023.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Так, судами установлено, что из письма АО "ОмскВодоканал" от 26.06.2023 следует, что сети водопровода Д=100 мм, проложенные севернее здания ул. 2-я Солнечная, д. 40Д и наружные сети канализации Д=200 мм, проложенные южнее указанного здания являются муниципальной собственностью г. Омска и находятся на обслуживании акционерного общества "ОмскВодоканал" согласно договорам аренды.

Согласно ответу от 07.12.2023 АО "ОмскВодоканал", представленному в материалы настоящего дела, сети водоснабжения и водоотведения, проложенные в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008 переданы на обслуживание АО "ОмскВодоканал" по договору краткосрочной аренды от 31.03.2005. Соглашение между АО "ОмскВодоканал" и ИП Симояном О.С. о пользовании частью земельного участка площадью 640 кв.м в связи с нахождением в его границах сетей холодного водоснабжения и водоотведения, не заключалось.

Апелляционной коллегией при повторном исследовании материалов дела N А46-2833/2023 отмечено, что законом не предусматривается абсолютное ограничение деятельности в пределах охранных зон, а лишь предусматривается необходимость согласования ведения деятельности в границах таких зон.

Данные ограничения не исключают возможность использования земельного участка в соответствии установленными разрешениями.

При этом в силу действующего законодательства в пределах охранной зоны линий электропередач и иных объектов электросетевого хозяйства, газопровода, водоотведения вводится особый режим использования земельных участков, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

То есть ограничения арендных прав наличием охранной зоны не подтверждает наличия препятствий в использовании спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием - для завершения строительства, так как само по себе нахождение охранной зоны не лишает арендаторов возможности осуществлять эксплуатацию в будущем построенных объектов, а лишь устанавливает определенные ограничения, связанные с обеспечением безопасных условий эксплуатации и исключением возможности повреждения ресурсообеспечивающих сооружений.

Факт отсутствия таких препятствий подтверждается, в том числе тем обстоятельством, что объект строительства возведен на 88%, оснований полагать, что наличие коммуникаций препятствует эксплуатации земельного участка для окончания строительства здания или использованию такого участка в иных целях, не связанных со строительством, суд апелляционной инстанции не усмотрел.

Таким образом, из материалов настоящего дела не следует, что на стороне ответчика имеют место недобросовестные действия/бездействия, причинно-следственная связь между понесенными истцом расходами и вина Департамента не доказана, ввиду чего суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 514 446 руб. (320 000 руб. - за составление проектной документации по договору N 2020-08, 80 000 руб. - за экспертизу проектной документации по договору N 17-20-ЭПЦ, 114 446 руб. 98 коп. авансового платежа по договору N 04р-75).

Истцом также заявлено требование о взыскании с Департамента 1 608 028,85 руб. упущенной выгоды от сдачи в аренду нежилых помещений за период с 01.10.2022 по 25.08.2023, на которые начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18 117,57 руб. за период с 01.10.2022 по 25.08.2023; 187 745,62 руб. - за фактическое пользование ответчиком земельным участком с кадастровым номером 55:36:100902:1008 площадью 640 кв.м за периоды: с декабря 2020 по март 2021, с 16.06.2022 по 25.08.2023, с 01.09.2023 по 14.12.2023.

В обоснование размера упущенной выгоды истцом в материалы дела представлено заключение ООО "Региональный центр оценки" об определении рыночного размера арендной платы за пользование спорным объектом за период с 01.10.2022 по 01.07.2023.

Как указывалось ранее, убытки в форме упущенной выгоды подлежат возмещению, если соответствующий доход мог быть извлечен кредитором в обычных условиях гражданского оборота с учетом разумных расходов на их получение либо при совершении специальных приготовлений для его извлечения, но возможность получения дохода была утрачена в связи с нарушением его прав.

Между тем, вопреки доводам подателя жалобы, строительство объекта готовностью 88% не завершено, не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, следовательно, потенциальная возможность извлечения прибыли от сдачи в аренду объекта незавершенного строительства не может быть подтверждена только выполненным по заказу истца отчетом рыночного размера арендной платы, который в настоящем случае подтверждением наличия упущенной выгоды не является.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно учтена правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.10.2002 N 6381/02, от 18.03.2003 N 10360/02 и от 22.05.2007 N 420/07 согласно которой, проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой форму ответственности за нарушение денежного обязательства. Убытки также являются формой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательства. Следовательно, на сумму убытков проценты не начисляются.

С учетом изложенного в отсутствие прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими, по мнению истца, убытками требование о взыскании с ответчика убытков, в том числе, в форме упущенной выгоды обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

При принятии апелляционной жалобы предпринимателю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, поскольку на дату рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции апеллянтом не представлены доказательства уплаты государственной пошлины, 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 22.01.2024 по делу N А46-6449/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Симоняна Оганеса Саркисовича в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Т.А. Воронов Е.С. Халявин