Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2019 г. N 08АП-13932/19

город Омск

28 ноября 2019 г.

Дело N А46-8769/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13932/2019) общества с ограниченной ответственностью "СВЕТОЗАР" (далее - ООО "СВЕТОЗАР", Общество, истец) на решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2019 по делу N А46-8769/2019 (судья Чернышев В.И.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СВЕТОЗАР" (ИНН 5504214755, ОГРН 1095543030912) к индивидуальному предпринимателю Васильченко Олегу Ивановичу, ИНН 504100237406, ОГРН 304770000460380 (далее - предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20.12.2010 N 3/2010,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "СВЕТОЗАР" - Барчуков А.В. (по доверенности от 04.04.2019);

от предпринимателя - Балашова Е.Ю. (по доверенности от 03.06.2019),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СВЕТОЗАР" обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Васильченко Олегу Ивановичу о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20.12.2010 N 3/2010 в отношении строения общей площадью 3355,3 кв.м, инвентарный номер 384156, литер А, А1, А2, А4, А5, этажность 2, местоположение: город Омск, проспект Карла Маркса, дом 43-43А, кадастровый (условный) номер 55-55-01/276/2010-456 и дополнительного соглашения к договору.

Решением Арбитражного суда Омской области от 09.09.2019 в удовлетворении искового требования Общества отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что согласно условиям договора аренды от 20.12.2010 N 3/2010 стороны разделили обязанность по проведению капитального и текущего ремонта, возложив текущий и капитальный ремонт помещений в здании на арендатора, а капитальный и текущий ремонт здания в целом - на арендодателя, из того, что на протяжении всего срока действия договора аренды предприниматель исполнял принятые на себя обязательства, в том числе проводил ремонт помещений в здании, и из того, что истцом не доказано наличие оснований для проведения капитального ремонта здания, в связи с чем требование Общества о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20.12.2010 N 3/2010 не подлежит удовлетворению.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Обосновывая требования апелляционной жалобы, её податель настаивает на том, что осуществление ответчиком ремонта фасада арендуемого здания свидетельствует о признании предпринимателем наличия у него обязанности по текущему ремонту не только внутренних помещений, но и здания в целом.

От Общества поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано, поскольку истцом в нарушение положений части 2 и 3 статьи 268 АПК РФ не обоснована невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, которые суд признает уважительными.

Предприниматель в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве не согласился с доводами и требованиями апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "СВЕТОЗАР" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на апелляционную жалобу, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

01.02.2010 между ООО "СВЕТОЗАР" и индивидуальным предпринимателем Васильченко О.И. заключены договоры аренды N N 1 и 2.

В 2010 году в соответствии с разрешением на строительство от 20.11.2009 N 55-843 здание реконструировано и 20.07.2010 распоряжением Департамента строительства Администрации города Омска N 85-рв введено в эксплуатацию с увеличением общей площади до 3355,3 кв.м в связи с надстройкой дополнительного этажа.

В связи с вводом здания в эксплуатацию по заявлению ООО "СВЕТОЗАР" в ЕГРН внесена запись о возникновении права собственности на вновь созданный объект, и между ООО "СВЕТОЗАР" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества от 20.12.2010 N 3/02010 в отношении нежилого здания общей площадью 3355,3 кв.м, инвентарный номер 384156, литер А, А1, А2, А4, А5, этажность 2, местоположение: город Омск, проспект Карла Маркса, дом 43-43А, кадастровый (условный) номер 55-55-01/276/2010-456 (далее - Договор) сроком до 31.12.2015.

Дополнительным соглашением от 19.03.2013 Договор продлён до 19.03.2020.

Согласно пункту 2.1.4 Договора арендатор обязан содержать арендуемые помещения в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

Пунктом 2.1.5 Договора предусмотрено, что арендатор обязуется производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт арендованных помещений, нести расходы на их содержание.

С 2017 года в адрес арендатора от арендодателя стали поступать требования о предоставлении ему информации, которая, по мнению ответчика, выходит за пределы арендных отношений и касается коммерческой деятельности арендатора.

Так, письмом от 03.02.2017 у предпринимателя запрошены сведения о перечне субарендаторов с указанием суммы получаемой субарендной платы, а также данные о размере доходов и расходов за весь период аренды с 2010 года по 2016 год.

В январе 2017 года в адрес предпринимателя поступило письмо об увеличении размера арендной платы на 80 000 руб.

Далее от истца в адрес ответчика стали поступать предложения прекратить договорные отношения до истечения срока действия Договора, которые не приняты ответчиком.

Письмом от 22.05.2018 N 6 истец направил в адрес ответчика претензию о необходимости устранить нарушения условий Договора, предоставить подробный план мероприятий по приведению объекта недвижимости в надлежащее состояние и предоставлять отчёт о ходе работ в соответствии с планом.

Поскольку, по мнению истца, нарушения ответчиком не устранены, 11.04.2019 в адрес предпринимателя поступило предложение о расторжении Договора, так как арендатор не производит капитальный ремонт арендованного имущества.

Истцом предлагалось в срок до 06.05.2019 принять соглашение о расторжении Договора и подписать предложенный ответчику текст соглашения о расторжении Договора.

Непринятие ответчиком предложения о расторжении Договора послужило основанием для обращения ООО "СВЕТОЗАР" в Арбитражный суд Омской области с соответствующим исковым заявлением.

09.09.2019 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Статьёй 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды, отношения по которому регулируются также главой 34 ГК РФ (аренда).

В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с требованиями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Из содержания статьи 616 ГК РФ следует, что обязанность капитального ремонта переданного в аренду имущества по общему правилу возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено условиями договора. Проведение текущего ремонта является обязанностью арендатора.

Так, пунктом 2.1.5 Договора стороны установили, что арендатор принимает на себя обязательство за свой счёт производить текущий и капитальный ремонт арендованных помещений, нести расходы на их содержание.

Согласно пункту 2.1.7 Договора арендатор должен производить текущий ремонт помещений по письменному согласованию с арендодателем. Под текущим ремонтом помещения стороны понимают ремонтные работы (мероприятия), систематически (по мере необходимости арендатора) проводимые в течение срока аренды, направленные на поддержание внешних свойств помещений, декоративной отделки и его конструктивных элементов (потолки, напольное покрытие, стеновые покрытия, включая их покраску, перегородки, двери, внутренние оконные рамы и их остекление) в состоянии, необходимом для обеспечения деятельности арендатора в период срока аренды, выраженные в устранении мелких повреждений и неисправности помещений.

Арендатор обеспечивает в течение срока аренды надлежащее состояние помещений, его декоративной отделки и конструктивных элементов (потолки, напольное покрытие, стеновые покрытия, включая их покраску, перегородки, двери, внутренние оконные рамы и их остекление), включая инженерно-технические системы и оборудование, являющееся принадлежностью помещений (пункт 2.1.9 Договора).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 3.1.3 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 58033-2017 "Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины", утвержденного и введенного в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 19.12.2017 N 2031-ст (далее - Стандарт), под зданием понимается объект, предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем людей, запроектированный в качестве отдельно стоящего объекта.

В соответствии с пунктом 4.1.1 Стандарта под помещением понимается пространство внутри здания, имеющее отдельное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями или условными границами.

Анализ пункта 2.1.7 Договора в совокупности с положениями пунктов 3.1.3 и 4.1.1 Стандарта позволяет прийти к выводу о том, что работы, отнесённые указанным пунктом Договора к текущему ремонту, касаются работ только в помещениях внутри здания, но не снаружи.

Таким образом, суд первой инстанции правильно исходил из того, что условиями Договора стороны разделили обязанность по проведению капитального и текущего ремонта, возложив текущий и капитальный ремонт помещений в здании на арендатора, а капитальный и текущий ремонт здания в целом - на арендодателя.

При этом довод подателя апелляционной жалобы о том, что осуществление ответчиком ремонта фасада арендуемого здания свидетельствует о признании предпринимателем наличия у него обязанности по текущему ремонту не только внутренних помещений, но и здания в целом, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения в рассматриваемой ситуации, поскольку требования, изложенные Обществом в претензии от 22.05.2018 и послужившие основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику о расторжении Договора, касаются исключительно капитального ремонта здания.

Из материалов дела усматривается, что в период действия Договора предприниматель проводил ремонт помещений в здании, что подтверждается договорами, актами оказания услуг и документами об оплате (л.д.78-109).

В частности, с уведомлением арендодателя и в отсутствие его возражений арендатором произведены следующие работы:

- замена стеклопакетов (деревянные конструкции заменены на ПВХ);

- ремонт вентиляционной системы;

- ремонт входной группы;

- ремонт систем отопления, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения;

- внутренние отделочные работы;

- ремонт кровли;

- дополнительно смонтирована система вентиляции и кондиционирования внутренних помещений здания.

С письменного согласия арендодателя ответчиком производился капитальный ремонт помещений при необходимости, а также перепланировка с соответствующим ремонтом помещений по требованиям субарендаторов.

В 2010 году арендуемое здание реконструировано.

Согласно подпункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Понятия текущего и капитального ремонта содержатся в ведомственных строительных нормах ВСН N 58-88 (р) (далее - ВСН N 58-88 (р)) и в "Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" МДС 13-14.2000, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее - Положение МДС 13-14.2000).

В соответствии с пунктом 5.1 ВСН N 58-88 (р) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

В силу пункта 3.4 Положения МДС 13-14.2000 к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Согласно приложению N 2 к ВСН 58-88 (р) минимальный срок эксплуатации здания до его постановки на капитальный ремонт при обычных условиях эксплуатации установлен в 10 лет.

Учитывая, что 10-летний срок с момента реконструкции арендуемого здания не прошел, суд первой инстанции заключил правильный вывод о необоснованности позиции истца о необходимости проведения в здании капитального ремонта.

Согласно претензии истца от 22.05.2018 цокольная часть здания, высотой 1 м, требует ремонта (разрушение 90%); кирпичная кладка на фасаде со двора здания разрушена; разрушена отмостка на 100%; не выполнены наружные откосы вокруг окон ПВХ; штукатурка здания разрушена на 70%; полностью разрушены 2 канализационных колодца в месте погрузочно-разгрузочных работ у Детского мира; фундамент здания размыт от канализации; канализация у столовой требует ремонта и промывки; крыльцо столовой разрушено; отсутствует теплоизоляция теплотрассы от теплового пункта до гостиницы.

Из содержания указанной претензии следует, что большая часть работ, перечисленных истцом, относится к капитальному ремонту здания.

Между тем анализ представленных истцом в материалы дела доказательств, в том числе фотоматериалов, не позволяет прийти к выводу о разрушении арендуемого здания до такой степени, при которой требуется проведение капитального ремонта.

Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается факт проведения ответчиком работ по ремонту помещений в арендуемом здании, а также принимая во внимание, что истцом не доказан факт пользования арендатором имуществом с существенным нарушением условий Договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования Общества о расторжении Договора.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2019 по делу N А46-8769/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

Е.П. Кливер

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко