Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2019 г. N 07АП-1311/19

город Томск

26 ноября 2019 г.

Дело N А45-14965/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кудряшевой Е.В.,

судей: Иванова О.О.,

Назарова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаренко С.Г., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего Епишевой Натальи Николаевны ООО "Радуга" (N 07АП-1311/2019 (6)), публичного акционерного общества "Сбербанк России" (N 07АП-1311/2019 (7)) на определение от 24.09.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу (судья Дмитриева О.Н.) N А45-14965/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (ОГРН 1095406043039, ИНН 5406556542, 630099, г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, д. 18, этаж 3) по заявлению Юмановой Натальи Викторовны о признании права собственности на квартиру, о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки; заявление ПАО "Сбербанк России" о признании сделки недействительной.

В судебном заседании приняли участие:

от ПАО "Сбербанк России": Феофанова Е.В. (доверенность от 18.06.2019, диплом);

от Юмановой Н.В.: Юманова (лично), Белицкая А.А. (доверенность от 25.03.2019, диплом).

Суд

УСТАНОВИЛ:

определением от 09.08.2018 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть определения объявлена 07.08.2019) в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (далее - ООО "Радуга", должник) введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утверждён - Горнаков Евгений Владимирович.

Решением от 12.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть решения объявлена 11.12.2018) ООО "Радуга" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Горнаков Евгений Владимирович.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.01.2019 (резолютивная часть определения объявлена 26.12.2018) в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.03.2019 (резолютивная часть определения объявлена 19.03.2019) арбитражный управляющий Горнаков Евгений Владимирович освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Радуга". Конкурсным управляющим ООО "Радуга" утверждена Епишева Наталья Николаевна.

В Арбитражный суд Новосибирской области 29.03.2019 обратилась Юманова Наталья Викторовна (далее - Юманова Н.В., заявитель) с заявлением о признании права собственности на квартиру, площадью 35 кв. м., кадастровый номер: 54:35:062990:539, расположенную в доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 199, о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки от 30.08.2017 N ДИ-11/31 в части залога прав на однокомнатную квартиру, площадью 35 кв. м., кадастровый номер: 54:35:062990:539, расположенную в доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 199.

30.04.2019 в суд поступило заявление публичного акционерного общества "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России", Банк) о признании сделки недействительным соглашения N 10/199 от 20.03.2017 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве N ВС2-3 от 28.09.2016, заключенного между Юмановой Натальей Викторовной и ООО "Радуга", и о применении последствий недействительности сделки.

Определением арбитражного суда от 22.05.2019 (резолютивная часть определения объявлена 21.05.2019) требование Юмановой Н.В. о признании права собственности на квартиру, признании залога отсутствующим (прекратившимся) и требование ПАО "Сбербанк России" о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности объединены для совместного рассмотрения.

Определением от 24.09.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть объявлена 17.09.2019) суд признал за Юмановой Н.В. право собственности на квартиру, площадью 35 кв. м., кадастровый номер: 54:35:062990:539, расположенную в доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 199, о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки от 30.08.2017 N ДИ-11/31 в части залога прав на однокомнатную квартиру, площадью 35 кв.м., кадастровый номер: 54:35:062990:539, расположенную в доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 199. Признал отсутствующим (прекратившимся) залог по договору ипотеки от 30.08.2017 N ДИ-11/31 в части залога прав на двухкомнатную квартиру, площадью 35 кв. м., кадастровый номер: 54:35:062990:539, расположенную на двадцать втором этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 199. В удовлетворении заявления о признании недействительным соглашения N 10/199 от 20.03.2017 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве NВС3 от 28.09.2019, заключенного между Юмановой Натальей Викторовной, ООО "Радуга" и ООО Виакон "Проект Радуга", отказал.

С вынесенным определением не согласились конкурсный управляющий должником Гордиенко Захар Андреевич и публичное акционерное общество "Сбербанк России", обратились с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять новый акт об отказе в удовлетворении заявления Юмановой Н.В. и удовлетворении заявления ПАО "Сбербанк России".

В обоснование апелляционной жалобы конкурсный управляющий должником ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушение норм материального права.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего должником мотивирована отсутствием надлежащих документов, подтверждающих подписание передаточного акта или иного документа о передаче имущества. Полагает, что имел место самовольный захват квартиры, поэтому фактическое проживание в ней не является актом-приема-передачи. По мнению заявителя, в судебном акте не указана норма права, на основании которой залог признан прекратившимся (отсутствующим). Считает нарушенными права ПАО "Сбербанк России" как добросовестного залогодержателя.

В обоснование апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России", ссылается на нарушение и неправильное применение судом норм материального права и норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта.

Апелляционная жалоба ПАО "Сбербанк России" (с учетом дополнений, поступивших 20.11.2019) мотивирован добросовестностью последнего при заключении договора ипотеки N ДИ-11/31 от 30.08.2017, отсутствием осведомленности о заключении каких-либо сделок в отношении объекта долевого строительства и соответствующих сведений в Едином государственном реестре недвижимости. По убеждению ПАО "Сбербанк России" суду надлежало разрешить вопрос о применении правил, предусмотренных абзацем 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, чего не было сделано.

Юманова Н.В. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Радуга", считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Учитывая необходимость оценки доводов апелляционной жалобы в совокупности с другими имеющимися доказательствами, приобщил к материалам дела дополнения к апелляционной жалобе.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ПАО "Сбербанк России" поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом представленных дополнений, согласился с доводами апелляционной жалобы ООО "Радуга". Представитель Юмановой Н.В. доводы апелляционной жалобы ООО "Радуга" отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, возражал против доводов апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России", указывая на недобросовестное процессуальное поведение последнего, в связи с поздним направлением как апелляционной жалобы так и дополнений к ней.

Иные лица, участвующие в деле, не обеспечившие явку в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в связи с чем жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, дополнения к апелляционной жалобе и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого определения.

При этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.07.2014 между ПАО "Сбербанк России" и ООО Виакон "Проект Радуга" заключён договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 11 от 10.07.2014 (далее - "кредитный договор").

В соответствии с пунктом 1.1 кредитного договора кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства на срок по 25.09.2018. С июля 2014 года по октябрь 2015 года кредитор перечислил заемщику сумму кредита в размере 470 000 000 руб.

10.07.2014 в обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору между кредитором и заёмщиком был заключен договор залога имущественных прав N ДЗ-11/1 от 10.07.2014 (л.д.21-26 т.1).

В соответствии с договором залога имущественных прав N ДЗ-11/1 от 10.07.2014 заёмщик передал в залог Банку имущественные права: право (требование) на получение в собственность жилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах (согласно приложению N 1 к договору). В том числе - право (требование) на получение квартиры N 199 в строящемся жилом доме N 2 (по генплану) по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, 37 стр.

28.09.2016 между ООО Виакон "Проект Радуга" и ООО "Радуга" был заключён договор участия в долевом строительстве N ВС2-3 (далее - договор N ВС2-3), согласно условиям которого, Застройщик обязался построить многоэтажный жилой дом и передать ООО "Радуга" жилые помещения в нём (согласно приложению N 1 к договору). В том числе - квартиру N 199 в строящемся жилом доме N 2 (по генплану) по адресу:

г. Новосибирск, ул. Волховская, 37 стр. (л.д. 13-15 т.1).

30.09.2016 Мэрия г. Новосибирска в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта: Многоэтажный жилой дом N 2 (по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения, трансформаторных подстанций и подземно-надземных автостоянок, расположенных по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 37 стр. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 54-Ru54303000-229-2016).

23.12.2016 в обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору N 11 от 10.07.2014 между Банком и ООО "Радуга" был заключен договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства N ДИ-11/15(далее - договор N ДИ-11/15) (л.д.16-20 т. 1).

Договор N ДИ-11/15 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 29.12.2016.

20.03.2017 между Юмановой Н.В. и ООО "Радуга" было заключено соглашение N 10/199 от 24.01.2017 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве N ВС2-3 от 28.09.2016 г. (далее - соглашение N 10/199).

В соответствии с пунктом 2 соглашения N 10/199 ООО "Радуга" передаёт, а заявитель принимает в полном объёме права и обязанности ООО "Радуга", принадлежащие ему по договору N ВС2-3, в части квартиры, указанной в пункте 3 соглашения N 10/199.

Согласно пункту 3 соглашения N 10/199 после выполнения заявителем всех обязательств по настоящему соглашению ООО Виакон "Проект Радуга" становится обязанным передать ему по акту приёма-передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N 199 общей площадью 35 кв. м. на 22-ом этаже жилого дома N 2 (по генплану) по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, 37 стр.

Пунктом 6 соглашения N 10/199 предусмотрено, что за уступаемые по настоящему соглашению правомочия заявитель уплачивает ООО "Радуга" денежные средства в размере 1 400 000 рублей в течение 5 календарных рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего соглашения.

В соответствии с пунктом 5 соглашения N 10/199 застройщик подтверждает, что на момент подписания настоящего Соглашения обязательство участника по внесению денежных средств в части квартиры выполнено в полном объеме. Застройщик к участнику претензий не имеет.

В тот же день 20.03.2017 между заявителем и ООО "Радуга" было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа N 199/0021 от 20.03.2017 (далее - соглашение N 199/0021).

Согласно пунктам 1.1, 2.1, 4.1 соглашения N 199/0021 Юманова Наталья Викторовна (займодавец) обязалась предоставить ООО "Радуга" (заемщик) беспроцентный заем в сумме 1 400 000 рублей на срок 11 месяцев с даты заключения соглашения (20.03.2017).

В качестве доказательства предоставления денежных средств в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру N 47 на сумму 1 400 000 рублей.

05.06.2017 ООО Виакон "Проект Радуга" исполнило свои обязательства по договору N ВС2-3 и передало ООО "Радуга" жилые помещения, в том числе однокомнатную квартируN 199 общей площадью 35 кв. м., расположенную на 22-ом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, 39, кв. 199.

13.06.2017 в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право собственности ООО "Радуга" на вышеуказанную квартиру.

В целях актуализации предмета залога между Банком и ООО "Радуга" был заключен договор ипотеки N ДИ-11/31 от 30.08.2017 (далее - договор ипотеки NДИ-11/31).

В соответствии с пунктом 1.2.19 договора ипотеки N ДИ-11/31 предметом залога является однокомнатная квартира N 199 общей площадью 35 кв. м., расположенная на 22-ом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, 39, кв. 199.

Договор ипотеки N ДИ-11/31 от 30.08.2017 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2017.

В обоснование заявленных требований Юманова Н.В. указала на то, что спорная квартира фактически передана заявителю, заявитель пользуется жилым помещением и несет расходы, связанные с содержанием жилого помещения.

Заявление ПАО "Сбербанк России" обоснованно ссылкой на статью 335 ГК РФ, согласно которой залог не подлежит признанию отсутствующим (прекратившимся), мотивировано тем, что о заключении между Юмановой Н.В. и ООО "Радуга" соглашения соглашения N 10/199 от 20.03.2017 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве N ВС3 от 28.09.2019, банк не был поставлен в известность о совершении указанной сделки и не давал согласия на её заключение. В обоснование Банк ссылался на отсутствие в тексте договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 11, и в тексте договора залога N ДИ-11/15, договора ипотеки N ДИ-11/31 условий о том, что залогодатель вправе заключать сделки, направленные на отчуждение квартир, до их вывода из залога, а также условий, обязывающих ПАО "Сбербанк России" выводить имущество из залога в случае поступления денежных средств в погашение кредита. ПАО "Сбербанк России" просил применить последствия недействительности сделок в виде возврата имущества (спорной квартиры) Юмановой Н.В. в конкурсную массу ООО "Радуга", а должник должен возвратить Юмановой Н.В. уплаченные денежные средства.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Юмановой Н.В., исходил из того, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что должник после получения денежных средств будет надлежащим образом исполнены обязательства по регистрации соглашения в УФРС и снятию обременения с квартиры.

Отказывая в удовлетворении ПАО "Сбербанк России", суд первой инстанции исходил из того, что предметом залога по договору залога N ДИ-11/15 являлась передача залогодателем в залог залогодержателю имущественных прав (требований) участника долевого строительства на получение строящихся площадей, после ввода дома, расположенного по адресу ул. Волховская, 39 в эксплуатацию, заложенное право по договору долевого участия прекратилось, а при заключении договора ипотеки между Банком и ООО "Радуга" N ДИ-11/31 от 30.08.2017 ООО "Радуга" не сообщило Банку о наличии предварительного договора Юмановй Н.В., который был заключен ранее.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор и оценив представленные в дело доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Радуга" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ квалификация возникших между сторонами правоотношений и определение подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключения договор займа обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Довод апелляционной жалобы конкурсного управляющего об отсутствии факта передачи жилого помещения и самовольном захвате квартиры, подлежит отклонению, исходя из следующего.

Из разъяснений, данных в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Юманова Н.В. с мужем Юмановым С.М. и детьми - Юмановым М.С. и Юмановой А.С. (в браке Леус А.С.) осуществили переезд на постоянное место жительства из республики Казахстан в Россию в г. Новосибирск.

Для указанной цели в республике Казахстан Юмановой Н.В. и ее мужем Юмановым С.М. было продано следующее недвижимое имущество:

* квартира по адресу: г. Караганда, ул. Кривогуза, д. 33 кв. 35; продавец - Юманова Н.В., цена продажи - 12 100 000 тенге, что эквивалентно 2 400 000 рублей;

* квартира по адресу: г. Караганда, ул. Кривогуза, д. 33 кв. 36; продавец - Юманов С.М., цена продажи - 12 000 000 тенге, что эквивалентно 2 400 000 рублей;

- квартира по адресу: г. Караганда, ул. Кривогуза, д. 33 кв. 3; продавец - Юманов С.М., цена продажи - 10 000 000 тенге, что эквивалентно 2 000 000 рублей.

Итого сумма, полученная с указанных продаж - около 6 800 000 рублей.

В городе Новосибирске Юманова Н.В. приобрела следующее имущество:

* квартира по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д.39 кв. 180 по цене 1 290 000 рублей, дата договора долевого участия - 29.01.2015. Право собственности на квартиру зарегистрировано, спора нет. Квартира приобретена в период до продажи имущества республике Казахстан. В квартире прописан и проживает сын Юманов М.С.;

* квартира по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д.39 кв. 191 по цене 1 950 000 рублей, дата договора долевого участия - 26.08.2016. Право собственности на квартиру зарегистрировано, спора нет. В квартире прописана Юманова Н.В., Юманов С.М., Леус А.С., Леус Г.С. Фактически в квартире проживают Юманова Н.В. и Юманов С.М.;

- спорная квартира по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д.39 кв. 199 по цене 1 400 000 рублей, дата соглашения - 20.03.2017. В квартире фактически проживают Леус А.С. и Леус Г.С.

Итого сумма покупки квартир - 4 640 000 рублей.

Ссылка заявителя о неприменении судом правил, предусмотренных абзацем 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ подлежит отклонению, в силу следующего.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Однако из указанного принципа следования имеются исключения, касающиеся, прежде всего, отказа залогодержателю, недобросовестно приобретшему залог, в защите формально принадлежащего ему права. Так, по смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Довод ПАО "Сбербанк России" о том, что залог не подлежит признанию отсутствующим в силу того, что возник после заключения соглашения N 10/199, правомерно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора ипотеки N ДИ-11/31 от 30.08.2017 последующий залог предмета залога без согласия Залогодержателя не допускается. Залогодержатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

На момент заключения соглашения N 10/199 от 20.03.2017 договора ипотеки N ДИ-11/31, который был зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2017, не существовало. Кроме того, гражданин, не будучи участником договора ипотеки NДИ-11/31, не мог знать о содержащихся в нем условиях, поэтому гражданину нельзя поставить в вину нарушение его условий.

Таким образом, действия Юмановой Н.В. не были направлены на обход требований о получении согласия Банка. Юманова Н.В., передавая денежные средства, которые ООО "Радуга" должно было направить на погашение кредита в части спорной квартиры, рассчитывала, что после оплаты стоимости квартиры ПАО "Сбербанк России" снимет обременение в виде залога.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

Суд первой инстанции правомерно указал, что факт неисполнения должником обязательств по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

Привлечение денежных средств по соглашению N 10/199 происходило в нарушение норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), поскольку участником было навязано (как единственно возможная форма оплаты по соглашению) правопреемнику участника для заключения соглашение N 0021/19, согласно которому Юманова Н.В. предоставила беспроцентный денежный заем в сумме, равной первому платежу по соглашению, без каких-либо штрафных санкций, а именно: 1 400 000 рублей.

Вышеуказанная схема была реализована застройщиком с целью ухода от обязанностей, налагаемых на застройщика Законом N 214-ФЗ. По этой причине, соглашение не прошло процедуру государственной регистрации, однако, в нем, вместе с условиями договора, согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

При этом воля сторон договора и соглашения была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в его адрес.

20.03.2017 между ООО Виакон "Проект Радуга" (застройщик) и Юмановой Н.В. (участник долевого строительства) подписано соглашение о возложении обязанности по внесению платы за содержание жилья. Согласно пункту 1 соглашения, в связи с допуском участника долевого строительства в квартиру N 199, расположенную в доме N 39 по ул. Волховская, г. Новосибирск (далее - объект недвижимости) для ремонта, и невозможностью его передачи в собственность участника долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию, стороны определили, что застройщик предоставляет допуск участника долевого строительства на объект недвижимости для целей, определенных в пункте 1 соглашения, а участник долевого строительства обязуется оплачивать все возникающие в соответствии с жилищным законодательством расходы на содержание имущества в указанном многоквартирном доме.

Между ООО "Радуга" (арендодатель) и Юмановой Н.В. (арендатор) 31.07.2018 подписано соглашение о предоставлении спорной квартиры в пользование. Согласно пункту 13 соглашения, оно имеет силу акт приема-передачи квартиры. В соответствии с пунктами 1, 2 предметом договора является передача арендодателем арендатору во временное срочное пользование спорной квартиры. Квартира передается покупателю во временное пользование на срок: до заключения договора купли-продажи и перехода на арендатора права собственности на квартиру.

Переход права собственности на квартиру согласно соглашению N 10/199 не был зарегистрирован уполномоченным органом по независящим от Юмановой Н.В. причинам.

В определениях от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований Юмановой Н.В..

Указанный вывод согласуются с подходом, приведенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 N 309-ЭС19-4373(2).

Согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отказе в удовлетворении заявления ПАО "Сбербанк России" о признании сделки недействительной.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционные жалобы содержит доводы, не опровергающие выводы суда первой инстанции, а направлены на их переоценку с целью установления иных обстоятельств, которые опровергаются материалами дела.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены или изменения, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Поскольку апелляционная жалоба ПАО "Сбербанк России" не удовлетворена, судебные расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на банк.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 24.09.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-14965/2018 оставить без изменения, а апелляционные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Радуга" и публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Радуга" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Е.В. Кудряшева

Судьи

О.А. Иванов А.В. Назаров