Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2019 г. N 07АП-1311/19

город Томск

25 ноября 2019 г.

Дело N А45-14965/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудряшевой Е.В.,

судей Назарова А.В.,

Усаниной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матыскиной В.В. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Радуга" (N 07АП-1311/2019 (4)), публичного акционерного общества "Сбербанк России" (N 07АП-1311/2019 (5)) на определение от 24.09.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-14965/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (ОГРН 1095406043039, ИНН 5406556542, 630099, г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, д. 18, этаж 3) по заявлению Литвинова Василия Петровича о признании права собственности на квартиру, о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки; заявлению ПАО "Сбербанк России" о признании сделок недействительными.

В судебном заседании приняли участие:

от ПАО "Сбербанк": Феофанова Е.В. (доверенность от 18.06.2019);

от Литвинова В.П.: Белицкая А.А. (доверенность от 25.06.1998).

Суд

УСТАНОВИЛ:

определением от 09.08.2018 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть определения объявлена 07.08.2019) в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (далее - ООО "Радуга", должник) введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утверждён - Горнаков Евгений Владимирович.

Решением от 12.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть решения объявлена 11.12.2018) ООО "Радуга" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Горнаков Евгений Владимирович.

Определением от 10.01.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть определения объявлена 26.12.2018) в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением от 21.03.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть определения объявлена 19.03.2019) арбитражный управляющий Горнаков Евгений Владимирович освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Радуга". Конкурсным управляющим ООО "Радуга" утверждена Епишева Наталья Николаевна.

В Арбитражный суд Новосибирской области 01.04.2019 обратился Литвинов Василий Петрович с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, площадью 74,9 кв. м., кадастровый номер: 54:35:062990:588, расположенную на двадцать седьмом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 248; о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки от 30.08.2017 N ДИ-11/31 в части залога прав на двухкомнатную квартиру, площадью 74,9 кв. м., кадастровый номер: 54:35:062990:588, расположенную на двадцать седьмом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 248, номер государственной регистрации ипотеки 54:35:062990:588-54/011/2017-4.

25.06.2019 в арбитражный суд обратилось публичное акционерное общество "Сбербанк России" с заявлением о признании недействительным предварительного договора купли-продажи N 248ВС от 04.08.2017 и договора купли-продажи N 248ВС2 от 01.10.2017, заключенных между Литвиновым Василием Петровичем и ООО "Радуга", и о применении последствий недействительности сделок.

Определением от 06.08.2019 требование ПАО "Сбербанк России" о признании сделок недействительными, о применении последствий их недействительности и заявление Литвинова Василия Петровича о признании права собственности на квартиру и признании залога отсутствующим (прекратившимся) объединены для совместного рассмотрения.

Определением от 24.09.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (резолютивная часть объявлена 17.09.2019) суд признал за Литвиновым В.П. право собственности на двухкомнатную квартиру, площадью 74,9 кв. м., кадастровый номер: 54:35:062990:588, расположенную на двадцать седьмом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 248. Признал отсутствующим (прекратившимся) залог по договору ипотеки от 30.08.2017 N ДИ-11/31 в части залога прав на двухкомнатную квартиру, площадью 74,9 кв. м., кадастровый номер: 54:35:062990:588, расположенную на двадцать седьмом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 248, номер государственной регистрации ипотеки 54:35:062990:588-54/011/2017-4. В удовлетворении заявления ПАО "Сбербанк России" о признании недействительным предварительного договора купли-продажи N 248ВС2 от 04.08.2017 и договора купли-продажи N 248ВС2 от 01.10.2017, заключенных между Литвиновым Василием Петровичем и ООО "Радуга" и применении последствий недействительности сделок, отказал.

С вынесенным определением не согласились конкурсный управляющий должником -Гордиенко Захар Андреевич и ПАО "Сбербанк России", в апелляционных жалобах просят его отменить и принять новый акт об отказе в удовлетворении заявления Литвинова В.П. и удовлетворении заявления ПАО "Сбербанк России".

В обоснование апелляционной жалобы конкурсный управляющий должником ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушение норм материального права.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего должником мотивирована отсутствием надлежащих документов, подтверждающих подписание передаточного акта или иного документа о передаче имущества. Полагает, что имел место самовольный захват квартиры, поэтому фактическое проживание в ней не является актом-приема-передачи. По мнению заявителя, в судебном акте не указана норма права, на основании которой залог признан прекратившимся (отсутствующим). Считает нарушенными права ПАО "Сбербанк России" как добросовестного залогодержателя.

В обоснование апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России", ссылается на нарушение и неправильное применение судом норм материального права и норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта.

Апелляционная жалоба ПАО "Сбербанк России" (с учетом дополнений) мотивированы добросовестностью последнего при заключении договора ипотеки N ДИ-11/31 от 30.08.2017, отсутствием осведомленности о заключении каких-либо сделок в отношении объекта долевого строительства и соответствующих сведений в Едином государственном реестре недвижимости. По убеждению ПАО "Сбербанк России" суду надлежало разрешить вопрос о применении правил, предусмотренных абзацем 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, чего не было сделано.

Литвинов В.П. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Радуга", считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

19.11.2019 от ПАО "Сбербанк " поступили дополнения к апелляционной жалобе, а в судебном заседании заявлено письменное ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

Учитывая необходимость оценки доводов апелляционной жалобы в совокупности с другими имеющимися доказательствами, приобщил к материалам дела дополнения к апелляционной жалобе.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ПАО "Сбербанк России" поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом представленных дополнений, согласился с доводами апелляционной жалобы ООО "Радуга". Представитель Литвинова В.П. доводы апелляционной жалобы ООО "Радуга" отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, возражал против доводов апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России", указывая на недобросовестное процессуальное поведение последнего, в связи с поздним направлением как апелляционной жалобы так и дополнений к ней.

Иные лица, участвующие в деле, не обеспечившие явку в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в связи с чем жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, дополнения к апелляционной жалобе и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого определения.

При этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.07.2014 между ПАО "Сбербанк России" (далее - кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью Виакон "Проект Радуга" (далее - заемщик) заключён договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 11 от 10.07.2014 г. (далее - кредитный договор).

В соответствии с пунктом 1.1 кредитного договора кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства на срок по 25.09.2018. С июля 2014 года по октябрь 2015 года кредитор перечислил заемщику сумму кредита в размере 470 000 000 рублей.

В обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору между кредитором и заёмщиком был заключен договор залога имущественных прав N ДЗ-11/1 от 10.07.2014.

В соответствии с условиями договора залога имущественных прав N ДЗ-11/1 от 10.07.2014 заёмщик передал в залог банку имущественные права: право (требование) на получение в собственность жилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах (согласно приложению N 1 к договору). В том числе - право (требование) на получение квартиры N 248 в строящемся жилом доме N 2 (по генплану) по адресу:

г. Новосибирск, ул. Волховская, 37 стр.

Между ООО Виакон "Проект Радуга" и ООО "Проспект Лаврентьева" был заключён договор участия в долевом строительстве N ВС2-2 от 24.10.2016 (далее - договор NВС2-2), в соответствии с условиями которого ООО Виакон "Проект Радуга" обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать ООО "Проспект Лаврентьева" жилые помещения в нём (согласно приложению N 1 к договору). В том числе - квартиру N 248 в строящемся жилом доме N 2 (по генплану) по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, 37 стр.

07.12.2016 между ООО "Проспект Лаврентьева" (участник), ООО Виакон Проект "Радуга" (застройщик) и ООО "Радуга" (правопреемник участника) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве N ВС2-2 от 24.10.2016 (далее - соглашение по договору NВС2-2).

В соответствии с условиями соглашения по договору N ВС2-2 ООО "Проспект Лаврентьева" передало, а ООО "Радуга" приняло права и обязанности участника долевого строительства по договору N ВС2-2. В том числе право (требование) на получение квартиры N 248 в строящемся жилом доме N 2 (по генплану) по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, 37.

04.08.2016 между ООО "Радуга" (продавец) и Литвиновым Василием Петровичем (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи N 248ВС2 (далее - предварительный договор N 248ВС2), в соответствии с абзацем первым пункта I "Предмет договора", стороны обязуются не позднее трех месяцев с момента заключения настоящего договора заключить основной договору купли-продажи квартиры N 248, общей площадью 74,9 кв. м., жилой площадью - 37,0 кв. м., находящейся на двадцать седьмом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 248.

Согласно пункту 3 предварительного договора N 248ВС2 цена квартиры определена сторонами в размере 2 622 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи. В счет оплаты засчитывается задаток, внесенный покупателем по предварительному договору купли-продажи. В день подписания предварительного договора Литвинов В.П. оплатил полную стоимость квартиры, указанную в пункте 3, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 53 от 04.08.2017.

В пункте II предварительного договора N 248ВС указано, что покупатель уведомлен, что права на квартиру, указанную в пункте 1 настоящего договора, находятся в залоге ПАО "Сбербанк России" по договору залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства N ДИ-11/15 от 23.12.2016 года, заключенному между ООО "Радуга" и ПАО "Сбербанк России".

Согласно пункту III предварительного договора N 248ВС2, продавец обязуется осуществить действия по снятию залога, указанного в пункте II настоящего договора, к моменту государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N 54-Ru54303000-229-2016 от 30.09.2016 Мэрия г. Новосибирска в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта: Многоэтажный жилой дом N2 (по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения, трансформаторных подстанций и подземно-надземных автостоянок, расположенных по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 37 стр.

23.12.2016 в обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору между банком и ООО "Радуга" был заключен Договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства N ДИ-11/15 (далее - договор N ДИ-11/15).

Согласно договору N ДИ-11/15 ООО "Радуга" передало в залог банку имущественные права (требования) участника долевого строительства на получение жилых помещений в многоквартирных жилых домах (согласно приложению N 1 к договору). В том числе право (требование) на получение квартиры N 248 в строящемся жилом доме N 2 (по генплану) по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, 37 стр.

Договор N ДИ-11/15 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 29.12.2016.

05.06.2017 ООО Виакон "Проект Радуга" исполнило свои обязательства по договору N ВС2-2 и передало ООО "Радуга" жилые помещения, в том числе двухкомнатную квартиру N 248 общей площадью 74,9 кв. м. на двадцать седьмом этаже жилого дома дом N 2 (по генплану) по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39.

09.06.2017 в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право собственности ООО "Радуга" на вышеуказанную квартиру, а также обременение данной квартиры в виде залога в пользу ПАО "Сбербанк России".

01.10.2017 между ООО "Радуга" (продавец) и Литвиновым Василием Петровичем (покупатель) был подписан договор купли-продажи указанной квартиры N 248ВС2 (далее - договор N 248ВС2).

Согласно пункту 7 договора N 248ВС2 по взаимному согласию сторон основной договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи квартиры. Квартира находится в состоянии, соответствующем условиям договора. Продавец передал, а покупатель принял квартиру в состоянии, отвечающем его требованиям, и претензий к качеству квартиры не имеет.

Договор N 248ВС2 не содержит условий о существовании залога, указанного в пункте II предварительного договора N248ВС2.

Переход права собственности на квартиру согласно договору купли-продажи не был зарегистрирован уполномоченным органом.

В целях актуализации предмета залога между банком и ООО "Радуга" был заключен договор ипотеки N ДИ-11/31 от 30.08.2017 (далее - договор ипотеки N ДИ-11/31).

В соответствии с пунктом 1.2.25 договора ипотеки N ДИ-11/31 предметом залога является двухкомнатная квартира N 248 общей площадью 74,9 кв. м. на двадцать седьмом этаже жилого дома N 2 (по генплану) по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39.

Договор ипотеки N ДИ-11/31 от 30.08.2017 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2017.

Обосновывая свои требования о признании права собственности на спорную квартиру, Литвинов В.П. указал на то, что спорная квартира фактически передана заявителю, заявитель пользуется жилым помещением и несет расходы, связанные с содержанием жилого помещения, данная квартира является единственным жильем.

Заявление ПАО "Сбербанк России" обоснованно ссылкой на статью 335 ГК РФ, согласно которой залог не подлежит признанию отсутствующим (прекратившимся), мотивировано тем, что о заключении между Литвиновым Василием Петровичем и ООО "Радуга" договора N 248ВС2 банк не был поставлен в известность о совершении указанной сделки и не давал согласия на её заключение. В обоснование Банк ссылался на отсутствие в тексте договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 11, и в тексте договора залога N ДИ-11/15, договора ипотеки N ДИ-11/31 условий о том, что залогодатель вправе заключать сделки, направленные на отчуждение квартир, до их вывода из залога, а также условий, обязывающих ПАО "Сбербанк России" выводить имущество из залога в случае поступления денежных средств в погашение кредита. ПАО "Сбербанк России" просил применить последствия недействительности сделок в виде возврата имущества (спорной квартиры) Литвиновым В.П. в конкурсную массу ООО "Радуга", а должник должен возвратить Литвинову В.П. уплаченные денежные средства.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Литвинова В.П., исходил из того, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что должник после получения денежных средств будет надлежащим образом исполнены обязательства по регистрации соглашения в УФРС и снятию обременения с квартиры.

Отказывая в удовлетворении ПАО "Сбербанк России", суд первой инстанции исходил из того, что предметом залога по договору залога N ДИ-11/15 являлась передача залогодателем в залог залогодержателю имущественных прав (требований) участника долевого строительства на получение строящихся площадей, после ввода дома, расположенного по адресу ул. Волховская, 39 в эксплуатацию, заложенное право по договору долевого участия прекратилось, а при заключении договора ипотеки между Банком и ООО "Радуга" N ДИ-11/31 от 30.08.2017 ООО "Радуга" не сообщило Банку о наличии предварительного договора Литвиновым В.П., который был заключен ранее.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор и оценив представленные в дело доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Радуга" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ квалификация возникших между сторонами правоотношений и определение подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключения договор займа обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Из разъяснений, данных в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

Суд первой инстанции правомерно указал, что факт неисполнения должником обязательств по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

Вместе с тем, получив от заявителя денежные средства в счет оплаты квартиры, ООО "Радуга" не произвело действия по снятию обременения (залога) права в УФРС по Новосибирской области.

Таким образом, переход права собственности на квартиру согласно договору купли-продажи так и не был зарегистрирован уполномоченным органом по независящим от Литвинова В.П. причинам.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по регистрации соглашения и снятию обременения квартиры.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены, в том числе, на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, соответственно, на реализацию прав, закрепленных статьей 40 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 529-О).

Довод апелляционной жалобы конкурсного управляющего об отсутствии факта передачи жилого помещения и самовольном захвате квартиры отклоняется судом апелляционной инстанции исходя из того, что согласно пункту 7 договора N 248ВС2 от 01.10.2017 по взаимному согласию сторон основной договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи квартиры.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Покупатель обращался к продавцу с вопросом о сроках регистрации перехода права собственности. 18.12.2017 ООО "Радуга" выдана справка за подписью Коновалова В.И. (том 1 л.д. 28), в которой указано, что для регистрации договора N 248ВС2 существует необходимость согласования всех регистрационных действий с представителями ПАО "Сбербанк" и получение от них письменного согласия. На текущий момент происходит данное согласование. Регистрационные действия по договору купли-продажи будут произведены до 30.04.2018.

Подписывая предварительный договор N 248ВС2, и оплачивая в соответствии с его условиями полную стоимость квартиры, Литвинов В.П. рассчитывал на добросовестное исполнение ООО "Радуга" обязательств по оплате задолженности по договору N ДИ-11/15 в части приобретенной им квартиры. Литвинов В.П. не может нести ответственность за невыполнение ООО "Радуга" обязательств по оплате по договору NДИ-11/15 в части приобретенной им квартиры адрес ПАО "Сбербанк России". Литвинов В.П. не знал и не должен был знать, что залог не прекратится при выполнении им обязательств по оплате стоимости квартиры.

Предметом залога по договору залога N ДИ-11/15 являлась передача залогодателем в залог залогодержателю имущественных прав (требований) участника долевого строительства на получение строящихся площадей.

То есть, заложенное право по договору долевого участия прекратилось на основании ввода дома, расположенного по адресу ул. Волховская, 39 в эксплуатацию.

При заключении договора ипотеки между Банком и ООО "Радуга" N ДИ-11/31 от 30.08.2017 ООО "Радуга" не сообщило Банку о наличии предварительного договора Литвиновым В.П., который был заключен ранее.

В соответствии с пунктом 1.2.2 договора ипотеки N ДИ-11/31 от 30.08.2017 предметом залога является квартира N 248 общей площадью 74,9 кв. м. на двадцать седьмом этаже жилого дома N 2 (по генплану) по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39.

Судом первой инстанции установлено, что квартира поступила в фактическое владение Литвинова В.П., он проживает в ней совместно с семьей, несет фактические расходы, связанные с содержанием жилого помещения.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания за ним права собственности на спорный объект и прекращения залога.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта недвижимости, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований Литвинова В.П.

Указанные выводы согласуются с правовой позицией, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 N 309-ЭС19-4373(2).

Согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

Между тем, действия Литвинова В.П. не были направлены на обход требований о получении согласия Банка. Литвинов В.П., передавая денежные средства, которые ООО "Радуга" должно было направить на погашение кредита в части квартиры, рассчитывал, что после оплаты кредита Сбербанк даст согласие на заключение основного договора.

На момент заключения предварительного договора N 248ВС2 (04.08.2017) договора ипотеки NДИ-11/31, который был зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2017, не существовало. Заключенный позднее договор купли-продажи N248ВС2 от 01.10.2017 не содержал в себе условия о том, что спорная квартира находится в залоге у ПАО "Сбербанк России". Кроме того, гражданин, не будучи участником договора ипотеки NДИ-11/31, не мог знать о содержащихся в нем условиях, поэтому гражданину нельзя поставить в вину нарушение его условий.

Основания прекращения залога не исчерпываются перечнем, установленным в пункте 1 статьи 352 ГК РФ. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не препятствует установлению в договоре залога иного основания прекращения обязательств (полностью или в части).

Судом первой инстанции установлено, что взаимодействие ПАО "Сбербанк России" и ООО "Радуга" при заключении соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве с физическими лицами осуществлялось следующим образом: сначала осуществлялась государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве / договора купли-продажи квартиры, заключённого между ООО "Радуга" и физическим лицом, затем граждане производили оплату за квартиры по соглашению или договору и только затем должник направлял полученные денежные средства физического лица на финансирование строительства и погашение обязательств ООО Виакон "Проект Радуга" перед ПАО Сбербанк и третьими лицами.

Между тем, правоотношения между ООО "Радуга" и Банком относительно снятия залога на квартиры не должны влиять на права граждан на передачу жилого помещения, свободного от притязания третьих лиц (банка), поскольку граждане, в том числе участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отказе в удовлетворении заявления ПАО "Сбербанк России" о признании сделки недействительной.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционные жалобы содержит доводы, не опровергающие выводы суда первой инстанции, а направлены на иную оценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, которые опровергаются материалами дела.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены или изменения, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Поскольку апелляционные жалобы ПАО "Сбербанк России" и ООО "Радуга" не удовлетворены, судебные расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 24.09.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-14965/2018 оставить без изменения, а апелляционные жалобы конкурсного управляющего ООО "Радуга", ПАО "Сбербанк России"- без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Радуга" в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Е.В. Кудряшева

Судьи

А.В. Назаров Н.А. Усанина