|
05 декабря 2019 г.
|
Дело N А82-3225/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2019 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Богатыревой Н.Н.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Смирновой Т.К. по доверенности N 76 АБ 0996879 от 13.11.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Морозова Александра Евгеньевича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2019 по делу N А82-3225/2019,
по иску индивидуального предпринимателя Морозова Александра Евгеньевича (ИНН 761000509887, ОГРН 304761005600015)
к акционерному обществу Коммерческий банк "Северный Кредит" (ОГРН 1022900001772; ИНН 2901009852) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (ОГРН 1047796046198, ИНН 7708514824)
о расторжении договора купли-продажи земельного участка, об обязании ответчика возвратить денежную сумму в размере 755 000 рублей, о взыскании госпошлины,
третьи лица: администрация Рыбинского муниципального района Ярославской области (ОГРН 1067610046460, ИНН 7610070160), общество с ограниченной ответственностью "Газпром Трансгаз Ухта" (ОГРН 1021100731190, ИНН 1102024468) в лице Мышкинского ЛПУМГ (Ярославская область, Мышкинский район, д. Зарубино), администрация Назаровского сельского поселения (ОГРН 1067610046734, ИНН 7610070435)
установил:
индивидуальный предприниматель Морозов Александр Евгеньевич (далее - истец, предприниматель) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к акционерному обществу Коммерческий банк "Северный Кредит" (далее - ответчик) о расторжении договора N 2 от 30.03.2016 купли-продажи земельного участка в кредит, заключенного между Акционерным обществом коммерческий банк "Северный Кредит" и гр. Морозовым Александром Евгеньевичем в части расторжения договора купли-продажи 28-ми земельных участков с кадастровыми номерами: 76:14:030401:1194, 76:14:030401:1195, 76:14:030401:1196, 76:14:030401:1197, 76:14:030401:1198, 76:14:030401:1199, 76:14:030401:1200, 76:14:030401:1201, 76:14:030401:1183, 76:14:030401:1202, 76:14:030401:1203, 76:14:030401:1204, 76:14:030401:1205, 76:14:030401:1206, 76:14:030401:1207, 76:14:030401:1208, 76:14:030401:1209, 76:14:030401:1210, 76:14:030401:1211, 76:14:030401:1212, 76:14:030401:1213, 76:14:030401:1214, 76:14:030401:1215, 6:14:030401:1175, 76:14:030401:1176, 76:14:030401:1177, 76:14:030401:1178, 76:14:030401:1179; об обязании ответчика возвратить денежную сумму в размере 755 000 рублей, уплаченную за земельные участки с кадастровыми номерами 76:14:030401:1205, 76:14:030401:1206, 76:14:030401:1204, 76:14:030401:1197, 76:14:030401:1198, 76:14:030401:1202, 76:14:030401:1183, о взыскании госпошлины.
Определением суда от 24.04.2019 принято уточнение исковых требований, в котором истец уточнил исковые требования по п. 2 просительной части иска, указал, что требования обращены к ответчику АО КБ "Северный Кредит" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст.51 АПК РФ, привлечены Администрация Рыбинского муниципального района Ярославской области, ООО "Газпром Трансгаз Ухта" в лице Мышкинского ЛПУМГ, Администрация Назаровского сельского поселения.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2019 исковые требования о возврате суммы 755 000 рублей оставлены без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении требований отказано.
Индивидуальный предприниматель Морозов Александр Евгеньевич с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда, что банк при продаже земельного участка не знал о газопроводе, т.к. из документов видно, что газопровод построен в 1960-х годах, считает, что банк не выяснял информацию либо намеренно скрыл ее от покупателя, однако должен был предоставить всю информацию об объекте. Суд не дал правовой оценки тому, что недостатки спорных земельных участков являются неустранимыми и существенными, поскольку влекут невозможность использования их по своему назначению. Суд при принятии решения не применил нормы права, подлежащие применению, статьи 475, 469, 549, 557 Гражданского кодекса РФ. Сделав вывод о том, что продавец мог не знать о газопроводе, суд не дал правовой оценки неисполнению своих обязанностей продавцом по предоставлению полной и достоверной информации покупателю. С решением суда об оставлении без рассмотрения требования о возврате денежных средств в размере 755 000 рублей заявитель также не согласен, считает, что поскольку в случае расторжения договора купли-продажи к продавцу обратно перейдет право собственности на земельные участки (т.е. продавец получит обратно свой товар уже после возбуждения дела о банкротстве), то и требования об уплате денежных средств должны считаться текущими платежами.
Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 02.10.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 03.10.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает решение законным, указал, что стороны согласовали существенные условия договора, покупатель был согласен с качеством имущества, банк не был уведомлен о нахождении на земельном участке газопровода.
05.11.2019 апелляционный суд определение отложил судебное разбирательство на 02.12.2019, предложил администрации представить материалы, связанные с переводом земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, сторонам - пояснения об обстоятельствах перевода земель.
27.11.2019 от истца поступили дополнительные пояснения с приложениями.
Ответчик представил письменные пояснения, указал, что перевод земель был произведен задолго до отзыва банка лицензии и введения конкурсного производства, конкурсный управляющий об обстоятельствах перевода земельного участка из одной категории в другую информацией не обладает. Ответчик просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Администрация Рыбинского муниципального района Ярославской области направила копию решения муниципального совета Рыбинского муниципального района от 25.06.2015 N 737, копию сводного заключения о согласовании проекта изменений в генеральный план Назаровского сельского поселения.
Иные участвующие в деле лица отзывы на жалобы не представили.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 30.03.2016 между АО КБ "Северный Кредит" в лице Управляющего Ярославским филиалом и Морозовым А.Е., был заключен Договор N 2 купли-продажи земельного участка в кредит.
Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:784, общей площадью 82 549 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие односемейные или двухсемейные дома с земельными участками 400-3000 кв.м и более; рекламные конструкции, находящийся по адресу: Ярославская область. Рыбинский район.
Общая стоимость участка составила 4 910 000 рублей,
Каких либо обременений и ограничений по использованию земельного участка договор не содержит.
Пунктом 9 договора предусмотрено, что Покупатель вправе произвести межевание Участка на 41 земельный участок в соответствии с Проектом планировки территории земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784, утвержденным Постановлением Администрации Рыбинского муниципального района от 20.10.2015 N 1493. Расположение выделяемых земельных участков изображено на Схеме - Приложении N 1, являющейся неотъемлемой частью Договора.
Согласно п.10 договора в случае отчуждения третьему лицу, с согласия Продавца, одного из земельных участков, выделенных из контура Участка в процессе межевания, в соответствии с Проектом, Покупатель обязуется до момента регистрации данной сделки в Росреестре перечислять на счет Продавца денежные средства в размере стоимости отчуждаемого участка, указанной в пункте 9 Договора, в счет оплаты по Договору.
Пунктом 11 договора зафиксировано, что Покупатель удовлетворен качественным состоянием покупаемого недвижимого имущества, установленного путем его осмотра на месте перед заключением Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы Продавец.
Переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Морозовым А.Е. как собственником земельного участка принято решение от 31.05.2016 о разделе Участка с кадастровым номером 76:14:030401:784 на 41 земельный участок в соответствии со схемой, приложенной к договору.
Позднее сторонами были заключены дополнительные соглашения N 1 от 03.06.2016 и N 2 от 29.11.2016 являющиеся неотъемлемыми частями договора.
Дополнительное соглашение N 1 касается п.9 - право Покупателя произвести межевание Участка на 41 земельный участок (указаны кадастровые номера ЗУ1 -ЗУ41 площадь, цена); изменена схема расположения земельных участков - Приложение N 1 к Договору.
Дополнительное соглашение N 2 продляет срок оплаты Участка до 01.12.2018.
Истец в иске указал, что из вновь образованных 41-го земельного участка, 40 участков предназначались для строительства жилых домов, а 1 участок - земли общего пользования.
Семь земельных участков из 40 участков были выкуплены предпринимателем у АО КБ "Северный Кредит" за 755 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 18.08.2016 N 370, от 18.08.2016 N 371, от 14.10.2016 N 560, от 20.01.2017 N 7, от 14.02.2017 N 257, от 14.02.2017 N258, от 24.03.2017 N 559. Затем эти участки проданы гражданам по договорам купли-продажи (в иске указаны реквизиты договоров, стороны и кадастровые номера выделенных земельных участков).
В 2017 году граждане, купившие указанные 7 участков, обратились в администрацию Рыбинского муниципального района Ярославской области за оформлением разрешительной документации на строительство жилых домов. В согласовании строительства им было отказано.
Представленные в материалы дела градостроительные планы земельных участков в п.7 содержат информацию о том, что земельный участок (либо большая часть его) расположен в зоне минимальных допустимых расстояний - 200 м от оси магистрального газопровода Горький-Череповец (диаметр условный (Ду) 700) в каждую сторону. Данная зона устанавливается согласно СНиП 2.05.06-85 (таб. 4,5) на стадии проектирования опасного производственного объекта и для последующей его эксплуатации. Согласно ГПЗУ, режим использования зоны минимально допустимых расстояний магистрального газопровода Горький-Череповец (диаметр условный (Ду) 700) указан в СНИП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы". Зона минимально допустимых расстояний - 200 м от оси МГ Горький-Череповец отражена и на чертежах градостроительных планов земельных участков.
Выданное гражданину разрешение было отозвано письмом Управления АПК, архитектуры и земельных отношений администрации РМО от 31.05.2017 N 20-271/342.
Истец указывает, что в ГПЗУ выделенных земельных участков имеется указание на то, что земельные участки расположены в зоне критического затопления.
Истец указал, что в договоре N 2 купли-продажи земельного участка в кредит от 30.03.2016 о вышеназванных ограничениях по использованию земельного участка информация отсутствует.
Истец указал, что при осмотре на местности земельного участка перед приобретением, данные ограничения выявить не представлялось возможным, поскольку границы зон на местности не обозначены.
Истцом было получено письмо Управления АПК, архитектуры и земельных отношений администрации РМР от 25.05.2017 N 20-271/324/1, содержащее информацию о том, что в соответствии с рекомендациями Мышкинского линейного Производственного управления магистральных газопроводов ООО "Газпром Трансгаз Ухта" в генеральный план Назаровского сельского поселения Рыбинского муниципального района внесены изменения, в части отображения в графических материалах генерального плана зон минимальных расстояний магистрального газопровода "Горький-Череповец" и уведомление о том, что часть земельного участка находится в зоне минимальных расстояний газопровода. Указанным письмом Управление просило учесть ограничения по использованию земельных участков, установленные на основании таблицы 4 "СП 36.13330.2012 Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85" при освоении данного земельного участка.
После получения вышеуказанной информации истец заказал у кадастрового инженера Смирнова А.В. чертеж, отображающий наложение зоны минимальных расстояний магистрального газопровода на земельные участки, сформированные из земельного участка с КН 76:14:030401:784.
Согласно представленному чертежу, 28 земельных участков, выделенных из исходного Участка, попадают в зону минимальных расстояний магистрального газопровода.
В письме от 05.03.2018 N 2 в ответ Морозову А.Е. Мышкинское ЛПУМГ ООО "Газпром трансгаз Ухта" сообщило о невозможности согласования строительства индивидуальных жилых домов по причине 200 метровой зоны минимальных расстояний для магистрального газопровода "Горький-Череповец" Д 720 мм, Рр=3,96 МПА, указанной в позиции 1 таблицы 4 "СП 36.13330.2012 Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85".
От граждан, купивших участки, Морозову А.Е. поступили претензии, которые были им удовлетворены, договоры расторгнуты и возвращены денежные средства в сумме 755 000 руб.
Земельные участки вновь зарегистрированы на праве собственности за истцом, что подтверждается сведениями из ЕГРН.
Предприниматель письмами, направленным в адрес Банка, конкурсного управляющего - ГК "Агентство по страхованию вкладов" и представителя конкурсного управляющего в г. Вологда, просил возвратить стоимость 7-ми земельных участков в размере 755 000 рублей, расторгнуть договор N 2 от 30.03.2016 и принять обратно 28 участков, попадающих в зону минимальных расстояний магистрального газопровода.
Ответчик в письмах отказался удовлетворить претензию, указав, что Участок передан отвечающий условиям Договора, покупатель был удовлетворен качественным состоянием Участка, предметом договора являлся Участок с кадастровым номером 76:14:030401:784, межевание Участка произведено по желанию покупателя, а изменения в генеральный план Назаровского сельского поселения Рыбинского муниципального района внесены после заключения Договора.
Истец не согласен с приведенным основанием отказа, считает, что о существовании магистрального газопровода Банк знал, когда осуществлял перевод земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784 в земли населенных пунктов, до заключения договора купли-продажи Участка.
Ссылаясь на нормы ст.309, п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 1 и п.3 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с рассматриваемым иско
