Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2019 г. N 16АП-4163/18

г. Ессентуки

2 декабря 2019 г.

Дело N А63-12897/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26.11.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.12.2019.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Годило Н.Н., судей Бейтуганова З.А., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамаевым О.А., в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО ПФ "Базис" на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2019 по делу N А63-12897/2018 (судья Тлябичева З.Р.),

УСТАНОВИЛ:

Бунгуев М.М. (далее - заявитель, кредитор) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Базис-строй" (далее - должник, ООО "Базис-строй").

При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Базисстрой" определением суда от 24.09.2018 применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2018 по делу N А63-12897/2018 ООО "Базис-строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим ООО "Базис-строй" утверждена Казан Ирина Ивановна (далее по тексту - конкурсный управляющий Казан И.И.)

02.08.2019 в Арбитражный суд Ставропольского края поступило заявление конкурсного управляющего должника Казан И.И. о принятии обеспечительных мер, в виде наложении запрета: на расторжение арендодателем договоров аренды земельных участков; на заключение арендодателем договоров аренды земельных участков с другими лицами, помимо заявителя, и запрета на государственную регистрацию таких договоров аренды; на распоряжение арендодателем иным образом земельными участками:

- земельный участок, с кадастровым номером 26:33:110502:1718, находящийся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Булгакова, 21;

- земельный участок, с кадастровым номером 26:33:110502:1719, находящийся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Булгакова, 25;

- земельный участок, с кадастровым номером 26:33:110502:105, находящийся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Пестова, 40;

- земельный участок, с кадастровым номером 26:33:110502:1024, находящийся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Пестова; земельный участок, с кадастровым номером 26:33:110502:1025, находящийся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Пестова; об обязании арендодателя заключить (продлить) вышеуказанные договоры аренды земельных участков на новый срок для завершения строительства объектов.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2019 по делу заявление о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично. Приняты обеспечительные меры в части запрета ООО ПФ "Базис" расторгать договора аренды на испрашиваемых земельных участков: кадастровый номер 26:33:110502:1718, кадастровый номер 26:33:110502:1719, кадастровый номер 26:33:110502:105, 26:33:110502:1024, кадастровый номер 26:33:110502:1025. Запрета ООО ПФ "Базис" заключать договора аренды поименованных выше земельных участков с другими лицами, помимо заявителя, а так же государственную регистрацию таких договоров аренды. В части требования конкурсного управляющего ООО "Базис-строй" Казан И.И. о запрете на распоряжение арендодателем данными земельными участками иным образом, а так же об обязании арендодателя заключить (продлить) вышеуказанные договора аренды земельных участков на новый срок для завершения строительства объектов, отказано (т.2, л.д. 84-92)

В апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО ПФ "Базис" просит определение суда первой инстанции от 19.08.2019 отменить, в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер отказать. Указав на то, что принятие обеспечительных мер затягивает процедуру банкротства ООО ПФ "Базис" и нарушает права и законные интересы кредиторов ООО ПФ "Базис", поскольку данные земельные участки составляют конкурсную массу в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО ПФ "Базис" и их реализация позволила бы произвести расчеты с кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов. Апеллянт указывает, что вопросы о распоряжении имуществом должника разрешаются собранием кредиторов должника, требования ООО "Базис-строй" включены в реестр требований кредиторов ООО ПФ "Базис", следовательно, ООО "Базис-строй" имеет возможность голосовать относительно судьбы земельных участков в ходе собраний кредиторов должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ПФ "Базис" N А63-18547/2012.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) не направлен.

Определением суда от 03.10.2019 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 19.11.2019.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ).

В судебном заседании 19.11.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.11.2019.

После перерыва судебное заседание продолжено, лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что определение от 19.08.2019 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ООО "Базис-Строй" за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" осуществляло строительство многоквартирных жилых домов на арендуемых у ООО ПФ "Базис" (ОГРН: 1022601010453, ИНН: 2619000592) земельных участках, на основании следующих договоров:

1. Договор аренды земельного участка N 8140 от 24.11.2014 (временное пользование), с кадастровым номером 26:33:110502:1718, находящимся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Булгакова, дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 8140 от 21.11.2014, от 28.09.2016 (т.1, л.д. 13-16).

На земельном участке располагаются: недостроенный многоквартирный дом поз. 6 по ген. плану БС-1 (блок-секция 1), степень готовности 60% (описание: возведено 14 этажей, коммуникации отсутствуют, лифты 2 шт., крыша (кровля) отсутствует, отделка (штукатурка внутренних стен выполнена на 40 %); недостроенный многоквартирный дом поз. 6 по ген. плану БС-2, степень готовности 5%, (описание: конструктивная часть здания в уровне - первый этаж (стены), перекрытие первого этажа отсутствует); недостроенный многоквартирный дом поз. 6 по ген. плану БС-3 (описание: вырыт котлован, произведена бетонная подготовка).

Проектом предусмотрено строительство пяти блок-секций, с поэтапным вводом в эксплуатацию. С целью привлечения денежных средств на строительство, застройщиком заключено более 350 договоров участия в долевом строительстве. Срок аренды данного земельного участка - с 24.11.2014 по 01.12.2019.

2. Договор аренды земельного участка N 8215 от 01.12.2016 (временное пользование земельным участком), с кадастровым номером 26:33:110502:1719, находящимся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Булгакова, 25. (т.1, л.д. 25).

Согласно выписки из ЕГРН застройщиком заключено пять договоров участия в долевом строительстве на 19 квартир. Срок аренды - с 10.12.2016 по 31.12.2020.

3. Договор аренды земельного участка N 2767 от 01.12.2016 (временное пользование земельным участком), с кадастровым номером 26:33:110502:105, находящимся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Пестова, 40 (т.1, л.д. 20-22).

Согласно выписки из ЕГРН, застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве машино-мест. На земельном участке расположены: часть котлована, бетонные конструкции фундаментных стаканов. Срок аренды - с 10.12.2016 по 30.01.2018.

4. Договор аренды земельного участка N 4390 от 10.12.2012 (временное пользование земельным участком), с кадастровым номером 26:33:110502:1024, находящимся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Пестова(т.1, л.д. 23-24).

На земельном участке располагается недостроенный многоквартирный дом поз. 14 по ген плану, степень готовности 90% (возведено 11 этажей).

Согласно выписки из ЕГРН застройщиком заключено более 40 договоров участия в долевом строительстве и Государственный контракт N 1-13/ДОЛ от 14.01.2013 с Федеральным государственным казенным учреждением "2 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации (войсковая часть 6895 г. Ростов-наДону)" (ИНН 6165154324, ОГРН 1096165001129) на строительство 63 квартир. Срок аренды - с 10.12.2012 по 01.12.2015.

5. Договор аренды земельного участка N 1300 от 01.12.2016 (временное пользование земельным участком), с кадастровым номером 26:33:110502:1025, находящимся по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город-курорт Пятигорск, город Пятигорск, улица Пестова (т.1, л.д. 17-19).

Согласно выписки из ЕГРН застройщиком заключено порядка 5 договоров участия в долевом строительстве на 18 квартир. На земельном участке расположены: котлован, залита фундаментная плита. Срок аренды - с 10.12.2016 по 30.01.2018.

Строительство многоквартирных жилых домов на арендуемых земельных участках застройщиком не завершено. Право собственности на объекты незавершенного строительства за ООО "Базис-Строй" не зарегестрированно.

В настоящее время конкурсному управляющему и в суд продолжают поступать заявления участников долевого строительства о включении в реестр требований.

В отношении собственника земельных участков ООО ПФ "Базис" решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.09.2017 по делу N А63-18547/2012 введена процедура конкурсного производства. Спорные земельные участки включены в конкурсную массу ООО ПФ "Базис", что подтверждается инвентаризационной описью основных средств от 04.12.2017 и отчетом конкурсного управляющего о своей деятельности и о результатах проведения конкурсного производства от 26.07.2019, размещенными на общедоступных информационных ресурсах.

В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю и сохранения существующего состояния отношений между сторонами, конкурсный управляющих ООО "Базис-строй" Казан И.И. обратилась в суд с заявлением об обеспечении требований (т.1, л.д. 5-9).

Определение суда первой инстанции от 19.08.2019 принято на основании пункта 1 статьи 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статей 90 и 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и направлено на введение временных ограничений в целях сохранения существующего состояния отношений (status 7 quo), не нарушает права по владению и пользованию объектом, не препятствуют оформлению документов на объект. Суд первой инстанции указал, что заявленные управляющим обеспечительные меры в виде запрета арендодателю расторгать спорные договора аренды земельных участков, и запрета на заключение договоров аренды с другими лицами, помимо заявителя, а так же государственную регистрацию таких договоров аренды соответствуют положениям Закона о банкротстве в части, касающейся банкротства застройщиков. Возможное дальнейшее расторжение договоров аренды может привести к нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства. Заявленные меры в части запрета ООО ПФ "Базис" расторгать договора аренды земельных участков, а также заключать договора аренды поименованных выше земельных участков с другими лицами, помимо заявителя, а так же государственную регистрацию таких договоров аренды, не противоречат пункту 2 части 1 статьи 91 АПК РФ, необходимы и достаточны для предотвращения ущерба должнику и его кредиторам.

Отказывая в принятии обеспечительных мер в части запрета на распоряжение арендодателем данными земельными участками иным образом, а так же об обязании арендодателя заключить (продлить) вышеуказанные договора аренды земельных участков на новый срок для завершения строительства объектов, суд первой инстанции приняв во внимание нахождение арендатора (ООО "Базис-Строй") и арендодателя (ООО ПФ "Базис") в стадии процедур банкротства, и исходя из конституционного принципа равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означающего, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях) не вправе запрещать распоряжаться принадлежащей последнему собственностью в смысле, придаваемом Главой 7 Закона о банкротстве, и не может предоставить одному такую степень защиты, которая нарушит права иных кредиторов, находящихся в аналогичных обстоятельствах. Требования в части обязания арендодателя - ООО ПФ "Базис" заключить (продлить) вышеуказанные договора аренды земельных участков на новый срок для завершения строительства объектов, обоснованно отклонены судом, поскольку данное требование не носит срочного характера, подлежащего рассмотрению как обеспечительная мера.

Повторно изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда о частичной обоснованности заявленных требований по следующим основаниям.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что апеллянт ссылается на то обстоятельство, что принятие обеспечительных мер затягивает процедуру банкротства ООО ПФ "Базис" и нарушает права и законные интересы кредиторов ООО ПФ "Базис", поскольку данные земельные участки составляют конкурсную массу в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО ПФ "Базис" и их реализация позволила бы произвести расчеты с кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов.

Данный довод апеллянта подлежит отклонению, на основании следующего.

Определением суда от 24.09.2018 в деле о банкротстве применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве. Следовательно, при рассмотрении заявления о принятии обеспечительных мер подлежат применению также специальные нормы закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными АПК РФ и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Таким образом Закон об участии в долевом строительстве и параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве требует обеспечение приоритетной защиты прав граждан - участников строительства являющихся непрофессиональными инвесторами, как социально значимого элемента соответствующего правового регулирования.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, построенный должником с привлечением денежных средств граждан, и последующие заключение аналогичного договора с иным арендатором, а так же государственную регистрацию таких договоров аренды, может повлечь нарушение прав и законных интересов кредиторов застройщиков.

Ссылка апеллянта о том, что вопросы о распоряжении имуществом должника разрешаются собранием кредиторов должника, следовательно, ООО "Базис-строй" имеет возможность голосовать относительно судьбы земельных участков в ходе собраний кредиторов должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ПФ "Базис" N А63-18547/2012, отклоняется апелляционным судом, поскольку нахождение на спорных земельных участках незавершенного строительства - недвижимое имущество должника, его отчуждение повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов участников жилищного строительства и должника, поскольку существует вероятность передачи указанного земельного участка другому арендатору.

Кроме того, заявленные обеспечительные меры направлены на сохранение в конкурсной массе имущественных прав должника (права аренды), обеспечение защиты имущественных интересов должника и участников долевого строительства, соблюдение баланса интересов лиц, участвующих в деле, в связи с чем обоснованно приняты судом первой инстанции.

Довод апеллянта об отсутствии на некоторых земельных участках объектов капитального строительства подлежит отклонению, поскольку все земельные участки обременены заключенными договорами долевого участия в строительстве, кроме этого в период проведения процедуры банкротства должника-застройщика должны быть рассмотрены вопросы о возможности погашения требований участников строительства путем передачи обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем и исполнит за прежнего застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (статья 201.15.1 Закона о банкротстве).

Руководствуясь вышеназванными нормами права и их разъяснениями высшей судебной инстанцией, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание то, что к должнику применены специальные нормы права в деле Закона о банкротстве, в материалы дела поступают заявления участников долевого строительства о включении требования о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов должника, на земельных участках начато строительство объектов недвижимости, обеспечительные меры направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo), предотвращение причинения убытков кредиторам должника (дольщикам), суд пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае условия принятия обеспечительных мер, предусмотренные пунктом 3 статьи 201.3 Закона о банкротстве, соблюдены и имеются все необходимые основания для принятия заявленных обеспечительных мер.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2019 по делу N А63-12897/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

З.А. Бейтуганов Е.Г. Сомов