Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2019 г. N 10АП-17438/19

г. Москва

05 декабря 2019 г.

Дело N А41-58139/16

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терешина А.В.,

судей Мизяк В.П., Муриной В.А.

при ведении протокола судебного заседания Козловым Д.Д.,

при участии в заседании:

от Селезнева А.Г. - Шульга Я.С., доверенность от 22.03.19 г.,

от финансового управляющего Абахова В.Е.: Саенко О.А. - Романовский А.А., доверенность от 20.02.19 г,

от Абахова В.Е. - Каланджан С.А., доверенность от 14.08.2018 г.,

от Швалова В.В. - Мирошников В.Н., доверенность от 02.02.18 г.,

от остальных лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы финансового управляющего Абахова Вячеслава Евгеньевича - Саенко Ольги Александровны и Селезнева Алексея Геннадьевича на определение Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2019 по делу N А41-58139/16,

по заявлению финансового управляющего имуществом должника о разрешении разногласий по вопросу реализации недвижимого имущества должника, находящегося в залоге у Швалова В.В., в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Абахова Вячеслава Евгеньевича,

УСТАНОВИЛ:

В производстве Арбитражного суда Московской области находится дело N А41- 58139/16 о несостоятельности (банкротстве) Абахова Вячеслава Евгеньевича (далее - должник).

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 сентября 2017 г. по делу N А41-58139/16 Абахов Вячеслав Евгеньевич (СНИЛС 138-470-201 54, ИНН 770470799988) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим имуществом должника утвержден член Ассоциации "СОАУ "Южный Урал" Залогин Николай Николаевич.

20 июня 2018 г. финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением разрешении разногласий по вопросу реализации имущества должника, находящегося в залоге у Швалова Владимира Викторовича. Определением Арбитражного суда Московской области от 26 февраля 2019 г. по делу N А41-58139/16 Залогин Н.Н. освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей, финансовым управляющим имуществом должника утверждена член САУ "СРО "ДЕЛО" Саенко Ольга Александровна.

Определением от 05.08.2019 Арбитражный суд Московской области удовлетворил заявление финансового управляющего, утвердил Положение о начальной продажной цене предмета залога, порядке и условиях проведения торгов по продаже залогового имущества Абахова В. Е., находящегося в залоге у Швалова В.В., в редакции, предложенной залоговым кредитором, внеся изменения в п. 2.1 в части установления начальной продажной цены и в п. 3.3 в части установления шага аукциона.

Установил начальную продажную цену земельного участка площадью 1 500 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0050410:1, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18, в сумме 2 329 200 руб.

Установил начальную продажную цену земельного участка площадью 1 500 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0050410:62, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, в сумме 2 329 200 руб.

Установить шаг аукциона при продаже залогового имущества должника в размере 5 % от начальной продажной цены имущества, установленной для соответствующих торгов.

Не согласившись с принятым судебным актом, финансовый управляющий Абахова Вячеслава Евгеньевича - Саенко Ольга Александровна и Селезнев Алексей Геннадьевич обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Заявители апелляционных жалоб просят определение суда первой инстанции изменить в части определения начальной продажной цены предмета залога и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителей апелляционных жалоб, арбитражный суд при вынесении обжалуемого судебного акта неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательством.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель финансового управляющего должника заявил ходатайство о приобщении к материалам дела технических планов объекта незавершенного строительства, суд приобщил документы в порядке ст. 65 АПК РФ.

В судебном заседании представитель финансового управляющего должника поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции изменить, представитель Селезнева А.Г. также поддерживал доводы своей апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции изменить.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, изучив документы, представленные в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что обжалуемое определение подлежит изменению в части установления начальной продажной цены на земельные участки с кадастровыми номерами 50: 13:0050410:1, 50: 13:0050410:62, в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и ст. 32 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Законом о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции установил, что 09 ноября 2011 г. между ЗАО "ПВ-Банк" (далее - Банк) и должником был заключен кредитный договор N 300-11/КЛВ, согласно условиям которого Банк предоставил Абахову В. Е. кредит в размере 6 000 000 руб. сроком до 07 ноября 2014 г., под 17,5 % годовых.

В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору между Банком и должником был заключен договор ипотеки N 300-11/З от 09 ноября 2011 г., согласно условиям которого Абахов В. Е. передал в залог ЗАО "ПВ-Банк" следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, площадь 1 500 кв. м., кадастровый номер 50:13:0050410:1, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Пушкинский муниципальный район, д. Кощейково уч. 18;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, площадь 1 500 кв. м., кадастровый номер 50:13:0050410:62, адрес: Московская область Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 15.

Вступившим в законную силу решением Таганского районного суда города Москвы от 26 января 2017 г. по делу N 2-04/2017 солидарно с Абахова В. Е. и ООО "Н2О-ТЕХНОЛОГИИ" в пользу Банка были взысканы задолженность по кредитному договору N 300- 11/КЛВ в сумме 12 001 452 руб. 66 коп, а также судебные расходы в сумме 44 820 руб. 81 коп.

Кроме того, указанным решением суда общей юрисдикции с Абахова В. Е. в пользу Банка были взысканы судебные расходы в сумме 6 000 руб., а также обращено взыскание на заложенное имущество в виде двух вышеуказанных земельных участков с установлением начальной цены их продажи в размере 4 032 000 руб.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2017 г. по делу N А41-58139/16 обеспеченные залогом земельных участков Абахова В. Е. требования ЗАО "ПВ-Банк", вытекающие из кредитного договора N 300-11/КЛВ, в сумме 5 545 137,57 руб. основного долга, 4 423 518,44 руб. процентов за пользование денежными средствами и 2 347 305,22 руб. неустойки включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 ноября 2017 г. по делу N А41-58139/16 произведена процессуальная замена ЗАО "ПВ-Банк" на Швалова В.В. в реестре требований кредиторов Абахова В.Е. с требованиями, установленными определением Арбитражного суда Московской области от 04 июля 2017 г.

Шваловым В.В. в материалы дела суда первой инстанции было представлено Положение о начальной продажной цене предмета залога, порядке и условиях проведения торгов по продаже залогового имущества, принадлежащего Абахову В.Е. (далее - Положение).

Согласно указанному Положению (п. 2.1) реализации подлежит принадлежащее должнику на праве собственности недвижимое имущество, являющееся предметом залога Швалова В. В., а именно:

- земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 500 кв. м., кадастровый номер 50:13:0050410:1, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18;

- земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 500 кв. м., кадастровый номер 50:13:0050410:62, расположенный по адресу: Московская область Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 15.

Начальная цена продажи имущества определена залоговым кредитором, исходя из его кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэфицент 0,7 в порядке ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, и составляет для участка N 18 - 1 807 113 руб., для участка N 15 - 1 810 200 руб. (п. 3.1 Положения).

Шаг аукциона установлен залоговым кредитором в размере 10 % от начальной продажной цены имущества, установленной для соответствующих торгов (периода торгов) (п. 3.3 Положения).

Финансовый управляющий в своем заявлении, с учетом последующих уточнений, в том числе заявленных устно в судебном заседании 25 июля 2019 г. просил внести изменения в п. 2.1, п. 3.1 и п. 3.3 Положения.

По доводам финансового управляющего п. 2.1 Положения в части указания лотов, подлежащих продаже, должен быть изложен в следующей редакции:

- земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 500 кв. м., кадастровый номер 50:13:0050410:1, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18, с улучшением в виде расположенного на нем не зарегистрированного в установленном порядке объекта незавершенного строительства (двухэтажного жилого дома общей площадью 533,9 кв. м. с учетом мансарды, степень готовности с учетом износа 44,5 %);

- земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 500 кв. м., кадастровый номер 50:13:0050410:62, расположенный по адресу: Московская область Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 15, с улучшением в виде расположенного на нем не зарегистрированного в установленном порядке объекта незавершенного строительства (недостроенный фундамент, состоящий из цокольного этажа общей площадью 194,3 кв. м., степень готовности с учетом износа 17,1 %).

Также финансовый управляющий указал на необходимость установления начальной цены продажи участка N 18 в размере 9 411 500 руб. (стоимость самого земельного участка в сумме 2 911 500 руб. + стоимость объекта незавершенного строительства в сумме 6 500 000 руб.) и земельного участка N 15 в размере 3 737 500 руб. (стоимость самого земельного участка в сумме 2 911 500 руб. + стоимость объекта незавершенного строительства в сумме 826 000 руб.).

Кроме того финансовый управляющий просил внести изменения в п. 3.3 Положения, указав, что шаг аукциона составляет 5 % от начальной продажной цены имущества, установленной для соответствующих торгов (периода торгов).

В соответствии со ст. 213.26 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве с особенностями, установленными настоящим пунктом.

При этом, начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном ст. 138 Закона о банкротстве.

В соответствии с абз. 1 и 3 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", разъяснено, что согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Из содержания абз. 4 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве, следует, что, при наличии разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога, каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Порядок рассмотрения заявления устанавливается ст. 60 Закона о банкротстве. Правила проведения торгов должны быть направлены исключительно на привлечение к торгам максимально возможного числа потенциальных покупателей и обеспечение выгодных условий для продажи имущества.

Залоговый кредитор имеет право определять порядок и условия проведения торгов путем утверждения положения и изменений в него при соблюдении норм Закона о банкротстве и отсутствии нарушений прав и законных интересов, лиц, участвующих в деле о банкротстве должника.

В обоснование заявленных требований о внесении изменений в части наименования имущества, подлежащего продаже, а также начальной цены его реализации финансовый управляющий ссылается на заключение эксперта N 76/06-19 от 19 июня 2019 г., составленное ООО "ЭксКом" и ИП Быковой Ю. А.

Согласно указанному заключению на земельных участках, являющихся предметом залога Швалова В. В., расположены объекты незавершенного строительства, а именно: недостроенный фундамент, состоящий из цокольного этажа общей площадью 194,3 кв. м., степень готовности с учетом износа 17,1 % и двухэтажный жилой дом общей площадью 533,9 кв. м. с учетом мансарды, степень готовности с учетом износа 44,5 %.

По мнению суда первой инстанции, указанные финансовым управляющим объекты незавершенного строительства не могут быть отнесены к неотделимым улучшениям земельных участков, в связи с тем, что, по сути, являются отдельными объектами недвижимости, подлежащими государственной регистрации в установленном законом порядке, а также указывая на отсутствие государственной регистрации таких объектов. Суд первой инстанции в обжалуемом определении указал на то, что они не могут быть признаны объектами недвижимости, подлежащими продаже в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

Кроме того, суд первой инстанции критически отнесся к доводам о том, что указанные объекты незавершенного строительства увеличивают стоимость земельных участков, поскольку без наличия в материалах дела строительно-технической документации не представляется определить законность возведения и возможность дальнейшей достройки и регистрации объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции в указанной части в связи со следующим.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

В силу п. 1 ст.64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Положение пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, отражающее основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота, равно как и статьи 218 и 219 ГК Российской Федерации, содержащие основания приобретения права собственности и связывающие возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, которые направлены также на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 741-0, от 24.10.2013 N 1673-0).

Таким образом, суд первой инстанции не учел, что занижение начальной продажной цены предмета залога нарушает права кредиторов и самого должника ввиду снижения возможности извлечения максимальной выгоды при продаже указанного предмета залога.

Согласно заключению Эксперта N 76/06-19 от 19.06.2019 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0050410:1, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18 составляет 2 911 500 руб., рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на данном земельном участке составляет 6 500 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0050410:62, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18 составляет 2 911 500 руб.; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на данном земельном участке составляет 826 000 руб.

Исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в связи с чем, определение Арбитражного суда Московской области от 05.08.2019 по делу N А41-58139/16 подлежит изменению в части установления начальной продажной цены земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0050410:1 и 50:13:0050410:62.

Суд апелляционной инстанции указывает на законность, разумность и обоснованность установления начальной цены продажи участка N 18 в размере 9 411 500 руб. исходя из стоимости самого земельного участка в сумме 2 911 500 руб. + стоимость объекта незавершенного строительства в сумме 6 500 000 руб., а также земельного участка N 15 в размере 3 737 500 руб. исходя из стоимости самого земельного участка в сумме 2 911 500 руб. + стоимость объекта незавершенного строительства в сумме 826 000 руб.

Вывод суда первой инстанции об установлении шага аукциона при продаже залогового имущества должника в размере 5% от начальной продажной цены имущества признается обоснованным, в связи с тем, что может привлечь к торгам большее количество покупателей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 223, 266, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2019 по делу N А41-58139/16 изменить.

Установить начальную продажную цену земельного участка общей площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0050410:1, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 18 в сумме 9 411 500 руб.

Установить начальную продажную цену земельного участка общей площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0050410:62, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский муниципальный район, в районе д. Кощейково, уч. 15 в сумме 3 737 500 руб.

В остальной части определение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

А.В.Терешин

Судьи

В.П.Мизяк В.А.Мурина