Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2019 г. N 15АП-20015/19

город Ростов-на-Дону

05 декабря 2019 г.

дело N А53-26704/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

при участии:

от истца: представителя Бутко С.А. по доверенности от 19.01.2019,

от ответчика: представителя Роенко А.С. по доверенности от 05.08.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2019 по делу N А53-26704/2019

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Лель"

об обязании привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому назначению,

принятое в составе судьи Золотаревой О.В.,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лель" (далее - общество) об обязании привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию.

Исковые требования мотивированы тем, что общество использует спорный земельный участок не по целевому назначению ("под кондитерский цех"), а для размещения на нем благотворительной организации, что противоречит требованиям статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 25.09.2019 в удовлетворении иска отказано.

Суд установил, что на спорном земельном участке расположено нежилое здание, которое принадлежит обществу на праве собственности, в связи с чем был заключен договор аренды земельного участка в 2005 году для эксплуатации кондитерского цеха, но фактически в указанном здании расположена благотворительная организация. Суд учел, что департамент не заявляет о расторжении договора, а требования истца не могут быть исполнены принудительно, нарушений правил землепользования и застройки не нарушены, в связи с чем суд пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты.

С принятым судебным актом не согласился департамент, обжаловал его в порядке, определенном 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что, судом не было учтено, что обществом было допущено нарушение целевого использования земельного участка. По аналогичным делам судами признается избранный истцом способ защиты надлежащим.

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО "Лель" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050523:29 N 1484 "и" от 09.09.2005, который зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с указанным договором аренды ООО "Лель" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050523:29, площадью 2 368 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47, в целях эксплуатации кондитерского цеха.

Срок аренды установлен с 12.04.2004 по 12.04.2053.

Согласно пп. 4.4.2 п. 4.4 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050523:29 - для эксплуатации кондитерского цеха.

12.07.2018 в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050523:29, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47, сотрудником ДИЗО было установлено, что земельный участок не используется в соответствии с условиями договора: на указанном земельном участке находится двухэтажное капитальное здание. В центральной части здания располагается вход в помещение, в приемную для лиц БОМЖ и туберкулезных больных Благотворительного фонда им. Святой Великомученицы Анастасии Узорешительницы и склад. В южной части здания имеется два входных узла с вывеской "Лель".

В соответствии с вышеизложенным, департаментом было направлено предупреждение от 13.08.2018 г. N 59-30-17920/6 с предложением в срок до 09.09.2018 устранить нарушения условий договора.

19.09.2018 департаментом было проведено повторное обследование вышеуказанного земельного участка, по итогам которого составлен акт обследования N 3233, с целью проверки устранения причин нарушений условий договора.

23.01.2019 департаментом было проведено повторное обследование вышеуказанного земельного участка, по итогам которого составлен акт обследования N 210 о том, что на земельном участке находится двухэтажное, капитальное здание. В южной части здания имеется два входных узла с вывеской "Лель" и вход в помещение Некоммерческой организации "Благотворительного фонда им. Святой Великомученицы Анастасии Узорешительницы". В центральной части здания находится вход в кондитерский цех.

Указывая на то, что со стороны ответчика допущено существенное нарушение условий договора аренды земельного участка N 1848 "и" от 09.08.2005, что выражается в использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования, департамент обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Статья 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" устанавливает право органов местного самоуправления осуществлять контроль за использованием земель на территории муниципальных образований.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с абзацем 1 статьи 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами.

Статья 7 ЗК РФ определяет категории земель в Российской Федерации по их целевому назначению.

Абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно пп. 4.4.2 п. 4.4 договора, арендатор (ответчик) обязан использовать спорный участок в соответствии с разрешенным использованием - для эксплуатации кондитерского цеха.

При этом в п. 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Судом первой инстанции установлено, что в здании, находящимся в собственности ответчика, и расположенном на спорном арендуемом земельном участке, фактически располагается, кроме помещений, используемых непосредственно самим ООО "Лель", кондитерским цехом, Благотворительный фонд им. Святой Великомученицы Анастасии Узорешительницы (помещение, приемная для лиц БОМЖ и туберкулезных больных, склад). Указанное ответчиком не оспаривается

Вместе с тем, департаментом не заявлено требование о расторжении договора аренды.

Учитывая, что ответчик является собственником объекта недвижимости, департамент полагает такой иск нецелесообразным.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является требование о присуждении к исполнению обязанности в натуре. Вместе с тем, по смыслу статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статей 168, 182 АПК РФ судебные решения должны отвечать общеправовому принципу исполнимости судебных актов.

При этом критериями допустимости иска об исполнении в натуре является возможность реального исполнения принятого решения исходя из положений Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

В связи с этим, а также, поскольку действующее процессуальное законодательство не предусматривает прямое принуждение ответчика (путем применения силы) выполнить обязанность по использованию земельного участка по целевому назначению, суд пришел к правомерному выводу о том, что удовлетворение требований истца не приведет к реальному исполнению принятого решения.

Таким образом, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявленное требование фактически не исполнимо.

В соответствии с частью 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной (в том числе жилой) зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 85 ЗК РФ определяются градостроительным регламентом, который для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в отношении земельного участка, расположенного по адресу: т. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47 с кадастровым номером 61:44:0050523:29 (приложение N 3) спорный земельный участок находится в зоне Ц-1, пунктом Р.3.08.00 которой предусмотрен такой разрешенный вид использования земельного участка как "объекты капитального строительства для размещения некоммерческих организаций: благотворительных организаций".

Таким образом, наличие благотворительного фонда на спорном земельном участке никак не затрагивает публичный интерес, так как документами градостроительного зонирования предусмотрено размещение подобных организаций на данной территории.

В силу части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Истец не доказал, что предоставление части принадлежащего ответчику здания в пользование благотворительной организации нарушает требования законодательства.

В данном случае, ООО "Лель" является арендатором по долгосрочному договору аренды, следовательно, оно было вправе обратиться об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Действующее градостроительное законодательство допускает изменение по инициативе правообладателя вида разрешенного использования земельного участка.

При этом под термином "правообладатель" необходимо понимать, как собственника, так и иного производного правообладателя земельного участка, включая арендатора по долгосрочному договору аренды. Исключение сделано для арендаторов, договор аренды которых был заключен по результатам торгов.

Только применительно к этой ситуации в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018, сформулирована правовая позиция о невозможности для такого арендатора изменить вид разрешенного использования по своей инициативе.

Поскольку договор аренды земельного участка от 09.08.2005 N 1484и был заключен без проведения торгов на основании распоряжения ДИЗО от 12.04.2004 N712, арендатор по такому договору вправе изменить вид разрешенного использования.

Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка должен быть приведен в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, общество обращалось в департамент с заявлением об изменении разрешенного вида использования путем добавления вида использования "центры общения и досуговых занятий" (так как на момент подачи заявления вид разрешенного использования "благотворительные организации" отсутствовал в правилах землепользования и застройки).

В письме от 12.10.2018 N 59-30-22673/4 департамент указал, что в ЕГРН отсутствует здание с указанными характеристиками.

ООО "Лель" обратилось в департамент повторно с заявлением об изменении разрешенного вида использования (письмо от 24.01.2019 N 129674). Департамент снова отказал со ссылкой на то, что вид разрешенного использования "кондитерский цех" не содержится в видах разрешенного использование, в связи с чем дополнить его не представляется возможным.

Департаментом указано, что в здании, расположенном на спорном земельном участке, функционирует приемная для лиц БОМЖ и туберкулезных больных.

Между тем, в случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ).

Аналогичные ограничения содержатся в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ, в соответствии с которой земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено наложение запрета на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости в случае, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Между тем, как верно отмечено судом, такие требования департаментом не заявлены.

Ссылки апеллянта на иные дела не принимаются апелляционным судом ввиду наличия иных фактических обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах отказ в иске правомерен.

Доводы жалобы об обратном правомерность выводов суда первой инстанции не опровергают, основаны на неправильном понимании норма материального права и процессуального права.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2019 по делу N А53-26704/2019 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов