Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2019 г. N 09АП-61418/19

г. Москва

05 декабря 2019 г.

Дело N А40-43102/19

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "УК "Большой Дровяной" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2019 по делу N А40-43102/19 по иску ИП Титовой Нелли Анатольевны (ОГРНИП 315774600420978) к ООО "УК "Большой Дровяной" (ОГРН 1057746312656) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Латыпова С.Н. по доверенности от 15.05.2019; Кочетов В.В. по доверенности от 20.07.2016;

от ответчика: Борискина Н.И. по доверенности от 01.04.2019;

УСТАНОВИЛ:

ИП Титова Неля Анатольевна обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "УК "Большой Дровяной" о взыскании 517 520 руб. 55 коп. задолженности, в том числе: 500 000 руб. - неосновательное обогащение, 17 520 руб. 55 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 18.01.2019 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, поскольку отсутствуют доказательства подтверждающие факт предоставления имущества по договору, в связи с чем, судом нарушены нормы материального права.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 01.02.2018 между истцом - Индивидуальным предпринимателем Титовой Неллей Анатольевной (Арендодатель) и ответчиком - ООО "УК "Большой Дровяной" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 01.02.18-01.

В соответствии с п.п. 1.1-1.2 договора аренды арендодатель обязуется передать, а арендатор - принять во временное пользование (аренду) нежилое помещение N 1, расположенное в жилом здании по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, д. Жуковка, дом 58 (далее также - Помещение). Общая площадь помещения составляет 232,4 кв.м., кадастровый номер помещения: 50:20:0010419:961.

Договор заключен сроком на 7 лет с момента подписания договора (п. 7.1. договора).

Согласно п. 1.6 договора аренды целевым назначением аренды помещения (разрешенным использованием) является его использование под магазин розничной торговли, заведение общественного питания, а также использование в складских и административных целях, связанных с указанной деятельностью.

В соответствии с разделом 3 договора аренды, ежемесячная арендная плата за все помещение состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Постоянная часть ежемесячной арендной платы составляет 700 000 руб. и не меняется в течение первых 12 месяцев.

Переменная часть ежемесячной арендной платы состоит из компенсации расходов арендодателя по оплате стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором в помещении, на основании квитанции, предоставляемой ТСЖ "ШАЛЕ -1" в следующем объеме: электроэнергия Т1 - 100%; электроэнергия общая - 50%; вывоз мусора - 100%; тепловой счетчик - 100%; тепловой счетчик общий - 50%; вода ХВС - 100%; водоотведение - 100%; водоснабжение общее - 50%; содержание и ремонт МКД - 50%; капитальный ремонт - 0%.

Согласно п. 4.2.1 договора аренды внесение постоянной части ежемесячной арендной платы, указанной в п. 3.2. договора, осуществляется путем ежемесячных платежей, производимых арендатором до 10 числа месяца, за который производится расчет.

Стороны согласовали особый порядок оплаты постоянной части арендной платы за февраль 2018 г., а именно:

- 350 000 руб. выплачиваются одновременно с обеспечительным платежом (п.9.3 договора);

- 350 000 руб. выплачивается равными долями в течение 5 мес., начиная с августа 2018 г. При этом соответствующая доля в размере 70 000 рублей выплачивается одновременно с постоянной частью арендной платы за текущий месяц аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период сентябрь-ноябрь 2018 за ним образовалась задолженность в сумме 1 320 521,86 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Направленная в адрес ответчика претензия от 12.10.2018 N 17 с требованием об устранении допущенных нарушений и погашении задолженности, оставлена последним без ответа и удовлетворения.

В соответствии с п. 7.4. договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор три и более раза в течение года нарушает сроки уплаты арендной платы, причем как постоянной, так и переменной ее части или три и более раза уплачивает арендную плату не в полном размере. Об одностороннем отказе от договора арендодатель письменно уведомляет арендатора.

С учетом данного пункта договора, истец в направленной претензии, указал ответчику на то, что в случае отсутствия оплаты по договору до 16.10.2018, договор будет считаться расторгнутым с 17.10.2018. В таком случае арендатору необходимо освободить помещение до 30.10.2018 и передать его арендодателю 30.10.2018 с 17:00 до 18:00.

Учитывая, что оплата по договору ответчиком не была произведена, договор считается расторгнутым с 17.10.2019 на основании п. 7.4. договора.

Вместе с тем, суд первой инстанции отметил, что 30.10.2018 представители истца (Латыпова С.Н., Даньшин А.В.) явились для принятия помещения и оформления акта приема-передачи.

Однако в помещении присутствовал рабочий, демонтировавший оборудование ответчика (Слюсаренко И.И.), не уполномоченный на подписание акта приема-передачи помещения. При этом представители истца установили, что помещение не готово к передаче, т.к. в нем ведутся работы по демонтажу оборудования ответчика, указанное подтверждается актом от 30.10.2018.

01.11.2018 представители истца, руководствуясь направленным ответчиком письмом от 31.10.2018 с предложением принять помещение "в любое время с 10:00 по 22:00" прибыли в помещение в 18:45. Вместе с тем, в связи с неявкой представителей ответчика передача помещений не состоялась.

02.11.2018 передача помещений вновь не состоялась, поскольку у представителя ответчика отсутствовали соответствующие полномочия на передачу помещений и подписание акта.

13.11.2018 истец в очередной раз в письменном виде обратился к ответчику с уведомлением N 21, в котором предложил вывезти оставшееся имущество из помещения, а также предложить дату и время осмотра помещения для подписания акта приема-передачи.

В ответ на вышеуказанное письмо ответчик в письме от 15.11.2018 N 1-15/11 сообщил, что им были отправлены подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи помещения и ключи от помещения заказным письмом с описью по адресу: г.Москва, Столешников пер., д. 9. стр. 1. кв. 9.

Уведомлением от 21.11.2018 N 23 истцом в очередной раз было предложено ответчику встретиться возле дверей помещения с целью вскрытия помещения в присутствии представителей ответчика, в связи с нахождением в помещении имущества последнего.

Однако ответчик на данную встречу не явился, указанные обстоятельства зафиксированы в акте от 22.11.2018 с участием Латыповой С.Н., Даньшина А.В., свидетеля - сотрудника охраны жилого дома, Шлыка Г.Г.

Уведомлением от 22.11.2018 N 24 истец в пятый раз предложил ответчику встретиться для осмотра и подписания акта приема-передачи помещения 03.12.2018 в 12:00. либо предложить иные часы вскрытия, осмотра и приема-передачи помещения.

Письмом от 23.11.2018 N 1-23/11 ответчик проигнорировал предложение о встрече и осмотре помещения, предложив зачесть в сумму имеющейся задолженности оценочную стоимость находящегося в помещении имущества ответчика (кондиционеры, кухонный гарнитур, светильники, стеклянная перегородка).

Письмом от 28.11.2018 N 26 истец сообщил о несогласии с предложением о зачете, в счет погашения задолженности по арендной плате имущества ответчика.

Ответчик письмом от 30.11.2018 N 1-30/11 отказался от встречи для осмотра помещения и подписания акта приема-передачи помещений.

03.12.2018 истец и его представители (Латыпова С.Н.. Даньшин А.В., свидетель - сотрудник охраны жилого дома Шлык Г.Г.) в отсутствие ответчика открыли и осмотрели арендованное помещение. В ходе осмотра было установлено, что помещение находится в непригодном для передачи состоянии, в помещении находится имущество ответчика, помещение не может считаться переданным. Истцом при этом была осуществлена видео- и фотосъемка, составлен соответствующий акт.

При таких обстоятельствах, истец письмом от 07.12.2018 проинформировал ответчика о наличии задолженности по внесению арендных платежей, а также о нахождении имущества ответчика в помещении истца, о наличии не демонтированной фасадной вывески. Ответчику было предложено вывезти имущество, демонтировать фасадную вывеску, провести косметический ремонт помещения, а также провести уборку помещения. В противном случае истец будет вынужден осуществить указанные действия за счет собственных средств, с возмещением затрат с ответчика.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

Согласно п. 5.2 договора стороны определили, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор выплачивает в пользу арендодателя по требованию последнего неустойку из расчета 0,1% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, но не более 10 % от общей суммы просроченного платежа.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 5.2. договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени в сумме 161 048 руб. 77 коп.

Согласно пп. 9.3-9.5 договора аренды, арендатор при заключении договора в течение 10 рабочих уплачивает арендодателю 350 000 в качестве обеспечительного платежа.

Указанная сумма находится у арендодателя в течение всего срока аренды и обеспечивает покрытие убытков арендодателя, а также причитающихся последнему неустоек (штрафов, пеней) и иных сумм.

Сумма обеспечительного платежа обеспечивает исполнение обязательства арендатора по оплате арендной платы и иных сумм, указанных в п.п. 3.2. и 3.3.

Основанием обращения арендодателем взыскания на обеспечительный платеж является неисполнение либо ненадлежащее исполнение арендатором указанных обязательств.

При этом стороны определили следующий порядок взыскания из обеспечительного платежа: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором указанных обязательств, арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное требование. В случае, если в течение 5 рабочих дней, с момента получения указанного письменного требования арендатор не исполнит обязательство, арендодатель в одностороннем порядке осуществляет зачет суммы неисполненного обязательства из суммы обеспечительного платежа, о чем незамедлительно уведомляет арендатора.

Несмотря на переписку сторон, ответчик, в добровольном порядке, оплату долга не произвёл, в связи с чем, истец в соответствии с условиями договора, произвёл зачет суммы обеспечительного платежа в счет погашения неустоек 350 000 руб. (обеспечительный платеж) - 161 048 руб. 77 коп. (неустойка по постоянной части) - 8 709 руб. 49 коп. (неустойка по переменной части) = 180 241 руб. 74 коп. (остаток обеспечительного платежа).

В счет погашения задолженности по внесению переменной части оплаты: 180 241 руб. 74 коп. (остаток обеспечительного платежа) - 109 097 руб. 60 коп. (основной долг по переменной части) = 71 144 руб. 14 коп. (остаток обеспечительного платежа).

В счет погашения задолженности по внесению постоянной части оплаты: 1 391 666 руб. (основной долг по постоянной части) - 71 144 руб. 14 коп. (остаток обеспечительного платежа) = 1 320 521 руб. 86 коп.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьей 330, 331, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2012 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, наличия у ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, отсутствия доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности, в связи с чем, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

В части взыскания убытков в сумме 56 000 руб., суд первой инстанции пришел к следующему.

Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Для удовлетворения требований о взыскании убытков истец должен представить доказательства факта их причинения и размера, а также наличия причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.

Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды и просил освободить арендуемые объекты и возвратить их по акту приема-передачи в срок до 30.10.2018.

Согласно представленной переписке сторон, помещения, в соответствии с требованиями ст. 622 Гражданского кодекса РФ переданы не были, акт приема-передачи сторонами не подписан.

Из представленных пояснений и фотоматериалов следует, что помещения, ранее занимаемые ответчиком, захламлены большим количеством мусора, имуществом ответчика, продуктами питания.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости подготовки помещения для осуществления приема-передачи (вывозе оборудования, освобождения помещения от мусора и грязи). Вместе с тем указанное требование ответчиком не исполнено.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования ИП Титовой Нелли Анатольевны, в части взыскания убытков в сумме 56 000 руб., также подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы жалобы, касающиеся того, что истцом не был представлен подлинник договора аренды, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку материалы дела содержат надлежащим образом заверенную копию указанного договора, кроме того, представленные истцом в материалы дела доказательства, свидетельствуют о фактическом возникновении между сторонами правоотношений по договору аренды и их исполнении обеими сторонами по делу.

При этом, судебная коллегия принимает во внимание те обстоятельства, что спорный документ подписывался без возражений, что подтверждается подписью представителя ответчика и оттиском печати ответчика. В судебном порядке спорный договор аренды не оспаривался.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо, действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г., в случае, если договор фактически исполнялся, стороны не вправе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Кроме того, как указал Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора, суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что во исполнение спорных договоров аренды, арендатору было передано соответствующее помещение.

ООО "УК "Большой Дровяной" приняло арендуемое помещение без каких-либо замечаний, тем самым выразив свое согласие на его аренду с учетом имеющихся у него характеристик и в согласованном размере, что в силу принципа эстоппеля лишает арендатора права отрицать возникновение арендных отношений в отношении принятого имущества.

Согласно ст. 431.1 ГК РФ, сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы, сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловного основания для отмены решения суда, при разрешении спора не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2019 года по делу N А40-43102/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

М.С. Кораблева В.В. Валюшкина