Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2019 г. N 18АП-16689/19

г. Челябинск

10 декабря 2019 г.

Дело N А07-15189/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Аникина И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2019 по делу N А07-15189/2019.

В судебном заседании приняла участие индивидуальный предприниматель Кудрявцева Г.Б. лично (паспорт).

Индивидуальный предприниматель Кудрявцева Гузель Баймурзиновна (далее - ИП Кудрявцева Г.Б., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, МЗИО РБ, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества - нежилых помещений общей площадью 480. 1 кв.м., кадастровый номер 02:55:030226:1522, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Б.Хмельницкого, д. 125, корп.1; об обязании Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан принять решение об условиях преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества - нежилых помещений общей площадью 480. 1 кв.м., кадастровый номер 02:55:030226:1522, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Б.Хмельницкого, д. 125, корп.1

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2019 (резолютивная часть от 25.09.2019) требования предпринимателя удовлетворены.

В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Полагает, что у предпринимателя отсутствует преимущественное право на приватизацию государственного имущества в силу того, что имущество не находится во владении и пользовании предпринимателя более двух лет. Судом не учтено, что договор аренды от 11.06.2015, подписанный между истцом и ответчиком, не был зарегистрирован в установленном порядке, в силу чего не порождает у предпринимателя правового титула арендатора. Ссылки суда первой инстанции в обоснование вывода о том, что отсутствие государственной регистрации не опровергает наличия обязательственных отношений между истцом и ответчиком на пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее по тексту - Постановление Пленума ВАС N 73) сделаны без учета разъяснений, изложенных в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Информационное письмо ВАС N 134), а также практики Верховного Суда Российской Федерации. Вывод суда первой инстанции о том, что государственная регистрация договора аренды о 11.06.2015 не была произведена по причинам, не зависящим от предпринимателя, сделан без учета того обстоятельства, что предпринимателю Министерством была выдана доверенность от 29.06.2015 с полномочиями произвести техническую инвентаризацию недвижимого имущества и государственную регистрацию права собственности Республики Башкортостан, однако действия по государственной регистрации права государственной собственности предпринимателем не совершены, собственник имущества об этом обстоятельстве не уведомлен. В силу изложенного, считает необоснованным вывод суда первой инстанции о добросовестности предпринимателя при проведении государственной регистрации.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители подателя жалобы не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции

Как следует из материалов дела, Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кудрявцевой Г.Б. (арендатор) подписан договор N 12020 от 11.06.2015, согласно которому арендодатель на основании протокола N 50 заседания комиссии о подведении тоговро приема, регистрации заявок и признании претендентов участниками аукциона от 21.05.2015 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты: нежилые помещения N 1-4 - 1 этаж, "N 1-7, 7а, 8-18 - 2 этаж (лит А), расположенные по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Б.Хмельницкого, д. 125, корп.1 (т. 1 л.д. 45).

Согласно п. 1.2. срок действия договора - с 10.06.2015 по 09.06.2018.

Нежилые помещения были переданы по акту приёма-передачи от 10.06.2015.

Договор аренды N 12020 от 11.06.2015 не был зарегистрирован.

Уведомлением от 13.09.2016 N 04/370/001/2016-9675,9677 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан отказало в государственной регистрации договора аренды в силу того, что на момент вынесения решения об отказе в государственной регистрации договора аренды отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 74).

Соглашением о расторжении договора от 19.06.2018 договор N 12020 от 11.06.2015 расторгнут, нежилые помещения общей площадью 480,1 кв.м. переданы в казну Республики Башкортостан по акту приема-передачи от 19.06.2018 (т. 2 л.д. 7-8).

12.07.2018 между Министерством земельных и имущественных отношений РБ и ИП Кудрявцевой Г.Б. оформлен договор аренды N 97 объекта недвижимого имущества, находящийся в казне РБ, расположенный по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Богдана Хмельницкого, д. 125, корп. 1, номер на этаже 1, площадью 480,1 кв.м., кадастровый номер 02:55:030226:1522 (т. 1 л.д. 49).

В соответствии с п. 2.1. Договора N 97 от 12.07.2018 срок аренды нежилого помещения устанавливается с 20.06.2018 по 15.06.2019.

Предприниматель Кудрявцева Г.Б. заявлениями от 17.01.2019 (т. 1 л.д. 41 оборот) и от 22.03.2019 (т. 1 л.д. 8 оборот) обращалась в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с целью реализации преимущественного права на приватизацию указанных нежилых помещений.

Письмом Министерства от 11.02.2019 N АШ-17/419-Г (в ответ на заявление от 17.01.2019 N б/н) заявление от 17.01.2019 было возвращено заявителю в связи с наличием задолженности по арендной плате и пени (т. 1 л.д. 41).

Письмом Министерства 29.03.2019 N АШ-17/1031-Г (в ответ на заявление от 21.03.2019) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества отказано в связи с несоответствием предпринимателя требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: на момент подачи заявления арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более

Полагая, что действия Министерства по отказу в реализации преимущественного права предпринимателя на приватизацию государственного имущества противоречат действующему законодательству и нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, предприниматель Кудрявцева Г.Б. обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель в полном объеме соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), предоставляющим преимущественное право на приватизацию государственного имущества, в том числе владеет и несет бремя содержания имущества в течение более двух лет - на основании договоров аренды от 11.06.2015 и от 12.07.2018. То обстоятельство, что договор аренды от 11.06.2015 не прошел государственную регистрацию, не принято судом в качестве обстоятельства, опровергающего факт владения имуществом предпринимателем на праве аренды для целей Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку государственная регистрация договора аренды по заявлению предпринимателя не была произведена по причине отсутствия в публичном реестре сведений о государственной регистрации права государственной собственности Республики Башкортостан, то есть обусловлен обстоятельствами, не связанными с действиями арендатора.

Выводы суда не могут быть признаны правомерными по следующим основаниям.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2.1 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ, действовавшего на момент подачи заявления от 20.07.2015);

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Для реализации субъектом малого и среднего предпринимательства права на льготную приватизацию государственного имущества, он должен соответствовать требованиям, указанным в части 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Положениями пунктов 1, 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункты 1, 2 статьи 651 ГК РФ).

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (часть 1 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости").

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что подписанный между предпринимателем и Министерством договор аренды N 12020 от 11.06.2015, заключенный на срок с 10.06.2015 по 09.06.2018, не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Фактическое владение государственным имуществом предпринимателем, на что сослался суд первой инстанции, не имеет правового значения для целей применения Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку указанное владение заявителя не являлось законным ввиду отсутствия договора аренды как основания возникновения договорных отношений (пункт 1 статьи 425, статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 4 Информационного письма ВАС РФ N 134 договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Изложенные положения не были учтены судом первой инстанции при принятии решения об удовлетворении требований предпринимателя.

Изложенные в пункте 14 Постановления Пленума N 73 разъяснения об отсутствии правового значения государственной регистрации договора аренды при оценке обязательственных отношений арендодателя и арендатора в рамках достигнутых ими договоренностей применены судом первой инстанции без учета положений абзаца 5 того же пункта, согласно которому права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В данном случае, предусмотренное Федеральным законом N 159-ФЗ право арендатора государственного имущества на его выкуп является правомочием, реализуемым преимущественного перед другими лицами, претендующими на то же имущество, в силу чего по существу права такого арендатора противопоставляются другим лицам, а значит - не могут быть реализованы без подтверждения в установленном порядке правового титула арендатора, а не только фактического пользователя имущества.

При этом ссылки предпринимателя на невозможность государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации права государственной собственности Республики Башкортостан, отклоняются, поскольку несоответствие договора аренды от 11.06.2016 формальным требованиям действующего законодательства не порождает у предпринимателя титульного владения имуществом до заключения договора аренды от 12.07.2018.

Кроме того, из материалов дела следует, что предпринимателю Кудрявцевой Г.Б. Министерством была выдана доверенность от 29.06.2016 N АХ-22/1853-Г (т. 1 л.д. 79) с правом совершения от имени Министерства действий по технической инвентаризации и учету, оформлению технических и кадастровых документов для регистрации возникновения права собственности Республики Башкортостан на объект недвижимости, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Б.Хмельницкого, д. 125, корп.1, 1 этаж N 1-4; 2 этаж - N 1-7, 7а, 8-18, на основании договора аренды от 11.06.2015.

Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию, представленной в суд апелляционной инстанции (в деле), ИП Кудрявцева Г.Б. обращалась в регистрирующий орган с заявлением, в том числе о государственной регистрации права собственности на имущество, в чем предпринимателю было отказано сообщением N 04/370/001/2016-9675,9677 от 13.09.2016 (т. 1 л.д. 74).

В качестве основании для отказа в государственной регистрации договора аренды указано отсутствие государственной регистрации права собственности на заявленное к регистрации имущества, а препятствием к государственной регистрации права собственности Республики Башкортостан на имущество послужило наличие в едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права муниципальной собственности на то же имущество.

Согласно пункту 5 Информационного письма ВАС РФ N 134 суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что государственная регистрация права собственности Республики Башкортостан, и как следствие - государственная регистрация договора аренды N 12020 от 11.06.2015 не была произведена по обстоятельствам, не зависящим не только от воли арендатора, на что сослался суд первой инстанции, но и от воли арендодателя, поскольку регистрация права исключалась наличием в публично реестре конкурирующей записи о праве собственности иного публично-правового образования на имущество.

Наряду с этим, следует отметить, что поскольку государственная регистрация права собственности Республики Башкортостан были произведена 24.01.2019 (т. 1 л.д. 44), следует сделать вывод о том, что объективные препятствия в регистрации права государственной собственности отсутствовали.

По изложенным мотивам апелляционная коллегия приходит к выводу, что как по правовым основаниям (отсутствие государственной регистрации договора аренды), так и по фактическим обстоятельствам (невозможность регистрации права государственной собственности на имущество по объективным причинам), предпринимателю Кудрявцевой Г.Б. не может быть предоставлена приоритетная судебная защита её прав как арендатора государственного имущества.

Таким образом, на момент обращения предпринимателя в Министерством с заявлениями от 17.01.2019 и от 22.03.2019, спорное имущество не находилось во владении арендатора в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды, в силу чего следует признать, что предприниматель Кудрявцева Г.Б. не соответствуют требованиям подпункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ и в настоящее время не вправе претендовать на льготную приватизацию государственного имущества, в силу чего оснований для удовлетворения её требований не имеется.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2019 по делу N А07-15189/2019 отменить.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Кудрявцевой Гузель Баймурзиновны отказать в полном объеме.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева И.А.Аникин