Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2019 г. N 15АП-20296/19

город Ростов-на-Дону

10 декабря 2019 г.

дело N А53-40711/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дудо В.А.,

при участии:

от истца: представители Богачев И.В., по доверенности от 31.01.2019;

от ответчика: представители Карибов С.И. по доверенности от 21.05.2019, Коробейникова О.А. по доверенности от 21.05.2019, Козин К.И. по доверенности от 16.04.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу хуторского казачьего общества "Малокаменское" юртового казачьего общества "Глубокинский юрт" окружного казачьего общества Донецкий округ войскового казачьего общества "Всевеликое войско Донское"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 26.09.2019 по делу N А53-40711/2018

по иску Комитета по управлению имуществом Каменского района

(ОГРН: 1036114000229, ИНН: 6114004987)

к ответчику хуторскому казачьему обществу "Малокаменское" юртового казачьего общества "Глубокинский юрт" окружного казачьего общества Донецкий округ войскового казачьего общества "Всевеликое войско Донское"

(ОГРН: 1166100052557, ИНН: 6114017094)

о взыскании задолженности, расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Каменского района (далее - истец; комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к хуторскому казачьему обществу "Малокаменское" юртового казачьего общества "Глубокинский юрт" окружного казачьего общества Донецкий округ войскового казачьего общества "Всевеликое войско Донское" (далее - ответчик; общество) о расторжении договоров аренды земельных участков N 27 от 28.03.2018, N 30 от 30.03.2018, N 31 от 30.03.2018, N 44 от 04.06.2018 (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2019 заключенные между Комитетом по управлению имуществом Каменского района и Хуторским казачьим обществом "Малокаменское" юртового казачьего общества "Глубокинский юрт" окружного казачьего общества Донецкий округ войскового казачьего общества "Всевеликое войско Донское" договор аренды земельного участка от 28.03.2018 N 27, договор аренды земельного участка от 30.03.2018 N 30, договор аренды земельного участка от 30.03.2018 N 31; договор аренды земельного участка от 04.06.2018 N 44, расторгнуты.

Не согласившись с вынесенным решением, хуторское казачье общество "Малокаменское" юртового казачьего общества "Глубокинский юрт" окружного казачьего общества Донецкий округ войскового казачьего общества "Всевеликое войско Донское" обратилось с апелляционной жалобой в порядке гл. 34 АПК РФ, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований комитета отказать в полном объеме. В апелляционной жалобе ответчик приводит доводы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении требований о расторжении договора. 01.11.2018 арендодатель направил претензии с требованием погасить задолженность по состоянию на 23.10.2018, при этом из текста претензии не представляется возможным установить, за какой период образовалась задолженность. Претензии датированы 01.11.2018, то есть до окончания указанного в иске периода (11.12.2018), за который предъявлены требования к ответчику. Претензии не содержат сведений о том, в чем именно состоит нарушение, отсутствует предложение ответчику устранить имеющиеся нарушения, а также не содержится указание на срок, до которого предполагаемые истцом нарушения должны быть устранены арендатором. Выводы суда первой инстанции о том, что по договорам аренды N 27 от 28.03.2018, N 30 от 30.03.2018, N 31 от 30.03.2018, N 44 от 04.06.2018 за второй, третий, четвертый кварталы 2018 арендная плата ответчиком не вносилась не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат представленным в материалы дела доказательствам. Судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения сделаны ошибочные выводы о том, что арендная плата ответчиком не вносилась более двух раз подряд, что, как указывает ответчик, опровергается представленными в материалы дела доказательствами. Факт нецелевого использования земельных участков истцом не доказан, кроме того в судебном заседании 18.06.2019 представителем истца устно был заявлен отказ от исковых требовании в части одного из оснований досрочного расторжения договоров аренды - нецелевого использования земельных участков. В материалы настоящего дела не представлено доказательств о том, что соглашения о передаче прав и обязанностей были переданы на регистрацию 05.12.2018, то есть до приема в члены казачьего общества Палкиной Е.В., Кораблина А.А., Слюняева Е.Н. Согласно протоколу внеочередного отчетно-выборочного Большого Круга ХКО "Малокаменское" от 03.12.2016 Слюняев Е.Н. является членом казачьего общества с 2016 года. Также общество указывает, что соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.12.2018 не были зарегистрированы, что подтверждается выписками из ЕГРН в отношении земельных участков и сообщениями об отказе в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ они являются незаключенными. Ответчик указывает, что досрочное расторжение договора аренды по причине не состоявшихся (не зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости) попыток передать права и обязанности по договору аренды третьим лицам, в отсутствие прямого запрета на совершение таких действий в качестве существенного условия договора в тексте самого договора аренды. Также общество указывает, что истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы настоящего дела не представлено надлежащих доказательств существенных нарушений договоров аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет возражал на доводы апелляционной жалобы, настаивал на законности вынесенного судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просили удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.03.2018 между Комитетом по управлению имуществом Каменского района (КУИ Каменского района) (арендодатель) и хуторским казачьим обществом "Малокаменское" юртового казачьего общества "Глубокинский юрт" окружного казачьего общества Донецкий округ войскового казачьего общества "Всевеликое войско Донское" (ХКО "Малокаменское"), был заключен договор аренды N 26 земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, Малокаменское сельское поселение, западнее х. Поповка, площадью 738 838 кв.м, кадастровый номер 61:15:0602001:576, для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 22 200 рублей в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 28.03.2018.

28.03.2018 между Комитетом по управлению имуществом Каменского района (КУИ Каменского района) (арендодатель) и хуторским казачьим обществом "Малокаменское" юртового казачьего общества "Глубокинский юрт" окружного казачьего общества Донецкий округ войскового казачьего общества "Всевеликое войско Донское" (ХКО "Малокаменское") был заключен договор аренды N 27 земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, Малокаменское сельское поселение, западнее х. Малая Каменка, площадью 1 803 773 кв.м, кадастровый номер 61:15:0602001:577, для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 54 120 рублей в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 28.03.2018.

30.03.2018 между КУИ Каменского района и ХКО "Малокаменское" был заключен договор аренды N 30 земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, северо-западнее х. Малая Каменка, площадью 572 715 кв.м, кадастровый номер 61:15:0602001:573, для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 37 300 рублей в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 28.03.2018.

30.03.2018 между КУИ Каменского района и ХКО "Малокаменское" был заключен договор аренды N 31 земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, Малокаменское сельское поселение, 2 км на северо-запад от х. Малая Каменка, площадью 157 550 кв.м, кадастровый номер 61:15:0602001:578, для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 20 800 рублей в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 28.03.2018.

24.04.2018 между КУИ Каменского района и ХКО "Малокаменское" был заключен договор аренды N 37 земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, х. Акатновка, площадью 15 197 кв.м, кадастровый номер 61:15:0602001:507, для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 5 000 рублей в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 24.04.2018.

27.04.2018 между КУИ Каменского района и ХКО "Малокаменское" был заключен договор аренды N 38 земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, Малокаменское сельское поселение, северо-западнее х. Антоновка, площадью 4 244 037 кв.м, кадастровый номер 61:15:0602001:575, для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 212 200 рублей в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 27.04.2018.

04.06.2018 между КУИ Каменского района и ХКО "Малокаменское" был заключен договор аренды N 44 земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Каменский район, расположены на территории ОАО "Луч" уч. N 8, 8а, 15, 18, 47, 39, 13, 68, 78, 98, 8, 114, 147, 148, 112, 113, 17, площадью 7954743 кв.м, кадастровый номер 61:15:0602001:306, для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 1 120 000 рублей в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 04.06.2018.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии по спорным договорам с требованием оплатить задолженность.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с соответствующим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что представленные доказательства со стороны арендодателя свидетельствуют о нарушении условий договоров аренды ответчиком.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора (в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Из материалов дела следует, что истец в исковом заявлении просил взыскать задолженность по арендной плате по спорным договорам. В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком истцу была полностью погашена сумма задолженности по указанным выше договорам аренды, что подтверждается представленными в материалы дела первичными документами и ходатайством истца об уточнении исковых требований. В связи с погашением задолженности по уплате арендной платы, истец в указанной части просил считать требования удовлетворенными, настаивал на расторжении договоров аренды земельных участков N 27 от 28.03.2018, N 30 от 30.03.2018, N 31 от 30.03.2018, N 44 от 04.06.2018.

В материалы дела комитетом представлен расчет задолженности, из которого следует, что ответчиком неоднократно (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) был нарушен порядок внесения сумм арендной платы по договорам аренды земельных участков N 27 от 28.03.2018, N 30 от 30.03.2018, N 31 от 30.03.2018, N 44 от 04.06.2018.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, по договору аренды земельного участка N 27 от 28.03.2018 ответчиком был нарушен порядок внесения арендной платы, а именно: за второй, третий, четвертый кварталы 2018 года арендная плата ответчиком не вносилась, то есть имело место нарушение срока внесения арендного платежа более двух раз подряд.

По договору N 30 от 30.03.2018 ответчиком был нарушен порядок внесения арендной платы, а именно: за второй, третий, четвертый кварталы 2018 года арендная плата ответчиком не вносилась, то есть имело место нарушение срока внесения арендного платежа более двух раз подряд.

По договору N 31 от 30.03.2018 ответчиком был нарушен порядок внесения арендной платы, а именно: за второй, третий, четвертый кварталы 2018 года арендная плата ответчиком не вносилась, то есть имело место нарушение срока внесения арендного платежа более двух раз подряд.

По договору N 44 от 04.06.2018 ответчиком был нарушен порядок внесения арендной платы, а именно: за второй квартал 2018 года арендная плата была внесена с нарушением срока оплаты (сумма арендной платы подлежала уплате до 20.06.2018, оплата была произведена 17.07.2018), за третий и четвертый кварталы 2018 года сумма арендной платы ответчиком не вносилась, то есть имело место нарушения сроков и порядка уплаты арендных платежей более двух раз подряд.

Достаточных документальных доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано на наличие у арендодателя права даже после уплаты долга в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Подобный подход в реализации права кредитора на прекращение правоотношений с неисправным контрагентом может быть применен и в рассматриваемом случае.

Если при решении вопроса о расторжении договора по требованию арендодателя исходить из обстоятельства погашения арендатором задолженности после получения соответствующего уведомления, как факта его реабилитирующего, то при таком подходе недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, внося арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих предупреждений.

Материалы дела свидетельствуют о том, что с момента заключения спорных договоров аренды ответчик систематически (более двух раз подряд) не исполнял надлежащим образом обязательства по оплате аренды; в установленный контрагентом разумный срок не погасил спорную задолженность, фактически заявленные к взысканию суммы уплачены после обращения в арбитражный суд.

Как верно установлено судом первой инстанции, в отношении отдельных видов имущества, в частности земельных участков, действующее законодательство об аренде земли не только не исключает возложение на арендатора обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, но и предусматривает применение к такому арендатору правовых санкций за неисполнение указанной обязанности.

Так, пункт 2 статьи 46, подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают санкцию в виде расторжения договора аренды за неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Указанная обязанность по использованию земельного участка направлена на защиту публичных интересов при использовании находящихся в публичной собственности земель (обеспечение эффективности такого использования), в силу чего характер нарушения права арендодателя-публичного собственника как основание применения установленных за нарушение такой обязанности санкций подлежит оценке с точки зрения публичных интересов.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов при предоставлении земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 05.12.2005 N 154-ФЗ "О государственной службе российского казачества" казачье общество представляет собой форму самоорганизации граждан Российской Федерации, объединившихся на основе общности интересов в целях возрождения российского казачества, защиты его прав, сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества в соответствии с федеральным законодательством (некоммерческая организация). Казачье общество создается в виде хуторского, станичного, городского, районного (юртового), окружного (отдельского) или войскового казачьего общества, члены которого в установленном порядке принимают на себя обязательства по несению государственной или иной службы.

Как следует из материалов дела, земельные участки по спорным договорам аренды были предоставлены казачьему обществу без проведения торгов в целях осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из договоров аренды земельных участков N 27 от 28.03.2018, N 30 от 30.03.2018, N 31 от 30.03.2018, N 44 от 04.06.2018, данные договоры заключены на срок более 5 лет.

Однако указанное условие договоров не является основанием для применения положений пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и возможности передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам как путем уведомления арендодателя, так и в случае получения его согласия.

Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010, из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды должно прямо следовать, что новый арендатор принимает на себя долг предыдущего арендатора с указанием размера данного долга и периода, за который он образовался. Из соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, между физическими лицами и ответчиком усматривается изъявление воли сторон на перевод долга (арендной платы и просроченной задолженности до подписания соглашения). При этом точная сумма такого долга не является определяющей при квалификации соглашения как заключенного.

В приведенном Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации также разъяснено, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

При вынесении решения об удовлетворении требований о расторжении договоров аренды земельных участков, судом первой инстанции были учтены установленные по делу обстоятельства того, что земельные участки предоставлены казачьему обществу без проведения торгов в целях осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, при этом, ответчик неоднократно пытался передать права и обязанности, взятые на себя в соответствии с договорами аренды земельных участков N 27 от 28.03.2018, N 30 от 30.03.2018, N 31 от 30.03.2018, N 44 от 04.06.2018 третьим лицам.

Так, согласно письмам из Управления Росреестра от 14.01.2019, за регистрацией своих прав 05.12.2018 обращались: по договору N 44 от 04.06.2018 - гражданка Палкина Е.В. (регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды); по договору N 27 от 28.03.2018 - гражданин Слюняев Е.Н. (регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды); по договору N 31 от 30.03.2018 - гражданин Кораблин А.А. (регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды).

Управлением Росреестра по Ростовской области в регистрации вышеуказанных соглашений переуступки прав было отказано.

Вопреки доводам жалобы суд первой инстанции правомерно указал, что в данном случае подписание ответчиком соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды в пользу третьих лиц, а также обращение ответчика с соответствующими заявлениями о государственной регистрации в Управление Росреестра по Ростовской области однозначно свидетельствует о направленности воли ответчика на достижение правового результата в виде отчуждения принадлежащих ему прав по рассматриваемым договорам аренды.

Кроме того, судом принимается во внимание, что не получив положительный результат в регистрации соглашений, ХКО "Малокаменское" было принято решение о принятии в состав общества Палкиной Е.В., Кораблина А.А., Слюняева Е.Н., которые ранее, 05.12.2018 пытались зарегистрировать переуступку прав по спорным договорам для дальнейшего заключения соглашений о передаче прав: по договору N 44 от 04.06.2018 с казачкой Палкиной Е.В. на участок с КН 61:15:0602001:306 площадью 7954743 кв.м; по договору N 27 от 28.03.2018 с казаком Слюняевым Е.Н. на участок с КН 61:15:0602001:577 площадью 1803773 кв.м; по договору N 30 от 30.03.2018 с казачкой Козиной Н.И. на участок с КН 61:15:0602001:573 площадью 572715 кв.м; по договору N 31 от 30.03.2018 с казаком Кораблиным А.А. на участок с КН 61:15:0602001:578 площадью 157550 кв.м. Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные договоры фактически направлены на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур и заключены с целью передачи земельного участка в аренду лицу, не имеющему прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения вне процедуры торгов (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2018 по делу N А63-15485/2016).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в определении от 20.11.2014 N 308-ЭС14-1222, льготный порядок предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения не может быть использован в целях ограничения прав иных категорий субъектов, заинтересованных в предоставлении таких земель, а также обхода публичных процедур предоставления участков, находящихся в муниципальной собственности.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции правомерно усмотрел в действиях ответчика как арендатора факт злоупотребления своими правами, получившего права аренды в льготном правовом режиме.

Довод жалобы о том, что в судебном заседании 18.06.2019 представителем истца устно был заявлен отказ от исковых требовании в части одного из оснований досрочного расторжения договоров аренды - нецелевого использования земельных участков, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный ввиду отсутствия в материалах дела письменного отказа истца, а кроме того, в представленном отзыве на апелляционную жалобу комитет возражает относительно доводов ответчика в данной части, настаивает на нецелевом использовании земельных участков

Повторно оценив представленные материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о подтвержденности факта несоблюдения ответчиком положений договоров аренды земельных участков в части требований об оплате более двух раз подряд, наличия неоднократных действий со стороны ответчика по передаче своих прав и обязанностей третьим лицам по заключенным договорам аренды, приобретенным им на особых льготных условиях (без проведения торгов), в нарушение требований подпункта 17 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статьи 16.1 Областного закона от 22.07.2003 г. N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области", что в условиях рассматриваемых правоотношений свидетельствует о существенности допущенных нарушений обязательств со стороны арендатора, предоставляющих право арендодателю расторгнуть договоры в одностороннем порядке.

Доводы жалобы о несоблюдении департаментом предусмотренного договорами претензионного порядка урегулирования спора судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.

В соответствии с подпунктом 4.1.1 пункта 4.1, пунктом 6.2 договоров аренды, в связи с невнесением ответчиком арендной платы более двух раз подряд, в установленный срок, истец 01.11.2018 исх.N 3021-3024 направил в адрес ответчика досудебные письменные претензии о необходимости добровольного исполнения им договорных обязательств по погашению задолженности по арендной плате в разумный срок и предоставлении в адрес истца копий платежных документов в течение двух недель после получения претензий, с требованием о досрочном расторжении договоров аренды.

Претензии получены ответчиком 20.11.2018, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении. Указанный в претензиях срок для удовлетворения требований истек 04.12.2018, при этом доказательств погашения ответчиком задолженности по арендной плате не представлено.

Действия комитета осуществлены в пределах предоставленных ему полномочий с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющего стороне договора право обратиться с требованиями о его расторжении.

По смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Фактически, заявленные требования истца не являются бесспорными. Из поведения ответчика не усматривались намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Принимая во внимание приведенные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2019 по делу N А53-40711/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина