Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2019 г. N 11АП-18337/19

г. Самара

11 декабря 2019 г.

Дело N А65-18448/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Григорян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 декабря 2019 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2019 года по делу N А65-18448/2019 (судья Спиридонова О.П.),

по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",

к обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь",

с участием третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Управления Росреестра по Республике Татарстан,

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию,

с участием в судебном заседании

от ответчика - Касимов Р.С., доверенность от 13.03.2019,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь" (далее - ответчик, ООО "Янтарь") об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611 путем продажи с публичных торгов, об обязании ответчика передать Комитету техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2019 года по делу N А65-18448/2019 в иске Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" отказано.

Не согласившись с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, которой просит отменить Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2019 года по делу N А65-18448/2019, ссылаясь на неверное применение судом норм материального права, исковые требования МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" к Обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь" просит удовлетворить полностью.

ООО "Янтарь" письменным отзывом просит отказать в удовлетворении жалобы и оставить решение суда первой инстанции без изменения, указывая при этом на то, что участок находится в непрерывном владении собственников объекта незавершенного строительством, начиная с 2013 года, что исключает применение к спорным отношениям положений норм права, на которых основаны заявленные требования; поскольку земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта, к спорным отношениям не подлежит применению пункт 6 ст. 239.1 ГК РФ, изъятие возможно только в порядке пункта 1 - если земельный участок предоставлялся на торгах; также полагает, что до направления уведомления о прекращении договора от 19.12.2018, муниципальные власти продлили срок действия разрешения на строительство до 31.12.2019, что свидетельствует об их согласии на завершение Ответчиком начатого строительства.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Истец, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в заседание суда не обеспечили.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившегося истца, извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы истечением срока действия договоры аренды, на котором расположен незавершенный строительством объект.

Со ссылкой на ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ч.1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просил изъять незавершенный строительством объект путем продажи с публичных торгов.

Арбитражным судом Республики Татарстан установлено, что Обшеством с ограниченной ответственностью "Ямар" 24.09.2013 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N 57-26-1), кадастровый номер: 16:50:000000:13611.

Между Комитетом, как арендодателем, и ООО "Ямар", как арендатором, заключен договор аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование за плату земельный участок общей площадью 2 401 кв. м, с кадастровым N 16:50:110501:8, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N 57-26-1); при этом на земельном участке расположен незавершенный строительством объект (п. 1.1, 1.2, 1.4.1 договора); с разрешенным использованием земельного участка: под незавершенный строительством объект (п. 1.5 договора аренды).

Согласно п. 2.1 договор заключен сроком на три года до 29.12.2018.

Договор и приложения к договору подписаны без разногласий и оговорок, скреплены печатями сторон. Земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи.

Постановлением Исполнительного комитета г. Казани N 4054 от 12.10.2017 из земельного участка с кадастровым номером 16:50:110501:8 и неразграниченных земель, находящихся в государственной собственности, утверждена схема расположения земельного участка площадью 2 402 кв. м по пр. Ямашева и предварительно согласовано предоставление ООО "Ямар" в аренду сроком до 29.12.2018 земельного участка площадью 2 402 кв. м, занимаемого незавершенным строительством объектом.

Вновь образованный земельный участок, занимаемый объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:000000:13611, был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером - 16:50:110501:1184.

Соглашением N 18957-рз от 06.03.2018 Комитет и ООО "Ямар" расторгли договор аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015 и установили считать договор аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015 утратившим силу с 12.10.2017.

Между Комитетом и ООО "Ямар" подписан договор аренды земельного участка N 20041 от 30.07.2018 с кадастровым номером 16:50:110501:1184, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду за плату земельный участок общей площадью 2 402 кв. м с кадастровым номером 16:50:110501:1184, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пр. Ямашева, 33А; с разрешенным использованием: административные офисы (код 4.1), торговые объекты (код 4.4), объекты гостиничного сервиса (средства размещения; код 4.7); договор заключен на срок до 29.12.2018 (п. 1.1, 1.2, 1.5, 2.1 договора).

Земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи.

Между ООО "Ямар", как правообладателем, и ООО "Янтарь", как правоприобретателем, 01.12.2018 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1.1 договора аренды ООО "Ямар" передал ООО "Янтарь" все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 20041 от 30.07.2018 в отношении земельного участка, предоставленного Комитетом для занимаемого незавершенным строительством объектом под гостиничный комплекс площадью 2 402 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N 57-26-1); права арендатора переданы на срок договора аренды до 29.12.2018 (п. 3.1 договора) в связи с заключением сторонами договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N 57-26-1) от 01.12.2018 г., заключенному между ООО "Ямар" как продавцом и ООО "Янтарь" как покупателем (п. 2.1 договора).

Права и обязанности в отношении земельного участка общей площадью 2 402 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N 57-26-1), переданы от правообладателя правоприобретателю по акту приема-передачи.

Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, в квартале 57 (стр. N 57-26-1), кадастровый номер 16:50:000000:13611 зарегистрировано за ООО "Янтарь" на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N 01/12 от 01.12.2018, о чем в ЕГРН 27.12.2018 внесена соответствующая запись.

Таким образом, собственником объекта незавершенного строительства является ООО "Янтарь", все права и обязанности по договору аренды земельного участка также перешли к ответчику.

Срок действия договор аренды земельного участка N 20041 от 30.07.2018 установлен до 29.12.2018.

Письмом (исх. N 17124/кзио-исх от 19.12.2018) Комитет уведомил ООО "Ямар" о прекращении с 29.12.2018 договора аренды N 20041 от 30.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 16:50:110501:1184 площадью 2 402 кв. м по адресу г. Казань, Ново-Савиновский район, пр. Ямашева, 33А.

Поскольку требование истца о сносе объекта ответчиком не исполнено, истец обратился в арбитражный суд в суд с настоящим иском, рассматривая который арбитражный суд первой инстанции не учел следующее.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ),

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка N 18957 заключен 30.12.2015, в связи с чем, как указано, например, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2019 N Ф06-51086/2019 по делу N А65-476/2019, к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок, на котором расположен приобретенный ответчиком незавершенный строительством объект, ООО "Ямар" (продавец) использовало на основании договора аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015, воспользовавшись правом получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Подтверждением данного довода также является сохранение прежнего срока договора - до 29.12.2018 (указан договором аренды земельного участка N 18957 от 30.12.2015 и составляет три года), - при перезаключении в связи с изменением площади и кадастрового номера земельного участка договора аренды N 20041 от 30.07.2018. Доказательства иного, обосновывающие указанное в отзыве на апелляционную жалобу возражение ответчика относительно применения к рассматриваемым отношениям п. 6 ст. 239 ГК РФ, в деле отсутствуют.

Доказательства того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ), в материалах дела отсутствуют, соответствующие доводы ответчиком в ходе судебного разбирательства не заявлялись.

Таким образом, вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в рассматриваемом случае сделан Арбитражным судом Республики Татарстан при неверном применении изложенных норм права.

Доводы ответчика со ссылкой на имеющуюся правоприменительную практику (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 г. N 304-ЭС16-20773; постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 декабря 2018 г. N Ф06-39865/18 по делу N А57-30215/2017) о фактическом продлении муниципальными властями срока действия разрешения на строительство до 31.12.2019, подтверждающем согласие муниципальных властей на завершение Ответчиком начатого строительства, нельзя признать обоснованными. Поскольку поименованный акт в деле отсутствует, а указанные обществом судебные акты вынесены при рассмотрении споров с иным предметом, по иным основаниям, при ином правовом регулировании.

Кроме того, рассматриваемый довод ответчиком в суде первой инстанции не заявлялся, что в соответствии с установленными п. 7 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределами рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, исключает возможность его рассмотрения арбитражным судом апелляционной инстанции.

Изложенное подтверждает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа истцу в удовлетворении требований.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, а решение суда по настоящему делу подлежащим отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в связи с освобождением истца и подателя жалобы от уплаты пошлины законом, взыскиваются арбитражным судом с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2019 года по делу N А65-18448/2019 отменить. Принять по делу новый судебный акт, исковые требования Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Янтарь" объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611 путем продажи с публичных торгов и обязать ответчика передать МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал 57, строен. 57-26-1, кадастровый номер 16:50:000000:13611.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Янтарь" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску и 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина