Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2019 г. N 15АП-21364/19

город Ростов-на-Дону

13 декабря 2019 г.

дело N А32-31293/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель Самаренко Яна Владимировна по доверенности от 11.11.2019;

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2019 по делу N А32-31293/2018

по иску Администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к обществу с ограниченной ответственностью "КапиталКомплект"

(ИНН 7730120631, ОГРН 1027739829292)

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

о признании отсутствующим обременения земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КапиталКомплект" (далее - ответчик, общество) о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 9 670,0 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203031:0004, расположенного по адресу: г. Сочи. Центральный район, ул. Курортный проспект, 2 в виде договора аренды от 18.05.2006 N 04-24/223С.

Исковые требования мотивированы тем, что вид разрешенного использования земельного участка, переданного по договору аренды "для размещения комплекса зданий и сооружений реабилитационно-оздоровительного центра" был изменен на "апарт-отель". Самовольное изменение вида разрешенного использования земельного участка без согласования с собственником земельного участка, является существенным нарушением условий договора и влечет признание отсутствующим обременения спорного земельного участка в виде договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2019 в удовлетворении искового заявления отказано.

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне "РК" - зона лечебно - оздоровительных учреждений.

Администрация не может ссылаться на заявленные основания исковых требований, так как своими действиями давала арендатору основания полагать, что изменение вида разрешенного использования земельного участка является возможным.

Администрация в рамках дела N А32-41002/2018 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу о расторжении договора от 18.05.2006 N 4900770223 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203031:4 площадью 9 670 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, 2.

Требования мотивированы тем, что ответчик самовольно изменил вид разрешенного использования земельного участка

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2019 по делу N А32-41002/2018, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды исходили из того, что действия истца также были направлены на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Администрацией пропущен срок исковой давности, о применении которой заявил ответчик. В материалах дела отсутствуют доказательства фактического нарушения обществом целевого назначения земельного участка, предусмотренного пунктом 1.1 договора от 18.05.2006 (вместо эксплуатации комплекса зданий осуществление ответчиком их реконструкции либо строительства новых объектов).

Суд первой инстанции указал, что факт нарушения ответчиком условия договора о целевом использовании земельного участка администрация не доказала, оснований для удовлетворения иска о признании отсутствующим обременения земельного участка не имеется.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована несогласием администрации с вынесенным решением. Истец в апелляционной жалобе повторил доводы искового заявления.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика пояснил, что в спорный договор ответчик попал через уступку прав требования.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды приобщен к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 07.04.2006 N 04-04/1308С Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и Министерство юстиции Российской Федерации (арендатор) заключили договор от 18.05.2006 N 04-24/223С о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203031:4 площадью 9 670 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, 2, с видом разрешенного использования - для размещения комплекса зданий и сооружений реабилитационно-оздоровительного центра (пункт 1.1).

Срок действия договора - по 18.05.2055 (пункт 2.1).

Пунктом 6.2.7 закреплена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.05.2006, регистрационный номер N 23-23-50/040/2006-214.

На основании договора от 15.06.2006 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2006 N 04-24/223С (об уступке права) все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли к обществу.

Дополнительным соглашением N 1 от 26.10.2012 в связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок изменена преамбула договора - арендодателем является муниципальное образование город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения договор аренды от 18.05.2006 N 04-24/223С следует считать договором от 18.05.2006 N 4900770223.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.06.2017 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203031:4 имеет вид разрешенного использования - "апарт-отель".

Определением от 31.01.2019 суд первой инстанции приостановил производство по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-41002/2018.

В рамках дела N А32-41002/2018 Администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Капиталкомплект" о расторжении договора от 18.05.2006 N 4900770223 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203031:4 площадью 9 670 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, 2.

Требования мотивированы тем, что ответчик самовольно изменил вид разрешенного использования земельного участка.

Решением от 04.02.2019, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 06.06.2019 и кассационного суда от 12.09.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок предоставлен ответчику для размещения комплекса зданий и сооружений реабилитационно-оздоровительного центра. Общество изменило вид разрешенного использования земельного участка на "апарт-отель". При этом согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203031:4 к основному виду разрешенного использования, в том числе относится "апарт-отель".

Изменение кадастровых сведений о виде разрешенного использования земельного участка само по себе не является существенным нарушением договора долгосрочной аренды земельного участка и достаточным основанием для его расторжения. В материалах дела отсутствуют доказательства фактического нарушения обществом целевого назначения земельного участка, предусмотренного пунктом 1.1 договора от 18.05.2006 (вместо эксплуатации комплекса зданий осуществление ответчиком их реконструкции либо строительства новых объектов).

Указанная мотивировка подлежит применению и в настоящем деле, поскольку требование о признании отсутствующим обременения земельного участка договором аренды от 18.05.2006 N 04-24/223С заявлено по тому же основанию, что и в деле N А32-41002/2018: самовольное изменение вида разрешенного использования земельного участка, переданного по договору аренды "для размещения комплекса зданий и сооружений реабилитационно-оздоровительного центра" на "апарт-отель".

Изменение вида разрешенного использования в настоящем случае не является основанием для признания обременения в виде аренды отсутствующим.

Кроме того, в силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом невозможность защиты должна быть обусловлена наличием государственной регистрации.

Признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на объект. Устранение спорной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему, что предполагает наличие в реестре записи о его правах (например, в случаях двойной регистрации на один и тот же объект), либо предоставление доказательств, исключающих возможность внесения записи о праве ответчика (например, произведенную в отношении движимого имущества). Под видом иска о признании права отсутствующим не подлежат рассмотрению гражданско-правовые споры, в рамках которых должны быть использованы специальные способы защиты права на недвижимое имущество.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на ряд категорий, указанных в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации. Эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в Правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2, 6 статьи 30 Градостроительного кодекса). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса.

Исковое заявление о признании отсутствующим обременения земельного участка является исключительным способом защиты, применяемым, когда восстановление права иным способом не представляется возможным.

Администрация, обращаясь с рассматриваемым иском, выбранный способ защиты не обосновала. Исковое заявление и апелляционная жалоба представляет собой перечисление правовых норм, без мотивировочной части об их применении в конкретном споре.

Довод о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка без согласования с собственником земельного участка является существенным нарушением условий договора аренды, мог быть основанием для расторжения договора аренды.

Однако в рамках дела N А32-41002/2018 администрации в таком требовании было отказано.

Суды установили факт отсутствия доказательств фактического нарушения обществом целевого назначения земельного участка, предусмотренного пунктом 1.1 договора от 18.05.2006.

В рамках рассматриваемого дела такие доказательства также не представлены.

Иных доводов для признания обременения земельного участка в виде аренды отсутствующим администрацией не заявлено.

При наличии действующего договора аренды, в расторжении которого в судебном порядке было отказано, оснований для прекращения обремения в виде аренды не имеется.

С учетом изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2019 по делу N А32-31293/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов