Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2019 г. N 10АП-21039/19

г. Москва

18 декабря 2019 г.

Дело N А41-52370/19

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Казаковой Т.А., Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от ЗАО "ЮНИТЕКС": Журова Е.Ф., по доверенности от 27.07.2018, Евстигнеев Э.А., по доверенности от 31.10.2019,

от ООО "ПРОЕКТНАЯ КОМПАНИЯ "БЫЛОВО": Зорин Ю.О., по доверенности от 05.08.2019, Пак А.В., по доверенности от 05.08.2019,

от ООО "ЖИЛСТРОЙ": Старшинова Ю.А., по доверенности от 06.08.2019,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ООО "ЗЕМЛЯ-РЕГИОН": представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Администрации городского округа Химки Московской области: не явились, извещены;

от Министерства жилищной политики Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "ЮНИТЕКС" на решение Арбитражного суда Московской области от 17.09.2019 по делу N А41-52370/19 по иску Закрытого акционерного общества "ЮНИТЕКС" к Обществу с ограниченной ответственностью "ПРОЕКТНАЯ КОМПАНИЯ "БЫЛОВО", Обществу с ограниченной ответственностью "ЖИЛСТРОЙ", третьи лица: Администрация городского округа Химки Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Общество с ограниченной ответственностью "ЗЕМЛЯ-РЕГИОН" о расторжении соглашения, о передаче прав и обязанностей по договору аренды, о признании сделки по уступки права аренды по договору аренды недействительной; о признании отсутствующим права аренды об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ЮНИТЕКС" (далее - ЗАО "ЮНИТЕКС", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ПРОЕКТНАЯ КОМПАНИЯ "БЫЛОВО" (далее - ООО "ПК "БЫЛОВО", ответчик), Обществу с ограниченной ответственностью "ЖИЛСТРОЙ" (далее - ООО "ЖИЛСТРОЙ", ответчик), со следующими требованиями:

- расторгнуть соглашение от 17.02.2014 N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 N ЮА-144, заключённое между ЗАО "ЮНИТЕКС" и ООО "ПК "БЫЛОВО";

- признать недействительной сделкой передачу (уступку) прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 N ЮА-144 от ООО "ПК "БЫЛОВО" в пользу ООО "ЖИЛСТРОЙ", зарегистрированную Управлением Росреестра по Московской области 28.05.2019;

- признать отсутствующим право аренды за ООО "ЖИЛСТРОЙ" и ООО "ПК "БЫЛОВО" на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:19, площадью 7261,77 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, напротив домов N 6 и N 8;

- обязать ООО "ЖИЛСТРОЙ" передать ЗАО "ЮНИТЕКС" по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:19, площадью 7261,77 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, напротив домов N 6 и N 8.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Химки Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Общество с ограниченной ответственностью "ЗЕМЛЯ-РЕГИОН".

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО "ЮНИТЕКС" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ЗАО "ЮНИТЕКС" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ООО "ПРОЕКТНАЯ КОМПАНИЯ "БЫЛОВО", ООО "ЖИЛСТРОЙ" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения. Представили письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, которые приобщены к материалам дела.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО "ЗЕМЛЯ-РЕГИОН", Администрации городского округа Химки Московской области, Министерства жилищной политики Московской области надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16 апреля 2012 года между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и Закрытым акционерным общество "Монолевер-Трейд" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ЮА-144 (далее - договор аренды), по условиям которого в аренду сроком на 49 лет для строительства и эксплуатации торгово-делового центра из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок площадью 7262 кв.м с кадастровым номером 50:10:0010115:19, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, напротив домов N 6 и N 8.

Договор аренды N ЮА-144 зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРП внесена запись от 27.04.2012.

В дальнейшем вид разрешенного использования земельного участка был изменен на "для многоэтажного жилищного строительства", в связи с чем в договор аренды были внесены соответствующие изменения.

21 ноября 2013 года права и обязанности арендатора по договору аренды N ЮА-144 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 с разрешенным использованием - "для многоэтажного жилищного строительства" перешли к ЗАО "ЮНИТЕКС", на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды.

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРП внесена запись от 13.12.2013.

17 февраля 2014 года между ЗАО "ЮНИТЕКС" и ООО "ПК "БЫЛОВО" заключено Соглашение N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка NЮА-144, по условиям которого права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 перешли к ООО "ПК "БЫЛОВО".

В соответствии с пунктом 2 указанного Соглашения, за передачу прав и обязанностей по договору право приобретатель уплачивает правообладателю денежную сумму в размере 318 156 000 рублей в срок до 29.01.2017 года включительно.

Соглашение N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка NЮА-144 зарегистрировано в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРП внесена запись от 13.03.2014.

27 декабря 2016 года между ЗАО "ЮНИТЕКС" и ООО "ПК "БЫЛОВО" заключено Дополнительное соглашение N 2 к Соглашению N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка NЮА-144 по условиям которого за передачу прав и обязанностей по договору ООО "ПК "БЫЛОВО" уплачивает ЗАО "ЮНИТЕКС" денежную сумму в размере 318 156 000 рублей в следующем порядке:

- 64 268 400 рублей в срок до 31 марта 2017 года включительно, путем предоставления ЗАО "ЮНИТЕКС" прав на получение по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 кв.м - 120 000 рублей) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате цены соглашения;

- оставшуюся часть цены соглашения в срок до 31 декабря 2017 года включительно, путем предоставления ЗАО "ЮНИТЕКС" прав на получение по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 кв.м - 120 000 рублей) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате цены соглашения (п. 1 Дополнительного соглашения N 2).

Также пунктом 1 Дополнительного соглашения N 2 к Соглашению N 29/01 о передаче прав и обязанностей предусмотрено, что при нарушении ООО "ПК "БЫЛОВО" более чем на три календарных месяца обязательства по оплате по сроку 31 декабря 2017 года цены соглашения, включительно, ЗАО "ЮНИТЕКС" вправе отказаться от исполнения соглашения в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата земельного участка.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

08.05.2019 года в соответствии с Соглашением N 01/02/1-2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли к ООО "ЖИЛСТРОЙ".

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец, считая, что ООО "ПК "БЫЛОВО" не исполнило свои обязательства в соответствии с Дополнительным соглашением N 2 от 27.12.2016 года к договору аренды, обратилось в суд с настоящими требованиями о расторжении соглашение от 17.02.2014 N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 N ЮА-144, заключённое между ЗАО "ЮНИТЕКС" и ООО "ПК "БЫЛОВО".

Поскольку, как указывает истец, ООО "ПК "БЫЛОВВО" не исполнило своих обязательств по расторгаемому Соглашению, то оно не имело прав передавать в дальнейшем свои права третьему лицу - ООО "ЖИЛСТРОЙ".

Более того, как указывает истец, заключенное Соглашение N 01/02/1-2019 от 08.05.2019 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды является мнимой сделкой, так как в соглашении указана низкая цена, по которой переуступались права арендатора; у лица, передавшего свои права, в соответствии с абз. 2 п. 4.3 Соглашения не возникает залога в силу закона до момента оплаты права аренды; права по договору аренды обременены правами третьего лица - ООО "Земля-Регион", которое является аффилированным лицом с ООО "ПК "БЫЛОВО".

При этом, истец указывает на то, что Соглашение N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.12.2016 года и договоры долевого участия, заключенные в дальнейшем между истцом и ООО "ПК "БЫЛОВО" являются взаимосвязанными сделками и должны квалифицироваться как договор купли-продажи будущей вещи.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что посредством заключения дополнительного соглашения от 27.12.2016 N 2 ЗАО "Юнитекс" и ООО "ПК "Былово" произвели новацию - заменили обязательство ООО "ПК "Былово" по выплате ЗАО "Юнитекс денежных средств в размере 318 156 000 руб. за переуступаемые права на заключение договоров долевого участия в строительстве на обязательство по передаче квартир в построенных объектах.

Поскольку договоры долевого участия в строительстве были заключены между ООО "ПК "Былово" и ЗАО "Юнитекс", суд первой инстанции посчитал, что обязательство ЗАО "Юнитекс" по выплате встречного предоставления за полученное право аренды земельного участка прекращено надлежащим исполнением в соответствии со ст. 408 ГК РФ и, следовательно, предусмотренные ст. 450 ГК РФ основания для расторжения соглашения от 17.02.2014 N 29/01 отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении требований, связанных с недействительностью отчуждения права на земельный участок от ООО "ПК "Былово" в пользу ООО "Жилстрой", суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказана мнимость отчуждения права. Суд также указал, что поскольку истец не обладает какими-либо правами на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:19, у него отсутствует материально-правовой интерес в оспаривании соглашения от 08.05.2019 N 01/02/1-2019, заключенного между ООО "ПК "Былово" и ООО "Жилстрой".

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указано в п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Применительно к отношениям, связанным с осуществлением строительства, разъяснения даны в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в котором указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д. При этом если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Данная позиция применима, в том числе, при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве (абзац второй пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 305-ЭС19-10064, если несмотря на подписание нескольких документов, в действительности воля сторон направлена на установление между ними единой договорной связи с двумя встречными магистральными обязанностями осуществить характерное исполнение (с одной сторон - строительство домов, а с другой стороны - передача части квартир (прав на квартиры)), такой договор согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ следует квалифицировать как смешанный единый договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Из содержания соглашения от 17.02.2014 N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды договора аренды от 16.04.2012 N ЮА-144 (в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2016 N 2), и договоров долевого участия в строительстве от 01.12.2016 N 1/1/16, N2/2/16, N3/3/16, N4/4/1/16, N5/4/2/16, N6/4/3/16, N7/5/16, N 8/ПА/1/1/16, 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/16 следует, что данные договоры объективно являются взаимосвязанными, поскольку по их условиям исполнение обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве со стороны ООО "ПК "Былово" является способом оплаты права аренды земельного участка.

По сути этими договорами оформлена единая сделка по созданию будущей недвижимой вещи (жилого комплекса), где ЗАО "Юнитекс" произвело предварительную оплату - передало имущественные права (право аренды земельного участка), а ООО "ПК "Былово" - обязалось передать ЗАО "Юнитекс" объекты недвижимости в виде жилых помещений.

Следовательно, с учетом разъяснений, данных в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", к названным договорам, как оформляющим единую сделку, подлежат применению положения ГК РФ о купле-продаже и последствиях ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи.

Противоположный вывод суда первой инстанции, квалифицировавшего соглашение от 17.02.2014 N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды договора аренды от 16.04.2012 N ЮА-144 (в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2016 N 2), и договоры долевого участия в строительстве как разные сделки, в данном случае не может быть признан обоснованным.

В соответствии с п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Если оценивать соглашение N 29/01 и договоры долевого участия в строительстве как самостоятельные сделки, то это очевидно нарушает права ЗАО "Юнитекс".

В частности, если в счет оплаты за право аренды ООО "ПК "Былово" обязано заключить договоры участия в долевом строительстве, то ЗАО "Юнитекс" лишается права аренды на земельный участок (так как обязательство ООО "ПК "Былово" по оплате произведено) и остается должником по договорам участия в долевом строительстве.

Тем самым ЗАО "Юнитекс" передает ООО "ПК "Былово" право аренды стоимостью 318 000 000 рублей, но не получает вместо этого какого-либо встречного предоставления, ограничиваясь констатацией заключения договоров долевого участия в строительстве, по которым, к тому же, должно заплатить в пользу ООО "ПК "Былово" 318 000 000 рублей.

Таким образом, при квалификации отношений, данной судом первой инстанции, ООО "ПК "Былово" обогащается за счет ЗАО "Юнитекс", так как право аренды на земельный участок передается ООО "ПК "Былово" безвозмездно.

Однако в соответствии со ст. 575 ГК РФ дарение между юридическими лицами запрещено.

Следовательно, намерения сторон не могли быть выражены на заключение самостоятельных сделок.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным при этом признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по передаче имущества, составляющего предмет сделки, является существенным нарушением договора и может выступать основанием для расторжения договора в судебном порядке согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.07.1998 N 7176/97, от 23.06.2009 N 4651/09, от 23.06.2009 N 4651/09, от 13.11.2012 N 7454/12, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 305-ЭС17-14389).

Расторжение в судебном порядке в рамках дела N А41-25422/18 договоров на участие в долевом строительстве свидетельствует об отсутствии в действительности оплаты прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:19.

Ссылки ООО "ПК "Былово" на подтверждение факта оплаты за полученное права аренды земельных участков перед ЗАО "Юнитекс" соглашениями о зачете встречных требований, не могут быть приняты апелляционной инстанцией, поскольку в соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 305-ЭС19-10064, при квалификации договоров, опосредующих отношения по возведению объекта строительства, оформленные несколькими договорами, как единой сделки, документы, поименованные как акты взаимозачета, фактически лишь констатируют объем осуществленного обеими сторонами исполнения по договору, внося определенность в состояние расчетов между ними, но не влекут наступления правовых последствий, не опосредуют выбытие из имущественной сферы одной из сторон какого-либо актива, и носят лишь сверочный характер.

Таким образом, в той мере, в какой изложенная в актах зачета информация опровергнута в рамках дела N А41-25422/2018, она не может служить правовым основанием для вывода о том, что ООО "ПК "Былово" в действительности предоставило встречное предоставление в пользу ЗАО "Юнитекс" за полученное право аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что в отсутствие оплаты ЗАО "Юнитекс" имеет законное право на расторжение соглашения N 29/01, в связи с чем в указанной части исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции также не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о признании недействительной сделки по уступке права аренды названного земельного участка от ООО "ПК "Былово" в пользу ООО "Жилстрой" (соглашение от 08.05.2019 N 01/02/1-2019).

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что формальное исполнение сделки не является препятствием для вывода о ее мнимости. Не является препятствием для вывода о мнимости сделки и сама по себе государственная регистрация перехода прав по ней.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.02.2002 N 2352/01, от 22.03.2012 N 6136/11, мнимыми являются, в частности, сделки по отчуждению своего имущества должником, т.е. совершенными без намерения создать соответствующие юридические последствия, если они заключены с целью избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество.

В рамках настоящего дела о мнимости сделки по переуступке права аренды свидетельствует следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

По смыслу данной нормы при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"). Аналогичная позиция выражена в действующей судебной практике Верховного Суда Российской Федерации, о чем свидетельствуют определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.05.2018 N 309-ЭС17-21840.

На основании п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Следовательно, с расторжением договоров долевого участия в строительстве в феврале 2019 г. и отпадением оснований для удержания ранее полученной предварительной оплаты - имущественных прав (права аренды земельного участка) ООО "ПК "Былово" более не было вправе распоряжаться правами на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:19.

Однако ООО "ПК "Былово" не возвратило участок ЗАО "Юнитекс", а произвело его отчуждение ООО "Жилстрой".

В свою очередь ООО "Жилстрой" заключило договоры долевого участия в строительстве на земельном участке 50:10:0010115:19 с ООО "Земля-Регион" - аффилированным лицом ООО "ПК "Былово".

Факт аффилированности ООО "ПК "Былово" и ООО "Жилстрой" подтверждается решением Арбитражного суда Московской области от 18.12.2018 года по делу N А41-56258/18, где указано на погашение аффилированной компанией ООО "Земля-Регион" за ООО "ПК "Былово" арендных платежей и выдаче займов для погашения арендных платежей.

В силу ст. 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" аффилированность означает наличие способности оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Таким образом, имело место обременение посредством заключения договора участия в долевом строительстве права аренды после его уступки в пользу ООО "Земля-Регион", которая является компанией, аффилированной с ООО "ПК "Былово" - лицом, уступившим право аренды.

При этом заключение договоров участия в долевом строительстве с ООО "Земля-Регион" произошло в условиях, когда строительство объекта объективно не может быть завершено в срок, так как срок действия разрешения на строительстве заканчивается в IV квартале 2019 года.

Между тем в рамках дела о расторжении договоров участия в долевом строительстве между ООО "ПК "Былово" и ЗАО "Юнитекс" (решение Арбитражного суда Московской области от 14.01.2019 года N А41-25422/2018) установлено, что для завершения строительства в срок, работы должны были начаться не позднее 14.11.2016 года.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что по условиям п. 2 соглашения от 17.02.2014 N 29/01 (в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2016 N 2) между истцом и ООО ПК "Былово" за передачу прав и обязанностей по договору правоприобретатель передавал права по договорам участия в долевом строительстве на сумму в размере 318 516 000 рублей.

В свою очередь по соглашению между ООО "ПК Былово" и ООО "Жилстрой" (соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 01/02/1-2019 от 08.05.2019 г. (далее - Соглашение от 08.05.2019)) цена права аренды составляет всего 15 000 000 рублей (п. 4.1 Соглашения от 08.05.2019).

Таким образом, стоимость по соглашению от 08.05.2019 более чем в 20 раз меньше, чем стоимость, по которой ООО "ПК Былово" приобрело указанное право.

Более того, в соответствии с абз. 2 п. 4.3. соглашения от 08.05.2019 у лица, уступившего право аренды, не возникает залога в силу закона до момента оплаты права аренды.

Тем самым на момент передачи права аренды положение ООО "ПК Былово" как кредитора никак не обеспечено на случай неоплаты права аренды по Соглашению от 08.05.2019.

По мнению суда апелляционной инстанции, совокупность данных обстоятельств с свидетельствует о том, что соглашение между от ООО "ПК "Былово" ООО "Жилстрой" от 08.05.2019 N 01/02/1-2019 об отчуждении права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 носит явно нестандартный для гражданского оборота характер и заключение данного соглашения преследовало лишь цель создания формальных препятствий к возврату права на данный земельный участок законном правообладателю - ЗАО "Юнитекс", при фактическом сохранении возможности извлекать выгоду из использования участка за ООО "ПК "Былово" (через его афиллированное лицо ООО "Земля-Регион").

Сам факт того, что ООО "ПК "Былово" уступило право аренды по заниженной стоимости третьему лицу и сразу же обременило право аренды правами аффилированной с ней компанией, свидетельствует о том, что соглашение от 08.05.2019 заключено с целью избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество и в силу ст. 170 ГК РФ является недействительным как мнимая сделка, которая безусловно нарушает права ЗАО "Юнитекс", поскольку создает истцу препятствия в возврате права на земельный участок.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает необходимым удовлетворить требование истца о признании недействительным соглашения от 08.05.2019 N 01/02/1-2019.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Применительно к отношениям, связанным с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка это означает, что при недействительности сделки по уступке соответствующие права и обязанности по договору (статус землевладельца) не считаются перешедшими от одной стороны в пользу другой.

Следовательно, права владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 50:10:0010115:19 не могут считаться перешедшими от ООО "ПК "Былово" к ООО "Жилстрой".

В свою очередь, принимая во внимание, что договоры долевого участия и соглашение от 17.02.2014 N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды договора аренды от 16.04.2012 N ЮА-144, заключенное между ЗАО "Юнитекс" и ООО "ПК "Былово", прекратили свое действие, на основании п. 4 ст. 453 и п. 1 ст. 1102 ГК РФ право аренды на упомянутый земельный участок подлежат возврату предоставившему их лицу - ЗАО "Юнитекс".

Согласно п. 1 ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты прав является предъявления иска о признании права.

Положение абзаца второго статьи 12 ГК РФ, закрепляющее признание права в качестве одного из основных способов защиты гражданских прав, направлено на защиту прав и свобод, восстановление нарушенного права, обеспечение надлежащего разрешения дела при наличии спора о праве.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр.

В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Принимая во внимание, что к отношениям по передаче имущественных прав не применимы положения законодательства о передаче вещей в натуре и сведения об арендаторе земельного участка вносятся в государственный реестр прав на недвижимость, возврат права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 законному правообладателю ЗАО "Юнитекс" состоит в прекращении данных прав у иных лиц, претендующих на статус землевладельцев - ООО "ПК "Былово" и ООО "Жилстрой", что является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующих сведений в государственный реестр.

В связи с этим суд апелляционной инстанции полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты нарушенного права посредством признания отсутствующим права аренды у лиц, допустивших нарушение прав истца, т.е. у ООО "ПК "Былово" и ООО "Жилстрой".

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что оформление передачи владения земельным участком от ООО "ПК "Былово" в пользу ООО "Жилстрой" производилось путем составления отдельного акта приема-передачи земельного участка, в порядке применения последствий недействительности сделки, суд апелляционной инстанции также возлагает на ООО "Жилстрой" обязанность передать земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:19 по акту в пользу ЗАО "Юнитекс".

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2019 года по делу N А41-52370/19 отменить.

Расторгнуть соглашение от 17 февраля 2014 г. N 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16 апреля 2012 г. N ЮА-144, заключённое между ЗАО "ЮНИТЕКС" и ООО "ПК "БЫЛОВО".

Признать недействительной сделкой передачу (уступку) прав и обязанностей по договору аренды от 16 апреля 2012 года N ЮА-144 от ООО "ПК "БЫЛОВО" в пользу ООО "ЖИЛСТРОЙ", зарегистрированную Управлением Росреестра по Московской области 28 мая 2019 года.

Признать отсутствующим право аренды за ООО "ЖИЛСТРОЙ" и ООО "ПК "БЫЛОВО" на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:19, площадью 7261,77 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, напротив домов N 6 и N 8.

Обязать ООО "ЖИЛСТРОЙ" передать ЗАО "ЮНИТЕКС" по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:19, площадью 7261,77 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, напротив домов N 6 и N 8.

Взыскать с ООО "ПК "БЫЛОВО" в пользу ЗАО "ЮНИТЕКС" расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы в размере 6 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Л.В. Пивоварова С.А. Коновалов