Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2019 г. N 15АП-21308/19

город Ростов-на-Дону

19 декабря 2019 г.

дело N А32-47549/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2019 по делу N А32-47549/2018

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Океан"

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, пени,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Океан" (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.04.2009 N 4900005182 с кадастровым номером 23:49:0402030:353 расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 37 за период с 01.07.2017 по 30.09.2018 в размере 982 080,87 руб., а также пени в размере 115 177,87 руб., расторжении договора аренды от 22.04.2009 N 4900005182.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по внесению арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.09.2018. Несвоевременное внесение арендной платы дает истцу право на взыскание пени за период с 11.06.2009 по 10.11.2018 в сумме 115 177,87 руб., начисленной на основании пункта 6.2 договора. Неоднократное неисполнение указанной обязанности дает истцу право на расторжение договора аренды в судебном порядке.

Решением суда от 09.10.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд установил факт заключения договора аренды под размещение магазина, учел, что в рамках дела N А32-19363/2018 по исковому заявлению ООО "Океан" к администрации г. Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи об обязании пересмотреть размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:353, суд удовлетворил требования общества, установив размер годовой арендной платы в соответствии с заключением ООО "Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз" от 20.02.2019 N А32-19363/2018 в размере 759 600 руб., установил, что с учетом изменения годовой арендной платы земельного участка, у общества имеется переплата, задолженность по пене также отсутствует, в связи с чем отказал в удовлетворении иска. С принятым судебным актом не согласился истец, обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована незаконностью и необоснованностью судебного акта.

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов жалобы.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353 общей площадью 3 305 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 17, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации магазина, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, о чем 01.06.2009 в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись N 23-23-22/017/2009-400.

22 апреля 2009 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005182, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях указанного договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353 для размещения и эксплуатации магазина.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 01.06.2009 в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись N 23- 23-22/017/2009-401.

Пунктом 2.1 договора срок его действия определен на 49 лет с момента государственной регистрации.

Расчет размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора изложен в приложении к настоящему договору, из которого следует что базовая ставка арендной платы составила 39 руб/кв. м, коэффициент зональной дифференциации составил 1,47, коэффициент целевого использования - 2,5, сумма годовой арендной платы составила 472 972,50 рублей.

На основании п. 3.3 договора аренды арендатор вносит арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Пунктом 3.5 договора определено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменения фиксируются и оформляются приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписываются сторонами.

Как указал истец, за период с 01.07.2017 по 30.09.2018 у ответчика числится задолженность в размере 982 080,87 руб., задолженность по пене в размере 115 177,87 руб.

В претензиях от 21.12.2017 N 29854/02-05-16 и от 23.08.2018 N 19410/05-05-16 истец просил погасить имеющуюся задолженность, а также расторгнуть договор.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения в суд с иском.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст.424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска истец представил в материалы дела договор аренды, претензию.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно расчету истца за арендатором по договору за период с 01.07.2017 по 30.09.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 982 080,87 руб.

Судом первой инстанции было установлено, что в рамках дела N А32-19363/2018 по исковому заявлению ООО "Океан" к администрации г. Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи об обязании пересмотреть размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:353, суд удовлетворил требования общества, обязав администрацию г. Сочи в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с ООО "Океан" (ИНН 2317002593, ОГРН 1022302718052) дополнительное соглашение от 03.10.2017 к договору от 22.04.2009 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005182, изложив пункт 1 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с заключением ООО "Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз" от 20.02.2019 и составляет 759 600 рублей".

В решении по указанному делу суд отметил, что Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с обществом после введения в действие Земельного кодекса, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

Указанное решение принимается во внимание при рассмотрении настоящего спора в силу положений статей 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу чего суд первой инстанции обоснованно отклонил расчет администрации.

Как следует из расчета общества долг по арендной плате и пене отсутствует, напротив, с учетом изменения рыночной стоимости участка и произведенных ответчиком платежей, имеется переплата в сумме 373 422,80 руб.

Апеллянт на какие-либо пороки в расчете ответчика не указывает (части 5,6 статьи 268 АПК РФ), настаивает в жалобе на расторжении договора, никак не аргументируя, по какой причине ответчика надлежит полагать неисправным с учетом имеющейся переплаты и с учетом отсутствия нарушений договора на дату рассмотрения спора.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска в части взыскания суммы долга и пени, суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для переоценки вывода суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса).

Как указал истец, ответчиком неоднократно не вносились арендные платежи.

Однако суд первой инстанции констатировал, что истец начислял ответчику платежи в неверной (завышенной) сумме на момент принятия решения, задолженность ответчика перед истцом по договору аренды отсутствует, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Как указано выше размер арендной платы за 2017 год определен судом как равный 759 600 руб., в то время как истец в расчете к иску указывал сумму в размере 1 318 234,50 руб., то есть на 558 634, 50 руб. большую, и заявлял о долге общества за указанный долг в сумме 379 218,14 руб. (то есть за указанный период с очевидностью имелась переплата). Аналогичным образом, очевидно отсутствие долга и за 2018 год ввиду некорретности производимых начислений.

Факт поступления денежных средств в счет погашения задолженности и пени за предшествующие периоды истцом не оспаривается, соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит (части 5,6 статьи 268 АПК РФ).

На основании указанного судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований о расторжении договора, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2019 по делу N А32-47549/2018 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов