Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2024 г. N 09АП-8963/24 по делу N А40-88074/2022

г. Москва

08 апреля 2024 г.

Дело N А40-88074/22

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 декабря 2023 года по делу N А40-88074/22, принятое судьей Михайловой Е.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО Специализированный Застройщик "Феодосийская" (ИНН 7743828012, ОГРН 1117746688520)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей от истца: Гуру И.В. по доверенности от 22.12.2023; от ответчика: Попкова Т.Е. по доверенности от 10.10.2023;

УСТАНОВИЛ:

ДГИ города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО Специализированный Застройщик "Феодосийская" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 N М-06-049792 в размере 14 512 992,26 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2021 по 04.08.2021 в размере 14 428 824,12 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.07.2021 по 04.08.2021 в сумме 84 168,14 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Феодосийская" (ответчик) в редакции дополнительных соглашений - был заключен договор от 01.11.2016 N М-06-049792 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г.Москва, ул.Феодосийская, вл.1/5, площадью 109348 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 27 2 марта 2017 г. N RU77-190000-024606, а именно: дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1). Договор заключен сроком до 04.08.2021 (в редакции дополнительного соглашения от 21.10.2021).

В соответствии с п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2017 N М-06-049792 договор заключен сроком до 20.03.2023.

В силу пункту 3.2 договора и приложения 2 к договору арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период с 01.07.2021 по 04.08.2021 не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 14 428 824,12 руб.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца текущего квартала по день уплаты включительно.

Согласно представленному истцом расчету, сумма неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.07.2021 по 04.08.2021 в размере 84 168,14 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

При рассмотрении требований истца установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2023 по делу N А40-253906/21, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023, отказано в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Феодосийская" о взыскании 65 973 915 рублей 40 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 N М-06- 049792 в размере за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 и 1 267 996 рублей 27 копеек пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 12.01.2021 по 30.06.2021.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2022 по делу N А40-82587/21, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.05.2023, отказано в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Феодосийская" о взыскании задолженности в сумме 97 553 824,46 рублей за период с 01.10.2019 по 31.12.2020, пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 в сумме 1 006 495,68 рублей (с учетом уточнения исковых требований).

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании указанных судебных актов истец обязан был произвести перерасчет арендной платы и пени на финансовом лицевом счете Ответчика N М-06-049792-001 субсчетах "Арендная плата" и "Пени" с учетом изменения кадастровой стоимости арендуемых по Договору земельных участков с кадастровыми номерами 77:06:0011006:5860, 77:06:0011006:5848, подтвержденного выписками из ЕГРН, а также ввода в эксплуатацию каждого многоквартирного дома на земельном участке 77:06:0011006:5859 и даты регистрации первого права собственности на помещения в каждом из расположенных на нем многоквартирных домов.

В силу п. 3.2 Договора и Приложения 2 к Договору арендная плата уплачивается Арендатором ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Исходя из п. 3.3 Договора и Приложения 2 к Договору, в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя.

Согласно п. 3.4 Договора, размер ежегодной арендной платы изменяется, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор, начиная с момента изменения кадастровой стоимости.

- Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0011006:5860 по состоянию на 24.07.2019 была определена в размере 91 463 144,24 руб. (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - N 02-8485/19-1-ЗУ от 29.07.2019), и должна была применяться с 24.07.2019 до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки. Соответствующие сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 12.08.2019.

- Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0011006:5848 по состоянию на 12.10.2020 была определена в размере 57 052 592,06 руб. (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - N АОКС-77/2020/000053 от 12.11.2020) и должна была применяться с 12.10.2020 до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки. Соответствующие сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 13.11.2020.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет с учетом изменения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:06:0011006:5860, 77:06:0011006:5848, согласно которому на начало спорного периода (01.07.2021) переплата по арендной плате составляла 7 164 135,86 руб. В связи с тем, что арендная плата за период с 01.07.2021 по 04.08.2021 не превышает 1 519 603,18 руб., на дату окончания действия Договора остаток переплаты по арендной плате по Договору составляет 5 644 532,68 руб.

Кроме того, расчет арендной платы выполнен истцом без учета регистрации первого права собственности на помещения в нескольких многоквартирных домах, расположенных на земельном участке.

Предметом Договора аренды земельных участков, предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельных участках от 01.11.2016 N М-06-049792, заключенного между ООО СЗ "Феодосийская" и ДГИ г. Москвы (зарегистрирован в ЕГРН 10.11.2016 г. N 77-77/006-77/006/015/2016-775/1) и действующего по 04.08.2021 включительно, был, в том числе, земельный участок площадью 65 937 кв.м., кадастровый номер 77:06:0011006:5859, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 20 декабря 2016 г. N RU77-190000-022801, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание жилой застройки (2.7); социальное обслуживание (3.2); бытовое обслуживание (3.3); культурное развитие (3.6); предпринимательство (4.0); спорт (5.1); обеспечение внутреннего правопорядка (8.3); обслуживание автотранспорта (4.9) (далее - "земельный участок").

На земельном участке построены, введены в эксплуатацию:

"Многоквартирный жилой дом переменной этажности", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.12.2018 N 77-190000-008743-2018. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14.02.2019:

"Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 2)", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 5 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от

26.12.2018 N 77-190000-008764-2018. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14.02.2019;

"Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 5)", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 3 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 19.08.2019 N 77-190000-009073-2019. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 27.11.2019;

"Многоквартирный жилой дом (корпус 4.1)", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 1 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 09.08.2019 N 77-190000-009064-2019. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 27.08.2019;

"Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 3)", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 4 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 15.05.2020 N 77-190000-009498-2020. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 16.06.2020.

В силу п. 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

По смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее также - "Вводный закон") собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, в связи с чем уполномоченный орган публично-правового образования (ДГИ г. Москвы) утрачивает право на распоряжение земельным участком под многоквартирным домом.

Исходя из ч. 2 и ч. 5 ст. 16 Вводного закона каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, Определении Верховного Суда, РФ от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526 по делу N А65-18933/2015 "установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом. Учитывая установленные судами обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды третьего лица на земельный участок прекратилось, в связи с чем вывод суда округа о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит указанным нормам права и разъяснениям, а также сделан без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства".

Законом не установлен запрет на строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке. Использование слов "многоквартирный дом" в тексте действующего законодательства в единственном числе не свидетельствует о том, что законодатель исключил возможность расположения нескольких домов на одном земельном участке. Законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов, на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, что подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2018 N Ф05-17505/2018 по делу N А40-255361/2017.

Для исключения земельного участка, занятого многоквартирным домом из земельного участка, предоставленного для строительства нескольких многоквартирных домов, раздел такого земельного участка не требуется (см. Постановление суда Дальневосточного округа от 16.08.2018N Ф03-3233/2018).

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0011006:5859 образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений с момента регистрации первого права собственности на помещение.

Соответственно, с момента регистрации первого права собственности на помещения в многоквартирных жилых домах, у ДГИ г. Москвы отсутствуют правовые основания для взимания с Ответчика арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером, 77:06:0011006:5859 площадью 65 937 кв.м, которая необходима под строительство, эксплуатацию и обслуживание введенных в эксплуатацию жилых домов, входит в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этих домов.

В этой связи, с учетом положений проектной документации, разработанной применительно к каждому многоквартирному дому, Свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительных решений многоквартирных жилых домов, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", на основании представленных в материалы дела доказательств арбитражным судом может быть установлена площадь части земельного участка, занимаемая каждым многоквартирным жилым домом, а также прилегающей территории, необходимой для эксплуатации такого дома.

На листе 6 архитектурно-градостроительного решения, утвержденного Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, содержатся сведения по площадям земельного участка каждого корпуса в отдельности:

1) Площадь, занимаемая корпусом 1 и необходимая для его эксплуатации, составляет

15 678,00 кв. м. (23,77 % от 100% площади всего земельного участка).

2) Площадь, занимаемая корпусом 2 и необходимая для его эксплуатации, составляет

16 533,00 кв. м. (25,07 % от 100% площади всего земельного участка).

3) Площадь, занимаемая корпусом 5 и необходимая для его эксплуатации, составляет

12 081,00 кв. м. (18,32 % от 100% площади всего земельного участка).

4) Площадь, занимаемая корпусом 4.1 и необходимая для его эксплуатации, составляет 4 333,10 кв. м. (6,57 % от 100% площади всего земельного участка).

5) Площадь, занимаемая корпусом 3, необходимая для его эксплуатации, составляет

13 135,77 кв. м. (19,92 % от 100% площади всего земельного участка).

6) Площадь под строительство и эксплуатацию "Многоквартирного жилого дома (корпуса 4.2)" (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9, разрешение на строительство от 05.06.2019 77-190000-018311-2019) составляла 4 176,13 кв. м. (6,33 % от 100% площади всего земельного участка).

Из представленных Ответчиком в материалы дела доказательств следует, что в связи с регистрацией первого права собственности на объекты, расположенные в каждом из указанных многоквартирных домов, Ответчик перестал пользоваться 61 760,87 кв. м. земельного участка, что составляет 93,66 % от 100 % площади земельного участка (65 937 кв.м), однако Истец необоснованно продолжает начислять арендную плату исходя из 100% площади земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения иска у суда отсутствуют.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы Заявителя направлены на пересмотр обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2022 по делу N А40-82587/21-127- 601, имеющих преюдициальное значение для настоящего спора и не подлежащих повторному доказыванию сторонами.

Согласно ч. 2. ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2022 по делу N А40- 82587/21-было отказано в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы к ООО СЗ "Феодосийская" о взыскании 98 397 876,08 руб. по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 N М-06-049792, в том числе задолженности по арендной плате за предыдущий период с 01.10.2019 по 31.12.2020 в размере 97 595 621,76 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 в размере 802 254,32 руб.,

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2022 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда города Москвы, принятого по результатам рассмотрения дела N А40- 82587/21.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2023 по делу N А40- 253906/21, оставленным в силе Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.05.2023, отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 N М-06- 049792 за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 65 973 915 руб. 40 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 12.01.2021 по 30.06.2021 в размере 1 267 996 руб. 27 коп, установлено наличие переплаты Ответчика по Договору на 30.06.2021 в размере 7 164 135 руб. 56 коп., арбитражные суды трех инстанций сочли начисление Истцом арендной платы исходя из 100% площади земельного участка (65 937 кв.м.) необоснованным, контррасчет Ответчика признали арифметически и методологически верным на основании аналогичных доказательств

Суд первой инстанции правомерно принял представленный Ответчиком контррасчет арендной платы, с учетом дат регистрации первого права собственности на помещения в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0011006:5859.

Как следует из материалов дела, предметом Договора аренды земельных участков, предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельных участках от 01.11.2016 N М-06-049792, заключенного между ООО СЗ "Феодосийская" и ДГИ г. Москвы (зарегистрирован в ЕГРН 10.11.2016 г. N 77-77/006-77/006/015/2016- 775/1) в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2017 (зарегистрировано в ЕГРН 31.03.2017 N 77:06:0011006:5854-77/011/2017-1), дополнительного соглашения от 30.01.2018 (зарегистрировано в ЕГРН 13.04.2018 N 77:06:0011006:5857-77/011/2018-7), является, в том числе, земельный участок площадью 65 937 кв.м., кадастровый номер 77:06:0011006:5859, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 20 декабря 2016 г. N RU77-190000- 022801, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание жилой застройки (2.7); социальное обслуживание (3.2); бытовое обслуживание (3.3); культурное развитие (3.6); предпринимательство (4.0); спорт (5.1); обеспечение внутреннего правопорядка (8.3); обслуживание автотранспорта (4.9) (далее - "земельный участок"). На земельном участке построены, введены в эксплуатацию:

- "Многоквартирный жилой дом переменной этажности", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.12.2018 N 77- 190000-008743-2018. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14.02.2019;

- "Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 2)", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 5 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.12.2018 N 77-190000-008764-2018. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14.02.2019;

- "Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 5)", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 3 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 19.08.2019 N 77-190000-009073-2019. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 27.11.2019;

- "Многоквартирный жилой дом (корпус 4.1)", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 1 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 09.08.2019 N 77-190000-009064- 2019. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 27.08.2019;

- "Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 3)", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 4 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 15.05.2020 N 77-190000-009498-2020. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 16.06.2020.

Истец указывает на то, что Ответчик не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме_ Суд первой инстанции не выяснил наличие регистрации первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, следовательно, не мог установить момент возникновения права общей долевой собственности.

Вместе с тем, в Приложениях 9-13 к отзыву на исковое заявление от 02.12.2022 содержатся доказательства, приобщенные судом первой инстанции к материалам дела:

- Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию 14.02.2019 первого права собственности на объект недвижимости в "Многоквартирном жилом доме переменной этажности" по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корпус 6, на 3 л.;

- Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию 14.02.2019 первого права собственности на объект недвижимости в "Многоквартирном жилом доме переменной этажности (корпус 2)" по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корпус 5, на 3 л.;

- Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию 27.11.2019 первого права собственности на объект недвижимости в "Многоквартирном жилом доме переменной этажности (корпус 5)" по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корпус 3, на 3 л.;

- Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию 27.08.2019 первого права собственности на объект недвижимости в "Многоквартирном жилом доме (корпус 4.1)" по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корпус 1, на 4 л.;

- Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию 16.06.2020 первого права собственности на объект недвижимости в "Многоквартирном жилом доме переменной этажности (корпус 3)" по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корпус 4, на 3 л.

Более того, данные обстоятельства установлены в Решении Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2022 по делу N А40-82587/21-127-601, в рамках которого арбитражными судами уже были исследованы вышеуказанные выписки из ЕГРН.

При проверке контррасчета Ответчика суд первой инстанции правомерно руководствовался ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, п.п. 1, 2-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 66, п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - "Постановление Пленумов Верховного Суда РФ N 10 и ВАС РФ N 22"), в соответствии с которыми земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также находящиеся на нем элементы озеленения и благоустройства, предназначенные для эксплуатации данного дома, являются общим имуществом собственников помещений в доме.

В этой связи, с учетом положений проектной документации, разработанной применительно к каждому многоквартирному дому, Свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительных решений многоквартирных жилых домов, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", на основании представленных в материалы дела доказательств арбитражным судом может быть установлена площадь части земельного участка, занимаемая каждым многоквартирным жилым домом, а также прилегающей

Соответственно, с момента регистрации первого права собственности на объекты, расположенные в каждом из указанных многоквартирных домов, у ДГИ г. Москвы отсутствовали правовые основания для взимания с Ответчика арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 77:06:0011006:5859 в части площади 61 760,87 кв.м., что составляет 93,66 % от 100 % площади земельного участка (65 937 кв.м), которая необходима под строительство, эксплуатацию и обслуживание введенных в эксплуатацию жилых домов, входит в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этих домов, в связи с чем суд первой инстанции счел неправомерным начисление ДГИ г. Москвы арендной платы исходя из 100% площади земельного участка.

Таким образом, с 16.06.2020 начисление арендной платы было правомерно лишь за фактическую площадь, находящуюся в пользовании Застройщика, и не относящуюся к многоквартирным домам, введенным в эксплуатацию, то есть за 4 176,13 кв. м., ввиду того, что Ответчик перестал быть фактическим пользователем части земельного участка, на котором располагаются данные дома, в связи с поступлением квартир/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах в собственность иных лиц.

Согласно ст.ст. 307, 407 Гражданского кодекса РФ (далее - "ГК РФ") обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона о государственной регистрации, государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст. 16)

В силу п. 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 10 и ВАС РФ N 22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ") собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В Определении Верховного Суда РФ от 16.04.2021 N 62-ПЭК21 по делу N А53-23224/2018 с учетом пп. 1 п. 1 ст. 352, п.п. 1, 2 ст. 407, п. 3 ст. 425 ГК РФ, ч. 1 ст. 46 ЗК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 12.1, ч.ч. 1, 8.1 Закона N 214-ФЗ, ст. 13, ст. 42 Закона N 218-ФЗ, п. 1.1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ, п. 26 п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 содержится правовая позиция о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды земельного участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. При наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды третьего лица на земельный участок прекратилось, в связи с чем вывод суда округа о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит указанным нормам права и разъяснениям, а также сделан без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 2 и ч. 5 ст. 16 Вводного закона каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

Для исключения земельного участка, занятого многоквартирным домом из земельного участка, предоставленного для строительства нескольких многоквартирных домов, раздел такого земельного участка не требуется (см. Постановление суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 N Ф03-3233/2018).

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0011006:5859 образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений с момента регистрации первого права собственности на помещение.

Учитывая вышеизложенное, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта, не содержат оснований, установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2023 года по делу N А40-88074/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Мезрина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко