Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. N 09АП-65890/19

г. Москва

23 декабря 2019 г.

Дело N А40-99849/19

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.09.2019 по делу N А40-99849/19 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Флигель" (ИНН 7723448693, ОГРН 1167746497082) о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Крылова Г.Г. по доверенности от 29.10.2019 дип. N 12/12 от 01.06.2012;

от ответчика: Горецкая Т.М. по доверенности от 09.12.2018 дип. N 429 от 21.06.2000; Беляев Ю.Н. по доверенности от 06.09.2019 дип. N 08199 от 09.07.2008;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Флигель" о взыскании неустойки (штрафа) в сумме 4 350 926 руб. 25 коп по договору аренды земельного участка от 25.08.2017 г. N М-06-000593.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 сентября 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что судом первой инстанции неполно исследованы доказательства по делу, кроме того, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, а решение принято с нарушением норм материального и процессуального права.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 06 сентября 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Флигель" был заключен договор от 25.08.2017 N М-06-000593 на аренду земельного участка, площадью 5 135 кв.м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Новочеремушкинская ул., вл. 58, предоставляемого для эксплуатации помещений в административно-производственном здании, сроком действия до 11.05.2043.

Согласно п. 1.7 Договора, стороны подтверждают, что на земельном участке расположено четырехэтажное нежилое здание площадью 10 974 кв.м.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно п.п. 5.6 и 5.11 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять условия договора, не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов.

Как указывает истец в иске, в ходе осмотра земельного участка Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, проведенного 26.11.2017 (акт проверки N 9063004) установлено, что на Участке проводятся работы по возведению надстройки к зданию с кадастровым номером 77:06:0004004:1087.

На момент обследования на крыше здания частично возведена конструкция из металлических опор. На Участке размещается бытовой городок, находится строительная техника, выявлены разрытия площадью около 300 кв.м, и около 100 кв.м.зафиксирован очаг захламления площадью около 850 кв.м, (строительный и бытовой мусор/отходы, навалы строительных материалов).

Истец ссылался на то, что распорядительный акт по вопросу изменения целевого назначения участка полномочным органом власти города Москвы не принимался, изменения в договор в этой части также не вносились.

В п. 2.7. Дополнительного соглашения п.п. 1 и 2 раздела "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА" Договора аренды земли были изменены и изложены в следующей редакции: арендатор обязуется использовать участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования. Участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

Департамент городского имущества считает, что указанным актом осмотра подтверждается тот факт, что спорный земельный участок используется арендатором с нарушением условий договора аренды в части целевого использования земельного участка установленного п. 2.7 Дополнительного соглашения.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.п. 7.3, 7.4 Договора, в случае использования земельного участка не по целевому назначению и неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 настоящего договора и условий, касающихся использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указывает, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в соответствии с п. 2.7 Дополнительного соглашения, истцом в порядке предусмотренных п. 7.3 и 7.4 договора, был начислен штраф (неустойка) в сумме 4 350 926 руб. 25 коп., который он просит взыскать в судебном порядке с ответчика.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что представленный Департаментом Акт Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 26.10.2017 N 9063004, не может являться основанием для привлечения арендатора к ответственности за нарушение условий договора, в связи с тем, что указанный документ не подтверждает факт возведения объектов самовольного строительства, а также не доказывает вину ответчика.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества г. Москвы ссылается на то, что на Земельном участке расположено четырехэтажное здание площадью 10 974 кв. м. по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, вл. 58., однако судебная коллегия не может согласиться с указанным доводов, поскольку суд первой инстанции обоснованно отметил, что Здание изначально (до приобретения его ООО "Флигель" в 2016 году), было фактически построено 7 (семи) - этажным, а именно: подвал, цокольный, первый, второй, третий, четвертый, технический (на данный момент: технический - пятый) этажи.

В дальнейшем, ответчик принял решение разделить Здание на помещения с отражением данного факта в учете Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы и получением свидетельств (выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на право собственности на отдельные объекты недвижимости (помещения). В результате данного разделения здания на помещения в документах Госинспекции "технический этаж" был переименован в "пятый", таким образом, сохранилось прежнее количество этажей и общая площадь Здания, а именно: подвал, цокольный, первый, второй, третий, четвертый, пятый этажи, т.е. совокупно 5 (пять) наземных этажей, а также подвал и цокольный этаж. Общая площадь Здания (сумма площадей всех объектов недвижимости) в результате данного деления не изменилась.

Данные обстоятельства подтверждаются как ранее существовавшими документами БТИ, так и существующими документами, а именно выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (имеются в материалах дела).

Таким образом, все этажи здания стоят на учете в Государственном кадастре недвижимости в виде отдельных объектов недвижимости (помещений), право собственности на которые зарегистрировано, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и площади объекта соответствуют показателям, существовавшим еще при вводе здания в эксплуатацию в 1965 году.

Кроме того, следует отметить, что согласно представленным в материалы дела доказательствам, ответчик проводил в здании капитальный ремонт, что подтверждается ордерами, выданными Объединением административно-технических инспекций г. Москвы от 19.01.2017 г. N 17060010, а также от 21.09.2017 г. N 17060010/1, в котором указано, что цель проведения работ: капитальный ремонт здания, а также Договором подряда N НЧ-15 от 22.02.2017 г. на выполнение работ по разработке детализированных чертежей, изготовлению, доставке и монтажу конструкции витражей и навесного вентилируемого фасада на объекте по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская д. 58.

В подтверждение отсутствия нарушений со стороны Ответчика в ходе рассмотрения дела был так же приведен тот факт, что Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы с "17" по "22" ноября 2017 г. была проведена внеплановая выездная проверка в отношении ответчика. Согласно Акту от "22" ноября 2017 г. N 10417/17 нарушений в сфере строительства не выявлено (копия акта проверки имеется в материалах дела).

Общество в рамках обеспечения безопасной эксплуатации зданий/сооружений проводило ремонт собственных объектов недвижимости, не требующий получения разрешения на строительство, проводило работы по внутренней отделке нежилых помещений, а также проводило ремонт фасада.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что согласно п. 17. Ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГсК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

- капитального ремонта объектов капитального строительства.

Кроме того, п. 6 ст. 55.24. Градостроительного кодекса РФ, предусмотрено, что в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (п. 8 ст. ГсК РФ).

Согласно п. 5. ст. 55.24. ГсК РФ эксплуатация зданий, сооружений, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

В соответствии с п. 2.8. ГОСТ Р 54257-2010. Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1059-ст) (ред. от 22.11.2013) нормальная эксплуатация здания включает соответствующее техническое обслуживание, капительный ремонт.

Согласно п.п. 14.2 ст. 1 ГсК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Таким образом арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что ООО "Флигель" проводило работы по капитальному ремонту и ремонт фасада Здания, что подтверждается материалами дела.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что Общество нарушает условия Договора аренды земли, использует участок не в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования, в связи с чем, заявляет требование о взыскании штрафных санкций (неустойки), предусмотренных Договором аренды.

Однако, Дополнительным соглашением к Договору аренды N М-06-000593 от 30.12.2016 г., стороны установили, что "Разрешенное использование Участка в соответствии данными государственного кадастра недвижимости: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (1.2.7.); участки смешанного размещения производственных объектов (1.2.9.).

В силу п. 4 ст. 1 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" "все земли в городе Москве относятся к категории земель населенных пунктов.

Пунктом 1 ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что "землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Указанный вид разрешенного использования земельного участка не противоречит факту нахождения офисных помещений в здании, а также пункту приема пищи, поскольку это включает в себя понятие "эксплуатация существующих зданий и сооружений.

Поскольку земельный участок используется с целью эксплуатации расположенных на нем зданий, в том числе в административно-хозяйственной деятельности, нет оснований полагать, что земельный участок используется не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Земельный участок, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 58, относится к категории "земли населенных пунктов".

Истец не предоставил доказательств, что использование земельного участка в соответствии с фактическим использованием здания, расположенного на нем, противоречит разрешенному использованию, установленному для данной территориальной зоны градостроительным регламентов.

Поскольку в кадастровый паспорт земельного участка изменения не вносились, целевое назначение земельного участка, отнесенного к землям населенных пунктов, изменено не было, Общество как использовал земельный участок по целевому назначению "земли населенных пунктов", так и продолжает использовать, доказательств обратного не представлено, таким образом, отсутствуют основания для взыскания санкций за нецелевое использование земельного участка.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Решение законно и обоснованно, принято при полном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловного основания для отмены решения суда, при разрешении спора не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 сентября 2019 года по делу N А40-99849/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева М.С. Кораблева