Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2019 г. N 15АП-19726/19

город Ростов-на-Дону

25 декабря 2019 г.

дело N А32-18301/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ефимовой О.Ю., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беляевой И.Н.,

при участии:

от заявителя - Черкашиной Д.Б. по доверенности от 11.11.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Аверина Александра Федоровича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2019 по делу N А32-18301/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя Аверина Александра Федоровича (ИНН 230200512272, ОГРНИП 304230227300275)

к администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444)

при участии третьего лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю,

о признании незаконным постановления об изменении вида разрешенного использования земельного участка, обязании принять решение об отмене постановления,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Аверин Александр Федорович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Аверин А.Ф.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Армавир (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным постановления от 18.10.2018 N 1854 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу:

г. Армавир, Промзона, 16", об обязании принять решение об отмене постановления от 18.10.2018 N 1854 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: г. Армавир, Промзона, 16".

Требования мотивированы незаконными действиями администрации по изменению вида разрешенного использования земельного участка, что повлекло повышение арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Аверин А.Ф. обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе предприниматель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что полномочия своей супруге на подписание заявления он не предоставлял. Как видно из прилагаемой копии паспорта к заявлению и адресной справки, ИП Аверин А.Ф. зарегистрирован и проживает с 09.09.2016 по адресу г. Армавир, ул. Каспарова, 91, а не ул. Тургенева, 252, как указано в заявлении супруги. Согласно акту обследования земельного участка от 13 августа 2019 года такая производственная деятельность как "обслуживание автотранспорта" не ведется. Поскольку изменение вида разрешенного использования предполагает изменение и самого договора аренды земельного участка, оно может осуществляться только по взаимному согласию арендодателя (собственника) и арендатора даже в ситуации, когда арендодателем выступает государство, а соответствующий вид разрешенного использования утвержден для территориальной зоны участка. Следовательно, администрация муниципального образования город Армавир как арендодатель земельного участка без заявления предпринимателя не может изменить вид разрешенного использования земельного участка. Нарушение закона в данном случае привело к необоснованному завышению арендной платы.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ИП Аверина А.Ф. поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел следующим выводам.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Аверин Александр Федорович является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: город Армавир, Промзона, 16, с кадастровым номером 23:38:0102002:178 площадью 20 391 кв. м на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 02.09.2008 N 3800004919, заключенного с администрацией муниципального образования город Армавир.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание склада готовой продукции с кадастровым номером 23:38:0102002:1900 площадью 2031,9 кв.м. и административно-офисное здание с кадастровым номером 23:38:0102002:1899 площадью 297,6 кв. м., принадлежащее на праве собственности ИП Аверину А.Ф.

Земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102002:178, площадью 20 391 кв. м., предоставлен предпринимателю на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 02.09.2008 N 3800004919 для завершения строительства и последующей эксплуатации столярно-мебельного цеха и складских помещений.

Постановлением администрации муниципального образования от 15.10.2018 N 1854 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: город Армавир, Промзона, 16" вид использования земельного участка был изменен на "производственная деятельность, обслуживание автотранспорта, склады".

25.01.2019 ИП Аверин А.Ф. обратился в администрацию города Армавира с заявлением о несогласии с установлением такого вида использования.

Администрацией муниципального образования город Армавир было принято новое постановление от 25.02.2019 N 282, в соответствии с которым указанный вид использования был исключен.

Предприниматель, полагая, что данное постановление об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ земли делятся по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1, пунктом 3 части 2 и частью 6 статьи 30, частью 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Согласно части 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу части 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Частью 4 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Вместе с тем, названные правовые нормы должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2.1 договора N 3800004919 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 02.09.2008 также предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок строго по целевому использованию, указанному в п. 1.1 договора (для завершения строительства и последующей эксплуатации столярно-мебельного цеха и складских помещений).

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2017 N 307-ЭС17-17804, учитывая, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Т.о. в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора, т.е по согласию обеих сторон договора аренды.

В данном случае для находящегося в аренде у общества земельного участка условиями договора аренды от 02.09.2008 N N 3800004919 (пункт 1.1) определен вид разрешенного использования - для завершения строительства и последующей эксплуатации столярно-мебельного цеха и складских помещений.

В материалах дела имеется заявление, в соответствии с которым, выступая от имени Аверина А.Ф., его супруга Аверина М.А. обратилась в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования с вида "для завершения строительства и последующей эксплуатации столярно-мебельного цеха и складских помещений" на "производственная деятельность, обслуживание автотранспорта, склады".

Согласно акту экспертного исследования от 23.09.2019 N 04239/4-6/1.1, выполненному ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, подпись от имени Аверина А.Ф. в копии заявления на имя главы г. Армавира, датированного 03.09.2018, выполнена не Авриным А.Ф., а Авериной М.А.

Указанные обстоятельства сторонами не оспорены.

Доказательств наличия у Авериной М.А. полномочий на обращение с заявлением об изменении вида разрешенного использования от имени арендатора земельного участка Аврина А.Ф., не представлено.

Из изложенного следует, что наличие воли арендатора на изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка не доказано.

Права арендатора нарушены тем, что в результате односторонних действий органа местного самоуправления с изменением вида разрешенного использования земельного участка выросла кадастровая стоимость арендуемого земельного участка и, как следствие, размер арендной платы, уплачиваемой арендатором.

Учитывая, что заявление об изменении вида разрешенного использования от 03.09.2018, поданное от имени Аверина А.Ф. не уполномоченным на то лицом, не основано на взаимном согласовании сторонами договора аренды соответствующих изменений относительно существенных условий договора в части характеристик и целей использования земельного участка, у администрации отсутствовали основания для осуществления оспариваемых действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах постановление администрации муниципального образования город Армавир от 18.10.2018 N 1854 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: г. Армавир, Промзона, 16" не соответствует требованиям законодательства и нарушает права заявителя, в связи с чем подлежит признанию недействительным.

Поскольку в силу части 8 статьи 201 АПК РФ со дня принятия решения арбитражного суда о признании недействительным ненормативного правового акта, указанный акт применению не подлежит, в удовлетворении требования заявителя об обязании администрацию муниципального образования город Армавир принять решение об отмене постановления от 18.10.2018 N 1854, судом первой инстанции обоснованно отказано.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2019 по делу N А32-18301/2019 отменить в части отказа в признании незаконным постановления администрации муниципального образования город Армавир от 18.10.2018 N 1854 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: г. Армавир, Промзона, 16".

В указанной части заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным постановление администрации муниципального образования город Армавир от 18.10.2018 N 1854 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося по адресу: г.Армавир, Промзона, 16".

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2019 по делу N А32-18301/2019 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Ю. Ефимова М.В. Соловьева