Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 г. N 09АП-24580/19

г. Москва

24 декабря 2019 г.

Дело N А40-92545/18

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

и ГУП "М.Прогресс"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2019 года

по делу N А40-92545/18, принятое судьей Смысловой Л.А.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "ТХН"

(ОГРН 1177746618279)

к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы

третьи лица: АО "РЭМ", ГУП "М.Прогресс"

о признании отказа незаконным, обязании заключить договор

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кубенина А.В. по доверенности от 14.09.2017 г., Сагадиев А.Э. по доверенности от 21.12.2017, Карташов А.А. по доверенности от 06.06.2018 г.,

от ответчиков: Кашина Л.А. по доверенности от 29.12.2018 г.; диплом номер ВСА 0380419 от 09.06.2005, Правительство Кашина Л.А. по доверенности от 09.09.2019 г.;

диплом номер ВСА 0380419 от 09.06.2005 г.,

от третьих лиц: АО "РЭМ" Карпенко Н.В. по доверенности от 22.12.2018 г.;

диплом АВС 0935515 от 25.06.1999 г.,

ГУП "М.Прогресс" - Карпенко Н.В. по доверенности от 30.10.2019 г.;

диплом АВС 0935515 от 25.06.1999,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Торговая фирма "ТХН" (далее - фирма) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), Правительству Москвы с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания незаконным, обязании заключить договор купли-продажи в изложенной редакции.

В порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле привлечены АО "РЭМ", ГУП "М.Прогресс".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.03.2019 г. иск был удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы и ГУП "М.Прогресс" обратились с апелляционными жалобами, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству Департамента определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019 назначена повторная судебная оценочная экспертиза по ходатайству Департамента, производство по делу приостановлено до получение заключения эксперта.

От эксперта поступило заключение от 12.11.2019 (т.10).

Стоимость экспертизы составила 120 000 руб.

Определением суда от 19.11.2019 г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании апелляционного суда 17.12.2019 г. представители истцов, третьего лица доводы апелляционных жалоб поддержали по изложенным в них основаниям.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителей лиц, участвующих в деле, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта в части.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом Акционерным обществом закрытого типа "Торговая фирма "ТХН" (правопреемник ООО Торговая фирма "ТХН) (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом города Москвы (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы) (арендодатель) 20.02.1995 года был заключен договор N 2-147/95 аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы.

Предмета договора является имущество (помещение, строение) общей площадью 15890,8 кв.м., расположенное по адресу: город Москва, Лихоборская набережная, дом 18, строение 4, для размещения склада.

В соответствии с пунктом 1.2. договора срок аренды был установлен с 19.12.1994 года по 19.12.2019 года.

Установлено, на основании распоряжения Департамента городского имущества г.Москвы от 04.04.2014 г. N 4396 спорное помещение было передано в хозяйственное ведение Государственному унитарному предприятию г.Москвы "Московское имущество" (запись о государственной регистрации права от 25.04.2014 г. N 77-77-12/023/2014- 384).

23 мая 2014 года к Договору аренды N 2-147/95 от 20.02.1995 года заключено дополнительное соглашение, в соответствии с пунктом 1 которого права и обязанности арендодателя Департамента городского имущества г. Москвы перешли к ГУП "Московское имущество", а в соответствии с пунктом 2 арендатором нежилого здания является ЗАО "Торговая фирма "ТХН".

В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения пункт 1.1. договора аренды N 2-147/95 был изложен в следующей редакции: "На основании договора купли-продажи N 00-01418/92 от 03.12.1992 г., зарегистрированного права хозяйственного ведения арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание площадью 16340,6 кв.м., расположенное по адресу: город Москва, Лихоборская набережная, дом 18, строение 4".

На основании Распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 05.12.2016 г. N 36101 ГУП "Московское имущество" переименовано в ГУП г. Москвы "РЭМ".

Как указывает истец, 24 октября 2017 года истец обратился в ГУП "РЭМ" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав предпочитаемый порядок оплаты недвижимого имущества - в рассрочку на 5 ((пять) лет в соответствии с п.1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.

26 декабря 2017 года ГУП "РЭМ" направило в адрес истца ответ о невозможности осуществить возмездную реализацию вышеуказанного здания, а также о том, что в целях сохранения преимущественного права выкупа истец должен обратиться к собственнику недвижимого имущества - Департаменту городского имущества города Москвы в связи с преобразованием ГУП "РЭМ" в акционерное общество в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 07.02.2017 N 36- ПП "О среднесрочной программе приватизации государственного имущества города Москвы на 2017-2019 годы.

18 января 2018 года истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы, как к собственнику недвижимого имущества, с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Лихоборская набережная, д. 18, стр. 4.

25 января 2018 года ответчиком было отказано в предоставлении государственной услуги по реализации преимущественного права выкупа в связи с тем, что решение о совершении сделки о возмездном отчуждении недвижимого имущества, переданного на праве хозяйственного ведения, принимает ГУП "РЭМ".

Кроме того, 16 февраля 2018 г. от ответчика поступил дополнительный ответ N ДГИ-1-3810/18-1, в котором сообщалось, что нежилое здание не включено в состав имущества, подлежащего приватизации, и будет передано в имущественную казну города Москвы.

После передачи нежилого здания в имущественную казну города Москвы и погашения записи в ЕГРП о праве хозяйственного ведения истец вправе обратиться с заявлением в службу "одного окна" департамента о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

07 марта 2018 года истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой заключить с истцом договор купли-продажи спорного нежилого здания по цене 179 690 000 руб. (отчет об оценке ЗАО "Интегро"), с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет.

27 марта 2018 года ответчик письмом N ДГИ-1-18483/18-1 отказал истцу в досудебном урегулировании спора по изложенным выше причинам, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции определением суда от 18.12.2018 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр оценки имущества и бизнеса".

Согласно выводам заключения эксперта, стоимость спорного имущества составила 205 116 000 руб. по состоянию на 18.01.2018 г.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции. признал незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении ООО "ТФ "ТХН" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания общей площадью 16340,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Лихоборская набережная, д. 18, стр.4.

Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы и Правительство г. Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "ТХН" (ИНН 7743214950) договор купли-продажи в отношении нежилого здания общей площадью 16340,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Лихоборская набережная, д. 18, стр. 4, в редакции предложенное истцом по цене, определенной судебной экспертизой.

Отменяя обжалуемое решение суда в части определения стоимости объекта имущества, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В нормах ст. 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

В соответствии со ст. 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. ст. 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции по ходатайству Департамента была проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 16 340, 60 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0001029:1070, расположенного по адресу: г.Москва, Лихоборская наб., д.18, стр.4 по состоянию на 18.01.2018 г. составляет (округленно без НДС): 209 241 000 руб.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции также обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключение эксперта от 12.11.2019 г. является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу судебного акта заключение эксперта от 12.11.2019 г.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене в части, пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Стоимость Объекта составляет 209 241 000 (двести девять миллионов двести сорок одна тысяча) рублей (без НДС)".

Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Доводы ответчика о наличии зарегистрированного права хозяйственного ведения в отношении здания за ГУП города Москвы "М.Прогресс" с апреля 2018 года, как основание для отмены обжалуемого судебного акта, рассмотрен судебной коллегией, признается несостоятельным. Судом учтено, что истец владел непрерывно владел и пользовался имуществом с даты заключения договора и на момент вынесений Распоряжений Департамента о передаче имущества в хозяйственное ведение АО "РЭМ", АО "М.Прогресс", с требованием о возврате имущества указанные лица не обращались.

На момент обращения предпринимателя, являющегося субъектом малого предпринимательства, с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения все условия, установленные Законом N 159-ФЗ и необходимые для выкупа спорного помещения, были соблюдены, что участвующими в деле лицами по существу не оспаривается.

Основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения послужило нахождение этого помещения в хозяйственном ведении ГУП "РЭМ", что в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ исключает данную возможность.

Так, согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Информационного письма N 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Довод ответчика о том, что здание подлежит выкупу вместе с находящимся под ним земельным участком судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку истец не лишен права выкупить данный земельный участок самостоятельно.

Учитывая изложенное оснований для отмены обжалуемого судебного акта в целом не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы за проведение экспертизы относятся на Департамент городского имущества города Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2019 года по делу N А40-92545/18 отменить в части.

Пункт 3.1 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

"Стоимость Объекта составляет 209 241 000 (двести девять миллионов двести сорок одна тысяча) рублей (без НДС)".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Александрова Г.С.