Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2024 г. N 09АП-68265/23 по делу N А40-288633/2022

г. Москва

26 января 2024 г.

Дело N А40-288633/22

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Александровой Г.С.

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Специализированный застройщик Ильинка 3/8" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 августа 2023 года по делу N А40-288633/22, принятое судьей Федоровой Д.Н.,

по иску ООО "Специализированный застройщик Ильинка 3/8"

к Департаменту городского имущества. Москвы

третье лицо: Управление Росреестра по Москве

о признании договора частично недействительным и применения последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании от истца: Морозик А.А. по доверенности от 15.11.2023, диплом 107724 3794823 от 10.07.2019; от ответчика: Михнев М.П. по доверенности от 11.12.2023, диплом 107704 0188307 от 20.07.2020, от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Ильинка 3/8" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью Департаменту городского имущества. Москвы (далее - ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 01.08.1996 N М-01-006340 в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2021 (номер государственной регистрации: 77:01:0001009:11-77/051/2022-10 от 20.01.2022), заключенного 20.01.2022 - п.п. 4.4, 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.5.6 договора аренды, а также п.п. 1.3.2, 1.4.1 Приложений N1 к дополнительному соглашению, в части установления арендной платы в размере 36,82% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001009:11, что составляет 231.091.416 руб. 69 коп. частично недействительным, применив последствия недействительности части сделки в виде взыскании неосновательного обогащения в размере 84.932.161 руб. 15 коп. (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Управление Росреестра по Москве.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 23 августа 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик предоставил письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Сбербанк России и Москомземом был заключен Договор аренды земельного участка от 01.08.1996 N М-01-006340 в отношении земельного участка площадью 4.100 кв.м во вл. 3/8, стр. 3,4 по ул. Ильинка, во вл. 6, стр. 1 по Богоявленскому пер. в г. Москве (далее - Участок), предназначенный для эксплуатации административных зданий, сроком на 49 лет.

В связи с переходом прав собственности на здание Дополнительными соглашениями к договору аренды от 07.09.2004 г. права и обязанности по аренде перешли к ЗАО "ИНТЕКО".

В последующем также в связи с переходом прав собственности на здание Дополнительными соглашениями к договору аренды от 30.07.2012 права и обязанности по аренде перешли к ЗАО "Теплые торговые ряды".

Дополнительным соглашением от 05.12.2019 г. права и обязанности по договору аренды в полном объеме перешли к ООО "Специализированный застройщик Ильинка 3/8" с 23.10.2019 г.

В период действия Договора аренды земельного участка на основании распоряжения Правительства Москвы от 14.07.2004 N 1415-РП между Правительством Москвы и ЗАО "ИНТЕКО" был заключен инвестиционный контракт от 29.08.2005 г. реестровый N 12-063121-5001-0012-00001-05 (далее - Инвестиционный контракт), на основании которого Инвестор осуществляет реализацию инвестиционного проекта на земельном участке (далее - ЗУ) по адресу: ул. Ильинка, вл. 3/8, стр. 3,4 и Богоявленский пер., вл. 6, стр. 1 с кадастровым номером N 77:01:0001009:11 (далее - Проект). Реализация инвестиционного проекта состоит в осуществлении реконструкции комплекса зданий с сохранением и регенерации историко-градостроительной среды, гостиничного комплекса с подземной автостоянкой.

Впоследствии дополнительным соглашением N 1 от 22.04.2010 г. права и обязанности по Инвестиционному контракту были переданы ЗАО "Теплые торговые ряды".

С 08.06.2020 г. на основании дополнительного соглашения права и обязанности по инвестиционному контракту переданы ООО "Специализированный застройщик Ильинка 3/8".

Так как истец является инвестором-застройщиком по инвестиционному контракту от 29.08.2005, истец является арендатором земельного участка на основании договора аренды от 01.08.1996 N М-01-006340.

На основании распоряжения Правительства Москвы от 31.12.2008 N 3168-РП "О мерах по обеспечению выполнения распоряжения Правительства Москвы от 14 июля 2004 г. N 1415-РП" 22.04.2010 г. было заключено Дополнительное соглашение N1 (далее - ДС N1) к Инвестиционному контракту, согласно которому изменено соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации Контракта (статья 3), а именно:

в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы:

- 100% общей площади объектов инженерного и коммунального назначения; в собственность Общества:

- 100% построенных площадей при условии оплаты Обществом в бюджет города Москвы в счет планового задания Департамента экономической политики и развития города Москвы компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру в размере 267 191 117 руб.

В 2010-2011 гг. по Инвестиционному контракту инвестором (ЗАО "ИНТЕКО" на момент исполнения обязательства) выполнено условие изменения соотношения раздела недвижимого имущества, установленное ДС N 1, а именно - в полном объеме произведена оплата компенсации в размере 267.191.117 руб. в бюджет г. Москвы в счет передачи причитающихся площадей доли города.

Перечисление инвестором в бюджет города Москвы компенсационных выплат в размере 100 % также подтверждено ответом ДГИ г. Москвы от 29.06.2022 г. N ДГИ-Э-77781/22-1.

20.01.2022 г. между Истцом и Ответчиком заключено Дополнительное соглашение от 23.12.2021 г. (далее - спорное Дополнительное соглашение) к Договору аренды земельного участка N М-01-006340 (номер государственной регистрации: 77:01:0001009:11-77/051/2022- 10 от 20.01.2022 г.) об изменении цели предоставления земельного участка с установлением размера арендной платы, согласно которому Арендная плата по Договору аренды после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и 36,82 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 231.091.416 руб. 69 коп. в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 декабря 2021 г. N КУВИ-002/2021-169209835.

При этом первая часть арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка соответствует расчету по приложению 1 постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", а вторая часть арендной платы в размере 36,82 % от кадастровой стоимости земельного участка соответствует расчету по приложению 8 указанного постановления.

Между тем, в соответствии с п. 3.5(3) постановления Правительства Москвы N 273- ПП (в редакции Постановления Правительства Москвы от 28.12.2021 N 2226-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы", вступило в силу 30.12.2021) в случае внесения изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства, а также в случае предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства при наличии действующего инвестиционного контракта, предусматривающего передачу площадей в объекте инвестиционной деятельности в собственность города Москвы либо предусматривающего в счет передачи таких площадей выплату денежных средств, которая произведена в полном объеме, арендная плата за первый год срока аренды земельного участка устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1 к настоящему постановлению.

В связи с тем, что по Инвестиционному контракту в полном объеме произведена оплата компенсации в размере 267.191.117 руб. в бюджет г. Москвы в счет передачи причитающихся площадей доли города, то к спорному Дополнительному соглашению подлежит применению п. 3.5(3) постановления Правительства Москвы N 273-ПП (в редакции Постановления Правительства Москвы от 28.12.2021 N 2226-ПП) и установление арендной платы в размере, предусмотренном приложением 1 к постановлению 273-ПП. Расчет по приложения 8 к постановлению не применяется.

Арендная плата за первый год аренды после изменения цели предоставления земельного участка, рассчитанная в соответствии с Приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП для земельного участка с кадастровым номером N 77:01:0001009:11 и кадастровой стоимостью 619.049.012,40 руб., должна составлять 9.045.853,99 руб.

Истец произвел оплату арендных платежей в рассрочку согласно спорному Дополнительному соглашению в размере 94.217.896,34 руб. - частичная оплата за первый год рассрочки, что подтверждается платежными документами. То есть в размере, значительно превышающем нормативно установленный.

При этом, с учетом начисления процентов за рассрочку согласно положениям п. 4.5.6 спорного Дополнительного соглашения спорная сумма превышения арендной платы составит 263.010.918,61 руб.

Остаток оплаты арендной платы в рассрочку составляет 177.838.876,26 руб. (263.010.918,61 - 94.217.896,34 + 9.045.853,99 = 177.838.876,26).

Сумма переплаты на момент обращения с иском составила 85.172.042,35 руб. Основанием переплаты является неправильный расчет арендной платы и применение не подлежащего применению расчета дополнительного платежа по Приложению N 8 Постановления 273-ПП.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 21.11.2022 г. с требованием применить последствия недействительности части спорного дополнительного соглашения и возвратить излишне уплаченную арендную плату в отыскиваемом размере. Так как ответчик требования истца, изложенные в претензии не удовлетворил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст.ст. 4, 307-310, 422, 433 ГК РФ установил, что заключая спорное дополнительное соглашение стороны исходили из положений п. 3.5 (3) постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 30.06.2017 N 400-ПП, действующего на момент издания Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 22.12.2021 N 61124, на основании которого и было заключено спорное соглашение.

Указанные обстоятельства также отражены в п.1 дополнительного соглашения, согласно которому при заключении стороны руководствовались постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120- ПП "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы", обращением Арендатора от 17 декабря 2021 г. N 33-5-124087/21-(0)-0, распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 22 декабря 2021 г. N 61124.

В связи с этим, установив, что на момент обращения арендатора, и момент принятия распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 22 декабря 2021 г. N 61124, указанная редакция не вступила в законную силу и не могла быть учтена сторонами при заключении оспариваемого соглашения, суд первой инстанции доводы истца на положения постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП в ред. постановления Правительства Москвы от 28.12.2021 N 2226-ПП отклонил.

Поскольку спор возник между сторонами договора, соответственно дополнительное соглашение считается для их сторон заключенными с момента его подписания сторонами на основании 307-310, п.1,2 ст. 433 ГК РФ, п.1 ст. 65 ЗК РФ.

Доводы истца о том, что установленная арендная платы в размере 36,82 % от кадастровой стоимости земельного участка в части оспариваемых пунктов дополнительного соглашения не соответствуют правовому акту, действовавшего на дату заключения спорного дополнительного соглашения, являются недействительными (ничтожными) суд обоснованно отклонил, т.к истец не доказал, недействительность оспариваемых пунктов дополнительного соглашения в силу ст.ст. 166-168 ГК РФ.

Согласно разъяснениям изложенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Соответственно заключая спорное дополнительное соглашение, истец, подписывая его, действуя добросовестно и разумно, обязано ознакомиться с его условиями. Подписание договора аренды предполагает согласие арендатора с условиями этого соглашения и гарантирует другой стороне по договору - его действительность и исполнимость.

ООО "СЗ Ильинка 3/8", подписав дополнительное соглашение, согласилось с их условиями, в том числе и с размером арендной платы и графиком платежей, установленный п. 4.5.6 соглашения.

Во исполнение принятых обязательств в рамках спорного дополнительного соглашения ООО "СЗ Ильинка 3/8" осуществляло платежи по арендной плате в размере и в сроки, установленные соглашением, что подтверждается платежными поручениями и не оспаривается сторонами по делу.

В связи с этим, оценив представленные в деле доказательства, в совокупности и взаимосвязи установив о совершении сторонами конклюдентных действий, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств по договору аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2021 г., суд первой инстанции правомерно в удовлетворении требований полностью отказал.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65-66, 110, 123, 156, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2023 года по делу N А40-288633/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков