Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 мая 2024 г. N Ф05-8175/24 по делу N А40-288633/2022

г. Москва

30 мая 2024 г.

Дело N А40-288633/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2024.

Полный текст постановления изготовлен 30.05.2024.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Ярцева Д.Г.,

судей Дацука С.Ю., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Ильинка 3/8" - Вороцова Л.А., по доверенности от 06.05.5024, Морозик А.А., по доверенности от 15.11.2023;

от ответчика: Департамента городского имущества. Москвы - Михнев М.П., по доверенности от 11.12.2023;

от третьего лица: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - без участия (извещено);

рассмотрев 22.05.2024 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Ильинка 3/8"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024 по делу N А40-288633/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Ильинка 3/8"

к Департаменту городского имущества. Москвы

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании договора частично недействительным и применения последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Ильинка 3/8" (далее - истец, ООО "СЗ Ильинка 3/8") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (уточненным исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о признании пунктов 4.4, 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.5.6 договора аренды земельного участка N М-01-006340 от 01.08.1996 в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2021 (номер государственной регистрации: 77:01:0001009: 11-77/051/2022-10 от 20.01.2022), заключенного 20.01.2022, а также пунктов 1.3.2 и 1.4.1 Приложения N 1 к дополнительному соглашению, в части установления арендной платы в размере 36,82% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001009:11, что составляет 231 091 416,69 руб. недействительными и применении последствий недействительности части сделки в виде взыскании 84 932 161,15 руб. неосновательного обогащения.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - третье лицо, Управление Росреестра по Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024, в удовлетворении заявленных истцом требований было отказано.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется по кассационной жалобе ООО "СЗ Ильинка 3/8", которое полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Департамент городского имущества города Москвы представил письменный отзыв на кассационную жалобу, в которых возражал против ее удовлетворения, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенных соответственно в кассационной жалобе и письменных отзывах на нее.

Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третье лицо считается извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.08.1996 между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (арендатор) и Московским земельным комитетом (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодатель) был заключен договор аренды N М-01-006340, предметом которого являлся земельный участок площадью 4 100 кв.м, расположенный по адресу вл. 3/8, стр. 3, 4 по ул. Ильинка и во вл. 6, стр. 1 по Богоявленскому пер. в г. Москве, предназначенный для эксплуатации административных зданий.

Договор был заключен сторонами сроком на 49 лет.

В связи с переходом прав собственности на здание, расположенное на данном земельном участке, на основании дополнительного соглашения от 07.09.2004 права и обязанности арендатора по договору перешли к ЗАО "ИНТЕКО". В последствии, также в связи с переходом прав собственности на здание, на основании дополнительного соглашения от 30.07.2012 права и обязанности арендатора по договору приобрело ЗАО "Теплые торговые ряды".

А на основании дополнительного соглашения от 05.12.2019 права и обязанности арендатора по договору с 23.10.2019 в полном объеме перешли к ООО "Специализированный застройщик Ильинка 3/8".

В период действия договора N М-01-006340 от 01.08.1996 на основании Распоряжения Правительства Москвы от 14.07.2004, N 1415-РП, между Правительством Москвы и ЗАО "ИНТЕКО" (инвестор-застройщик) был заключен инвестиционный контракт от 29.08.2005 (реестровый N 12-063121-5001-0012-00001-05), по условиям которого инвестор обязался осуществить реализацию инвестиционного проекта на земельном участке по адресу: ул. Ильинка, вл. 3/8, стр. 3, 4 и Богоявленский пер., вл. 6, стр. 1, с кадастровым номером N 77:01:0001009:11, а так же новое строительство многофункционального административно-гостиничного комплекса с подземной автостоянкой площадью до 20 000 кв.м.

Реализация инвестиционного проекта состоит в осуществлении реконструкции комплекса зданий с сохранением и регенерации историко-градостроительной среды, гостиничного комплекса с подземной автостоянкой.

Дополнительным соглашением N 1 от 22.04.2010 права и обязанности по инвестиционному контракту были переданы ЗАО "Теплые торговые ряды" (новый инвестор).

А на основании дополнительного соглашения от 08.06.2020 к инвестиционному контракту от 29.08.2005 права и обязанности инвестора по инвестиционному контракту были переданы ООО "СЗ Ильинка 3/8".

Таким образом, ООО "СЗ Ильинка 3/8" является инвестором-застройщиком по инвестиционному контракту от 29.08.2005, а так же арендатором земельного участка по договору аренды N М-01-006340 от 01.08.1996.

На основании Распоряжения Правительства Москвы "О мерах по обеспечению выполнения распоряжения Правительства Москвы от 14 июля 2004 г. N 1415-РП" от 31.12.2008, N 3168-РП, 22.04.2010 Правительством Москвы (Администрация), ЗАО "ИНТЕКО" (инвестор) и ЗАО "Теплые торговые ряды" (новый инвестор) было подписано Дополнительное соглашение N 1 к инвестиционному контракту, которым стороны изменили соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта (статья 3), а именно: в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы переходит 100% общей площади объектов инженерного и коммунального назначения;

В собственность ЗАО "Теплые торговые ряды" - 100% построенных площадей при условии оплаты обществом в бюджет города Москвы в счет планового задания Департамента экономической политики и развития города Москвы компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру в размере 267 191 117 руб.

В 2010-2011 гг. ЗАО "ИНТЕКО" выполнило условия изменения соотношения раздела недвижимого имущества по инвестиционному контракту, установленное Дополнительным соглашением N 1 от 22.04.2010, а именно в полном объеме выплатило компенсацию в размере 267 191 117 руб. в бюджет города Москвы в счет передачи причитающихся площадей доли города.

Как указывает истец, 23.12.2021 ООО "СЗ Ильинка 3/8" (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N М-01-006340 от 01.08.1996 (номер государственной регистрации: 77:01:0001009:11-77/051/2022-10 от 20.01.2022) об изменении цели предоставления земельного участка с установлением размера арендной платы, согласно которому арендная плата по договору аренды после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и 36,82% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 231 091 416,69 руб. в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N КУВИ-002/2021-169209835 от 17.12.2021.

При этом, первая часть арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка соответствует расчету по Приложению N 1 Постановления Правительства Москвы "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" от 25.04.2006, N 273-ПП, а вторая часть арендной платы в размере 36,8% от кадастровой стоимости земельного участка соответствует расчету по Приложению N 8 к указанному постановлению.

Между тем, в соответствии с пунктом 3.5(3) Постановления Правительства Москвы N 273-ПП (в редакции Постановления Правительства Москвы "О внесении изменений в правовые акты города Москвы" от 28.12.2021, N 2226-ПП) в случае внесения изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства, а также в случае предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства при наличии действующего инвестиционного контракта, предусматривающего передачу площадей в объекте инвестиционной деятельности в собственность города Москвы либо предусматривающего в счет передачи таких площадей выплату денежных средств, которая произведена в полном объеме, арендная плата за первый год срока аренды земельного участка устанавливается в размере, предусмотренном Приложением 1 к настоящему Постановлению.

Данный нормативный акт вступил в силу 30.12.2021

В связи с тем, что оплата компенсации по инвестиционному контракту в размере 267 191 117 руб. в счет передачи причитающихся площадей доли города была в полном объеме произведена в бюджет города Москвы, то к спорному Дополнительному соглашению применяется пункт 3.5(3) Постановления Правительства Москвы N 273-ПП (в редакции Постановления Правительства Москвы от 28.12.2021, N 2226-ПП), а арендная плата устанавливается в размере, предусмотренном Приложением N 1 к Постановлению N 273-ПП, Приложение же N 8 к данному Постановлению не применяется.

Арендная плата за первый год аренды после изменения цели предоставления земельного участка, рассчитанная в соответствии с Приложением N 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006, N 273-ПП, для земельного участка с кадастровым номером N 77:01:0001009:11 и кадастровой стоимостью 619 049 012,4 руб., должна составлять 9 045 853,99 руб.

Уплату арендных платежей по спорному дополнительному соглашению ООО "СЗ Ильинка 3/8" произвело в рассрочку всего в размере 94 217 896,34 руб. (частичная оплата за первый год рассрочки), при этом, данная сумма значительно превышает нормативно установленный размер арендной платы.

А, с учетом начисления процентов за рассрочку согласно пункту 4.5.6 спорного дополнительного соглашения сумма превышения арендной платы составит 263 010 918,61 руб.

Сумма переплаты по договору на момент подачи иска составила 85 172 042,35 руб. При этом, основанием переплаты является неправильный расчет арендной платы и применение не подлежащего применению расчета дополнительного платежа по Приложению N 8 к Постановлению 273-ПП от 25.04.2006.

В порядке досудебного урегулирования спора, истец направил в адрес ответчика претензию от 21.11.2022 с требованием применить последствия недействительности части спорного дополнительного соглашения и возвратить излишне уплаченную арендную плату.

Так как в добровольном порядке требования, изложенные в претензии ответчик не исполнил, ООО "СЗ Ильинка 3/8" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая настоящий спор по существу, исследовав и оценив в порядке предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 4, 12, 166, 168, 309, 310, 422, 431.1, 433, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, и разъяснениями, изложенными в пункте 70 Постановления N 25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 23.06.2015 и пункте 6 Постановления N 49 Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" от 25.12.2018 о том, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ), придя к выводу о том, что спорное дополнительное соглашение считается для сторон заключенными не с момента регистрации, а с момента его подписания, заключая данное соглашение стороны исходили из положений пункта 3.5 (3) Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006, N 273-ПП в редакции Постановления Правительства Москвы от 30.06.2017, N 400-ПП, действующего на момент издания Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 22.12.2021, N 61124, в связи с чем ссылка истца на положения Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006, N 273-ПП, в редакции Постановления Правительства Москвы от 28.12.2021, N 2226-ПП, является необоснованной, при этом, данное соглашение было истцом частично исполнено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами были установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Вопреки доводам кассационной жалобы, заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность данной сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как верно указали суды обеих инстанций, подписывая спорное дополнительное соглашение, действуя разумно и добросовестно, истец ознакомился с его условиями. Подписание договора предполагает согласие арендатора с его условиями и гарантирует другой стороне по договору - его действительность и исполнимость.

Подписав Дополнительное соглашение от 23.12.2021 к договору аренды земельного участка N М-01-006340 от 01.08.1996, ООО "СЗ Ильинка 3/8", согласилось с его условиями, в том числе и с размером арендной платы и графиком платежей, установленным в пункте 4.5.6 соглашения. При этом, во исполнение принятых на себя обязательств общество производило арендные платежи в размере и в сроки, установленные соглашением.

Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции исходя из доводов кассационной жалобы не установлено, как и не установлено нарушений судами норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.

Все представленные в материалы дела доказательства получили надлежащую оценку в соответствии с положениями статей 65, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с выводами судебных инстанций, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, о неправильном применении судами норм материального и процессуального права не свидетельствует, а направлено на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

По существу, доводы кассационной жалобы, сводятся к несогласию заявителя с принятыми по делу судебными актами и оценкой представленных в материалы дела доказательств и выводы судов не опровергают, приведенные заявителем доводы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, с учетом предмета и оснований заявленных требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного акта судом кассационной инстанции.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024 по делу N А40-288633/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Д.Г. Ярцев

Судьи

С.Ю. Дацук Н.Н. Кольцова