Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2020 г. N 19АП-8366/19

город Воронеж

15 января 2020 г.

Дело N А14-10343/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Кораблевой Г.Н.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой А.А.,

при участии:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Окно в Европу плюс": Аристовой Ю.А., представителя по доверенности N 36 АВ 2823339 от 28.03.2019, выданной сроком на пять лет,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.10.2019 по делу N А14-10343/2019 (судья Романова Л.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Окно в Европу плюс" (ОГРН 1023602243290, ИНН 3664047139) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи N1-з/2019 от 17.04.2019 г. и определении размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Ясный, д. 1а, участок N 4 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564 571 руб. 25 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Окно в Европу плюс" (далее - ООО "Окно в Европу плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи N 1-з/2019 от 17.04.2019 и определении размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: г.Воронеж, пр.Ясный, д.1а, участок N 4 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564 571 руб. 25 коп.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.10.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик явку полномочных представителей не обеспечил.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Через электронный сервис подачи документов "Мой Арбитр" от ООО "Окно в Европу плюс" поступило возражение на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Окно в Европу плюс" возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела возражении, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав пояснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Окно в Европу плюс" 08.12.2017 обратилось с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Ясный, д. 1а, участок N 4.

Испрашиваемый земельный участок используется ООО "Окно в Европу плюс" на основании договора аренды земельного участка N 2972-03/09мз от 05.01.2004, заключенного на срок до 25.11.2052, собственник РФ.

ТУ Росимущества письмом от 28.12.2017 отказало ООО "Окно в Европу плюс" в выкупе земельного участка.

Решением Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-2839/2018 от 20.11.2018 были установлены следующие обстоятельства.

05.01.2004 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО "Окно в Европу плюс" заключен договор аренды N 2972-03/09мз земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Ясный, д. 1а, участок N 4, на срок до 25.11.2052.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанный земельный участок, находится в собственности Российской Федерации с 26.02.2016 (свидетельство N 36-36/001-36/001/017/2016-461/1).

На земельном участке с кадастровым номером 36:34:0208079:49 расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Окно в Европу плюс": нежилое помещение, площадь 2872,3 кв. м, этаж: подвал, 1,2,3,4,5; нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 149,7 кв.м, этаж: подвал; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 699,3 кв.м, лит. 47А, 47Б; сооружение, назначение: нежилое, площадь 5020 кв.м (замощение); сооружение, назначение: нежилое, площадь 566,5 кв.м; сооружение, назначение: нежилое, общая площадь 72 кв. м, лит. 586; нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 881,4 кв.м, лит. 46 А; сооружение, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 36 кв.м, лит. 58 а. Объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, на указанном земельном участке не имеется.

08.12.2017 ООО "Окно в Европу плюс" обратилось в Территориальное управление с заявлением о выкупе предоставленного в аренду земельного участка с приложением пакета документов, согласно приказу N 1 от 12.01.2015.

Письмом исх. N АА-6/8672 от 28.12.2017 ТУ ФАУГИ ВО отказало в выкупе земельного участка со ссылкой на наличие у общества задолженности по арендной плате по договору аренды N 2972-03/09мз испрашиваемого земельного участка.

Полагая, что отказ N АА-6/8672 от 28.12.2017 противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-2839/2018 от 20.11.2018, оставленном без изменения Постановлением Девятнадцатого апелляционного суда от 22.02.2019, Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 05.06.2019, был признан незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области исх. N АА-6/8672 от 28.12.2017 в выкупе земельного участка, находящегося в государственной собственности. На Территориальное управление Федерального агентство по управлению государственным имуществом в Воронежской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем передачи ООО "Окно в Европу плюс" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Ясный, д. 1а, участок N 4.

19.03.2019 ООО "Окно в Европу плюс" обратилось в ТУ Росимущества с требованием об исполнении решения арбитражного суда, просило подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49.

17.04.2019 истцу поступил проект договора купли-продажи N 1-з/2019 от 17.04.2019, с которым истец не согласился в части установления выкупной стоимости и направил 29.04.2019 ответчику протокол разногласий.

Ответчик письмом от 27.05.2019 отказал истцу в принятии возражений по пункту 2.1 договора, настаивая на выкупной стоимости в размере 22 582 850 руб.

В остальной части разногласий между сторонами нет.

По мнению истца, общая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Ясный, д. 1а, участок N 4, должна составлять 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564 571 руб. 25 коп.

При этом истец полагает, что продажа земельного участка должна быть произведена по льготной цене, поскольку приобретаемый земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого ранее переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Истец считает, что для приобретения собственником таких объектов недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

При этом истец ссылается на следующие обстоятельства, подтверждающие право на выкуп по льготной цене.

Согласно Государственному акту A-I N 085598 от 04.01.1980 земельный участок площадью 35,73 гектаров предоставляется в бессрочное и бесплатное пользование Воронежской ТЭЦ-2 для строительства ТЭЦ-2 по проезду Ясному г. Воронеж.

Воронежская ТЭЦ-2 является правопредшественником АО "Воронежэнерго" и его правопреемником после реорганизации, то есть, к АО "Воронежэнерго" перешло право пользования земельным участком площадью 35,73 гектаров, предоставленное ранее в бессрочное и бесплатное пользование Воронежской ТЭЦ-2 для строительства ТЭЦ-2 по адресу г. Воронеж проезд Ясный.

Данный факт подтверждается Уставом ОАО энергетики и электрификации "Воронежэнерго" в редакции от 24.05.1996, где в состав филиалов АО "Воронежэнерго" входит Воронежская теплоэлектроцентраль N 2, расположенная по адресу: г. Воронеж, проезд Ясный, 1.

В ноябре 1992 было принято решение Комитета по управлению государственным существом Воронежской области о преобразовании государственного ПОЭиЭ "Воронежэнерго" в акционерное общество открытого типа (АО) "Воронежэнерго". В состав АО "Воронежэнерго" вошли Воронежская ТЭЦ (ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2).

Согласно плану приватизации ПОЭЭ "Воронежэнерго", утвержденного Председателем комитета по управлению имуществом Воронежской области от 19.11.1992 в состав имущества АООТ "Воронежэнерго" переданы здания, сооружения и оборудование в промышленной зоне ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2.

После приватизации государственного предприятия ПОЭЭ "Воронежэнерго" и образования акционерного общества открытого типа "Воронежэнерго" право бессрочного пользования было в установленные сроки переоформлено на право аренды сроком на 49 лет, что подтверждается договором аренды земельного участка N 2972-03/09мз от 05.01.2004.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49 (участок N 4) является частью земельного участка площадью 35,73 гектара, ранее предоставленного Воронежской ТЭЦ-2, что, по мнению истца, подтверждается заключением ООО "Центр геодезического сопровождения и землеустройства" N 1-21/02 от 21.02.2019.

Объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в 2003 были внесены ОАО энергетики и электрификации "Воронежэнерго", как учредителем, в уставный капитал вновь создаваемого общества - ОАО по ремонту энергетического оборудования с "Воронежэнергоремронт", что подтверждается актом приема-передачи имущества от 31.12.2003.

По договору купли-продажи от 28.06.2013 ООО "Окно в Европу плюс" приобрело у ОАО по ремонту энергетического оборудования с "Воронежэнергоремронт" в собственность нежилые здания и сооружения, расположенные на земельном участке по адресу: г.Воронеж пр. Ясный, д. 1а.

Считая, что выкупная стоимость ответчиком существенно завышена, и, что истец имеет право на выкуп земельного участка по льготной стоимости в размере 2,5% от кадастровой стоимости, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассматривая дело по существу, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений статей 554 и 555 Гражданского кодекса РФ, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 000 000 человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Абзацами 2 и 3 пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", то есть с 10.11.2001 до 01.07.2012, в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Таким образом, судам при урегулировании преддоговорного спора об установлении выкупной цены отчуждаемого земельного участка исходя льготных цен, предусмотренных нормой пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в рассматриваемом случае необходимо достоверно установить наличие или отсутствие совокупности указанных юридических фактов, обусловливающих право заявителя на применение соответствующих льготных цен.

В связи с этим для приобретения собственником объекта недвижимости находящегося под ним земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", необходимо установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды данного участка.

Решением Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-20669/2018, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 и Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 04.10.2019, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенный по адресу: г. Воронеж, пр. Ясный, д. 1а, участок N 4, образован из земельного участка ранее закрепленным в бессрочном и бесплатном пользовании за Производственным объединением энергетики и электрификации "Воронежэнерго".

После приватизации государственного предприятия ПОЭЭ "Воронежэнерго" и последующего образования Акционерного общества открытого типа "Воронежэнерго" право бессрочного пользования было в установленные законом сроки переоформлено на право аренды сроком на 49 лет.

Объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в 2003 были внесены ОАО энергетики и электрификации "Воронежэнерго", как учредителем в уставный капитал вновь создаваемого Общества - ОАО по ремонту энергетического оборудования "Воронежэнергоремонт", что подтверждается актом приема-передачи имущества от 31.12.2003.

Впоследствии по договору купли-продажи от 28.06.2013 ООО "Окно в Европу плюс" приобрело у ОАО по ремонту энергетического оборудования "Воронежэнергоремонт" в собственность нежилые здания и сооружения, расположенные на земельном участке по адресу: г. Воронеж, пр. Ясный, д.1а.

Вопреки доводам апелляционной жалобы и положениям статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, закрепляющим общее правила доказывания в арбитражном процессе, доказательств, опровергающих указанные выводы, ответчиком не представлено.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на отсутствие технической возможности установить факт расположения спорного объекта недвижимости в границах земельного участка, ранее выделенного Воронежской ТЭЦ-2, (письмо исх. N 13-07313/2019 от 27.09.2019 филиала ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области), отклоняются апелляционным судом.

Заключение ООО "Центр геодезического сопровождения и землеустройства" N 1-21/02 от 21.02.2019, которым подтверждается то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49 (участок N 4) является частью земельного участка площадью 35,73 гектара, ранее предоставленного Воронежской ТЭЦ-2, ответчиком достаточными доказательствами не опровергнуто.

Письмо филиала ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области исх. N 13-07313/2019 от 27.09.2019 не содержит сведений об анализе заключения ООО "Центр геодезического сопровождения и землеустройства" N 1-21/02 от 21.02.2019 на предмет его корректности и достоверности.

Кроме того, обстоятельства образования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49 (участок N 4) из земельного участка площадью 35,73 гектара, ранее предоставленного Воронежской ТЭЦ-2 в бессрочное пользование установлены в ходе рассмотрения дела NА14-20669/2018.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Областного суда Воронежской области от 24.01.2017, вступившим в законную силу 11.04.2017, установлена новая кадастровая стоимость (приравнена к рыночной стоимости) земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Ясный, д. 1а, участок N 4 в размере 22 582 850 рублей с 01.01.2016. Указанные сведения внесены в ЕГРПН от 02.06.2017.

Исходя из изложенного, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком должен быть заключен с указанием размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: г.Воронеж, пр.Ясный, д.1а, участок N 4 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564 571 руб. 25 коп.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.10.2019 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.10.2019 по делу N А14-10343/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых