Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2020 г. N 18АП-18985/19

г. Челябинск

11 февраля 2020 г.

Дело N А07-537/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Матвеевой С.В., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожевниковой Е.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Интеграл" Седова Василия Юрьевича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2019 по делу N А07-537/2016 о частичном удовлетворении заявления о признании отсутствующим права собственности, о признании недвижимого имущества общей долевой собственностью, о признании торгов недействительными.

В судебном заседании принял участие Нигматзяновой Светланы Марсельевны - Нуртдинов М.Ф. (паспорт, доверенность от 20.03.2019, диплом о высшем юридическом образовании).

В производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находится дело о признании АО "Интеграл" (ИНН 0253005063, ОГРН 1020201437783) (должник, застройщик) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2016 (резолютивная часть от 07.10.2016) в отношении АО "Интеграл" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Васильева Елена Николаевна, к банкротству АО "Интеграл" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2017 в отношении АО "Интеграл" введена процедура внешнего управления, исполняющим обязанности внешнего управляющего утверждена Васильева Е.Н.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2017 (резолютивная часть от 17.08.2017) внешним управляющим должником утвержден Крючков Владимир Яковлевич.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2018 (резолютивная часть от 20.03.2018) Крючков В.Я. освобожден от исполнения обязанностей внешнего управляющего АО "Интеграл".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2018 (резолютивная часть от 15.05.2018) внешним управляющим должником утвержден Седов Василий Юрьевич, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Лига".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2018 (резолютивная часть от 09.10.2018) АО "Интеграл" признано несостоятельным (банкротом), в отношении АО "Интеграл" открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим АО "Интеграл" утвержден Седов В.Ю.

На рассмотрение суда 27.02.2019 поступило заявление индивидуального предпринимателя Нигматзяновой Светланы Марсельевны (с учетом уточнений), с требованиями:

1. признать отсутствующим (недействительным) у ответчика АО "Интеграл" право собственности на нежилые помещения, общей площадью 29 кв.м., номера на поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13, расположенные на 1 этаже 9- этажного многоквартирного дома по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б";

2. прекратить право индивидуальной собственности ответчика АО "Интеграл" на нежилые помещения, общей площадью 29 кв.м., номера на поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13, расположенные на 1 этаже 9-этажного многоквартирного дома по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б";

3. признать нежилые помещения, общей площадью 29 кв.м., номера на

поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13, расположенные на 1 этаже 9-этажного многоквартирного дома по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б", находящимися в общей долевой собственности;

4. признать недействительными результаты торгов, проведенных 20.03.2019 АО "Интеграл" по реализации нежилых помещений, общей площадью 29 кв.м., номера на поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13, расположенные на 1 этаже 9- этажного многоквартирного дома по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2019 указанное заявление принято к производству суда, его рассмотрение назначено на 02.04.2019, к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Гиранов Алмаз Ралифович, Гумерова Кифая Мардановна.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2019 в рамках рассмотрения настоящего заявления приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью 29 кв.м., номера на поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13, кадастровый N 02:66:010108:3378, расположенное на 1 этаже 9-э этажного многоквартирного дома по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б"; запрета конкурсному управляющему АО "Интеграл" Седову В.Ю. заключать договор купли - продажи спорного имущества с ИП Бродским А.Э. до рассмотрения заявления ИП Нигматзяновой С.М., поступившего в рамках дела о банкротстве в суд 27.02.2019, по существу.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.05.2019 к участию в рассмотрении заявления в качестве соответчика привлечен ИП Магазиров Ринат Тальгатович, к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечены: ИП Бродский Алексей Эдуардович, Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

Определением суда от 07.11.2019 (резолютивная часть от 08.10.2019) заявление о признании отсутствующим права собственности АО "Интеграл" в отношении недвижимого имущества, о прекращении индивидуального права собственности АО "Интеграл" в отношении недвижимого имущества, о признании недвижимого имущества общей долевой собственностью собственников помещений, о признании недействительными торгов по продаже спорного имущества удовлетворено частично.

Признаны недействительной сделкой торги по продаже имущества АО "Интеграл", оформленные протоколом N 1603-ОТПП/1/3 проведения публичного предложения по продаже от 19.03.2019, в части продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б", с номерами на поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13.

Признаны недействительной сделкой договор купли - продажи Лота N 3 от 21.03.2019, заключенный между АО "Интеграл" и ИП Магазировым Р.Т., в части продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б", с номерами на поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13.

Признаны нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б", с номерами на поэтажном плане 1, 2, 8,11, 12, 13, общей долевой собственностью собственников нежилых помещений, с номерами на поэтажном плане 3, 4, 8а, 8б, 9, 10, 14, 14а, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б".

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий должника Седов В.Ю. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил судебный акт отменить, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы управляющий указал, что право собственности должника на здание (в том числе спорные помещения) возникло в 2007 году ранее прав остальных участников спора на основании акта ввода 9-ти этажного дома со встроено-пристроенными помещениями (магазин и офисные помещения) в эксплуатацию. После реализации в 2011 году части нежилых помещений, а именно N 3, 4, 14, 14а, АО "Интеграл" подписало с новыми собственниками соглашение N б/н от 29.03.2011, предоставив новым собственникам право прохода и пользования своими помещениями N 1,2, 8, 11, 12, 13 на неопределенный срок. Данное право (сервитут) не было зарегистрировано в органах Росреестра, так как ни одна из сторон не обратилась с заявлением о регистрации, в том числе истец. Истец вправе в любой момент обратиться в органы Ресреестра и зарегистрировать право прохода в свою пользу. Сославшись на пункт 45 постановления N 10/22, статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), управляющий указал, что такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права или законного владения со стороны ответчика. Управляющий отметил, что все основания прекращения и приобретения права собственности указаны в статье 235 ГК РФ, их перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Основания для прекращения индивидуального права собственности и возникновения общего долевого права собственности на спорные помещения судом в определении не установлены. Договор об отчуждении права собственности сторонами не заключался и не регистрировался. Любой переход права собственности подлежит государственной регистрации.

По мнению конкурсного управляющего, по заявленным истцом требованиям общий срок исковой давности 3 года. Приобретая нежилые помещения у застройщика здания, истец знал о его правах на все нежилые помещения здания, т.к. помещение, отчужденное АО "Интеграл" истцу, было сформировано и выделено из нежилых помещений здания как отдельный объект непосредственно перед отчуждением (подтверждается общедоступными данными с сайта Росреестра). Проявив должную осмотрительность при приобретении помещения в собственность, истец должен был узнать о правах АО "Интеграл" на все нежилые помещения здания.

Определением суда апелляционной инстанции от 30.12.2019 апелляционная жалоба принята к производству суда (после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения), судебное заседание назначено на 04.02.2020.

До начала судебного заседания от Нигматзяновой С.М. поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела (статья 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ, далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Нигматзяновой С.М. возражал по доводам жалобы.

Иные лица участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29.06.2007 АО "Интеграл" получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 03303000-55, 9 этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (магазин и офисные помещения), расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б".

29.04.2011 между АО "Интеграл" и Нигматзяновой С.М. заключен договор купли-продажи N 1052/11/а, предметом которого стали нежилые помещения, общей площадью 33,5 кв.м., номера на поэтажном плане 3, 4, расположенные на 1 этаже 9-этажного многоквартирного дома, по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б".

Право собственности за Нигматзяновой С.М. зарегистрировано на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б", на поэтажном плане 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 04АГ N 082 082, выданным 07.06.2011 Управлением Росреестра по Республике Башкортостан (дата регистрации 07.06.2011).

Из кадастрового паспорта помещения следует, что помещение под номером 4 фактически является балконом, соединенным с помещением номер 3 на поэтажном плане.

По указанному же адресу, за АО "Интеграл" зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, номерами на поэтажном плане 1, 2, 8,11, 12, 13, что подтверждается выпиской из ЕГРН (дата регистрации 17.05.2012).

Третьим лицам Гиранову А.Р., Гумеровой К.М., на праве долевой собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 23,9 кв.м., номера на поэтажном плане 14 (с выделенным помещением под номером 14а).

Как указывает заявитель, нежилые помещения, общей площадью 29 кв.м., номера на поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13 являются вспомогательными (тамбуры (входная группа), коридоры, туалет), без использования которых невозможно использование других нежилых помещений, находящихся по этому адресу.

В подтверждение этого, в материалы дела заявителем представлены копии: - кадастровых паспортов помещений, технического паспорта на часть нежилых помещений, технического паспорта домовладения; - видео и фотографии спорных помещений; - соглашение о порядке совместного пользования местами общего пользования N б/н от 29.03.2011, подписанное собственниками помещений, акты выполненных работ; - выписки из ЕГРН, свидетельств о Государственной регистрации права.

Из представленных заявителем доказательств следует, что спорные помещения (1, 2, 8, 11, 12, 13) изначально, с момента проектирования и строительства данного жилого дома, имели вспомогательные назначения.

Данное объективно подтверждается тем, что при проектировании дома, сдаче его в эксплуатацию, при продаже отдельных помещений по указанному адресу различным собственникам, использование собственниками своих помещений, без спорных помещений (тамбура (входной группы), коридора, туалета) не предполагалось.

Помещения по указанному адресу, принадлежащие Нигматзяновой С.М. и третьим лицам, не имеют отдельного выхода, в связи с чем, доступ к их помещениям осуществляется только через помещения, права на которые зарегистрированы за АО "Интеграл" - нежилые помещения, номера на поэтажном плане 1, 2, 8, 11 (тамбур, коридоры (входная группы)).

Кроме того, помещения по указанному адресу, принадлежащие Нигматзяновой С.М. и третьим лицам, не имеют отдельных мест общего пользования (туалета), тогда как помещения, права на которые зарегистрированы за АО "Интеграл" - нежилые помещения, номера на поэтажном плане 12, 13, соединенное с помещением 11 (коридор), изначально спроектированы как места общего пользования (туалет с тамбуром).

Из материалов дела следует, что спорные помещения изначально не были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости.

Формирование спорных помещений, как самостоятельных объектов, с выделением спорных помещений в самостоятельные объекты, с присвоением кадастровых номеров и регистрация их в собственность застройщика, произошло позже даты реализации застройщиком помещений Нигматзяновой С.М. и третьим лицам.

В материалах дела отсутствуют документы, на основании которых в 2013 году было произведено разделение и регистрация за АО "Интеграл" спорных помещений, сформированных из части общего имущества.

Из материалов дела следует, что как на момент приобретения в собственность помещений, так и на дату рассмотрения настоящего дела у Нигматзяновой С.М. и третьих лиц отсутствует свободный от помещений должника доступ к своим помещениям.

Из соглашения о порядке совместного пользования местами общего пользования N б/н от 29.03.2011, подписанного собственниками помещений, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б", фактически следует, что собственники помещений определяли нежилые помещения, номера на поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13 как места общего пользования, подлежащее совместному пользованию и его содержанию.

Конкурсным управляющим должником, в процедуре конкурсного производства, путем привлечения в качестве организатора торгов ЗАО ПФК "Зардон-Групп", в форме публичного предложения проведены торги по продаже, в том числе спорного имущества АО "Интеграл". По итогам торгов, оформленных протоколом проведения публичного предложения по продаже от 19.03.2019 N 1603-ОТПП/1/3, между АО "Интеграл", в лице конкурсного управляющего Седова В.Ю., и с победителем торгов - ИП Магазировым Р.Т., 21.03.2019 заключен договор купли - продажи Лота N 3, в том числе спорного имущества.

Полагая, что имеются основания для признания отсутствующим права собственности должника на общее имущество, признания торгов и договора, заключенного по итогам их проведения, недействительными, заявитель обратился в суд с рассматриваемым иском.

В судебных заседаниях с участием представителей конкурсного управляющего возражали против требований заявителя по основаниям, изложенным в представленных в дело отзывах. Считали, что заключением спорного договора права заявителя не нарушаются, так как собственники помещений по указанному адресу не лишены права определить порядок совместного пользования спорными помещениями.

ИП Магазировым Р.Т. отзывы, возражения не представлены (в ходатайстве просит рассмотреть без его участия).

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта принадлежности спорного имущества к общему имуществу собственников помещений, отсутствия основания для его отдельного выставления на торги.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Согласно положениям пункта 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ, частью 1 статьи 49, пунктом 4 части 2 статьи 125 АПК РФ выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.

При разрешении спора суд не связан с правовым обоснованием иска, определение норм права, подлежащих применению к установленным обстоятельствам, входит в компетенцию суда (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из существа предъявленных заявителем требований следует, что заявителем оспаривается право индивидуальной собственности должника на спорное недвижимое имущество (помещения), считая, что спорное недвижимое имущество (помещения) является общей собственностью собственников помещений, тогда как в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) внесена запись об индивидуальной собственности АО "Интеграл" в отношении спорных помещений.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 постановления Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из материалов дела следует, что как на момент приобретения в собственность помещений, так и на дату рассмотрения настоящего дела у Нигматзяновой С.М. и третьих лиц отсутствует свободный от помещений должника доступ к своим помещениям.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал несостоятельными доводы конкурсного управляющего должником о том, что Нигматзянова С.М. и третьи лица могут обеспечить доступ к своим помещениям, без использования спорных помещений, путем реконструкции принадлежащих им помещений.

Реконструкция принадлежащих собственникам помещений в жилом доме предусматривает дачу согласия всех собственников помещений, находящихся в этом доме, разрешения соответствующих органов, и возможна только при наличии всех условии для реконструкции помещения. При этом инициирование вопроса реконструкции помещения, принадлежащего собственнику, является его правом и не связано с обоснованием требований заявителя по настоящему делу.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела доводы заявителя о том, что фактическое оборудование отдельного входа на объекты, принадлежащие заявителю, технически не возможно (наличие наружных коммуникаций, обеспечивающих в данном доме другие помещения), не опровергнуты предоставлением соответствующих доказательств по делу.

На основании исследования и оценки доказательств по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б", с номерами на поэтажном плане 1, 2, 8,11, 12, 13 входят в состав общего имущества собственников нежилых помещений (3, 4, 8а, 8б, 9, 10, 14, 14а), расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б".

Как ранее отмечалась, соглашением о порядке совместного пользования местами общего пользования от 29.03.2011, заключенное между ответчиком АО "Интеграл", ИП Нигматзяновой СМ., третьими лицами Гирановым А.Р., Гумеровой К.М., в пунктах 1 и 2 отражено, что нежилые помещения, общей площадью 29 кв.м., номера на поэтажном плане 1, 2, 8, 11, 12, 13 признаются сторонами как нежилые помещения, находящиеся в общей собственности.

Ответчиком отмечено, что отсутствовала необходимость в государственной регистрации указанного соглашения в силу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре).

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Право собственности на нежилые помещения номера на поэтажном плане с 1 по 14 включительно, как единый комплекс встроенных нежилых помещений, АО "Интеграл" не регистрировалось.

В дальнейшем ответчик АО "Интеграл" произвел переустройство комплекса встроенных нежилых помещений с выделением трех обособленных помещений, в которые места общего пользования не вошли.

Как указывает Нигматзянова С.М., ранее, подписав соглашение о порядке совместного пользования местами общего пользования N б/н от 29.03.2011 по спорным объектам, пользуясь и участвуя в содержании спорных объектов, она не располагала сведениями о том, что спорное имущество зарегистрировано за АО "Интеграл" и узнала только после того, когда в ноябре 2018 года АО "Интеграл" передало спорные помещения в аренду ООО "Вега плюс" (Арендатор), которое, используя спорные помещения по своему усмотрению, фактически, ограничило свободный доступ, как к помещениям других собственников, так и в места общего пользования.

Данные доводы заявителя не опровергнуты представлением соответствующих доводов и доказательств по делу.

Также учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения сроков исковой давности в рассматриваемом деле.

При таких обстоятельствах, суд посчитал обоснованными требования ИП Нигматзяновой С.М. о признании нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б", с номерами на поэтажном плане 1, 2, 8,11, 12, 13, общей долевой собственностью собственников нежилых помещений, с номерами на поэтажном плане 3, 4, 8а, 8б, 9, 10, 14, 14а, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б".

Признание спорных нежилых помещений общей долевой собственностью собственников нежилых помещений, является основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права индивидуальной собственности АО "Интеграл" на спорные помещения.

ИП Нигматзянова С.М. также просила признать торги по продаже спорного имущества АО "Интеграл", оформленные протоколом проведения публичного предложения по продаже от 19.03.2019 N 1603-ОТПП/1/3, а также заключенного должником 21.03.2019 с победителем торгов - ИП Магазировым Р.Т. договора купли - продажи в части спорного имущества, недействительной сделкой.

ИП Нигматзянова С.М. в обоснование заявленных требований указывает на то, что реализованное на торгах имущество с момента создания данных объектов недвижимости является общей собственностью всех собственников нежилых помещений, в результате проведения торгов и заключения оспариваемого договора нарушены права заявителя, как долевого собственника спорных помещений.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу положений статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно частям 1, 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 N 63 (в редакции от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявление любого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Заявитель ссылается на то, что на торгах было реализовано имущество, формально принадлежащее должнику, по существу являвшейся общей собственностью всех собственников нежилых помещений. Считает, что реализация на торгах спорного имущества и последующая его передача добросовестному приобретателю, нарушает права заявителя, как долевого собственника спорного имущества, так как приобретатель спорного имущества, как собственник, вправе распоряжается этим имуществом по своему усмотрению в нарушении прав других собственников спорного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, установленных статьей 250 настоящего Кодекса.

В пункте 1 статьи 250 названного Кодекса предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 указанной статьи).

При рассмотрении настоящего дела установлено, что имущество, реализованное на торгах, в части нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б", с номерами на поэтажном плане 1, 2, 8,11, 12, 13, является общей долевой собственностью собственников нежилых помещений, с номерами на поэтажном плане 3, 4, 8а, 8б, 9, 10, 14, 14а, расположенных по адресу: г. Нефтекамск, ул. Карла Маркса, дом 8 "Б".

Доказательств того, что при реализации спорного имущества были соблюдены требования статьи 250 ГК РФ, суду не представлено.

Как верно посчитал суд первой инстанции, торги, в части реализации спорного имущества, проведены с нарушением правил, установленных законом, и нарушают права заявителя, как долевого собственника спорного имущества.

Доводы конкурсного управляющего должником о том, что в рассматриваемом случае собственники помещений, по указанному адресу, не лишены права совместно определить порядок пользования спорными помещениями, суд первой инстанции верно посчитал несостоятельными, так как при рассмотрении настоящего дела установлено, что в оспариваемых торгах, фактически, реализовывалось имущество, находящееся в долевой собственности собственников нежилых помещений, при этом, реализация спорного имущества осуществлялась без соблюдения правил, установленных законом, тогда как определение порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, является правом участников, а распоряжение этим имуществом предполагает наличие соглашения всех ее участников, с соблюдением правил, установленных законом.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд первой инстанции правомерно посчитал требования заявителя о признании торгов по продаже спорного имущества АО "Интеграл", оформленного протоколом проведения публичного предложения по продаже от 19.03.2019 N 1603-ОТПП/1/3, а также заключенного должником 21.03.2019 с победителем торгов - ИП Магазировым Р.Т. договора купли - продажи, в части спорного имущества, недействительными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ссылки на то, что все основания прекращения и приобретения права собственности указаны в статье 235 ГК РФ, их перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит, не принимаются, поскольку приведены без учета характера имущества, права на которые были зарегистрированы за должником.

То обстоятельство, что договор об отчуждении права собственности сторонами не заключался и не регистрировался, правового значения не имеет.

Ссылки на общий срок исковой давности 3 года не принимаются. Доводы истца о моменте получения информации относительно зарегистрированных индивидуальных прав должника на имущество, относящееся к общему, не оспорены и не опровергнуты. Момент регистрации прав истца на приобретенное у должника имущества на течение срока исковой давности повлиять не может, учитывая характер допущенного нарушения.

То обстоятельство, что иные лица - собственники иных помещений не присоединились к иску правового значения не имеет, учитывая, что к участию в деле они были привлечены в статусе третьих лиц.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения суда.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2019 по делу N А07-537/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Интеграл" Седова Василия Юрьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Забутырина

Судьи

С.В. Матвеева А.А. Румянцев