Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2020 г. N 08АП-16466/19

город Омск

19 февраля 2020 г.

Дело N А70-1832/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Брежневой О.Ю.

судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Титовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-16466/2019) Администрации города Тобольска на определение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2019 года по делу N А70-1832/2016, вынесенное по результатам рассмотрения заявления Администрации города Тобольска о признании недействительными условий соглашения и применении последствий недействительности ничтожной сделки, при участии заинтересованного лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Комитета земельных отношений Администрации города Тобольска, общества с ограниченной ответственностью "Фасадстрой", общества с ограниченной ответственностью "Жилищное строительство", в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Компания Столицстрой" (ИНН 7206038280, ОГРН 1087206001112),

при участии в судебном заседании:

конкурсного управляющего Манановой З.П. лично,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Новый мир" (далее - ООО "Новый мир") обратилось 18.02.2016 в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Компания "Столицстрой" (далее - ООО "Компания "Столицстрой", должник).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2016 заявление принято, возбуждено производство по делу N А70-1832/2016, назначено судебное заседание по проверке обоснованности требований заявителя к должнику.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 21.03.2016 (резолютивная часть объявлена 17.03.2016) заявление ООО "Новый мир" признано обоснованным, в отношении ООО "Компания "Столицстрой" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Жихарев Евгений Александрович.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в печатном издании "Коммерсантъ" от 26.03.2016 N 51.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 20.04.2016 к банкротству ООО "Компания "Столицстрой" применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210- ФЗ).

Сообщение о применении к банкротству должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве опубликовано в печатном издании "Коммерсантъ" от 30.04.2016 N 76.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 03.10.2016 в отношении ООО "Компания "Столицстрой" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должника утверждена Мананова Зульфия Пилаловна.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры внешнего управления опубликовано в печатном издании "Коммерсантъ" от 08.10.2016 N 187.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.10.2018 (резолютивная часть объявлена 03.10.2018) ООО "Компания "Столицстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утверждена Мананова Зульфия Пилаловна.

Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в печатном издании "Коммерсантъ" N 188 от 13.10.2018.

Администрация города Тобольска (далее - заявитель, податель жалобы) обратилась 17.11.2017 в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании недействительными пунктов 4 - 7 соглашения от 14.01.2016 N 02-07/05-16 о расторжении договора аренды земельного участка N 02-05/523-12 от 30.11.2012, признании недействительным акта приема - передачи земельного участка от 14.01.2016 N 02-10/21-16 в части приема передачи незавершенного строительством здания многофункционального использования, возведенного на земельном участке, расположенном по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, ул. Семена Ремезова, участок N 18, площадью 4 422 кв. м с кадастровым номером 72:24:0305017:1261, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендатору незавершенного строительством здания многофункционального использования, возведенного на земельном участке, расположенном по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, ул.Семена Ремезова, участок N 18, площадью 4 422 кв.м. с кадастровым номером 72:24:0305017:1261, и возложении на арендатора обязанности по принятию указанного объекта.

Заявленные требования обоснованы ссылками на статью 83 Бюджетного кодекса Российской Федерации, статью 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 24.11.2017 заявление принято, назначено судебное заседание по его рассмотрению, к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области, Комитет земельных отношений Администрации города Тобольска.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 19.01.2018 к участию в рассмотрении заявления в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фасадстрой" (далее - ООО "Фасадстрой").

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 04.04.2018 по делу N А70-1832/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2018, заявленные требования удовлетворены частично, признаны недействительными пункты 4-7 соглашения от 14.01.2016 N 02-07/05-16 о расторжении договора аренды земельного участка N 02-05/523-12 от 30.11.2012, признан недействительным акт приема-передачи земельного участка от 14.01.2016 N 02-10/21-16 в части приема-передачи незавершенного строительством здания многофункционального использования, возведенного на земельном участке, расположенном по адресу: Тюменская область, город Тобольск, ул. Семена Ремезова, участок N 18, площадью 4 422 кв.м с кадастровым номером 72:24:0305017:1261. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. С ООО "Компания "Столицстрой" в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.08.2018 определение Арбитражного суда Тюменской области от 04.04.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2018 по делу N А70-1832/2016 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 04.09.2018 назначено судебное заседание по рассмотрению заявления.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 16.11.2018 к участию в рассмотрении заявления в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилищное строительство" (далее - ООО "Жилищное строительство").

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2019 (резолютивная часть объявлена 16.10.2019) в удовлетворении заявленных требований Администрации города Тобольска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Тобольска обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации города Тобольска.

В обоснование апелляционной жалобы податель указывает, что судом первой инстанции не вынесен на обсуждение вопрос о том, имелось ли согласие Администрации как арендодателя на производство неотделимых улучшений земельного участка и являются ли они таковыми; земельный участок был получен должником в аренду для строительства здания многофункционального использования, иными словами - в целях ведения строительства коммерческой недвижимости, направленного на извлечение прибыли, ООО "Компания "Столицстрой" было получено разрешение на строительство от 11.06.2015 N 72-72303000-165-2015. При этом возведение объектов капитального строительства, по мнению апеллянта, не может рассматриваться как неотделимые улучшения земельного участка, а выдача Администрацией города Тобольска разрешения на строительство объекта недвижимости не может расцениваться как согласие на производство неотделимых улучшений земельного участка.

Податель жалобы отмечает, что совершение должностным лицом (председатель Комитета земельных отношений и лесного хозяйства) сделки, направленной на расходование средств местного бюджета для компенсации застройщику затрат на возведение им на арендованном земельном участке объекта незавершенного строительства и квалификация данного действия как "компенсация затрат на неотделимые улучшения земельного участка", совершенного в обход требований бюджетного законодательства, противоречит публичным интересам - интересам субъекта публичного права - населения города Тобольска, осуществляющего местное самоуправление через органы местного самоуправления.

Результатом заключения соглашения от 14.01.2016, содержащего оспариваемые пункты 4-7, явилось принятие Администрацией города Тобольска в лице Марьина И.А., действующего на основании доверенности, обязательства по возмещению затрат застройщика на возведение спорного объекта за счет бюджета города Тобольска, иными словами, приятие расходного обязательства муниципального образования.

Расходное обязательство по возмещению должнику стоимости затрат, понесенных им в результате строительства здания многофункционального использования по соглашению от 14.01.2016, как указывает Администрации города Тобольска, могло быть принято исключительно на основании решения Тобольской городской Думы об утверждении бюджета на 2016 год (о внесении изменений в бюджет 2016 года) и только после определения источника финансирования. Порядок внесения изменений в бюджет установлен Положением о бюджетном процессе в городе Тобольске, утвержденным решением Тобольской городской Думы от 24.12.2013 N 198.

Решение о внесении изменений в бюджет города Тобольска с определением источников финансирования в целях приобретения спорного объекта Тобольской городской Думой не принималось, оспариваемая сделка заключена должностным лицом Администрации города Тобольска, действующим на основании доверенности, не содержащей подобных полномочий.

Кроме того, апеллянт отмечает, что совершение должностным лицом органа местного самоуправления сделки, направленной на приобретение в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества за счет бюджетных средств в обход конкурсных процедур, предусмотренных Законом о контрактной системе, нарушает явно выраженный законодательный запрет, что дает основания, вопреки мнению суда, квалифицировать данную сделку как ничтожную.

Подробнее доводы Администрации города Тобольска изложены в апелляционной жалобе.

Одновременно с апелляционной жалобой Администрацией города Тобольска подано ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы.

Определением от 28.11.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 14.01.2020, ходатайство Администрации города Тобольска о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы удовлетворено, восстановлен срок подачи апелляционной жалобы.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 14.01.2020, объявлялся перерыв до 17 час. 30 мин. 21.01.2020. Информация о перерыве размещена в информационной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru/).

В судебном заседании представитель Администрации города Тобольска поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считал определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил отменить определение суда первой инстанции, апелляционную жалобу - удовлетворить.

До перерыва представитель конкурсного управляющего должника поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве.

После перерыва иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 12.02.2020.

До начала судебного заседания в материалы спора от конкурсного управляющего Манановой З.П. поступили пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ, от Администрации города Тобольска также поступили пояснения.

В заседании суда апелляционной инстанции конкурсный управляющий Мананова З.П. просила оставить определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая определение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2019 по настоящему делу проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Повторно исследовав материалы обособленного спора в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает определение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 30.11.2012 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Компания "Столицстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 02-05/523-12, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4609 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Семена Ремезова, участок N 18, категория земель участка: земли населенных пунктов, с кадастровым номером: 72:24:0305017:326, для строительства здания многофункционального использования.

Согласно пункту 7.2 договора аренды договор действует с момента подписания акта приема-передачи сторонами сроком на 3 года.

Вышеуказанный участок передан заявителем должнику по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 30.11.2012.

Договор аренды земельного участка N 02-05/523-12 от 30.11.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 22.01.2013 (N 72-72-04/008/2013- 49).

Соглашением N 02-06/145-14 от 01.10.2014 сторонами в договор аренды внесены изменения, согласно которым, изменена площадь земельного участка (с 4 609 кв. м на 4 422 кв. м) и кадастровый номер земельного участка (с 72:24:0305017:326 на 72:24:0305017:1261).

Приказом Комитета градостроительной политики Администрации города Тобольска N 496/15 от 02.06.2015 на основании заявления ООО "Компания "Столицстрой" от 27.05.2015 N 01-10/3506 утвержден градостроительный план N RU-72-30-30-00-000000003478 земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305017:1261 по адресу: Тюменская область, город Тобольск, ул.Семена Ремезова, участок N 18.

Комитетом градостроительной политики Администрации города Тобольска 11.06.2015 ООО "Компания "Столицстрой" выдано разрешение на строительство N 72-72303000-165-2015 на строительство здания многофункционального использования по адресу: г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, участок N 18, на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0305017:1261.

До истечения срока договора 14.01.2016 сторонами подписано соглашение N 02-07/05-16 о расторжении договора аренды земельного участка N 02-05/523-12 от 30.11.2012, согласно пункту 1 которого стороны договорились расторгнуть договор аренды N 02-05/523-12 от 30.11.2012 земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Семена Ремезова, участок N 18, площадью 4422 кв.м, с кадастровым номером 72:24:0305017:1261, предоставленного для строительства здания многофункционального использования с момента подписания настоящего соглашения сторонами.

Согласно пункту 2 соглашения все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3 соглашения арендатор передает арендодателю проектную документацию и разрешение на строительство N 72-72303000-165-2015 от 11.06.2015 объекта "Здание многофункционального использования по адресу: г. Тобольск, ул. Семена Ремезова, участок N 18. Блок А, Блок В" (далее - объект), для последующей регистрации права муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 соглашения затраты, понесенные арендатором в результате строительства объекта на момент расторжения договора, признаются сторонами в качестве затрат, произведенных на производство неотделимых улучшений земельного участка, указанного в п. 1 настоящего соглашения, выполненных с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 5 соглашения арендодатель обязуется произвести оценку стоимости затрат, указанных в пункте 4 настоящего соглашения в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в срок до 16.03.2016.

Согласно пункту 6 соглашения арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость затрат, указанных в пункте 4 настоящего соглашения в размере, определенном в пункте 5 настоящего соглашения в соответствии с положениями части 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в срок до 31.03.2016.

Согласно пункту 7 соглашения арендатор обязуется возместить арендодателю стоимость затрат на проведение оценки, указанной в пункте 5 настоящего соглашения в срок до 31.03.2016.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.06.2016 (N 72-72/004-72/004/005-/2016-1566/1).

Согласно подпункту 2.2.2 пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 30.11.2012 N 02-05/523-12, арендодатель обязуется принять участок от арендатора по акту приема-передачи в случае окончания договора или его досрочного расторжения.

14.01.2016 Администрацией и ООО "Компания Столицстрой" подписан акт приема-передачи земельного участка N 02-10/21-16, согласно которому арендатор сдал, а арендодатель принял земельный участок площадью 4422 кв. м, с кадастровым номером 72:24:0305017:1261, находящийся по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Семена Ремезова, участок N 18.

На земельном участке находится незавершенное строительством здание объекта многофункционального использования. Техническое состояние незавершенного строительством здания многофункционального использования на момент передачи характеризуется следующим: 1. Здание 1 -этажное, в том числе подвал 1 этаж. 2. Фасад - облицовочный кирпич. Кровля - нет. 3. Материал несущих конструкций - кирпич и керамзитобетон. 4. Оконные заполнения - нет.

Считая пункты 4-7 соглашения от 14.01.2016 N 02-07/05-16, акт приема-передачи земельного участка от 14.01.2016 N 02-10/21-16 в части приема-передачи незавершенного строительством здания многофункционального использования, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0305017:1261, недействительными, Администрация города Тобольска обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявление Администрации города Тобольска о недействительности (ничтожности) соглашения от 14.01.2016, заявленное по истечении одного года после того, как Администрация приступила к исполнению условий соглашения, является недобросовестным поведением заявителя. Из условий оспариваемого соглашения следует, что волеизъявление Администрации города Тобольска при его заключении было направлено на получение в муниципальную собственность объекта, предусматривавшего по проекту жилые (11 квартир) и нежилые помещения (пункт 3 соглашения от 14.01.2016). После заключения оспариваемого соглашения Администрацией города Тобольска были совершены действия, свидетельствующие об одобрении сделки.

Кроме того, по мнению суда первой инстанции, течение срока исковой давности следует исчислять с даты составления отчета N 163/16 об оценке рыночной стоимости объекта (25.03.2016). Администрация города Тобольска обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим заявлением 17.11.2017, то есть с пропуском годичного срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции с приведенными выводами согласиться не может.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Статьей 61.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Постановление N 63) под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются, в том числе действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.); банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счета клиента банка в счет погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами (как безакцептное, так и на основании распоряжения клиента).

Обращаясь с настоящим заявлением, Администрация города Тобольска указала на несоответствие оспариваемой сделки требованиям статей 83 Бюджетного кодекса Российской Федерации, статью 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки и в связи с чем подлежащей применению при рассмотрении настоящего спора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

При этом судом первой инстанции при применении изложенных в пункте 32 Постановления N 63 разъяснений не учтено, что указанные разъяснения о начале течения срока исковой давности подлежат применению при рассмотрении требований о признании недействительными сделок по специальным основаниям, предусмотренным статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве.

Администрацией города Тобольска же заявлено требование о признании недействительной оспариваемой сделки по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.

Совокупность изложенного свидетельствует об отсутствии у суда первой инстанции оснований для вывода о пропуске Администрацией города Тобольска срока исковой давности; трехлетний срок исковой давности в любом случае заявителем не пропущен.

Как следует из заявления Администрации города Тобольска, последняя просит признать недействительными пункты 4-7 соглашения от 14.01.2016 N 02-07/05-16, согласно которым:

затраты, понесенные арендатором в результате строительства объекта на момент расторжения договора, признаются сторонами в качестве затрат, произведенных на производство неотделимых улучшений земельного участка, выполненных с согласия арендодателя;

арендодатель обязуется произвести оценку стоимости затрат, указанных в пункте 4 настоящего соглашения в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в срок до 16.03.2016;

арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость затрат, указанных в пункте 4 настоящего соглашения в размере, определённом в пункте 5 настоящего соглашения в соответствии с положениями части 2 статьи 623 ГК РФ в срок до 31.03.2016;

арендатор обязуется возместить арендодателю стоимость затрат на проведение оценки, указанной в пункте 5 настоящего соглашения в срок до 31.03.2016.

Кроме того, просит признать недействительным акт приема-передачи земельного участка от 14.01.2016 N 02-10/21-16.

В соответствии со статьей 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением (как непосредственно, так и через органы местного самоуправления) вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.

В силу части 1 статьи 49 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований.

Согласно статье 86 Бюджетного кодекса РФ расходные обязательства муниципального образования возникают в результате: принятия муниципальных правовых актов по вопросам местного значения и иным вопросам, которые в соответствии с федеральными законами вправе решать органы местного самоуправления, а также заключения муниципальным образованием (от имени муниципального образования) договоров (соглашений) по данным вопросам.

Результатом заключения соглашения от 14.01.2016, содержащего оспариваемые пункты 4-7, явилось принятие Администрацией, действующей на основании доверенности, обязательства по возмещению затрат застройщика на возведение спорного объекта в размере 55 600 000 руб. за счет бюджета города Тобольска, то есть приятие расходного обязательства муниципального образования.

При этом, в соответствии с частью 2 статьи 83 БК РФ, выделение бюджетных ассигнований на принятие новых видов расходных обязательств или увеличение бюджетных ассигнований на исполнение существующих видов расходных обязательств может осуществляться только с начала очередного финансового года при условии включения соответствующих бюджетных ассигнований в закон (решение) о бюджете либо в текущем финансовом году после внесения соответствующих изменений в закон (решение) о бюджете при наличии соответствующих источников дополнительных поступлений в бюджет и (или) при сокращении бюджетных ассигнований по отдельным статьям расходов бюджета.

Таким образом, расходное обязательство по возмещению должнику стоимости затрат, понесенных им в результате строительства здания многофункционального использования по соглашению от 14.01.2016, могло быть принято исключительно на основании решения Тобольской городской Думы об утверждении бюджета на 2016 год (о внесении изменений в бюджет 2016 года). Порядок внесения изменений в бюджет установлен Положением о бюджетном процессе в городе Тобольске, утвержденным решением Тобольской городской Думы от 24.12.2013 N 198.

Решение о внесении изменений в бюджет города Тобольска с определением источников финансирования в целях приобретения спорного объекта Тобольской городской Думой не принималось, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, оспариваемые пункты соглашения не соответствуют требованиям статьи 83 БК РФ.

Частью 1 статьи 83 БК РФ предусмотрено, что, если принимается закон либо другой нормативный правовой акт, предусматривающий увеличение расходных обязательств по существующим видам расходных обязательств или введение новых видов расходных обязательств, которые до его принятия не исполнялись ни одним публично-правовым образованием, указанный нормативный правовой акт должен содержать нормы, определяющие источники и порядок исполнения новых видов расходных обязательств, в том числе в случае необходимости порядок передачи финансовых ресурсов на новые виды расходных обязательств в соответствующие бюджеты бюджетной системы Российской Федерации.

Из буквального толкования части 1 статьи 83 БК РФ следует, что даже в случае принятия закона или иного нормативного правового акта должно соблюдаться требование бюджетного законодательства о расходных обязательствах.

При этом из норм Бюджетного кодекса Российской Федерации не усматривается, что любая сделка, заключенная органами местного самоуправления, возлагает на бюджет новые расходные обязательства вне соблюдения бюджетного процесса.

Относительно доводов заявителя о несоответствии спорной сделки нормам Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 72 Бюджетного кодекса РФ, закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом положений настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 Закона N 44-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся: 1) планирования закупок товаров, работ, услуг; 2) определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей); 3) заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а также бюджетным учреждением, государственным, муниципальным унитарными предприятиями, за исключением федеральных государственных унитарных предприятий, имеющих существенное значение для обеспечения прав и законных интересов граждан Российской Федерации, обороноспособности и безопасности государства, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации по согласованию с Администрацией Президента Российской Федерации, либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 2.10 4 и 5 статьи 15 настоящего Федерального закона (далее - контракт); 4) особенностей исполнения контрактов; 5) мониторинга закупок товаров, работ, услуг; 6) аудита в сфере закупок товаров, работ, услуг; 7) контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации и иных нормативных правовых актов о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (далее - контроль в сфере закупок).

Согласно пункту 8 статьи 3 Закона N 44-ФЗ государственный контракт, муниципальный контракт - договор, заключенный от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации (государственный контракт), муниципального образования (муниципальный контракт) государственным или муниципальным заказчиком для обеспечения соответственно государственных нужд, муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 24 Закона N 44-ФЗ, заказчики при осуществлении закупок используют конкурентные способы определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей) или осуществляют закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя). Конкурентными способами определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей) являются конкурсы (открытый конкурс, конкурс с ограниченным участием, двухэтапный конкурс, закрытый конкурс, закрытый конкурс с ограниченным участием, закрытый двухэтапный конкурс), аукционы (аукцион в электронной форме (далее также - электронный аукцион), закрытый аукцион), запрос котировок, запрос предложений (пункт 2 статьи 24 Закона N 44-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ определены случаи осуществления закупки заказчиком у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя), в том числе, заключение контракта, предметом которого является приобретение для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения, определенных в соответствии с решением о подготовке и реализации бюджетных инвестиций или о предоставлении субсидий на осуществление капитальных вложений в целях приобретения объектов недвижимого имущества в государственную или муниципальную собственность, принятым в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, местной администрацией (подпункт 31 пункта 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ).

Между тем, сведения о том, что при совершении оспариваемой сделки, заключенной в пунктах 4-7 соглашения от 14.01.2016, были соблюдены требования Закона N 44-ФЗ, в материалах дела отсутствуют.

Относительно довода апелляционной жалобы о заключении соглашения неуполномоченным лицом, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что в соответствии с частью 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 182 ГК РФ сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, соглашение от 14.01.2016 подписано со стороны арендодателя председателем Комитета земельных отношений и лесного хозяйства Администрации города Тобольска Марьиным И.А., действующим на основании доверенности от 20.10.2014 N 51.

Указанной доверенностью председатель Комитета земельных отношений и лесного хозяйства Администрации Марьин И.А. наделен полномочиями заключать все разрешенные законом и обусловленные полномочиями Комитета земельных отношений и лесного хозяйства Администрации города Тобольска, согласно Положению о нем, сделки.

Основные функции и обязанности Комитета земельных отношений и лесного хозяйства Администрации города Тобольска закреплены в Положении о Комитете земельных отношений и лесного хозяйства Администрации города Тобольска, утвержденном решением Тобольской городской Думы от 29.04.2008 N 61 (с изменениями, внесенными решением Тобольской городской Думы от 31.05.2011 N 77) и действовавшем на момент совершения сделки.

Пунктом 3.7 Положения предусмотрено, что Комитет земельных отношений Администрации города Тобольска осуществляет подготовку соглашений о продлении, расторжении, внесении изменений в договоры аренды, безвозмездного (срочного) пользования земельными участками и участками городских лесов.

Полномочия на принятие Комитетом решения о возмещении арендатору затрат, понесенных в результате строительства объекта на арендуемом земельном участке указанное Положение не содержит.

Из содержания доверенности от 20.10.2014 N 51 также не следует, что лицу, подписавшему со стороны Администрации города Тобольска соглашение от 14.01.2016 было предоставлено полномочие на принятие решения о возмещении арендатору затрат, понесенных в результате строительства спорного объекта.

Структура Администрации города Тобольска включает подразделения, осуществляющие полномочия органов местного самоуправления:

- в сфере строительной деятельности - Комитет капитального строительства (положение о Комитете утверждено решением Тобольской городской Думы от 23.12.2015 N 93);

- в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом - Комитет по управлению имуществом (положение о Комитете утверждено решением Тобольской городской Думы от 23.12.2013 N 198).

Бюджетные правоотношения муниципального образования город Тобольск регулируются Положением о бюджетном процессе в городе Тобольске, утвержденном решением Тобольской городской Думы от 24.12.2013 N 198.

Таким образом, полномочия на совершение сделки, заключенной в пунктах 4-7 соглашения от 14.01.2016, у лица, подписавшего со стороны Администрации соглашение от 14.01.2016, отсутствовали.

В соответствии с частью 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Пленумом Верховного Суда в пункте 70 Постановления N 25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (часть 5 статьи 166 ГК РФ).

Совершение сделки, заключенной в пунктах 4-7 соглашения от 14.01.2016, одной из сторон которой является исполнительно-распорядительный орган муниципального образования, нарушает права неопределенного круга лиц (публичные интересы), вследствие чего, влечет ничтожность указанной сделки, в связи с чем, основания для применения пункта 5 статьи 166 ГК РФ в рассматриваемом случае отсутствуют.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что поскольку спорная сделка затрагивает публичные интересы, то ее одобрение, согласование должно быть осуществлено в порядке, в каком принимаются расходные обязательства, то есть с соблюдением правил, установленных бюджетным законодательством.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом, в соответствии с пунктом 4 спорного соглашения, затраты, понесенные арендатором в результате строительства объекта на момент расторжения договора, признаются сторонами в качестве затрат, произведенных на производство неотделимых улучшений земельного участка, указанного в п. 1 настоящего соглашения, выполненных с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 5 соглашения, арендодатель обязуется произвести оценку стоимости затрат, указанных в пункте 4 настоящего соглашения в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в срок до 16.03.2016.

Согласно пункту 6 соглашения, арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость затрат, указанных в пункте 4 настоящего соглашения в размере, определенном в пункте 5 настоящего соглашения в соответствии с положениями части 2 статьи 623 ГК РФ в срок до 31.03.2016.

По существу следует сделать вывод, что сами затраты не названы, к каким из них должны быть применены правила, касающиеся неотделимых улучшений невозможно определить.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая, что на момент заключения между сторонами не было достигнуто соглашение о части видов затрат и их размере, то в данной части условия соглашения не определены.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом Администрации города Тобольска относительно того, что возведение должником на земельном участке незавершенного строительством объекта многофункционального использования не подлежит признанию неотделимыми улучшениями земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Доказательств согласования с Администрацией проведения работ для целей компенсации их стоимости применительно к статье 623 ГК РФ не представлено.

Утверждение градостроительного плана 02.06.2015 и выдача разрешения на строительство 11.06.2015, вопреки выводам суда первой инстанции, не являются согласием Администрации на производство улучшений земельного участка арендатором.

Спорные работы проведены должником по собственной воле и в своем интересе, направленных на освоение земельного участка для проведения строительства.

То обстоятельство, что строительство не завершено, не свидетельствует о том, что произведенные работы следует рассматривать как неотделимые улучшения, которые ответчик должен возместить в порядке, предусмотренном статьей 623 ГК РФ.

То обстоятельство, что сразу же после заключения соглашения Администрация начала исполнение спорного соглашения, приняв арендуемое имущество на основании акта, в последующем передав его в аренду ООО "Фасадстрой" с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, произведя при этом оценку рыночной стоимости указанного объекта, вопреки выводам суда первой инстанции, не свидетельствует о недобросовестности арендодателя.

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. При этом в силу разъяснений пункта 75 постановления N 25 применительно к статьям 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019).

Поскольку пункты 4-7 соглашения от 14.01.2016 противоречат условиям бюджетного законодательства, нарушают публичные отношения и имеют иной порядок заключения подобных условий, суд апелляционной инстанции признает оспариваемые пункты соглашения ничтожными.

При этом сам по себе акт приема-передачи земельного участка от 14.01.2016 N 02-10/21-16 в части приема-передачи незавершенного строительством здания многофункционального использования, возведенного на земельном участке, расположенном по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Семёна Ремезова, участок N 18, площадью 4 422 кв. м, с кадастровым номером 72:24:0305017:1261, правовых последствий для сторон не порождает, а является подтверждением передачи объекта аренды арендодателю.

В отсутствие доказательств его порочности, оснований для признания его недействительным не имеется.

В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве последствия признания сделки недействительной Администрацией города Тобольска заявлено о возврате арендатору незавершенного строительством здания многофункционального использования, возведённого на спорном земельном участке и возложении на арендатора обязанности по принятию указанного объекта.

Как установлено судом первой инстанции, извещением о проведении торгов N 080917/1272680/05 организатором торгов Комитетом земельных отношений и лесного хозяйства Администрации г.Тобольска объявлено о проведении аукциона на основании распоряжения Администрации г. Тобольска от 30.08.2017 N 1337 на право заключения договора аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Семена Ремезова, участок 18, площадью 4 455 кв. м, с кадастровым номером 72:24:0305017:1334.

В соответствии с протоколом от 05.10.2017 N 51/17 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Семена Ремезова, участок N 18, между Администрацией города Тобольска (арендодателем) и ООО "Фасадстрой" (арендатором) 23.10.2017 заключен договор аренды земельного участка N 04/04/134-17, земельный участок площадью 4 455 кв. м с кадастровым номером 72:24:0305017:1334 передан Администрацией города Тобольска ООО "Фасадстрой".

Из содержания представленного ООО "Компания "Столицстрой" в материалы дела скриншота публичной кадастровой карты, размещенного в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 72:24:0305017:1334 (арендуемый ООО "Фасадстрой") и 72:24:0305017:1261 (арендованный ООО "Компания "СТОЛИЦСТРОЙ"), находятся в одном кадастровом квартале (0305017).

Конкурсный управляющий должника пояснил, что это фактически один и тот же земельный участок. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не опровергнуто.

Более того, при рассмотрении в рамках дела N А70-569/2017 о банкротстве гражданина Никитина В.М. обособленного спора по заявлению Щербакова Олега Юрьевича о включении в реестр требования кредиторов должника требования в размере 44 485 000 руб. и заявлению финансового управляющего Стешенцева Павла Сергеевича к Щербакову Олегу Юрьевичу о признании недействительной сделки - договора купли-продажи доли в уставном капитале установлено, что 25.09.2017 между ООО "Компания "Столицстрой" и ООО "Фасадстрой" заключено соглашение, которым предусмотрено, что ООО "Фасадстрой" обязуется выполнить строительно-монтажные работы по объекту капитального строительства: жилой квартал в границах улиц С.Ремезова - Октябрьская - Ленская в г. Тобольске Тюменской области (Жилой дом N 2), расположенного на земельном участке общей площадью 9280 кв. м, с кадастровым номером 72:24:0305017:319 по адресу: Тюменская область, город Тобольск, ул.Октябрьская, участок 19, в соответствии с техническим заданием, согласованным сторонами и являющимся неотъемлемой часть настоящего соглашения.

В счет оплаты работ, указанных в техническом задании (Приложение N 1 к соглашению), ООО "Компания "Столицстрой" уступает, а ООО "Фасадстрой" принимает право требования суммы основного долга в размере 55 600 000 руб., а также неуплаченных процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 269 683 руб. 83 коп., возникшее в рамках исполнения обязательств по соглашению от 16.02.2016 о расторжении договора аренды земельного участка N 02-05/523-12 от 30.11.2012, заключенному между ООО "Компания "Столицстрой" и Администрацией.

Вступившим в законную силу постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018 по делу N А70-569/2017 установлено, что со всей очевидностью взамен получения права требования к Администрации ООО "Фасадстрой" приняло обязательства достроить многоквартирный жилой дом для исполнения обязательств ООО "Компания "Столицстрой" по передаче квартир участникам строительства, чьи требования находятся в натуральном реестре ООО "Компания "Столицстрой".

Фактически передача в счет оплаты за работы права требования к Администрации свидетельствует об отказе ООО "Компания "Столицстрой" от спорного объекта в пользу ООО "Фасадстрой".

Поскольку земельный участок по результатам аукциона Администрацией передан в аренду ООО "Фасадстрой", а должник фактически отказался от права на спорный объект в пользу ООО "Фасадстрой", суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ООО "Компания "Столицстрой" незавершенного строительством здания многофункционального использования.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 24.08.2018 указано на неопределенность в правовом положении выбывшего имущества должника, поскольку фактически констатировано отсутствие у него права на компенсацию затрат и права на возврат незавершенного строительством объекта.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что из условий договора аренды земельного участка N 02-05/523-12 от 30.11.2012 следует предоставление его должнику для строительства здания многофункционального использования (пункт 1.3); арендатор имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием (пункт 3.1.2).

При этом ввиду расторжения договора аренды соглашением от 14.01.2016 прекращено действие разрешения на строительство N 72-72303000-165-2015 от 11.06.2015 (распоряжение Администрации города Тобольска N 784 от 18.04.2016).

Вместе с тем, при строительстве должник не предпринимал мер по регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства, а также направленных на пролонгацию договора аренды без проведения торгов (пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ), напротив выразив волю к расторжению последнего и передаче своих прав на застройку иному лицу.

Применительно к рассматриваемому случаю с учетом фактических обстоятельств спора следует, что должник распорядился своим имуществом таким способом.

При этом в рассматриваемом случае обязанности по возмещению должнику затрат на строительство в связи с расторжением договора аренды у Администрации города Тобольска не могли возникнуть, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторонами не оспаривается, что должником на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на арендуемом земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав на нее.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В то же время по смыслу данной нормы в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773, пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).

В соответствии с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

В соответствии с нормами Закона о банкротстве объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях, подлежит включению в конкурсную массу должника в целях расчетов с его кредиторами.

В условиях фактически сложившихся отношений между сторонами и установленных судом обстоятельств применение последствий в виде возврата должнику спорной недвижимости в порядке реституции при признании пунктов соглашения ничтожными не имеется, как не может быть возложена обязанность принять незавершенное строительством здание многофункционального использования на должника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2019 подлежит отмене в части отказа в признании недействительными пунктов 4 - 7 соглашения от 14.01.2016 N 02-07/05-16 о расторжении договора аренды земельного участка N 02-05/523-12 от 30.11.2012.

Апелляционная жалоба Администрации города Тобольска подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-16466/2019) Администрации города Тобольска удовлетворить частично. Определение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2019 года по делу N А70-1832/2016 отменить в части. С учетом частичной отмены изложить резолютивную часть судебного акта в следующей редакции.

Заявление Администрации города Тобольска удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 4 - 7 соглашения от 14.01.2016 N 02-07/05-16 о расторжении договора аренды земельного участка N 02-05/523-12 от 30.11.2012.

В удовлетворении остальной части заявления Администрации города Тобольска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания Столицстрой" (ИНН 7206038280, ОГРН 1087206001112) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение заявления.

В остальной части определение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2019 года по делу N А70-1832/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

О.Ю. Брежнева

Судьи

М.В. Смольникова Н.А. Шарова