Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2020 г. N 09АП-44596/19

город Москва

18 февраля 2020 г.

Дело N А40-185354/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева

судей Н.И. Левченко, Т.В. Захаровой

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО "ИНТЕКОЛЮКС"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 июня 2019 года по делу N А40-185354/2018, принятое судьей Романенковой С.В.

по иску ООО "ИНТЕКОЛЮКС" (ОГРН 1027700237256, юр.адрес: 117556, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 75, корп. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Сотников А.С. по доверенности от 12.07.2018;

от ответчика: Блистанова А.А. по доверенности от 06.11.2019

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 131,1 кв.м., расположенного по адресу: ул. Москва, ул. Высокая, д. 3.

Решением от 21.06.2019 суд урегулировал разногласия сторон с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, указав цену выкупаемого имущества 9 185 000 руб., а ежемесячный платеж не менее 153 083 руб. 34 коп.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, предложенной ответчиком.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; указывает, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта.

На данное решение суда подана также апелляционная жалоба истца, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, указывая на несоответствие заключения судебной экспертизы требованиям законодательства.

Стороны отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 и 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит изменению на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором спорного имущества. Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился 12.04.2018 г. в Департамент имущества города Москвы с заявлением, которое рассмотрено ответчиком и истцу направлен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 9 875 000 руб.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 5 131 990 руб., однако ответчик отказался от заключения договора на указанных истцом разногласий.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик не оспаривает соблюдение истцом порядка заключения договора, предусмотренного статьями 443-445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так же ответчик и не оспаривает наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

В силу вышеуказанной нормы права арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, что ответчиком не оспаривается.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Агентство судебных экспертов". По результатам проведения судебной экспертизы было представлено заключение эксперта, в соответствии с которым рыночная стоимость имущества составила 9 185 000 руб., которой суд первой инстанции и руководствовался при принятии решения.

Между тем, суд апелляционной инстанции признает правомерными доводы апелляционной жалобы истца о несоответствии экспертизы нормам права при проведении экспертизы, в частности, Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, неправомерности подбора объектов-аналогов.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции была назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Городская коллегия оценщиков" эксперту Горислову Игорю Александровичу, по результатам которой стоимость имущества без НДС установлена в размере 6 950 564 руб.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством для целей определений выкупной стоимости арендуемого объекта.

Кроме того, эксперт в судебном заседании суда апелляционной инстанции дал необходимые пояснения по замечаниям ответчика, а также представил письменные ответы на замечания.

Ссылка ответчика на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит изменению, а исковые требования подлежат удовлетворению с указанием цены выкупаемого имущества без учета НДС в размере 6 950 564 руб. и ежемесячного платежа не менее 115 843 руб.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2019 года по делу N А40-185354/2018 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи помещения площадью 131,1 кв.м., расположенного по адресу: ул. Москва, ул. Высокая, д. 3.

Пункты 3.1 и 3.4 изложить в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 6 950 564 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется.

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до первого числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 115 843 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта_"

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ИНТЕКОЛЮКС" (ОГРН 1027700237256) в возмещение расходов за проведение экспертизы 85 000 рублей и расходов на оплату государственной пошлины - 9 000 рублей.

Перечислить ООО "Городская коллегия оценщиков" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционной суда 40 000 руб., внесенные платежным поручением N 4 от 19.09.2019 в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Возвратить ООО "ИНТЕКОЛЮКС" (ОГРН 1027700237256) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционной суда 35 000 руб., излишне внесенные платежным поручением N 4 от 19.09.2019 в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Н.И. Левченко Т.В. Захарова