Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2020 г. N 03АП-43/20

г. Красноярск

19 февраля 2020 г.

Дело N А33-23000/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "12" февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен "19" февраля 2020 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бутиной И.Н.,

судей: Белан Н.Н., Радзиховской В.В.,

секретаря судебного заседания Каверзиной Т.П.,

при участии:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Сибирская Строительная Компания": Бутаковой Т.А., представителя по доверенности от 25.07.2019, паспорт; Рудакова А.А., директора согласно выписке из ЕГРЮЛ, паспорт;

от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю: Кейнер М.В., представителя по доверенности от 24.12.2019 N 55/103, диплом серии ДВС N 1081755, рег.N34 от 29.03.2002, свидетельства о заключении брака от 25.04.2003, от 12.11.2016, служебное удостоверение ТО N 070032;

от заинтересованного лица - Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края: Дивинец Т.П., представителя по доверенности от 30.12.2019 N 18, диплом серии 137805 N 0449137, рег.N9571 от 04.07.2016, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "10" декабря 2019 года по делу N А33-23000/2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сибирская Строительная Компания" (ИНН 2466071160, ОГРН 1022402649290, далее - ООО "Сибирская Строительная Компания", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 2466124510, ОГРН 1042402980290, далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) о признании незаконными решений Управления Росреестра по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, изложенные в уведомлениях об отказе от 15.10.2019 N КУВД-001/2019-7332502/7, N КУВД-001/2019-7332503/7, N КУВД-001/2019-7334328/7, N КУВД-001/2019-7329975/7, N КУВД-001/2019-7336158/8, N КУВД-001/2019-7340402/8, N КУВД-001/2019-7340991/8, N КУВД-001/2019-7339367/7, N КУВД-001/2019-7338178/8, N КУВД-001/2019-7339861/8, N КУВД-001/2019-7338124/8, N КУВД-001/2019-7337330/8, N КУВД-001/2019-7342120/7, N КУВД-001/2019-7333027/8, N КУВД-001/2019-7333528/7, N КУВД-001/2019-7331650/7, N КУВД-001/2019-7355322/8, N КУВД-001/2019-7331226/8, N КУВД-001/2019-7341465/7, N КУВД-001/2019-7331951/8, и обязании Управления Росреестра по Красноярскому краю произвести государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве от 17.06.2019 (номера договоров с 001 по 020).

Определением от 27.08.2019 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Департамент градостроительства администрации города Красноярска, Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, а также Рудаков Сергей Николаевич.

Решением суда от 10.12.2019 заявление удовлетворено.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе апеллянт настаивал на том, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) регулирует отношения по привлечению денежных средств участников долевого строительства на основании договоров долевого участия в строительстве исключительно для создания новых объектов недвижимости, а не изменения параметров существующего объекта недвижимости.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.01.2020 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 12.02.2020.

Заявитель представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против доводов жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Представитель Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, возразил против удовлетворения жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет"), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

29.06.2018 Департамент градостроительства администрации города Красноярска выдал ООО "Сибирская Строительная Компания" разрешение N 24-308-222-2018 на осуществление реконструкции отдельно стоящего административного объекта, гостиницы и инженерного обеспечения в жилом комплексе со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение по улице Березина в Красноярске, дом N 1. Срок действия упомянутого разрешения установлен до 29.12.2028, реконструкция предполагала строительство девятиэтажного жилого комплекса с количеством квартир - 136, из них: однокомнатных - 56, двухкомнатных - 48, трехкомнатных - 24, четырехкомнатных - 8; разрешение N 24-308-225-2018 на осуществление реконструкции отдельно стоящего административного объекта, гостиницы и инженерного обеспечения в жилом комплексе со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение по улице Березина в Красноярске", дом N2, подземный автопаркинг. Срок действия разрешения - до 29.12.2028, реконструкция предполагала строительство девятиэтажного жилого комплекса с количеством квартир - 108, из них: однокомнатных - 54, двухкомнатных - 27, трехкомнатных - 27.

В материалы дела представлена проектная документация по реконструкции отдельно стоящего административного объекта, гостиницы жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями по улице Березина Центрального района в городе Красноярске в виде планировочных решений по дому 1 секции 1, 2, 3, 4, 5 (шифр 178-15), разработанные обществом с ограниченной ответственностью АФ "АРХ-ГАЛЕРЕЯ".

17.06.2019 ООО "Сибирская Строительная Компания" (заявитель) обратилось в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлениями о государственной регистрации двадцати договоров участия в долевом строительстве от 17.06.2019 (номера договоров с 001 по 020), заключенных между ООО "Сибирская Строительная Компания" (застройщиком) и Рудаковым Сергеем Николаевичем (участником долевого строительства) в отношении квартир 2, 5, 8, 11, 14, 17, 26, 29, 32, 35, 38, 41, 44, 47, 51, 98, 100, 105, 130, 135, расположенных по строительному адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Березина.

Упомянутыми выше уведомлениями от 15.10.2019 регистрирующий орган в государственной регистрации отказал.

В качестве правовых оснований для отказа в государственной регистрации во всех уведомлениях государственные регистраторы указали, что объект долевого строительства согласно представленным договорам и разрешению на реконструкцию создается в результате реконструкции отдельно стоящего административного объекта - гостиницы, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Березина, 82д, а не в результате строительства нового объекта.

Полагая, что принятые Управлением Росреестра по Красноярскому краю решения не соответствуют действующему законодательству, ООО "Сибирская Строительная Компания" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности отказов в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на том основании, что реконструкция осуществляется по тем же правилам, что и новое строительство объекта капитального строительства, следовательно, у Управления Росреестра по Красноярскому краю отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации упомянутых договоров.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из заявленных требований, предметом оспаривания являются отказы Управления Росреестра по Красноярскому краю в государственной регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве по причине того, что объект долевого строительства создается в результате реконструкции отдельно стоящего административного объекта - гостиницы.

Градостроительный кодекс Российской Федерации различает понятия "строительство" и "реконструкция" объектов капитального строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Закона об участии в долевом строительстве, регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законом предусмотрены специальные повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности, установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве.

Статья 2 Закона об участии в долевом строительстве дает понятие объекта долевого строительства, это - жилое или нежилое помещение, машиноместо, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

Действительно, закон напрямую не указывает на возможность строительства объекта долевого строительства посредством реконструкции, в том числе уже существующего нежилого здания. Вместе с тем данный закон не содержит и запрета на создание объекта долевого строительства посредством реконструкции уже существующих строений. Как следует из юридической техники написания Закона об участии в долевом строительстве, законодатель наряду с термином "строительство" использует и термин "создание" объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства законодатель определил - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, термин "реконструкция" предполагает строительную деятельность по изменению параметров уже существующего объекта капитального строительства, включая его полную перестройку и как следствие создание нового объекта.

При этом реконструкция осуществляется по тем же правилам, что и новое строительство объекта капитального строительства.

Учитывая изложенное, привлечение ООО "Сибирская строительная компания" денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Данная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 17395/11.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция осуществляется на основании разрешения на строительство, т.е. на основании документа, выданного уполномоченными органами государственной власти, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как указано выше, ООО "Сибирская Строительная Компания" имело соответствующие разрешения на создание нового объекта путем реконструкции старого, выданные Департаментом градостроительства администрации города Красноярска 29.06.2018.

Более того, 18.06.2019 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края выдано заключение N 338-ЗоЗП о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно данному заключению Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края подтверждено право застройщика ООО "Сибирская строительная компания" на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного(-ых) дома(-ов) и(или) домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, на основании договора участия в долевом строительстве, а также соответствие застройщика и проектной декларации (в редакции от 17.06.2019) о проекте строительства "Реконструкция отдельно стоящего административного объекта, гостиницы и инженерного обеспечения в жилом комплексе со встроенными нежилыми помещениями и инженерное обеспечение по улице Березина в Красноярске, дом N 1", требованиям, установленным нормами Закона об участии в долевом строительстве.

Вышеуказанные разрешения и заключение в установленном законом порядке не отменены, не признаны недействительными и имеют актуальное значение.

Спорные договоры по своему содержанию отвечают требованиям Закона об участии в долевом строительстве, содержат все существенные условия, определенные этим Законом. Следовательно, оснований для отказа в государственной регистрации спорных договоров у регистрирующего органа не имелось.

Ссылка Управления Росреестра по Красноярскому краю на письмо Министерства экономического развития России от 29.06.2017 N Д23и-3829 обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку упомянутый документ не является нормативно-правовым актом, не зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации, носит информативный рекомендательный характер, что прямо следует из последнего абзаца данного документа.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, как правильно указано судом первой инстанции, ни в ранее принятых Управлением Росреестра по Красноярскому краю уведомлениях о приостановлении, ни в оспариваемых заявителем отказах в государственной регистрации права не определены правовые основания, перечень которых содержится в статье 26 Закона о государственной регистрации недвижимости в части представленных на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, что прямо противоречит положениям подпункта 4 пункта 4 статьи 29, статьи 26, статьи 27 вышеуказанного Федерального закона.

Во исполнение положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве меры по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции правомерно возложил на Управление Росреестра по Красноярскому краю обязанность осуществить государственную регистрацию вышеуказанных договоров.

При изложенных обстоятельствах заявление ООО "Сибирская Строительная Компания" признано обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции в полном объеме.

Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, при этом не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы должна быть отнесена на заявителя, но не подлежит взысканию в связи с освобождением его от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "10" декабря 2019 года по делу N А33-23000/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи

Н.Н. Белан В.В. Радзиховская