Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2020 г. N 09АП-80661/19 по делу N А40-86801/2019

г. Москва

02 марта 2020 г.

Дело N А40-86801/19

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. до перерыва, Зиньковской Н.Н. после перерыва,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 ноября 2019 г. по делу N А40-86801/19,

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованием памятников истории и культуры" (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248)

к ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" (ОГРН: 1027739858442)

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Никольская А.Н. по доверенности от 18.12.2019, диплом ИВС 0043314 р/н 4207 от 24.06.2003, от ответчика: Семенова В.В. по доверенности от 28.06.2019, диплом номер ТВ N 304154 р/н 1286 от 27.06.1989,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованием памятников истории и культуры" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 13 084 932 руб. 07 коп., пени за период с 06.06.2017 г. по 13.11.2018 г. в сумме 12 034 902 руб. 22 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 ноября 2019 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14 ноября 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, Объект культурного наследия федерального значения Главный дом городской усадьбы XVII-XIX в. "Палаты в Кадашевской слободе", расположенный по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 2, в соответствии с постановлением Совмина РСФСР от 04.12.1974 N 624 "О дополнении и частичном изменении Постановления Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 г. N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР" (адрес на период постановки на государственную охрану: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., 10) включен в список исторических памятников, подлежащих охране как памятники государственного значения, и является федеральной собственностью.

Совместным распоряжением Министерства культуры Российской Федерации и Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 22.12.2000 N 429/1367-р Объект закреплен за Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на праве оперативного управления.

Между ГУОП г. Москвы (арендодатель) и ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" (ответчик, арендодатель) заключен охранно-арендный договор от 01.10.1999 N 512/1 на нежилые помещения в Объекте на срок по 05.08.2014 для использования под административные цели.

В соответствии с дополнительным соглашением от 24.04.2010 к договору арендодателем по договору стал Департамент имущества города Москвы.

После истечения срока Договора арендатор продолжал пользоваться помещениями Объекта при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 N 1148-р Объект входит в перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27 декабря 1991 г. являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации.

10.04.2013 на объект было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, номер записи государственной регистрации 77-77-12/005/2013-931.

Право оперативного управления Агентства на объект зарегистрировано 01.12.2014, номер записи государственной регистрации 77-77-12/067/2014-296.

В соответствии с разделом II договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 24.04.2010 величина арендной платы за Объект устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Арендная плата вносится ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца.

Уведомлением от 08.12.2016 N 3067/12 Агентство уведомило ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" об изменении ставки арендной платы, размер которой определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Новая ставка арендной платы была установлена с 15.01.2017 в размере 985 550 руб. в месяц с учетом НДС (18%) из расчета 19 017 руб. за 1 кв.м в год с учетом НДС (18%).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2017 по делу N А40-161204/2017 было утверждено мировое соглашение между Агентством и ООО "Архитектурное бюро "Рождественка", согласно которому фактически арендуемая ответчиком площадь нежилых помещений в соответствии с договором составляет 577,2 кв.м.

Пунктом 9 Дополнительного соглашения от 11.10.10 также предусмотрены следующие условия о размере арендной платы и порядке ее изменения.

Начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.

Арендодатель направляет в адрес арендатора подписанное арендодателем уведомление с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента направления такого уведомления.

В случае, если арендатор отказывается платить арендную плату по новой ставке арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Арендатор согласился на такие условия, т.е. согласился на размер арендной платы, устанавливаемый арендодателем для арендаторов аналогичного имущества, а также на одностороннее изменение договора арендодателем не чаще раза в год при изменении правил арендодателя.

В этой связи ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" должно было уплачивать Агентству арендную плату по договору в размере 914 718 руб. 00 коп. в месяц с учетом НДС (18%).

Согласно части 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вместе с тем в силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, утрачивает право устанавливать ставки арендной платы по такому договору, а новый собственник приобретает все права и полномочия арендодателя, включая право на установление арендной платы в порядке, предусмотренном договором.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что в нарушение принятых на себя обязательств, ответчик ненадлежащим образом оплачивал арендную плату по договору, в связи с чем, за ним образовалась задолженность за период с июня 2107 г. по ноябрь 2018 г. в сумме 13 084 932 руб. 07 коп.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Истцом также были заявлены требования о взыскании неустойки в сумме 12 034 902 руб. 22 коп. за период с 06.06.2017 г. по 13.11.2018 г.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 17 договора, в случае невнесение платежей в сроки, установленные договором, влечет за собой начисление пени в размере 0,5% в сутки за каждый день просрочки.

Разрешая заявленные требования, суд руководствовался положениями статьей 330, 331, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2012 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, наличия у ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, отсутствия доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

Однако, признавая требование в части взыскания неустойки законным, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности применения в данном случае ст. 333 ГК РФ, и снизил размер неустойки до суммы 6 017 451 руб. 11 коп.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы ответчика о неправомерности ставки арендной платы судом отклоняются, как необоснованные, поскольку под нормативными актами в договоре подразумевались правила арендодателя в отношении своего имущества, а не нормативные акты уполномоченного регулятора, обязательные для всех арендодателей недвижимого имущества на конкретной территории (в данном случае в городе Москве).

Согласно п.10 ст. 11 Закона г. Москвы от 20.12.2006 N 65 "О Правительстве Москвы" Правительство Москвы устанавливает ставки арендной платы, других платежей за пользование недвижимым имуществом города Москвы. Таким образом, Правительство Москвы не является государственным регулятором цен на всякое нежилое недвижимое имущество, расположенное в границах города Москвы. Правительство регулирует ставки арендной платы исключительно в отношении имущества, находящегося в собственности города Москвы и в отношении которого город Москва как субъект Федерации в лице уполномоченных органов в порядке ст.ст. 124, 125, 209, 608 ГК РФ выступает арендодателем.

Порядок, способы, методы регулирования и отдельные фиксированные ставки в отношении такого имущества определяются постановлениями Правительства Москвы, в то время как стороной в конкретном договоре может выступать иной орган.

Так, ранее Постановлением Правительства Москвы от 23.09.2008 N 863-ПП были утверждены "Основных направлениях политики Правительства Москвы в области арендных отношений по объектам нежилого фонда, находящимся в имущественной казне субъекта Российской Федерации - города Москвы, на 2009-2011 гг.", в которых определялись методы регулирование арендной платы. Постановлением Правительства Москвы от 09.06.2009 N 533-ПП утверждено Положение об установлении в особом порядке арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации - города Москвы, составляющие имущественную казну города Москвы.

Согласно данному Положению размер арендной платы в особом порядке за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации - города Москвы, устанавливается в соответствии с правовыми актами города Москвы на текущий год 5 путем регулирования ставок арендной платы в виде: - минимальной ставки арендной платы, устанавливаемой Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год; - фиксированной ставки арендной платы, устанавливаемой Правительством Москвы; - расчетной ставки, определяемой от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.

Все иные постановления Правительства Москвы, принятые по вопросам регулирования арендных ставок за нежилые помещения, относились исключительно к объектам городской собственности, что согласуется с правилами ст.ст. 124, 125, 209, 608 ГК РФ.

Таким образом, по договорам аренды, заключенным уполномоченным органом города Москвы в отношении городского имущества, ставки, установленные арендодателем (городом Москвой), применяются постольку, поскольку это имущество находится в собственности субъекта - города Москвы, который, как арендодатель, устанавливает правила об арендной плате в виде нормативных актов.

Следовательно, в рассматриваемом договоре все положения об арендной плате, отсылающие к нормативным актам города Москвы, следует рассматривать как отсылки к "правилам арендодателя", а органы исполнительной власти города Москвы упоминаются в договоре постольку, поскольку выступают от имени арендодателя в гражданских правоотношениях. Не допущено арендодателем и нарушения законодательства и условий договора в отношении размера установленной ставки. В отношении федерального имущества фиксированных ставок платы за нежилые помещения не установлено.

Вместе с тем обязательность рыночной оценки объектов собственности Российской Федерации при их передаче в аренду законодательно установлена статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Указанной нормой предусмотрено, что рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается, если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами. Для спорного имущества федеральным законом иная стоимость аренды, кроме рыночной, не установлена.

Доказательств, подтверждающих право истца арендовать федеральное имущество по какой-либо установленной для федерального имущества фиксированной ставке, истцом не представлено. При отсутствии фиксированной ставки установление рыночной арендной платы полностью соответствует правилам ч.3 ст. 424, ст. 614 ГК РФ. Между тем, уведомление от 08.12.2016 г. N 3067/12 истцом в судебном порядке не оспорено.

Так, заявитель жалобы указывает на то, что являясь субъектом малого предпринимательства, имел право на льготную ставку арендной платы, в связи с чем, Агентством был нарушен порядок реализации права на повышение ставки арендной платы по Договору.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, в связи с регистрацией права собственности Российской Федерации и права оперативного управления Агентства на здание, расположенное по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 10, стр. 2, произошло фактическое изменение условий Договора в части изменения порядка пересмотра арендной платы, произошедшее в связи с уходом от нормативного регулирования ставки арендной платы, установленного в городе Москве.

На момент заключения Договора стороны исходили из того, что объект является собственностью города Москвы, Договор заключался и исполнялся как в отношении объекта, являющегося собственностью города Москвы, в связи с чем, Договором предусматривался механизм нормативного регулирования изменения ставки арендной платы, установленный в городе Москве.

В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения указанного механизма регулирования не произойдет.

После регистрации права собственности Российской Федерации на объект ставка арендной платы по договору не изменялась.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости указанных объектов оценки в целях их передачи в аренду проведение оценки таких объектов является обязательным.

Кроме того, направлением уведомления от 08.12.2016 N 3067/12 Агентством не нарушены условия пункта 10 дополнительного соглашения от 24.04.2010 к Договору, которым установлено, что начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы.

Таким образом, довод ответчика о неправомерности одностороннего изменения Агентством размера арендной платы на основании отчета об оценке не соответствует действующему законодательству, кроме того, указанный расчет представлен истцом в суде апелляционной инстанции.

Указание заявителя в апелляционной жалобе на то, что уведомление Агентства от 08.12.2016 N 3067/12 о повышении ставки арендной платы является односторонней сделкой, направленной на изменение условий Договора и нарушающей положения действующего законодательства, необоснованно, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела данное уведомление ответчиком не оспаривалось.

Впоследствии ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" был подан встречный иск по делу N А40-231169/19-85-1420 об оспаривании данного уведомления, в удовлетворении которого Арбитражным судом города Москвы было отказано.

Также, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Агентства, законно и обоснованно указал на утвержденное определением Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2017 по делу N А40-161204/17 мировое соглашение между Агентством и ответчиком, согласно которому сторонами была скорректирована площадь фактически занимаемых ответчиком помещений в Объекте (577,2 кв.м), задолженность ответчика в данном соглашении была рассчитана исходя из размера арендной платы в размере 19 017 руб. за 1 кв.м в год с учетом НДС (18%).

В этой связи ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" до 01.01.2019 должно было уплачивать Агентству арендную плату по Договору в размере 914 718 руб. 00 коп. в месяц с учетом НДС (18%).

Федеральным законом от 03.08.2018 N 303-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" в п. 3 ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации были внесены изменения. В частности, с 01.01.2019 ставка НДС была увеличена с 18 до 20 процентов.

Таким образом, с 01.01.2019 ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" должно было уплачивать Агентству арендную плату по Договору в размере 930 221 руб. 70 коп. в месяц с учетом НДС (20%).

Заключив указанное мировое соглашение, ответчик согласился с его условиями, в том числе и с размером арендной платы, на основании которого была рассчитана задолженность в рамках рассмотрения данного дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом неверно рассчитана сумма неустойки, признан судом апелляционной инстанции несостоятельным ввиду следующего.

Материалами дела подтверждено нарушение ответчиком принятых на себя обязательств по вышеуказанному договору, доказательств оплаты указанной задолженности не представлено.

Кроме того, ответчик не представил доказательств отсутствия объективной возможности произвести платеж в срок, установленный договором.

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Заявленная к взысканию неустойка рассчитана в соответствии п. 6 договора аренды земельного участка, который ответчик безоговорочно подписал.

Согласно данному договору, в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендных платежей, Арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

Размер неустойки подтвержден представленным расчетом, который не противоречит договору и действующему законодательству.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 69, 71, 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданским кодексом Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданским кодексом Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО "Архитектурное бюро "Рождественка" заявило о снижении начисленной истцом неустойки, на основании статьи 333 Гражданским кодексом Российской Федерации, которое было рассмотрено судом первой инстанции и неустойка снижена.

Доводов, которые в соответствии с абзацем третьим пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" являются основанием для отмены в апелляционном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявителем жалобы не приведено.

В данном случае, суд первой инстанции учел заявление ответчика о снижении неустойки, применении ст. 333 ГК РФ, и с учетом всех обстоятельств по делу, в достаточной мере снизил неустойку с 12 074 307, 61 руб. до 6 017 451, 11 руб.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 ноября 2019 г. по делу N А40-86801/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева М.С. Кораблева