Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2020 г. N 09АП-4434/20 по делу N А40-199857/2019

г. Москва

05 марта 2020 г.

Дело N А40-199857/19

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Панкратовой Н.И., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "М СТРИТ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 декабря 2019 г. по делу N А40-199857/19 (180-1797), принятое судьей Ламоновой Т.А.

по иску ООО "М СТРИТ" (ИНН 7708291381, ОГРН 1167746494123)

к АО "ТАНДЕР" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549)

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании: от истца: по Ахметов И.В. по доверенности от 27.09.2019; удостоверение адвоката N 16056 от 04.04.2017, Худайбердиев И.А. по доверенности от 25.11.2019, диплом номер 24196 от 30.06.2006, от ответчика: Шершнев В.А. по доверенности от 07.12.2018; диплом номер 2373 от 10.07.2007,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "М СТРИТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерное общество "ТАНДЕР" (далее - ответчик) о взыскании 9.031.831 руб. 28 коп. - долга, 1.672.095 руб. 91 коп. - пени по состоянию на 10.06.2019 г., и выселении ответчика из следующих нежилых помещений: помещение II, комн. 2,3, 4, расположенные на 1 этаже площадью 617,1 кв.м.; помещение I, ком. 3, 4, 9 площадью 114,0 кв.м., расположенные в подвале, общей площадью 731,1 кв.м., расположенные в здании по адресу: Москва, Братиславская, д. 28, кадастровый номер 77:04:0004026:19542.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения N МсФ_в/46329/16.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 11 декабря 2019 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик предоставил письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.08.2016 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключён договор аренды нежилого помещения N МсФ_в/46329/16, в соответствии с п. 1.1. которого, ответчик по акту приёма-передачи принял во временное пользование (аренду) за плату нежилые помещения (далее - Помещения): помещение II, ком. 2, 3, 4, расположенные на первом этаже площадью 617,1 кв.м; помещение I, ком 3,4,9 площадью 114,0 кв.м, расположенные в подвале, общей площадью 731,1 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 28.

По акту приёма-передачи от 01.08.2016 г. к Договору аренды арендодатель передал, а арендатор принял Помещения (л.д.25, см.оборот).

В соответствии с п. 4.1. Договора аренды, арендатор обязуется уплачивать Арендодателю и течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы, увеличенной на 6,38 %.

В п. 4.2.1. договора указаны периоды размера постоянной части арендной платы в соответствующие месяцы. Согласно п. 4.3.1. договора аренды, в состав переменной части арендной платы по Договору аренды включаются расходы по оплате коммунальных услуг: отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение.

Истец в обоснование иска указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по оплате арендной платы, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в заявленном размере.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх.N 09/19 от 04.02.2019 г. с требованием оплатить сумму долга. (т. 1, л.д. 12). Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст.ст. 309, 606, 611-612, 614 ГК РФ пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований и в удовлетворении иска отказал.

Так, в связи с проведенным обследованием Управа района Марьино г. Москвы уведомлением от 15.10.2018 г. N 193/29 сообщила истцу, что установлено произведение реконструкции здания путём обустройства дополнительного помещения за счёт установки перекрытий между первым этажом и антресолью и застройкой второго света. Истцу было предложено в добровольном порядке устранить обнаруженные нарушения.

Истец письмом от 23.10.2018 г. N 59/18 уведомил Управу района Марьино г. Москвы о добровольном исполнении требования, указанного в письме от 15.10.2018 г. N 193/29.

Письмом от 26.10.2018 г. N 60/18 истец уведомил ответчика о планируемых работах по частичному демонтажу перекрытия второго этажа.

В пункте 5 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), в котором указано на то, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества".

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 2 (2015)).

Для выполнения работ был заключён с ИП Дубининым М.В. (ИНН 502904619970) договор подряда от 01.11.2018 г. N 01/11/18.

19.12.2018 г. Мосгосстройнадзором был составлен акт проверки, согласно которому нарушения, указанные в предписании от 08.11.2018 N 9466/18, были устранены в полном объёме. В акте проверки указывается, что работы по строительству не ведутся, предпринимаются действия по приведению объекта в первоначальное состояние.

Истец указывает на то, что работы по договору подряда от 01.11.2018 г. N 01/11/18 были завершены 27.12.2018 г. (согласно акту сдачи-приёмки работ от 27.12.2018 г.).

Письмом от 28.12.2018 г. N 83/12 истец уведомил Управу района Марьино г. Москвы о том, что им осуществлены действия по демонтажу перекрытий между первым этажом и антресолью, организацией (восстановлением) второго света.

Письмом от 10.01.2019 г. N 01/19 истец уведомил Префекта Юго-Восточного административного округа г. Москвы об окончании работ по демонтажу перекрытий и соответствии Здания параметрам кадастрового учёта.

Письмом от 10.01.2019 г. истец уведомил ответчика об окончании работ.

Учитывая, что работы по демонтажу перекрытий между первым этажом и антресолью, организацией (восстановлением) второго света были окончены 27.12.2018 г., продолжительность работ, которые затрудняли использование арендуемого помещения, по мнению истца, не может превысить один месяц и один день (с 26.11.2018 г. по 27.12.2019 г.). Начиная с 28.12.2019 г. ответчик мог использовать помещение в полном объёме, никаких препятствий к этому не имелось. Претензии контролирующих органов предъявлены к истцу в связи с возведением перекрытий между первым этажом и антресолью и застройкой второго света и не относятся к арендованным ответчиком помещениям первого этажа.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность в размере 1.303.287 руб. 50 коп., (которая возникла до производства ремонтных работ) однако указанный долг был оплачен ответчиком 26.11.2018 г. в размере 1.250.000 руб. с учетом даты освобождения помещения.

В связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, истцом, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 5.2 договора, начислена неустойка в размере 0,3% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки в размере 603.507 руб. 25 коп. за период с февраля 2018 г. по июль 2018 г. за просрочку платежей арендной платы, которая была оплачена 06.03.2019 г.

Так как ответчик перечислил истцу 10.10.2019 г. денежные средства в размере 1.598.625 руб. по платежному поручению N 542178 от 10.10.2019, суд пришел к выводу, что указанная сумма пени может быть учтена истцом из этого платежа, в применении ст. 333 ГК РФ отказал.

Кроме того истец указал на наличие задолженности по арендной плате после окончания ремонтных работ.

Возражая в удовлетворении иска, ответчик указал, что он не мог пользоваться помещением, в связи с чем, арендная плата не подлежит взысканию, сторонами представлены односторонне подписанные акты осмотра помещения.

Так, суд, оценив представленную в дело переписку, указал, что ответчик получил от истца уведомление от 26.10.2018 г., в котором истец уведомил ответчика о производстве работ по частичному демонтажу перекрытия 2-го этажа. Истец информировал ответчика о том, что согласно п. 4.5. договора аренды, арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда ответчик не имел возможности пользоваться помещением, в том числе по причинам проведения истцом капитального ремонта.

Факт освобождения и не использования помещений АО "Тандер" подтверждается истцом в исковом заявлении, принимая во внимание, что истец не требует арендную плату за период с 26 ноября 2018 года по 27 декабря 2018 года (включительно).

26 ноября 2018 года от АО "Тандер" в ООО "М Стрит" было направлено письмо (исх. N 576-1 от 26.11.2018), в котором Ответчик указывал о невозможности использования помещений, переданных ранее по договору аренды, в связи с угрозой причинения вреда жизни и здоровью персонала и покупателей, а также указывалось о приостановке с 26 ноября 2018 года исполнения обязательств по оплате арендной платы по договору аренды. Аналогичная позиция Ответчика была изложена в ответе Истцу от 07.03.2019 года.

Также, из представленных в дело доказательств, следует, что ответчик не мог использовать в спорный период арендуемые помещения, в связи с проведением истцом ремонтных работ (согласно графику в период с 01.11.2018 по 10.01.2019 г.), что подтверждается копией договора подряда N 01/11/18 от 01.11.2018 г.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что 01 ноября 2018 года по Акту доступа подрядчик - ИП Дубинин М.В. принял от ООО "М Стрит" для выполнения работ нежилое отдельно стоящее здание площадью 1498,2 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, 28 с кадастровым номером 77:04:0004026:19542. При этом в акте указано на то, что здание передается подрядчику свободным от оборудования, мусора, инвентаря, инструментов, строительных материалов и другого имущества.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что данным актом истец подтвердил освобождение помещения ответчиком, а также отсутствие имущества ответчика в спорном помещении.

Так как истец документально не подтвердил, что ответчик пользовался помещением в спорном периоде, суд правомерно в удовлетворении требования истца о взыскании долга отказал.

Надлежащих доказательств возврата помещения ответчику после ремонта истцом не представлено, а с учетом предмета договора именно на истце лежала обязанность передать имущество арендатору. Материалами дела, в том числе объяснениями истца, фотографиями и видеозаписью истца подтверждается наличие доступа истца в помещения.

Более того, истец в отзыве на иск в рамках дела N А40-79224/19-176-669, ООО "М Стрит" указал, что: "здание не используется, хозяйственная деятельность не ведется", о чем 24 мая 2019 г. Управой района Марьино, Госинспекцией по недвижимости и ООО "М Стрит" составлен соответствующий акт.

Кроме того, в заседании суда первой инстанции, на вопрос суда истец пояснил, что после ремонта иные арендаторы, в том числе те, которые были до ремонта, в здании истца отсутствуют, и истец не отрицал, что после ремонта помещение ответчиком не использовалось, в связи с чем оснований для начисления переменной части арендной платы не имеется.

Довод истца на наличие в помещении имущества, принадлежащего истцу, суд отклонил как документально не подтвержденный и противоречащий подписанному истцом акту доступа к договору подряда, в котором истец сам истец указывал на то, что помещение полностью освобождено.

Также суд правомерно отклонил доводы истца о том, что договор действует в связи с направлением в адрес истца уведомления и платежного поручения от 10.10.2019 г. N 542178, т.к истец документально не подтвердил передачу помещения в аренду после ремонта помещения, каких-либо уведомлений об окончании ремонтных работ в адрес ответчика истец не направлял, доказательств того, что ответчик использовал помещения истца, в материалы дела не представил, при этом, судом обоснованно учтено, что помещения были освобождены ответчиком на основании требований истца в связи с необходимостью устранения обнаруженных органом государственной власти нарушений в виде незаконной реконструкции здания.

Представленное в материалы дела уведомление о завершении работ исх. N 01/19/1 от 10.01.2019 суд отклонил, т.к. отсутствуют доказательства его направления или вручения ответчику.

Доводы истца на уведомление исх. N 49/19 от 25.06.2019 о проведении осмотра помещений, в котором истец предлагал ответчику направить его полномочного представителя для осмотра и подписания акта, были рассмотрены судом и отклонены, т.к осмотр был назначен истцом на 01.07.2019 г. в 10.00, а письмо было направлено ответчику 26.06.2019 г. в 16.23 (номер почтового отправления 10500536013965) и было получено ответчиком лишь 02.07.2019 г., т.е. после назначенной истцом даты.

В связи с чем, суд правомерно доводы истца о недобросовестности ответчика и уклонении его от подписания акта, отклонил как документально не подтвержденный.

Поскольку в удовлетворении требования о взыскании долга отказано, правовые основания для применения мер ответственности о взыскании пени отсутствуют.

В виду того, что спорные помещения ответчиком освобождены, следовательно, правовые основания для выселения ответчика из арендованных помещений не имеется.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Доводы приведенные в апелляционной жалобе истца не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2019 г. по делу N А40-199857/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

Н.И. Панкратова М.С. Кораблева