Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2020 г. N 15АП-3262/20 по делу N А53-16780/2019

город Ростов-на-Дону

12 марта 2020 г.

дело N А53-16780/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чеботаревой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервисгрупп"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2020 по делу N А53-16780/2019 (судья Золотарева О.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сервисгрупп"

к Комитету по управлению имуществом администрация г. Каменск - Шахтинского Ростовской области; администрации города Каменск-Шахтинский

о расторжении договора аренды, о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сервисгрупп" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации города Каменск-Шахтинский (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом г. Каменск - Шахтинского Ростовской области (далее - комитет) о расторжении договора аренды, о взыскании 454 670 руб. 30 коп. неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2020 в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что у истца отсутствует возможность пользоваться арендованным имуществом, поскольку обнаружена система водоснабжения, которая препятствует истцу в постройке автосервиса. Истцом в обоснование правовой позиции представлена заключение эксперта.

В судебное заседание представители сторон явку не обеспечили. Представителем заявителя апелляционной жалобы в суд направлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное занятостью представителя в ином судебном процессе. Рассмотрев данное ходатайство, апелляционный суд не нашел оснований для его удовлетворения. По смыслу статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью арбитражного суда, которое может быть реализовано при наличии к тому достаточных оснований.

Оценка уважительности причин неявки в судебное заседание является прерогативой суда. Указанная в ходатайстве причина - занятость представителя заявителя в другом процессе в назначенный день судебного разбирательства не означает невозможности представительства при рассмотрении дела иного представителя общества, либо участия в судебном заседании руководителя заявителя лично и не является безусловным основанием для отложения рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 22.09.2015 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 149-15, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок площадью 699 кв. м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: объекты автосервиса с кадастровым номером 61:52:0030074:510, местоположение: Ростовская область, город Каменск-Шахтинский, улица Белорусская 40 (пункт 1.1).

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды - с 22.09.2015 по 25.01.2018.

22.09.2015 подписан акт приема-передачи.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы составляет 152 175 руб. 46 коп.

Из положений пункта 3.2 договора следует, что арендная плата вносится ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала.

19.02.2019 договор расторгнут, что установлено судебными актами по делу N А53-25212/2019.

Истец направил администрации 07.11.2017 требование о возврате денежных средств в размере 454 670 руб. 30 коп., уплаченных в качестве задатка и засчитанных в счет арендных платежей, уплаченных в 2016-2017 годах.

Оставление указанного требования без удовлетворения послужило истцу основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Ответчиком указано, что после заключения договора аренды земельного участка обнаружил на нем коммуникации, что стало препятствием в строительстве ответчиком на арендованном участке объекта на основании полученного разрешения на строительство, и привело к невозможности использования земельного участка в тех целях, на которые рассчитывал ответчик, заключая договор аренды. Отсутствие возможности строительства на арендованном участке освобождает арендатора от внесения платы за землю, в связи с чем уплаченные денежные средства в размере 454 670 руб. 30 коп. в виде задатка за участие в торгах, арендной платы за период 2016-2017 годы являются неосновательным обогащением на стороне ответчиков.

Согласно ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2018 по делу N А53-21381/2018 в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора аренды земельного участка N 149-15 от 22.09.2015 обществу отказано.

Судебные акты по делу N А32-21391/2018 вступили в законную силу, что подтверждается постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018, выводы в них в части действительности договора аренды земельного участка N 149-15 от 22.09.2015 являются преюдициальными по отношению к предмету настоящего спора.

Суд установил, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494, общей площадью 646 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40, и подготовки аукционной документации комитетом было выполнено согласование схемы расположения земельного участка с ресурсоснабжающими организациями города, в том числе с ОАО "Исток", которыми было подтверждено, что прохождение инженерных коммуникаций на данном земельном участке отсутствует.

В информационный бюллетене N 35, опубликованном в газете "Труд" от 17.05.2014, а также на сайтах администрации и на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", участникам аукциона предоставлялась возможность предварительного ознакомления с аукционной документацией и объектом продаже, осуществляемой претендентами самостоятельно в любое время.

В соответствии с п. 10 ст. 39.12 ЗК РФ, на основании поданной заявки на участие в аукционе и в соответствии с Протоколом о признании претендентов участниками аукциона от 18.06.2014 общество было признано участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40.

По итогам аукциона общество стало победителем. Победитель обязуется подписать договор аренды земельного участка в сроки, предусмотренные ст. 39.12 ЗК РФ.

На основании Постановления администрации от 13.11.2013 N 1975, протокола о результатах аукциона N 1 от 20.06.2014 между комитетом и обществом был заключен договор аренды N 137-14 от 23.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494, общей площадью 646 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40, разрешенное использование: объекты автосервиса, переданный по акту приема-передачи от 23.06.2014.

На основании Постановления администрации от 22.10.2014 N 1880, протокола о результатах аукциона N 2 от 23.01.2015 между комитетом и обществом был заключен договор аренды N 9-15 от 26.01.2015 земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:102, общей площадью 4 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Морская, 27, разрешенное использование: объекты автосервиса, переданный по акту приема-передачи от 26.01.2015.

На основании Постановления администрации от 22.10.2014 N 1879, протокола о результатах аукциона N 3 от 23.01.2015 между комитетом и обществом был заключен договор аренды N 7-15 от 26.01.2015 земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:31, общей площадью 49 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Морская, разрешенное использование: объекты автосервиса, переданный по акту приема-передачи от 26.01.2015.

На основании заявления общества земельный участок с кадастровым номером 61:52:0030074:510 был образован согласно Постановлению администрации города Каменск-Шахтинский N 149 от 13.05.2015 "Об образовании земельного участка путем объединения".

Были объединены земельные участки с кадастровыми номерами: 61:52:0030074:31, площадью 49 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Морская, переданного обществу по договору N 7-15 от 26.01.2015; 61:52:0030074:102, площадью 4 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Морская, 27, переданного обществу по договору N 9-15 от 26.01.2015; 61:52:0030074:494, площадью 646 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40, переданного обществу по договору N 137-14 от 23.06.2014.

На основании статей 11.8, 39.1, 39.6, 39.8 ЗК РФ между комитетом и обществом был заключен договор аренды N 149-15 от 22.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:510, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40, с разрешенным использованием: объекты автосервиса, общей площадью 699 кв. м.

ОАО "Исток" подтвердило, что водопроводная линия принадлежит ОАО "Исток" и является действующей для подачи воды УК 12, Подземгаз ООО "КЗГО".

При формировании в 2013 году земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494 ОАО "Исток" прохождение инженерных коммуникаций на данном земельном участке подтверждено не было.

На дату согласования линия водопровода проходила за пределами формирующегося земельного участка.

Как верно указано судом первой инстанции, земельный участок сформирован в охранной зоне действующей линии водопровода диаметром 200 мм.

Письмом N 207 от 14.03.2018 ОАО "Исток" было сообщено, что строительство зданий и сооружений разрешено при соблюдении охранных зон, указанных в пункте 12.35 СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".

На основании ст. 23 ЗК РФ, ч. 1 ст. 274 ГК РФ может быть установлен сервитут, который устанавливается для эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2019 по делу N А53-23315/2018, оставленным без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, удовлетворен иск комитета к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 149-15 от 22.09.2015 за период с 20.09.2017 по 20.06.2018 в размере 159 656 руб. 13 коп., пени за период с 21.12.2017 по 20.06.2018 в размере 4 364 руб. 79 коп. Суды установили обязанность общества по оплате аренды во время действия договора в указанный период.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2019 по делу N А53-25212/2019, оставленным без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, исковые требования комитета о взыскании с общества задолженности по договору аренды N 149-15 от 22.09.2015 в размере 105 199 руб. 10 коп. за период с 20.06.2018 по 19.02.2019, пени в размере 12 689 руб. 76 коп. за период с 21.06.2018 по 19.02.2019 также удовлетворены.

Довод ответчика о невозможности использования земельного участка для строительства, в связи с нахождением на земельном участке коммуникаций, был отклонен Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении апелляционной жалобы по делу N А53-25212/2019.

При этом судом было установлено, что после получения от арендодателя земельного участка арендатор о выявленных недостатках, в частности невозможности использования земельного участка для строительства, в период действия договора не заявлял. Права, предоставленные арендатору законом (предусмотренные статьи 612 ГК РФ), ответчик не реализовал. Арендатор не выполнил требования статьи 612 ГК РФ о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Апелляционный суд исходил из того, что арендатор в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ с требованием об уменьшении арендной платы или об отказе от договора не обращался.

Истцом в рамках рассматриваемого дела представлено заключение ООО "Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации", согласно которому на спорном земельном участке имеются не учтенные стальной водовод диаметром 200 мм, линии электропередач, в связи с которыми строительство объекта капитального строительства согласно проекту 2017-037 не представляется возможным.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, заключение датировано 18.07.2019, т.е. исследование проведено после прекращения договора аренды.

Кроме того, правомерность начисления арендной платы по спорному земельному участку по договору аренды за следующие периоды установлена вступившими в законную силу судебными актами.

Требование о расторжении договора не было удовлетворено в связи с установленным решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2019 по делу N А53-25212/2019, оставленным без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, фактом прекращения его действия.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2020 по делу N А53-16780/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.В. Нарышкина