Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июля 2020 г. N Ф08-4576/20 по делу N А53-16780/2019

г. Краснодар

20 июля 2020 г.

Дело N А53-16780/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Сервисгрупп" (ИНН 61470337515, ОГРН 1136191001506) - Прысь С.В. (ордер от 13.07.2020) и Тращенко С.В. (директор), в отсутствие ответчиков: администрации города Каменск-Шахтинский (ИНН 6147013169, ОГРН 1026102108042), комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского Ростовской области (ИНН 6147006690, ОГРН 1026102106238), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервисгрупп" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2020 и постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А53-16780/2019, установил следующее.

ООО "Сервисгрупп" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Каменск-Шахтинский (далее - администрация), комитету по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (далее - комитет) о расторжении договора аренды, а также о взыскании 454 670 рублей 30 копеек неосновательного обогащения.

Исковое заявлением мотивировано тем, что после заключения договора аренды земельного участка общество обнаружило на нем коммуникации, что является препятствием для строительства на участке объекта на основании полученного разрешения на строительство. Отсутствие возможности строительства на арендованном участке освобождает арендатора от внесения платы за землю, поэтому внесенные им денежные средства в размере 454 670 рублей 30 копеек в виде задатка за участие в торгах и арендной платы за 2016 - 2017 годы являются неосновательным обогащением и подлежат возврату ответчиками.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции указали, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2019 по делу N А53-23315/2018, оставленным без изменения апелляционным судом, удовлетворен иск комитета к обществу о взыскании долга по арендной плате по договору аренды земельного участка N 14915 от 22.09.2015 за период с 20.09.2017 по 20.06.2018 в размере 159 656 рублей 13 копеек, а также неустойки с 21.12.2017 по 20.06.2018 в размере 4364 рублей 79 копеек. Суды установили, что у общества существует обязанность вносить плату за использование спорного участка. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.09.2019 по делу N А53-25212/2019, оставленным без изменения апелляционным судом, удовлетворены исковые требования комитета о взыскании с общества долга по договору аренды N 149-15 от 22.09.2015 в размере 105 199 рублей 10 копеек за период с 20.06.2018 по 19.02.2019, а также неустойки в размере 12 689 рублей 76 копеек с 21.06.2018 по 19.02.2019. В рамках названного дела суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика о невозможности использования земельного участка для строительства, в связи с нахождением на нем коммуникаций. Таким образом, правомерность начисления арендной платы по спорному земельному участку в рамках заключенного сторонами договора аренды за последующие периоды установлена вступившими в законную силу судебными актами, что исключает возможность возврата денежных средств, внесенных в качестве задатков, а также арендных платежей, внесенных по 12.09.2017. В удовлетворении требования о расторжении договора отказано, поскольку в рамках дела N А53-25212/2019 суды установили, что договор аренды расторгнут.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 17.01.2020 и постановление от 12.03.2020. Податель жалобы указывает, что в июне 2017 года установлены обстоятельства, свидетельствующие о невозможности строительства на участке. Доводы общества подтверждены письмом ОАО "Исток", а также заключением специалиста от 18.07.2019. Поскольку участок невозможно использовать по назначению, требования истца подлежали удовлетворению.

В отзыве комитет указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представители общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения.

Судебные инстанции установили, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494 площадью 646 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40, и подготовке аукционной документации комитет выполнил согласование схемы расположения земельного участка с ресурсоснабжающими организациями города, в том числе с ОАО "Исток", которыми подтверждено отсутствие на участке инженерных коммуникаций (т. 1, л. д. 18, 19).

На основании постановления администрации от 13.11.2013 N 1975, протокола о результатах аукциона от 20.06.2014 N 1 комитет и общество заключили договор от 23.06.2014 N 137-14 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:494 площадью 646 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40, разрешенное использование: объекты автосервиса. Участок предоставлен арендатору по акту приема-передачи от 23.06.2014.

На основании постановления администрации от 22.10.2014 N 1880, протокола о результатах аукциона от 23.01.2015 N 2 комитет и общество заключили договор от 26.01.2015 N 9-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:102 площадью 4 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Морская, 27, разрешенное использование: объекты автосервиса. Участок предоставлен арендатору по акту приема-передачи от 26.01.2015.

На основании постановления администрации от 22.10.2014 N 1879, протокола о результатах аукциона от 23.01.2015 N 3 комитет и общество заключили договор от 26.01.2015 N 7-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030074:31 площадью 49 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Морская, разрешенное использование: объекты автосервиса. Участок предоставлен арендатору по акту приема-передачи от 26.01.2015.

На основании заявления общества образован земельный участок с кадастровым номером 61:52:0030074:510 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами: 61:52:0030074:31, 61:52:0030074:102, 61:52:0030074:494.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 22.09.2015 заключили договор N 149-15 аренды земельного участка площадью 699 кв. м (кадастровый номер 61:52:0030074:510), расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40, с разрешенным использованием: объекты автосервиса.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка установлен с 22.09.2015 по 25.01.2018.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок в годовом исчислении составил 152 175 рублей 46 копеек.

Пунктом 4.4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Обществу 27.04.2017 выдано разрешение на строительство N 61-307-62-2017, разрешающее возведение на участке здания поста охраны на территории открытой стоянки (т. 1, л. д. 63).

Как указывает истец, в июне 2017 года на территории земельного участка обнаружена труба большого диаметра, проходящая под землей, которая не указана в сводном плане инженерных сетей.

Согласно письму от 07.08.2017 N 713 ОАО "Исток" земельный участок сформирован в охранной зоне действующей линии водопровода, являющейся элементом централизованной системы холодного водоснабжения. Возведение объектов капитального строительства, равно как и временных строений, сооружений, нестационарных торговых и прочих объектов на земельном участке и его границе, а также эксплуатация (ремонт, реконструкция) линейного объекта (в отсутствие беспрепятственного доступа) не представляются возможным согласно пункту 12.35 СП 42.13330.2011.

Общество, указывая, что земельный участок площадью 699 кв. м, разрешенное использование объекты автосервисы, с кадастровым номером: 61:52:0030074:510, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская 40, предоставлен с недостатками, которые препятствуют его использованию по целевому назначению, направил в адрес арендодателя требование о возврате денежных средств в размере 454 670 рублей 30 копеек, внесенных в качестве задатков, а также арендных платежей, оплаченных в 2016 - 2017 годы, предоставлении иного земельного участка.

Поскольку требования претензии не удовлетворены, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса арендатор не обязан вносить арендную плату.

Применение регулирования, содержащегося в статье 328 Гражданского кодекса применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно названной норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Анализ положений статей 405 и 406 Гражданского кодекса позволяет заключить, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 приведенной статьи).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса). Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 приведенной нормы).

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), с учетом вступивших в законную силу судебных актов по искам комитета о взыскании арендной платы за использование земельного участка, заключили об отсутствии на стороне арендодателя неосновательного обогащения, поэтому правомерно отказали в удовлетворении иска арендатора. Договор аренды прекращен до момента разрешения судами настоящего спора, что влечет отказ в удовлетворении требования о расторжении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу с частью 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы кассационной жалобы общества суд округа отклоняет с учетом обстоятельств, установленных судами.

Права на первоначально сформированные для размещения определенных объектов земельные участки общество приобрело по результатам аукциона. Информация о характеристиках участков приводилась в опубликованных информационных сообщениях. Земельные участки переданы арендатору для использования по назначению - возведению на них определенных объектов автосервиса.

Доказательства, подтверждающие сокрытие организатором аукционов от участников торгов каких-либо документов, либо о предоставлении им недостоверной информации, в том числе об имеющихся обременениях земельных участков и ограничениях их использования, равно как и доказательства невозможности возведения на земельных участках объектов автосервиса, соответствующего параметрам разрешенного строительства, в материалах дела отсутствуют. Поскольку аукционы проведены в соответствии с требованиями Земельного кодекса, факт предоставления их организатором заведомо ложной информации об их характеристиках, исключающих возможность использования по назначению, не доказан, основания для взыскания с арендодателя в качестве неосновательного обогащения внесенных обществом задатков отсутствуют.

На основании заявления общества приобретенные им в аренду земельные участки объединены, образован земельный участок площадью 699 кв. м (кадастровый номер 61:52:0030074:510), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40, с разрешенным использованием: объекты автосервиса.

На данном земельном участке общество планировало возвести здания поста охраны и открытую автостоянку (т. 1, л. д. 63). В материалы дела представлено письмо ОАО "Исток" от 07.08.2017 N 713, согласно которому земельный участок по адресу: г. Каменск-Шахтинский, ул. Белорусская, 40, сформирован в охранной зоне действующей линии водовода диаметром 200 мм, являющейся элементом системы холодного водоснабжения. В целях эксплуатации указанной сети необходимо соблюдение нормативных расстояний по горизонтали (в свету) от водопровода до зданий и сооружений в соответствии с пунктом 12.35 СП 42.13330.2011 и наличие беспрепятственного доступа организации, осуществляющей эксплуатацию сетей холодного водоснабжения, к линейному объекту в целях обеспечения его безопасности, общественных потребностей и в интересах неопределенного круга лиц на всем его протяжении. Возведение объектов капитального строительства, равно как и временных сооружений, нестационарных торговых и прочих объектов на земельном участке и его границе, а также эксплуатация (ремонт, реконструкция) линейного объекта (в отсутствие беспрепятственного доступа) не представляется возможным (т. 1, л. д. 77).

В то же время в соответствии с пунктом 12.35 Свода правил СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.12.2010 N 820) расстояние по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать по таблице 15. Из таблицы 15 следует, что минимальные расстояния от подземных (наземных с обвалованием) объектов водоснабжения до зданий и сооружений следует принимать в соответствии с СП 42.13330.2011: водопровод и напорная канализация до фундаментов зданий и сооружений - 5 м. Общество не представило сведений о планируемых параметрах здания поста охраны (проектную документацию), не указало на каком расстоянии он будет находиться от инженерных коммуникаций и охранной зоны. Отсутствует соответствующая информация и по объекту "открытая автостоянка".

В силу части 2 статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В представленном обществом заключении специалиста от 18.07.2019 N 87-ЭС-19 со ссылкой на параметры разрешенного строительства согласно правилам землепользования и застройки указано, что в связи с имеющимися на участке не учтенными в представленных документах стального водопровода и линий электропередачи, существующих охранных зон, строительство на земельном участке не представляется возможным (т. 1, л. д. 57 - 80).

В то же время в представленном истцом заключении отсутствуют какие-либо измерения, расчеты с учетом параметров планируемых к возведению объектов (что не позволяет проверить обоснованность выводов специалиста), не исследован вопрос о возможности переноса коммуникаций. Кроме того, статья 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Линия электропередачи должна быть обнаружена арендатором во время осмотра имущества при заключении договора и передачи имущества, поэтому на арендодателя не может быть возложена ответственность нахождение на участке этого объекта (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).

С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что основания для взыскания с арендодателя задатков и внесенных обществом арендных платежей с момента заключения договора по сентябрь 2017 года (т. 1, л. д. 124 - 135) отсутствуют. Суды также правомерно указали, что вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов с общества взыскана арендная плата за использование участка в последующие периоды. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении требования о взыскании арендной платы с 20.06.2018 по 19.02.2019 рассмотрел и отклонил доводы общества о наличии у объекта аренды недостатков, исключающих возможность строительства на нем (постановление от 04.12.2019 по делу N А53-25212/2019).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 N 30-П указал, что признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

В рамках настоящего дела общество не представило доказательств, позволяющих сделать иные выводы.

При таких обстоятельствах основания для изменения или отмены решения от 17.01.2020 и постановления от 12.03.2020 по доводам жалобы отсутствуют.

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, а направлены на переоценку исследованных судами обстоятельств дела, представленных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу положений статьи 286 Кодекса не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, являющихся самостоятельными основаниями для безусловной отмены принятых по делу судебных актов, суд округа не установил.

Расходы по уплате государственной пошлине при обращении в арбитражный суд округа в силу статьи 110 Кодекса относятся на общество.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А53-16780/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев