Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2020 г. N 09АП-10904/20 по делу N А40-126539/2019

г. Москва

16 марта 2020 г.

Дело N А40-126539/19

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей О.Г. Головкиной, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е. А. Корниенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "СХЛ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 января 2020 года по делу N А40-126539/19, принятое по исковому заявлению ООО "СХЛ" (ОГРН 1027739102973) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, Новоподмосковный пер., д. 3

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: извещен, представитель не явился

от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 09.01.2020

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СХЛ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы, с учетом принятых судом уточнений, с иском о понуждении Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, Новоподмосковный пер., д. 3.

Требования заявлены со ссылкой на статью 445 ГК РФ и на нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением от 09 января 2020 года по делу N А40-126539/2019 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представитель истца обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе, путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Девятого Арбитражного Апелляционного суда и Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, представители истца в заседание не явились.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Новоподмосковный переулок, д. 3, что подтверждается договором аренды N 02-00509/00 от 20.09.2000. Помещение предоставлено для торговых целей.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного помещения.

Департамент городского имущества г. Москвы письмом от 08.02.2019 N 33-5- 125279/18-(0)-6 отказал в оказании государственной услуги на основании п. 2.10.1.1. Административного регламента в связи с тем, что оказание услуги приостанавливалось в связи с проведением оценки объекта продажи, которая в течение срока приостановления оказания услуги не была завершена.

17.04.2019 истец направил в адрес Департамента предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с приложением проекта договора купли-продажи, в подтверждение чего представил письмо от 28.03.2019 N 0171/19 с входящим штампом Департамента от 17.04.2019, которое оставлено без ответа, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком соблюдены требования Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества; факт уклонения Департамента от заключения договора отсутствует; при этом, согласно представленному истцом проекту договора, предметом купли-продажи является помещение, не прошедшее кадастровый учет и не сформированное в качестве обособленного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также суд первой инстанции установил, что в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Департамент провел оценку недвижимости в Обществе с ограниченной ответственностью "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут", согласно отчету от 04.02.2018 N 15/04-01-19 которого рыночная стоимость объекта, составила 10 693 000 руб.

Поскольку предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной, для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 02.11.2018 составила 7 742 835 руб. без учета НДС.

Истцом были уточнены заявленные требования по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Требования заявлены в отношении нежилого помещения общей площадью 145,4 кв.м, (подвал пом. VI комн. 1-4). Указанные характеристики содержаться в договоре аренды и поэтажном плане БТИ от 23.02.2000.

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание, что согласно представленному истцом проекту договора, предметом купли-продажи является помещение, не прошедшее кадастровый учет и не сформированное в качестве обособленного объекта недвижимости.

Однако в результате произведенного экспертом осмотра объекта аренды с фотофиксацией, в материалы дела представлены документы, проанализировав которые суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в состав помещений, в отношении которых истец требует заключения договора купли-продажи, неправомерно включена часть подвальных помещений, которая не может иметь самостоятельного коммерческого назначения, относится к общедомовому имуществу, которое в силу норм жилищного законодательства является общедолевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, что также подтверждено выпиской из технического паспорта БТИ от 02.02.2000 N 2911/12, согласно которой здание является жилым 9-ти этажным домом 1956-1957 года постройки.

Между тем, преимущественное право приобретения арендованного имущества может быть реализовано только в отношении здания (помещения), которое представляет собой самостоятельный объект недвижимости, сформированный в порядке кадастрового учета и на который зарегистрировано право публичной собственности.

Указанная позиция отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 305-ЭС17-14910 по делу N А40-108527/16: перевод прав и обязанностей по договору на помещение, не прошедшее кадастровый учет, не представляется возможным.

Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом ООО "СХЛ" договора купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 145,4 кв.м, (подвал пом. VI комн. 1-4) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 Информационного письма ВАС N 134).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что само по себе соответствие арендатора критериям, установленным законом 159-ФЗ, не является основанием безусловной реализации права на выкуп, если помещение не может быть продано и переход права зарегистрирован ввиду несоблюдения требований законодательства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в них доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 января 2020 года по делу N А40-126539/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "СХЛ" в доход федерального бюджета 3000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Н.И. Левченко О.Г. Головкина