Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2020 г. N 09АП-1430/20 по делу N А40-283022/2019

г. Москва

24 апреля 2020 г.

Дело N А40-283022/19

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Проценко,

рассмотрев апелляционную жалобу ОАО "Торговый центр "Электроника на Пресне" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 декабря 2019 г., принятое в порядке упрощенного производства по делу N А40-283022/19 по иску ООО "Аддроид" (ОГРН 1177746538496, ИНН 9715303137) к ОАО "Торговый центр "Электроника на Пресне" (ОГРН 1027722000745, ИНН 7722266588) о взыскании денежных средств,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

ООО "Аддроид" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ОАО "Торговый центр "Электроника на Пресне" о взыскании денежных средств за неиспользованный срок аренды за период с 08.12.2018 по 31.12.2018 в сумме 61 935, 48 рублей, гарантийный взнос в сумме 115 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 01.01.2019 по 15.10.2019 в сумме 10 532, 48 рублей, судебные издержки в сумме 30 000 руб.

Дело рассмотрено судом в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 24 декабря 2019 года Арбитражного суда г. Москвы исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в полном объеме, указывая на то, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение является незаконным и необоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 и 272.1 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО "Аддроид" (субарендатор) с ОАО "Торговый центр "Электроника на Пресне" (арендатор) были заключены договор субаренды N 62/17 от 01 сентября 2017 г., договор субаренды N 30/18 от 28 апреля 2018 г.

В соответствии с п. 1.1 Договора N 62/17 Арендатор предоставляет субарендатору, с письменного согласия собственника нежилого помещения (арендодателя), за оплату в субаренду часть нежилого помещения N В-56, Д-15 огороженную съемно-разборными конструкциями, расположенную в здании по адресу: г. Москва, Большая Декабрьская, д. 3, стр. 1.

Общая площадь Помещения составляет 35,50 кв.м. (п. 1.2 Договора N 62/17).

В соответствии с п. 1.4 Договора N 62/17 помещение считается переданным субарендатору с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

В силу п. 5.1 Договора N 62/17 срок аренды определен в течение 335 дней с момента подписания Договора.

При этом срок аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Помещение было передано субарендатору 01 сентября 2017 г. по акту приема-передачи к Договору N 62/17.

В соответствии п. 3.1 Договора N 62/17 за помещение субарендатор уплачивает арендную плату, складывающуюся из базовой арендной платы и дополнительной арендной платы.

В силу п.3.2 Договора N 62/17 Базовая арендная плата составляет 557,57 у.е. с учетом НДС 18% - 85, 05 у.е. за один кв.м., арендуемой площади в год.

В соответствии с Дополнительным соглашением N 1 от 01 сентября 2017 г. к Договору N 62/17 стороны пришли к соглашению с 01 сентября 2017 г. установить курс условной единицы (у.е.) в которой исчисляется арендная плата по Договору, в размере 1 у.е. равна 48,50 руб.

В соответствии с п. 3.3 Договора N 62/17 субарендатор в течение 5-ти банковских дней после заключения Договора обязан перечислить гарантийный взнос в размере 1649,47 у.е. с учетом НДС 18% -157, 26 у.е.

При этом, согласно п. 3.4 Договора N 62/17, субарендатор обязался производить оплату Базовую арендную платы ежемесячно авансом до 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Во исполнение условий заключенного Договора N 62/17 субарендатор внес гарантийный взнос арендатору (платежным поручением N 2 от 17.08.2017) на сумму 80 000 руб. (в рублевом эквиваленте), а также авансом оплачивал базовую арендную плату с августа 2017 по апрель 2018 года.

В апреле 2018 года между арендатором и субарендатором было достигнуто соглашение об улучшение условий и необходимости получения в аренду дополнительного павильона.

В этой связи субарендатором на счет арендатора было произведено пополнение гарантийного взноса на сумму 35 000 рублей платежным поручением N 14 от 02.03.2018.

Общий размер внесенного гарантийного взноса составил сумму в размере 115 000 руб.

В соответствии с п. 1.1 Договора N 30/18 (с учетом изменений по Доп. соглашению N 3) арендатор предоставляет субарендатору, с письменного согласия собственника нежилого помещения (арендодателя), за оплату в субаренду часть нежилого помещения N В-56, Д-15, В-54-огороженную съемно-разборными конструкциями, расположенную в здании по адресу: г. Москва, Большая Декабрьская, д. 3, стр. 1.

Общая площадь Помещения составляет 57,50 кв.м. (п. 1.2 Договора N 30/18, Доп. соглашение N 3).

В соответствии с п. 1.4 Договора N 30/18 Помещение считается переданным субарендатору, с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

В силу п. 5.1 Договора N 30/18 срок аренды определен в течение 335 дней с момента подписания Договора.

При этом срок аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Помещения N В-56. Д-15 были переданы субарендатору 28 апреля 2018 г. по акту приема-передачи к Договору N 30/18.

Однако, фактически указанные помещения были переданы субарендатору ранее по Договору N 62/17, что подтверждается актом приема-передачи по Договору N 62/17.

Помещение N В-54 было передано субарендатору 01 июня 2018 г. по акту приема-передачи к Договору N 30/18.

В соответствии п. 3.1 Договора N 30/18 за помещение субарендатор уплачивает арендную плату, складывающуюся из базовой арендной платы и дополнительной арендной платы.

В силу п.3.2 Договора N 30/18 базовая арендная плата составляет 785, 31 у.е. с учетом НДС 18% - 119, 79 у.е. за один кв.м., арендуемой площади в год.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 28 апреля 2018 г. к Договору N 30/18 стороны пришли к соглашению с 28 апреля 2018 г. установить курс условной единицы (у.е.) в которой исчисляется арендная плата по Договору, в размере 1 у.е. равна 49,50 руб.

В соответствии с п. 3.3 Договора N 30/18 субарендатор в течение 5-ти банковских дней после заключения Договора обязан перечислить гарантийный взнос в размере 2323, 23 у.е. с учетом НДС 18% -354, 39 у.е.

Субарендатор внес арендатору гарантийный взнос в общей сумме 115 000 руб. платежным поручением N 2 от 17.08.2017 на сумму 80 000 рублей (помещение N В-56, Д-15) и платежным поручением N 14 от 02.03.2018 (помещение N В-54).

Общая сумма гарантийного взноса в размере 115 000 рублей, соответствует условиям п. 3.3 Договора N 30/18 (в перерасчете на евро).

При этом, согласно п. 3.4 Договора N 30/18 субарендатор обязался производить оплату базовую арендную платы ежемесячно авансом до 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Субарендатор оплачивал ежемесячно авансом базовую арендную плату по Договору N 30/18 с мая по декабрь 2018 г.

Платежным поручением N 85 от 12.11.2018 оплатил базовую часть арендной платы за декабрь 2018 г. по Договору N 30/18 в размере 80 000 рублей.

По Договору N 30/18 в период с мая по 07 декабря 2018 г. Субарендатор использовал Помещение в соответствии с целями аренды, а именно для размещения офиса (п. 1.5 Договора N 30/18).

Однако, с 08 декабря 2018 года истец (субарендатор) утратил возможность использовать помещения по договору N 30/18, Договору N 94/18 в соответствии с целями аренды.

Постановлением Пресненского районного суда от 05 декабря 2018 г. (Дело N 5-1027/18 об административном правонарушении) собственник торгов эго помещения ОАО "АРЗ-3" был признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.14 ст. 19.5 КоАП РФ и было назначено наказание в виде административного приостановления деятельности сроком на 90 суток.

На указанный срок приостановления деятельности была запрещена эксплуатация помещений, расположенных по адресу" г. Москва, ул. Большая Декабрьская, д. 3, стр. 1, 2.

На основании постановления 07 декабря 2018 г. были совершенны исполнительные действия МО и ОИПНХ УФССП России по Москве по приостановлению деятельности, эксплуатации и использованию помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Большая Декабрьская, д. 3, стр. I, 2 (исполнительное производство No 40748/18/77039-ИП от 07 декабря 2018 г.), доступ в Торговое помещение был закрыт и вход опечатан.

Субарендатор лишился возможности пользоваться помещениями в соответствии с целями аренды, начиная с 08 декабря 2018 г.

В целях получения допуска к офису субарендатором 11 декабря 2018 г. было написано заявление в МО и ОИПНХ УФССП России по Москве о предоставлении доступа в Помещение в целях освобождения офиса от имущества. Постановлением от 20.12.2018 г. ходатайство было удовлетворено.

Помещения были 27 декабря 2018 г. освобождены, а принадлежащее истцу имущество было им вывезено.

Все Помещения и ключи от них были фактически переданы субарендатором уполномоченному сотруднику арендатора 27 декабря 2018 г., что подтверждается актом от 27.12.2018.

После совершения исполнительных действий по закрытию Торгового Центра, ежедневный доступ работников был запрещен, что лишило субарендатора возможности использовать помещение по Договору N 30/18 для размещения офиса, а значит, лишило возможности использовать помещение в соответствии с целями аренды (п. 1.5 Договора) и осуществлять нормальный рабочий процесс в организации.

Учитывая невозможность с 08 декабря 2018 г. пользоваться помещением в соответствии с целью аренды субарендатором 29 декабря 2018 г. сделан односторонний отказ от Договора в письме N б/н от 29.12.2018 (получен директором по аренде Лебедевым Л.И. 29.12.2018 г.), в котором арендатору было предложено оформить акт приема-передачи Помещения.

Однако, несмотря на вручение сотруднику арендатора одностороннего отказа от Договора N 30/18, изложенного в письме N б/н от 29.12.2018, а также необходимость оформления акта приема-передачи, арендатор не предпринимал никаких действий по оформлению письменных документов, подтверждающих возврат Помещения Субарендатором обратно Арендатору.

По этой причине субарендатор повторно 19 января 2019 г. направил на юридический адрес Арендатора письмо N б/н от 19.01.2019 содержащее односторонний отказ субарендатора от Договора N 30/18 на основании п. 5.5, что подтверждается чеком и описью о вложении (Приложение N 8 к иску).

Однако, несмотря на передачу 29.12.2018 г. директору по аренде ответчика письма N б/н от 29.12.2018. а также повторное отправление указанного письма на юридический адрес ответчика - передаточные документы арендатором (ответчиком) оформлены не были.

В разделе 5 Договора N 30/18, учитывая положения п. 2 ст. 450, п. 4 ст. 620 ГК РФ, арендатором и субарендатором были согласованы условия досрочного расторжения договора, включая наличия права на односторонний отказ от Договора.

Так, в п.5.7 Договора N 30/18 определено, что в случае одностороннего отказа субарендатора от исполнения договора субаренды субарендатор уплачивает арендатору, по его письменному требованию, неустойку в размере базовой арендной платы за один месяц, при этом внесенные субарендатором арендные платежи и гарантийный взнос не возвращаются.

Однако, в п. 5.5 Договора N 30/18 было согласовано специальное условие, что Договор может быть расторгнут по инициативе субарендатора, если помещение в силу обстоятельств, за которые субарендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования по назначению.

В этом случае субарендатор имеет право потребовать от арендатора возврата внесенной им базовой арендной платы за неиспользованный срок аренды, а также гарантийного взноса.

Таким образом, учитывая возможность предусмотреть в Договоре условия для его расторжения во внесудебном порядке, на основании п.2 ст. 450, п.4 ст. 620 ГК РФ арендатором и субарендатором было согласовано наличие права на односторонний отказ от Договора N 30/18 с взысканием с субарендатора неустойки в виде базовой арендной платы и гарантийного взноса (п. 5.7), а также возврата субарендатору Базовой арендной платы за неиспользованный срок аренды, а также гарантийного взноса при условии, если Помещение в силу обстоятельств, за которые субарендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования по назначению (п. 5.5 Договора N 30/18).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны ответчика не представлено доказательств, в обоснование удержания уплаченных субарендатором денежных средств, тогда как, истцом представлены надлежащие доказательства соблюдения условий договора, в связи, с чем, обоснованно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Ссылка заявителя жалобы на отсутствие права одностороннего отказа у истца, прямо противоречит положениям п. 5.5 договора, к тому же заявителем не учтено, что обязательство было прекращено по основаниям ст. 416 ГК РФ (информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых вопросах прекращения обязательств").

В данном случае, поскольку сторонами не предусмотрено иное, в случае прекращения действия договора по указанному основанию, сумма обеспечительного платежа, в незачётной арендатором части подлежит возврату ее плательщику.

Согласно требованиям п. п. 1, 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Спорный договор субаренды подписан с обеих сторон, без замечаний, следовательно, подписывая договор, ответчик согласился со всеми перечисленными в договоре условиями.

Так учитывая возможность предусмотреть в Договоре условия для его расторжения во внесудебном порядке, в соответствии с п. 5.5 Договора, помещения стали не пригодны для использования по назначению.

В материалы дела представлены доказательства указанных обстоятельств, а именно:

1. Копия заявления истца в МО и ОИПНХ УФССП России по Москве о предоставлении доступа в Торговое помещение от 11.12.2018 г.

2. Копия постановления МО и ОИПНХ УФССП России по Москве об удовлетворении заявления от 20.12.2018 г. о допуске в помещения.

3. Копия постановления Пресненского районного суда от 05 декабря 2018 г. (Дело N 5-1027/18 об административном правонарушении).

Фактически была запрещена эксплуатация нежилых помещений, принадлежащих ОАО "АРЗ-3" (у которых арендует нежилые помещения ответчик -ОАО "ТЦ Электроника на Пресне") по адресу: г. Москва, ул. Большая Декабрьская, д. 3, стр. 1,2" на 90 суток в связи с нарушением норм пожарной безопасности собственником ОАО "АРЗ-3".

Допуск в помещения был предоставлен субарендатору (истцу) для вывоза имущества по заявлению в МО и ОИПНХ УФССП России по Москве, что лишило истца использовать Торговое помещение по назначению для целей субаренды, указанных в п.1.5 Договора.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что доводы жалобы необоснованны, так как истец лишился права использовать помещения по назначению, указанному в п. 1.5 Договора, в связи с запрещением эксплуатации нежилых помещений в здании ТЦ Электроника на Пресне.

Кроме того, о запрещении эксплуатации нежилых помещений на 90 суток прямо указано в постановлении МО и ОИПНХ УФССП России по Москве об удовлетворении заявления от 20.12.2018 г., а именно: "Запретить ОАО "АРЗ-3" на установленный срок эксплуатацию занимаемых помещений по адресу г. Москва, ул. Большая Декабрьская, д. 3, стр. 1,2".

Таким образом, эксплуатация занимаемых помещений (не только собственника, но и арендатором, всеми субарендаторами) по адресу г. Москва, ул. Большая Декабрьская, д. 3, стр. 1,2 была запрещена с 08.12.2018 на 90 суток, что подтверждается тем, что допуск в арендованное помещение для вывоза имущества был предоставлен только по заявлению истца в МО и ОИПНХ УФССП России по Москве от 11.12.2018 г.

Учитывая запрет эксплуатации помещений всего здания в виду нарушений за которые ни истец (субарендатор), ни ответчик (арендатор) не отвечает (нарушения пожарной безопасности по вине собственника), то право на односторонний отказ (п.5.5 Договора) реализовано в соответствии с условиями обязательства и наступлением обстоятельств, препятствующими использованию по назначению помещений в соответствии с целями аренды (п. 1.5 Договора).

Довод апелляционной жалобы, касающийся того, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, апелляционный суд находит несостоятельным на основании следующего.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ в случае, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Претензионный порядок урегулирования спора является установленным в том случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также к порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения. Досудебный порядок согласовывается посредством включения в договор четкой последовательности действий сторон и сроков их совершения.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По смыслу указанной правовой нормы претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную договором процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон.

Обязательными элементами согласованной процедуры досудебного порядка являются сроки направления претензий, порядок их рассмотрения и сроки ответа на претензии.

Претензионное письмо от 29.12.2019 было принято наручно тем же числом директором по аренде Лебедевым Л.И., в судебном порядке указанное письмо ОАО "Торговый центр "Электроника на Пресне" оспорено не было.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что письмо N б/н от 19.01.2019, содержащее требование об оплате, было направлено истцом по юридическому адресу ответчика: 111020, г. Москва, ул. 2-ая Синичкина, д. 9А, стр. 10.

Согласно информации Почты России, письмо получено адресатом 25.01.2019 года, а потому доводы заявителя жалобы в данной части, опровергаются материалами дела и фактическими обстоятельствами.

При этом, в переданных ответчику документах отсутствуют взаимоисключающие условия, поскольку в письме от 19.01.2019 четко указывается "заявление от 19.01.2019 об одностороннем отказе от договора субаренды 30/18 и взыскании средств.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта, суд первой инстанций установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 и 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 декабря 2019 года по делу N А40-283022/19 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко