Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2020 г. N 07АП-3642/20 по делу N А67-10494/2019

город Томск

18 мая 2020 г.

Дело N А67-10494/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Стасюк Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полевый И.Б., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ЖСК "Октябрь-2013" (N 07АП-3642/2020) на решение от 06.03.2020 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-10494/2019 по иску муниципального образования "Томский район" в лице Администрации Томского района (ИНН 7014044522, ОГРН 1067014000019) к жилищно-строительному кооперативу "Октябрь-2013" (ИНН 7017341280, ОГРН 1137017022691) о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании 222 382,89 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Дорошенко М.И., доверенность от 18.06.2019, паспорт

от ответчика - Батрацкая Е.П., доверенность от 02.09.2019, паспорт

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Томский район" в лице Администрации Томского района (далее - Администрация, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Октябрь-2013" (далее - ЖСК "Октябрь-2013", ответчик) о расторжении договора аренды N 32 от 05.07.2018 г. и взыскании 222 382,89 руб., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.12.2018 г. по 31.07.2019 г. в размере 211 730,24 руб., пени в размере 10 652,65 руб. за период с 10.01.2019 г. по 31.07.2019 г. (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства истец отказался от требований о взыскании 222 382,89 руб., на расторжении договора аренды N 32 от 05.07.2018 г. настаивал.

Решением Арбитражного суда Томской области от 06.03.2020 (резолютивная часть объявлена 03.03.2020) принят отказ муниципального образования "Томский район" в лице Администрации Томского района от иска в части требования о взыскании 222 382,89 руб., производство по делу в этой части прекращено; расторгнут договор аренды земельного участка N 32 от 05.07.2018 г., заключенный между Администрацией Томского района и жилищно-строительным кооперативом "Октябрь-2013", с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, ЖСК "Октябрь-2013" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части: отказать муниципальному образованию "Томский район" в лице Администрации Томского района в расторжении договора аренды земельного участка N 32 от 05.07.2018, ссылаясь, в том числе на то, что выводы суда противоречат имеющимся в деле доказательствам и не согласуются с позицией высшей судебной инстанции; ответчик был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды; нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы было вызвано объективной невозможностью соблюдения условий договора аренды земельного участка от 05.07.2018 г. N32 в части своевременной оплаты по причине запретительных действий властей, в результате которых прекращена строительная деятельность по независящим от ответчика причинам; материалами дела подтверждено, что на земельном участке ответчиком на законных основаниях возведен объект незавершенного строительства; в результате расторжения договора аренды земельного участка, серьезно нарушается баланс интересов Истца и Ответчика, что не соответствует задачам судопроизводства в части защиты прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 АПК РФ).

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу, от представителя истца поступил отзыв на жалобу, в котором просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на законность решения суда и установления всех существенных обстоятельств по делу.

Отзыв приобщен к материалам дела, поскольку представитель ответчика подтвердил факт его получения.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Учитывая, что решение суда в части прекращения производства по требованию о взыскании 222 382,89 руб., подателем жалобы не обжалуется, до начала судебного заседания от лиц, участвующих в деле, соответствующих возражений не поступило, апелляционным судом проверяется законность и обоснованность обжалуемого решения только в части расторжения договора аренды земельного участка N 32 от 05.07.2018 г., заключенного между Администрацией Томского района и жилищно-строительным кооперативом "Октябрь-2013".

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва не нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.07.2018 г. на основании решения Арбитражного суда Томской области от 30.05.2018 г. по делу N А67-1303/2018 между Администрацией Томского района (арендодателем) и жилищно-строительным кооперативом "Октябрь-2013" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 32 (л.д. 11, 12).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7 227 кв.м., с кадастровым номером 70:14:0000000:1864, для проектирования и строительства объекта "Многофункциональное здание общественного назначения с автостоянками (Гостиничный комплекс, тип "апартаменты"), расположенный по адресу: Томская область, Томский район, п. Синий Утес, ул. Парковая, д. 5/1, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Земельный участок предоставляется в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:14:0000000:3131 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на три года.

Начало действия договора аренды 05.07.2018 г., окончание 04.07.2021 г.

Как указано в пункте 3.1 договора, размер арендной платы установлен в приложении N 1 к договору (расчет арендной платы; л.д. 12) и определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка на текущий год.

Ставки арендной платы за использование земельных участков устанавливаются и утверждаются Администрацией Томского района ежегодно (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Как указано в пункте 6.2 договора, договор может быть расторгнут в соответствии со статьей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендованный земельный участок передан в пользование ответчику по акту приема- передачи от 05.07.2018 г. (л.д. 13).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-80/2019 от 29.03.2019 г. в пользу муниципального образования "Томский район" в лице Администрации Томского района с ЖСК "Октябрь-2013" взыскана задолженность по арендной плате за период с 05.07.2018 г. по 30.11.2018 г. в размере 129 358, 48 руб., а также пени за период с 01.08.2018 г. по 30.11.2018 г. в размере 3 828,29 руб. (л.д. 95-97).

С целью досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с претензией N 02-33/1988 от 08.08.2019 г., в которой указал, что задолженность по арендной плате по состоянию на 31.07.2019 г. составляет 211 730,24 руб. и пени в размере 11 248,17 руб., истец предложил погасить задолженность, установил срок рассмотрения претензии 30 дней, а также указал, что в случае отказа от исполнения данных требований или неисполнения их по истечении указанного срока в полном объеме, данное уведомление считается предложением расторгнуть договор по соглашению сторон (л.д. 9, 10).

Удовлетворяя исковые требования в обжалуемой части, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Ответчик ненадлежащим образом осуществлял оплату по договору аренды, следовательно, длительное неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендных платежей является существенным нарушением условий договора и названное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды.

Довод апеллянта о неверном выводе суда о частичном погашении задолженности и отсутствии существенного нарушения условий договора отклоняется, поскольку судом установлено, что у ответчика имелась не только задолженность взыскиваемая в рамках настоящего спора, но и не погашенная задолженность (иного не доказано), взысканная в рамках рассмотрения дела А67-80/2019, а также за период с 01.08.2019 по 31.01.2020.

Таким образом, ответчик имеет задолженность и ненадлежащим образом исполняет обязанности по оплате арендной платы в течение длительного периода, что является существенным нарушением условий договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды; нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы было вызвано объективной невозможностью соблюдения условий договора аренды земельного участка от 05.07.2018 г. N 32 в части своевременной оплаты по причине запретительных действий властей, в результате которых прекращена строительная деятельность по независящим от ответчика причинам, подлежит отклонению.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Вместе с тем, арендованный земельный участок передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 05.07.2018 г. (л.д. 13), на участке находится объект ответчика - объект незавершенного строительства, следовательно он должен нести расходы по аренде земельного участка в соответствии с условиями договора, связи с чем доводы со ссылками на невозможность окончания строительства в связи с неправомерными действиями третьих лиц не влияют на обязанность по уплате арендной платы и несут иные правовые последствия.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования.

Доводы о том, что материалами дела подтверждено, что на земельном участке ответчиком на законных основаниях возведен объект незавершенного строительства; в результате расторжения договора аренды земельного участка, серьезно нарушается баланс интересов Истца и Ответчика, что не соответствует задачам судопроизводства в части защиты прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 АПК РФ), были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно отклонены со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ N 14381/10 от 15 февраля 2011 года, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, наличие у ответчика незавершенного объекта недвижимости не препятствует возможности реализации арендодателем своего права на отказ от договора в случае нарушения второй стороной его условий.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены/изменения решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены/изменения решения не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.03.2020 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-10494/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Ю.И. Павлова Т.Е. Стасюк