Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2020 г. N 13АП-3225/20 по делу N А56-93409/2018

г. Санкт-Петербург

20 мая 2020 г.

Дело N А56-93409/2018-з

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Юркова И.В.

судей Барминой И.Н., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания Бойко К.Б.

при участии:

от ПАО "БАНК УРАЛСИБ" представитель Назарова М.Ф., доверенность от 25.12.2019;

от конкурсного управляющего представитель Щеголева В.С., доверенность от 07.11.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3225/2020) публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2019 по делу N А56-93409/2018-з.31, принятое по заявлению администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области о расторжении договоров аренды в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЛАВСТРОЙКОМПЛЕКС ЛО",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ГСК ЛО" администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" ЛО (далее - Администрация) заявлено о расторжении договоров от 10.08.2015 N N 30/2015, 05/2015, 06/2015, 07/2015, 22/2015, 02/2015, 23/2015, 03/2015, 31/2015, 08/2015, 28/2015, 26/2015, 21/2015, 04/2015, 19/2015 аренды земельных с кадастровыми NN 47:07:0722001:6227; 47:07:0722001:6252; 47:07:0722001:6253; 47:07:0722001:6254; 47:07:0722001:6269; 47:07:0722001:6248; 47:07:0722001:6270; 47:07:0722001:6249; 47:07:0722001:6278; 47:07:0722001:6255; 47:07:0722001:6275; 47:07:0722001:6273; 47:07:0722001:6268; 47:07:0722001:6250; 47:07:0722001:6266 и об обязании ООО "ГСК ЛО" освободить указанные земельные участки в десятидневный срок с даты вступления судебного акта в законную силу.

Определением суда первой инстанции от 30.12.2019 заявление Администрации удовлетворено.

В апелляционной жалобе кредитор ПАО "БАНК УРАЛСИБ" просит отменить определение суда в связи с тем, что по его мнению, суд первой инстанции не применил нормы материального права, подлежащие применению, не доказаны обстоятельства, которые суд посчитал установленными; выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. В данном случае нарушения по уплате арендных платежей по спорным договорам допущены должником с 2015 года, при этом Администрация не обращалась с заявлением о расторжении договоров аренды до введения в отношении должника процедур банкротства. Суд первой инстанции сослался на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) лишь в части, допускающей досрочное расторжение договора аренды при существенном нарушении условий договора арендатором, тогда как данный пункт содержит иные требования. Нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритет по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Исходя из положений ЗК РФ передача арендатором прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории при одновременном соблюдении двух условий: такой земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья; передача таким лицом прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков осуществляется с передачей прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. С учетом положений пункта 9 статьи 22 ЗК, положений пункта 2 статьи 607 и пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник имеет право передать права и обязанности по спорным договорам при одновременной передаче прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории, что в интересах всех кредиторов должника. Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) для должника не предусмотрено ограничений на передачу права аренды в процедуре банкротства. На земельном участке с кадастровым N 47:07:0722001:6268:6251 (один из образованных участков) имеется неоконченный строительством многоэтажный многоквартирный дом. Конкурсные кредиторы и участники строительства заинтересованы в удовлетворении своих требований, которое возможно в результате уступки прав аренды на земельные участки, с одновременной уступкой прав и обязанностей по договору комплексного развития территории. Рассматривая требования Администрации о расторжении 15 из 32 заключенных с должником договоров аренды земельных участков, судом не учтены положения части 4 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Спорные договоры аренды являются активом должника, подлежащим реализации в ходе процедуры банкротства, что позволит продолжить строительство жилого дома и погасить требования кредиторов. Расторжение договоров аренды приведет к потере должником наиболее ликвидного актива, без которого погашение требований кредиторов затруднительно. Погашение текущих требований Администрации возможно при уступке требований, в соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки". Заявляя о расторжении договоров аренды, Администрация злоупотребляет правом, поскольку знает о невозможности погашения задолженности по арендой плате. Расторжение договора аренды из-за просрочки внесения арендной платы несоразмерно степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Банк не действовал в угоду субъективным интересам, которые бы противоречили интересам участников строительства.

Согласно отзыву конкурсный управляющий против удовлетворения жалобы возражает, считает обжалуемое определение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании представители конкурсного управляющего и ПАО "БАНК УРАЛСИБ" поддержали свои позиции.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства и выслушав представителей конкурсного управляющего и ПАО "БАНК УРАЛСИБ" апелляционный суд не нашел оснований для отмены обжалуемого определения.

Как видно из материалов дела, основанием для обращения администрации в суд с настоящим заявлением является длительное неисполнение должником обязанностей по внесению арендной платы в соответствии с условиями договоров от 10.08.2015 N N 02/2015, 03/2015, 04/2015, 05/2015, 06/2015, 07/2015, 08/2015, 19/2015, 21/2015, 22/2015, 23/2015, 26/2015, 28/2015, 30/2015, 31/2015 аренды земельных с кадастровыми NN 47:07:0722001:6227; 47:07:0722001:6252; 47:07:0722001:6253; 47:07:0722001:6254; 47:07:0722001:6269; 47:07:0722001:6248; 47:07:0722001:6270; 47:07:0722001:6249; 47:07:0722001:6278; 47:07:0722001:6255; 47:07:0722001:6275; 47:07:0722001:6273; 47:07:0722001:6268; 47:07:0722001:6250; 47:07:0722001:6266.

Определением от 27.03.2019 в реестр требований кредиторов должника включены в том числе требования Администрации по договорам от 10.08.2015:

- N 04/2015 в размере 121 658,47 руб. основного долга и 82 293,83 руб. неустойки;

- N 08/2015 в размере 14 122,3 руб. основного долга и 9 554,36 руб. неустойки;

- N 19/2015 в размере 431 935,73 руб. основного долга и 292 175,71 руб. неустойки;

- N 26/2015 в размере 10 746,75 руб. основного долга и 7 269,47 руб. неустойки;

- N 28/2015 в размере 6 888,93 руб. основного долга и 4 659,90 руб. неустойки;

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926(4), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий - развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

В данном случае не приведено специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенных в 2015 году договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством.

Предъявление требования о расторжении сделок, не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств.

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 ГК РФ), особенностей земельных отношений и отношений по участию в долевом строительстве), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов, к числу которых могут относиться граждане - участники строительства, имеющие к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений.

Лица, заявляющие о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд - соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.

В ходе судебного разбирательства установлено основание для расторжения договоров аренды, предусмотренное пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого определения не имеется.

Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2019 по делу N А56-93409/2018-з.31 оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО "БАНК УРАЛСИБ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Юрков

Судьи

И.Н. Бармина И.Ю. Тойвонен