|
25 мая 2020 г.
|
Дело N А60-46410/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2020 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Зелениной Т.Л., Крымджановой Д.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,
при участии:
лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Русич",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 января 2020 года по делу N А60-46410/2019
по первоначальному иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области
к обществу с ограниченной ответственностью "Русич" (ОГРН 1046604431730, ИНН 6672177708)
о расторжении договора аренды земельного участка,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Русич" (ОГРН 1046604431730, ИНН 6672177708)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области
о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русич" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка N АЗФ 45/0821 от 30.08.2006.
Ответчик заявил встречное исковое заявление о признании сделки недействительной, просит суд признать недействительной сделкой договор аренды N АФЗ-45/0821 от 30.08.2006, заключенный между ООО "Русич" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области.
Судом встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 января 2020 года первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик по первоначальному иску, общество, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, оставить первоначальные требования истца без рассмотрения, встречный иск удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на несоблюдение истцом по первоначальному иску обязательного досудебного порядка урегулирования спора, ссылается на ч. 2 ст. 148 АПК РФ, п. 2 ст. 452 ГК РФ, так как уведомление о расторжении договора направлено согласно прилагаемому реестру 24.07.2019, в суд исковое заявление направлено 07.08.2019, что не соответствует п. 7.5 договора аренды. Указывает, что суд неправомерно отказал в удовлетворении встречного иска, так как при рассмотрении дела было установлено, что использование земельного участка для строительства базы отдыха невозможно, ссылается на Правила землепользования и застройки, общество было введено в заблуждение относительно возможности строительства на дату заключения договора аренды. По мнению заявителя, суд неправомерно применил срок исковой давности в отношении встречного требования, так как о невозможности строительства общество узнало только в ноябре 2019 года после обращения в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, ГПЗУ получено 23.12.2019. Отмечает, при оценке судом доводов о невозможности использования земельного участка судом не учтено, что договор аренды является типовым, проект договора готовил арендодатель, толкование условий договора по вопросам, связанным с течением срока исковой давности, должно осуществляться в пользу общества.
До начала судебного разбирательства от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 30.08.2006 между истцом по первоначальному иску (арендодатель) и ответчиком по первоначальному иску (арендатор, общество) заключен договор аренды земельного участка N АЗФ-45/0821 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (категория земель - земли особо охраняемых территорий) со следующим местоположением: земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартана, ограниченного ориентирами: берег Чусовского озера - 37, 46, 56 кв. Чусовское лесничество Верх-Исетский лесхоз (далее - Участок), с целевым использованием под базу отдыха, в границах, установленных на местности в соответствии с кадастровым планом границ участка N 66:41:03 12 005:0002 (Приложение 1), прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью, обшей площадью 100001,00 кв.м.
Срок аренды участка установлен с 18.08.2006 по 17.08.2021 (п. 2.1. договора).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.
Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом.
В силу п. 7.4 договора арендодатель вправе требовать досрочного прекращения действия договора в случае, если имеет место нарушение условий договора со стороны арендатора, а именно: арендатор не вносит или вносит не в полном объеме арендную плату за два платежных периода подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа.
Согласно п. 7.5. договора сторона, желающая досрочно прекратить действие договора в соответствии с п. 7.4. настоящего договора, в письменной форме уведомляет об этом другую сторону. В уведомлении должны быть изложены основания такого досрочного прекращения. Если другая сторона не ответит на такое уведомление в течение 30 дней или в письменной форме выразит свое несогласие с таким уведомлением, тогда сторона, намеревающаяся досрочно прекратить действие настоящего договора, имеет право расторгнуть настоящий договор в судебном порядке.
27.02.2019 в адрес ответчика по первоначальному иску была направлена претензия N АР-1976/07 от 25.02.2019 с требованием оплатить задолженность по договору.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.05.2019 по делу N А60-18013/2019 с ООО "Русич" в пользу Российской Федерации в лице Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области взысканы долг по арендной плате за период с 01.02.2015 по 31.12.2018 в сумме 12 167 560 руб. 57 коп., пени - 8 649 939 руб.
Уведомлением от 23.07.2019 N АР-9156/07 в связи с систематическим нарушением обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, истец уведомил ООО "Русич" о расторжении договора. Уведомление 24.07.2019 направлено по юридическому адресу ответчика по первоначальному иску и возвращено отправителю в связи с отсутствием получателя по указанному адресу.
Уклонение ответчика от внесения арендной платы послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды.
Возражая против иска, общество указало на недействительность подписанного договора, предъявив встречный иск.
В обоснование встречного иска общество указывает, что исполнение обязательств по договору аренды в соответствии с его целевым назначением "под базу отдыха" невозможно, поскольку на земельном участке, который был сдан в аренду, невозможно изменение категории земель и строительство (возведение) базы отдыха. В частности ответчик по первоначальному иску указывает на неосведомлённость о том, что возведение базы отдыха в соответствии с договором было невозможно; полагает, что при заключении сделки заблуждалось.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в связи с систематическим нарушением арендатором обязанности по внесению арендной платы за земельный участок. Отказ в удовлетворении встречного иска мотивирован истечением срока исковой давности по требованию о признании договора недействительным, а также судом учтено, что общество знало о целевом назначении земельного участка, за получением разрешения на строительство не обращалось до предъявления первоначального иска.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу положений п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ основанием предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Статьей 619 ГК РФ установлены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В частности договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя тогда, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Систематическое неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтверждено вступившим в законную силу судебным актом по делу N А60-18013/2019, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая, что уведомление от 23.07.2019 N АР-9156/07 о расторжении договора направлено в адрес ответчика 24.07.2019, уведомление оставлено ответчиком без ответа и возвращено отправителю в связи с отсутствием получателя по указанному адресу, исковое заявление принято к рассмотрению определением от 13.08.2019, предварительное судебное заседание назначено на 06.09.2019, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора и необходимости оставления иска без рассмотрения, поскольку к предварительному судебному заседанию 30-дневный срок ответа на претензию истек, ответ на претензию не представлен, вопрос о внесудебном разрешении спора сторонами не урегулирован.
Установив, что в добровольном порядке в период рассмотрения спора задолженность ответчиком не погашена даже частично, из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска, так как оставление иска без рассмотрения является нецелесообразным, приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.
Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы ответчика о необходимости оставления иска без рассмотрения судом апелляционной инстанции отклоняются.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015) (ред. от 26.04.2017) сформулирован правовой подход, в силу которого по смыслу п. 8
