Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2020 г. N 08АП-3339/20 по делу N А46-13310/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 августа 2020 г. N Ф04-2701/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

26 мая 2020 г.

Дело N А46-13310/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3339/2020) Министерства имущественных отношений Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 17.02.2020 по делу N А46-13310/2019 (судья СавиновА.В.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Станция технического обслуживания Мерседес" (ИНН 5504086616, ОГРН 1035507027709) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822), казенному учреждению Омской области "Центр учета и содержания собственности Омской области" (ИНН 5504055590, ОГРН 1025500750318) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

при участии в судебном заседании представителей:

от Министерства имущественных отношений Омской области - Лукьяновой Н.М. (удостоверение от 20.08.2018 N 397, диплом, по доверенности от 09.01.2020 N ИСХ-20/МИО/03-01/4),

от казенного учреждения Омской области "Центр учета и содержания собственности Омской области" - Добшикова Д.Г. (паспорт, диплом, по доверенности от 09.01.2020 N 6),

от общества с ограниченной ответственностью "Станция технического обслуживания Мерседес" явился представитель Анисимова С.А. (паспорт, по доверенности от 17.07.2019 N 3) - к участию в судебном заседании не допущена, не представлен документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Станция технического обслуживания Мерседес" (далее - ООО "СТО Мерседес", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к казенному учреждению Омской области "Центр учета и содержания собственности Омской области" (далее - Учреждение, ответчик):

- об установлении рыночной стоимости слесарного цеха - здания, общей площадью 1157,9 кв.м, литера А, А1, кадастровый номер 55:36:000000:17058, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Енисейская, д. 3, корп. 2 (далее - объект, слесарный цех), в сумме 13 570 000 руб.;

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества слесарного цеха (объект 1), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110210:1132, площадью 1711,0 кв.м, предоставленном для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ул. Енисейская, д. 3, корп. 2 (объект 2), в редакции проекта договора купли-продажи арендуемого имущества Министерства, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта 1 по настоящему договору составляет 13 570 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается)".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра).

Определение от 29.10.2019 суд привлек к участию в деле в качестве ответчика Омскую область в лице Министерства имущественных отношений Омской области (далее - Министерство, ответчик).

Решением от 17.02.2020 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 17.02.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28.04.2020.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации с 04.04.2020 по 30.04.2020 установлены нерабочие дни.

Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 N 821 на период с 08.04.2020 по 30.04.2020 рекомендовано рассмотрение дел и материалов безотлагательного характера (об избрании, продлении, отмене или изменении меры пресечения, о защите интересов несовершеннолетнего или лица, признанного в установленном порядке недееспособным, в случае отказа законного представителя от медицинского вмешательства, необходимого для спасения жизни, и другие), а также дел в порядке приказного, упрощенного производства, в связи с чем определением от 28.04.2020 судебное заседание отложено на 19.05.2020.

Управление Росреестра и ООО "СТО Мерседес", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В обоснование апелляционной жалобы Министерство ссылается на неправомерность принятия судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства заключения судебной экспертизы от 21.11.2019 N 537.10-19/О/С, указывая на его несоответствие Федеральным стандартам оценки (ФСО), а именно: пункту 8 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (далее - ФСО N 1), пункту 5 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (далее - ФСО N 3), пункту 22, подпункту "б" пункта 22, подпункту "д" пункта 22, подпункту "г" пункта 24 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (далее - ФСО N 7), а также Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73). Считает, что представленный им отчет N 1-843/2 соответствует нормам в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и подлежит принятию за основу определения рыночной стоимости объекта.

Кроме того податель апелляционной жалобы не согласен с распределением судебных расходов, указывая на освобождение в силу закона от их несения.

ООО "СТО Мерседес" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Министерства поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт; представитель Учреждения поддержал позицию подателя апелляционной жалобы.

Заслушав представителей ответчиков, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО "СТО Мерседес" является арендатором недвижимого имущества - слесарного цеха-здания, общей площадью 1157.9 кв.м, литера А, А1. кадастровый номер 55:36:000000:17058, расположенного по адресу: г. Омск. ул. Енисейская, д. 3, корп. 2 на основании договора аренды имущества находящегося в собственности Омской области от 08.07.2015 N АН 1860, заключенного с собственником имущества - Омской областью, представленной в договоре Министерством и балансодержателем имущества - Учреждением. Цель аренды - административно-хозяйственная деятельность.

Стоимость объекта аренды на момент заключения договора составляла 12 015 000 руб. с учетом НДС, которая установлена на основании отчета об оценке от 30.01.2015 N 314-Н/2015, проведенного ООО "МЦО "Оптима". Срок аренды установлен с 08.07.2015 по 07.07.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

31.10.2018 ООО "СТО Мерседес" обратилось в Министерство с заявлением N 31-10/1 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта нежилого фонда государственной собственности Омской области в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Министерство в ответе N ИСХ-18/МИО/05-02/13592 от 30.11.2018 сообщило ООО "СТО Мерседес", что заявление рассмотрено, и инициированы мероприятия по определению рыночной стоимости здания и земельного участка с целью последующей приватизации в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Министерство заключило муниципальный контракт от 22.03.2019 N 0071616-02 с ООО "Аналитик Центр" для проведения оценки рыночной стоимости объекта реализации, по результатам которой рыночная стоимость недвижимого имущества составила 21 154 000 руб., земельного участка под ним - 1 660 000 руб. Оценка произведена на 01.04.2019.

22.05.2019 Министерство приняло распоряжение N 964-р об условиях приватизации слесарного цеха-здания.

30.05.2019 Учреждение представило ООО "СТО Мерседес" проект договора купли-продажи арендуемого имущества, в пункте 3.1 которого цена продажи объекта 1 (слесарный цех) составила 21 154 000 руб., НДС не облагается.

ООО "СТО Мерседес" не согласилось с объявленной ценой объекта, посчитав ее чрезмерно завышенной, и заказало собственную оценку независимым оценщиком.

Согласно отчету ООО "СНОиК" от 20.06.2019 N 567-ОР (представленного истцом) рыночная стоимость объекта по состоянию на 20.06.2019 составила 10 780 000 руб., а стоимость земельного участка под ним оценена в 1 840 000 руб.

25.06.2019 ООО "СТО Мерседес" направило в адрес Министерства и Учреждения протокол разногласий к проекту договора купли-продажи арендуемого имущества, в котором предложило пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи объекта 1 по настоящему договору составляет 10 780 000 руб. (НДС не облагается)".

Письмом от 26.06.2019 исх. N ИСХ-19/КУЦУС-1942 Учреждение сообщило ООО "СТО Мерседес", что не может подписать договор в редакции истца, поскольку цена предложения недвижимого имущества установлена распорядительным документом уполномоченного органа власти.

Указывая, что предложенная ответчиками цена является завышенной и не соответствует реальной стоимости помещения, ООО "СТО Мерседес" обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона N 159-ФЗ, пришел к выводу о необходимости при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходить из стоимости, установленной заключением эксперта от 22.11.2019 N 537.10.19/О/С, полученной по результатам проведения судебной экспертизы в рамках настоящего дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления.

В настоящем случае право на заключение договора с истцом купли-продажи спорного объекта подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В настоящем случае разногласия сторон заключаются в определении выкупной цены спорного недвижимого имущества.

Согласно статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае такой датой является 31.10.2018 (указанная дата сторонами не оспаривается).

Как следует из материалов дела, при установлении стоимости спорного объекта недвижимости Министрством использовался отчет ООО "Аналитик Центр", которым была проведена оценка объекта на 01.04.2019.

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ООО "СТО Мерседес" представлен отчет ООО "СНОиК" от 20.06.2019 N 567-ОР, которым была проведена оценка объекта на 31.07.2018.

Принимая во внимание изложенные выше положения Федерального закона N 159-ФЗ, указанные отчеты не могут быть приняты во внимание при определении стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку оценка недвижимости была произведена не на момент обращения истца с соответствующим заявлением в Министерство о заключении договора купли-продажи (31.10.2018), что противоречит требованиям Федерального закона N 159-ФЗ.

В рамках настоящего дела, с целью определения стоимости спорного объекта недвижимости судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации Центр развития экспертиз "Лаборатория экспертных Исследований" Угловской Юлии Шаукатовне и Катковской Марине Валерьевне, на разрешение поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта недвижимости: слесарного цеха - здания, общей площадью 1157,9 кв.м, литера А, А1, кадастровый номер 55:36:000000:17058, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Енисейская, д.3, корп. 2 на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110210:1132, площадью 1711,0 кв.м, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ул. Енисейская, д.3, корп. 2, по состоянию на 31.10.2018?".

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение от 21.11.2019 N 537.10-19/О/С из которого следует, что рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 31.10.2018 составляет 13 570 000 руб. 00 коп.

Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от 21.11.2019 N 537.10-19/О/С, суд апелляционной инстанции считает, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым статьей 86 АПК РФ и положениями Федерального закона N 135-ФЗ, не содержит противоречий, является ясным и полным, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопроса, поставленного перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, об его отводе сторонами заявлено не было.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта от 21.11.2019 N 537.10-19/О/С требованиям действующего законодательства, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не нашедшие своего подтверждения.

Как следует из материалов дела, перечень возражений Министерства, изложенных в апелляционной жалобе, относительно несоответствия заключения эксперта от 21.11.2019 N 537.10-19/О/С, предоставлялся суду первой инстанции и был исследован им в судебном заседании 11.02.2020 с привлечением эксперта Угловской Ю.Ш., которая ответила на вопросы Министерства, изложенные как в возражениях (представленных суду первой инстанции), и потворно приведенных апелляционной жалобе.

Согласно пункту 8 ФСО N 1 дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Из пункта 5 ФСО N 3 следует, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктами "б и д" пункта 22 ФСО N 7 предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении затратного подхода оценщик учитывает, в том числе следующие положения: в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности (подпункту "г" пункта 24 ФСО N 7).

Податель апелляционной жалобы не мотивировал необоснованность принятого экспертом по итогам осмотра состояния, в то же время, в заключении представлено достаточное количество фотографий с наглядным изображением технического состояния потолков, фасадов.

Для уточнения размера корректировки на условия рынка (изменения цен за период между датами действия предложения и оценки) экспертом были проанализированы данные, приведенные в специализированном аналитическом издании - "Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска в 3-м квартале 2019 г.", Бюллетень Омской коллегии оценщиков, за период 5-ти предыдущих кварталов, таким образом, указанные на странице 39 данные об изменении стоимости недвижимости за период применены именно для определения стоимости, для одного из аналогов, и именно с учетом подтверждения тенденций, которые соответствуют данным рынка, по данным Омской коллегии оценщиков.

В суде первой инстанции экспертом дано пояснение относительно того, что само по себе наличие указания на тупик в предложении на продажу не может являться безусловным поводом для включения этого фактора в стоимость, поскольку такой тупик не обязательно может быть пригодным для использования, а значит, повышать стоимость участка.

Более того, на участке объекта оценки ж/д тупика нет, соответственно, для приведения аналога в соответствие к объекту оценки потребовалась бы понижающая корректировка к стоимости аналога, обладающего таким тупиком, что прямо противоречит доводам ответчика о том, что полученная экспертом цена занижена.

Согласно сведениям оферты и данным Росреестра, аналог имеет именно тот адрес, который указан экспертом на странице 49 - ул. 2-я Солнечная. Кадастровый номер участка и карта позволяются сделать исчерпывающий вывод о местоположении аналога.

По итогам проведённых корректировок в отношении всех трех аналогов, которые, как и объект оценки, являются СТО, приведенная стоимость аналогов отличается друг от друга незначительно, что позволяет согласовывать их значения для получения итогового результата.

В суде первой инстанции экспертом было пояснено, что в рамках заключения в таблице 16 определялась стоимость единого объекта недвижимости (здание+участок), после чего от стоимости единого объекта отнималась стоимость земельного участка, поскольку, в силу сложившейся практики, объект зарегистрирован в виде двух объектов недвижимости здания и участка, хотя раздельная продажа единого объекта по частям носит формальный характер.

Из всех типов указанных в таблице 22 на странице 63 строительных объектов, распределяемых на 6 групп капитальности, по степени долговечности тамбур объекта соответствует именно данной группе капитальности, что и обусловило его выбор. Ответчик не приводит мотивированных доводов, почему тамбур (лит.А) дожен быть учтен по иной группе капитальности, в иным сроком эксплуатации (более чем 30 лет), учитывая его конструктивные особенности - с одинарным остеклением, без отопления, в легком алюминиевом каркасе. Считаем указанный довод ответчика не мотивированным.

На странице 75 проведена корректировка на тип помещений (встроенные/отдельностоящие), которая учитывает наличие/отсутствие земельного участка в стоимости аналога, по сравнению с объектом оценки. Размер корректировки принят по данным Справочника (страница 82, таблица 35 заключения). В результате данной корректировки стоимость аналога 1 увеличена более чем на 11%. Введение любой корректировки означает приближение аналога к объекту оценки по конкретному фактору, по которому вводится корректировка, соответственно, на этапе ведения данной корректировки отсутствие участка в составе аналогов нивелировано, доведено до уровня объекта оценки, а значит, в дальнейшем не могло не быть вычтено (учитывая раздельный учет двух элементов - участка и здания - для целей экспертизы).

На странице 72 перед указанной таблицей, указано, что "Во избежание двойного счета, рыночную стоимость части земельного участка под застройкой строения вычитаем (будет учтена в составе общей стоимости земельного участка, как условно незастроенного), по данным таблицы 15."

Для приведения аналога N 3 к дате оценки применена корректировка "о,71", расчет которой приведен на странице 80 Ззключения. Для уточнения размера корректировки на условия рынка (изменения цен за период между датами действия предложения и оценки) экспертом были проанализированы данные, приведенные в специализированном аналитическом издании - "Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска в 3-м квартале 2019 г.", Бюллетень Омской коллегии оценщиков, за период 5-ти предыдущих кварталов, таким образом, указанные на стр. 80 данные об изменении стоимости недвижимости за период применены именно для определения стоимости, для одного из аналогов, и именно с учетом подтверждения тенденций, которые соответствуют данным рынка, по данным Омской коллегии оценщиков.

Для аналога N 1 корректировки не требуется, так как дата предложения аналога - в том же квартале, для которого проводится оценка. По данным Омской коллегии оценщиков, разницы в стоимости в рамках одного квартала не выявлено (табл. 32)

В связи с изложенным возражения Министерства части корректировок (их несоответствия, неправильности), отклоняются судом апелляционной инстанции.

Определение методов оценки относится к компетенции эксперта.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для признания заключения эксперта от 21.11.2019 N 537.10-19/О/С не соответствующим требованиям законодательства, не имеется.

По смыслу статей 64, 71, 75 АПК РФ заключение представляет собой мнение эксперта (квалифицированного специалиста в конкретной области) относительно поставленных перед ним вопросов, имеющих значение при рассмотрении конкретного дела.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Принимая во внимание то обстоятельство, что представленные сторонами отчеты не соответствуют требованиям Федерального закона N 159-ФЗ, доказательств недостоверности заключения эксперта от 21.11.2019 N 537.10-19/О/С, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходить из заключения эксперта от 21.11.2019 N 537.10-19/О/С.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

На основании изложенного, с учетом положений пункта 1 статьи 425 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о включении в проект договора купли-продажи пункта 3.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта 1 по настоящему договору составляет 13 570 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается)", являются законными и обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном распределении судебных расходов, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как указано в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", по смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Поскольку исковые требования в рамках настоящего дела удовлетворены в полном объеме, то судебные расходы истца подлежат возмещению ему за счет ответчика.

То обстоятельство, что ответчики освобождены от оплаты государственной пошлины при подачи искового заявления (апелляционной и кассационной жалоб) не освобождает их от несения судебных расходов в случае принятия судебного акта не в их пользу.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Министерство при подаче апелляционной жалобы не платило государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 17.02.2020 по делу N А46-13310/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко