Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2020 г. N 18АП-5817/20 по делу N А07-37797/2019

г. Челябинск

27 мая 2020 г.

Дело N А07-37797/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания Эксперт" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2020 по делу N А07-37797/2019.

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая компания Эксперт" (далее - ООО "ЮК Эксперт", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 17/120 от 13.10.2017 и обязании возвратить земельный участок.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2020 (резолютивная часть от 02.03.2020) исковые требования удовлетворены частично, договор аренды земельного участка N 17/120 от 13.10.2017 расторгнут, в удовлетворении остальной части иска отказано.

С указанным решением не согласилось ООО "Юридическая компания Эксперт" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить.

Ссылается на то, что у ответчика, который признан несостоятельным (банкротом), не имелось возможности исполнить обязательства по оплате арендных платежей, поскольку это повлекло бы приоритетное удовлетворение требований Администрации перед другими кредиторами. Ссылается на отмену в судебном порядке протокола об административном правонарушении от 30.08.2019, которым установлен факт нецелевого использования земельного участка. Полагает, что иск подлежит рассмотрению в деле о банкротстве на основании статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились. Ответчик просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия своего представителя.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и обществом "Юридическая компания Эксперт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 17/120 от 13.10.2017, согласно пункту 1.1. которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи... и земли иного специального назначения, общей площадью 158698 кв. м., с кадастровым номером: 02:44:271201:2, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Наумовский, с. Васильевка, ул. Восточная, д.11. с разрешенным использованием (назначением): размещение строений, сооружений и обслуживающих сельскохозяйственных производств (л.д.62-65).

Согласно п. 1.2. договора на участке имеются объекты недвижимого имущества: весовая, назначение: нежилое, площадь 18,3 кв.м, количество этажей: 1, насосная, назначение: нежилое, площадь 20,5 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей: 1; весовая, назначение: нежилое, площадь 22,6 кв.м., количество этажей: 1, инв.N 7220, лит.Е, весовая, назначение: нежилое, площадь 23,3 кв.м., количество этажей: 1 инв.N 7220, лит.Д; склад семян, назначение: нежилое, площадь 421,6 кв.м., количество этажей: 1; гараж, нежилое, количество этажей: 1, площадь 379,1 кв.м., инв. N 7220, лит. Н; столовая, нежилое, 1 - этажный, общая площадь 175,80 кв.м., инв. N7220, лит. П; контора сырьевой лаборатории, Назначение: нежилое, 2 - этажный, площадь 312,3 кв.м., на основании Решения Арбитражного суда от 24.02.2014 NА07- 9827/2012, что подтверждается Выписками из Единого государственного Реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.08.2017.

В соответствии с п. 2.1. договора он заключен сроком на 49 лет. Срок аренды устанавливается с 13.10.2017 по 12.10.2066.

Платежи по договору вносятся арендатором ежеквартально: в течение первых трех кварталов до 25 числа последнего в квартале месяца, за четвертый квартал не позднее 15 числа следующего за кварталом месяца (п.3.3 договора).

Пунктом 5.1 договора установлено право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды участка при нерациональном использовании участка и не его целевому назначению, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, и в иных случаях, предусмотренных договором аренды земли и дополнительными соглашениями к нему и по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

В силу п.8.4 договора в случае расторжения договора до истечения срока аренды, установленного в п.2 договора, одна из сторон обязана уведомить об этом другую сторону не позднее, чем за 90 дней.

По акту приема-передачи от 13.10.2017 земельный участок с кадастровым номером 02:44:271201:2 площадью 158698 кв.м. передан в пользование арендатора (л.д.66).

Договор аренды земельного участка N 17/120 от 13.10.2017 зарегистрирован 22.11.2018 (л.д. 68).

В рамках проведенного рейдового осмотра земельного участка выявлены признаки нарушения требований земельного законодательства, в том числе: на земельном участке обнаружена несанкционированная свалка ТБО, размещение емкостей горюче-смазочных материалов, размещение временных зданий и сооружений под лесопилку, складирование пиломатериалов, о чем составлен акт N 5/2019 от 10.07.2019.

05.09.2019 Администрацией в адрес общества направлена претензия N 942 с требованием о погашении задолженности по арендным платежам в размере 1 119 621 руб. 62 коп.

16.09.2019 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка N 17/120 от 13.10.2017 в связи с нецелевым использованием земельного участка, с приложением соглашения о расторжении договор аренды земельного участка N17/120 от 13.10.2017.

20.09.2019 обществом, в ответ на требования Администрации, указано, что требования о погашении задолженности должны быть поданы в рамках конкурсного производства, в суд, рассматривающий дело о банкротстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также указал, что земельный участок используется по его целевому назначению.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка N 17/120 от 13.10.2017, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнено обязательство по оплате арендных платежей за 3-4 квартал 2018 и 1-2 квартал 2019 год, что признано судом существенным нарушением условий договора аренды, поскольку нарушения носили длительный и систематический характер.

Оснований для удовлетворения требований об обязании возвратить земельный участок судом не установлено в связи с расположением на земельном участке объектов недвижимости, в связи с чем вопрос об освобождении земельного участка не может быть разрешен без определения юридической судьбы таких объектов.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком оформлен договор аренды земельного участка N 17/120 от 13.10.2017, по условиям которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером: 02:44:271201:2, площадью 158698 кв. м., с расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Наумовский, с. Васильевка, ул. Восточная, д.11. с разрешенным использованием (назначением): размещение строений, сооружений и обслуживающих сельскохозяйственных производств, на срок до 12.10.2066 (л.д.62-65).

Пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Поскольку факт неисполнения обязательств по внесению арендных платежей более шести месяцев (3-4 квартал 2018 и 1-2 квартал 2019 года) и факт неиспользования арендатором земельного участка в соответствии с его целевым назначением, подтвержден материалами дела и не опровергнут ответчиком, требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным.

Убеждения апеллянта о том, что в случае исполнения должником, признанным банкротом, обязательств по оплате арендных платежей, что повлекло бы приоритетное удовлетворение требований Администрации перед другими кредиторами, является ошибочным и не является основанием для освобождения арендатора от исполнения возложенных на него обязательств.

Доводы апеллянта о том, что настоящий иск подлежит рассмотрению в деле о банкротстве на основании статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", отклоняются апелляционной коллегией по следующим основаниям.

По смыслу правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500, от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636, несмотря на то, что имущественные права должника, в отношении которых в Законе о банкротстве не содержится прямого запрета, подлежат включению в конкурсную массу наравне с другим имуществом, необходимо также учитывать особенности права аренды с позиции возможности отнесения его к тем имущественным правам, в отношении которых конкурсный управляющий вправе совершать сделки по их распоряжению без согласия собственника самого имущества в целях удовлетворения требований кредиторов.

Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого Закона.

Таким образом, сам по себе факт включения прав аренды по рассматриваемому договору аренды N 17/120 от 13.10.2017 в состав конкурсной массы общества "Юридическая компания Эксперт" не означает безусловной возможности его реализации в целях удовлетворения требований кредиторов. Указанный факт также не отменяет действия норм ст. 209 ГК РФ, в силу которых собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе расторгать договоры аренды в отношении принадлежащего ему имущества при наличии к тому законных оснований.

Права третьих лиц, не состоящих в обязательственных либо вещных правоотношениях с истцом, и обусловленных исключительно обязательственными правоотношениями с ответчиком, не могут быть противопоставлены правам муниципального образования как собственника (распорядителя) земельного участка. Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

Следовательно, признание общества банкротом и введение в отношении его имущества процедуры конкурсного производства не лишает Администрацию предусмотренного статьями 209, 450, 619 ГК РФ права на расторжение заключенного между ними договора аренды земельного участка.

Помимо прочего, земельный участок по договору аренды N 17/120 от 13.10.2017 предоставлен для эксплуатации строений, сооружений и обслуживающих сельскохозяйственных производств, принадлежащих на праве собственности ответчику, что в силу статьи 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ, и исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, не позволяет решать вопрос юридической судьбе права аренды на земельный участок в отрыве от юридической судьбы расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, право аренды земельного участка на основании договора аренды N 17/120 от 13.10.2017 следует судьбе расположенных на земельном участке объектов недвижимости и не может являться предметом самостоятельного отчуждения вне распоряжения указанными объектами, тогда как приобретение объектов недвижимости в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в любом случае повлечет у его приобретателем законное пользование земельным участком независимо от заключенного договора аренды.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание волеизъявление собственника земельного участка о прекращении арендных отношений, судом правомерно удовлетворены требования о расторжении договора аренды.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для возврата земельного участка в силу расположения на нем объектов недвижимости соответствуют правовой позиции, сформированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 304-ЭС16-20773 от 14.06.2017 и дополнительных доводов, опровергающих законность выводов суда в данной части сторонам не заявлено.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2020 по делу N А07-37797/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания Эксперт" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова М.И. Карпачева