Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2020 г. N 05АП-2749/20 по делу N А51-25535/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 октября 2020 г. N Ф03-3390/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

28 мая 2020 г.

Дело N А51-25535/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-2749/2020,

на решение от 12.03.2020 судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-25535/2019 Арбитражного суда Приморского края,

по иску Заместителя прокурора Приморского края

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602),

Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724),

обществу с ограниченной ответственностью "Ривьера"

(ИНН 2536305745, ОГРН 1172536033449),

о признании недействительным договора аренды в части пункта 5.4,

при участии:

от Заместителя прокурора Приморского края: О.В. Карасева, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока; Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, обществу с ограниченной ответственностью "Ривьера" о признании недействительным пункта 5.4 договора аренды земельного участка от 15.11.2018 N 28-Ю-23271, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Ривьера", в части слов: "Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ путем направления Арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда Арендатор получил либо должен был получить уведомление".

Уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, истец просил признать недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка договора от 15.11.2018 N 28-Ю-23271, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Ривьера", полностью.

Определением от 12.02.2020 судом уточнено наименование Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.03.2020 требования Прокуратуры удовлетворены, признан недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от 15.11.2018 N 28-Ю-23271, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Ривьера".

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей правовой позиции указывает, что пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен односторонний отказ от договора (исполнения договора). Односторонний отказ от договора может быть осуществлен управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Изложенные в пункте 5.4 договора случаи являются существенным нарушением договора. Полагает, что заместитель прокурора Приморского края не указал, каким образом оспариваемое условие договора аренды между ответчиками нарушает права граждан и охраняемые законом интересы общества или государства, и не представил суду соответствующих доказательств таких нарушений.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2020 жалоба Управления принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 27.05.2020.

Через канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Прокуратура по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразила несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель прокуратуры Приморского края на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверена Пятым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

15.11.2018 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО "Ривьера" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 28-Ю-23271.

По условиям договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050085:85 площадью 16892 кв.м из земель населенных пунктов, местоположение: Приморский край, г.Владивосток, ул.Артековская, в районе д.10, разрешенное использование: туристическое обслуживание, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта "Строительство туристической базы отдыха в районе бухты Емар на территории города Владивостока". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2019.

Срок аренды земельного участка установлен с момента подписания договора по 12.10.2085 (пункт 1.3 договора). Государственная регистрация сделки осуществлена 15.01.2019.

В силу пункта 5.4 договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях:

1) использования Арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора;

2) невнесения Арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд;

3) нарушения Арендатором иных условий договора и требований действующего законодательства;

4) расторжения соглашения об осуществлении деятельности от N СПВ-495/18, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток", и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток.

Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления Арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда Арендатор получил либо должен был получить уведомление.

Прокуратура Приморского края, полагая, что пункт 5.4 Договора аренды земельного участка от 15.11.2018 N 28-Ю-23271, является недействительным на основании статьи 168 ГК РФ, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционный суд счел решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Доводы жалобы о том, что заместитель прокурора Приморского края в своем исковом заявлении не указал, каким образом оспариваемое условие договора аренды между ответчиками нарушает права граждан и охраняемые законом интересы общества или государства, подлежат отклонению на основании следующего.

При проведении проверки договора аренды земельного участка N 28-Ю-23271 от 15.11.2018 прокуратурой были выявлены положения договора, не соответствующие пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, устанавливающего исключительно судебный порядок прекращения долгосрочных договоров аренды земельных участков. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения заместителя прокурора Приморского края в арбитражный суд с иском.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснил, что в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (пункт 1 статьи 52 АПК РФ).

По смыслу приведенной нормы права требовать признания сделок недействительными, предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).

Согласно исковому заявлению прокурор обратился в суд с целью защиты публичных интересов, следовательно, прокурор обратился в суд с рассматриваемым иском в рамках законодательно предоставленных ему полномочий, а суд, приняв указанный иск к рассмотрению, не нарушил норм процессуального законодательства.

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском в суд является защита публичных интересов и интересов муниципального образования, поскольку включение в текст договора оспариваемого незаконного условия не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов; реализация Администрацией неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендаторов, что интересам муниципального образования не соответствует.

Прокурор в данном случае действует в защиту законности и в интересах муниципального образования, поскольку договор был заключен именно при решении вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственно обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. В связи с этим предъявление иска о признании недействительным части договора, не соответствующего нормам закона, направлено на защиту тех интересов муниципального образования, которые основаны на законе.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Условиями договора N 28-Ю-23271 от 15.11.2018 урегулированы правоотношения сторон относительно аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050085:85.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В этой связи, по смыслу приведенных норм, право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Вместе с тем оспариваемый пункт 5.4 договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет (до 2085 года), предусматривает право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора.

На основании изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что пункт 5.4 договора является недействительным, как нарушающий прямо установленный пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ запрет на односторонний отказ Администрации от исполнения договора, в связи с чем заявленные прокурором в данной части требования подлежат удовлетворению.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Администрация, как сторона договора, исковые требования не поддерживает, полагает отсутствующим нарушение прав субъектов договора.

Однако, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, но может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда. Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ к условиям договора не отсылает, и не предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.03.2020 по делу N А51-25535/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Е.Н. Шалаганова