Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2020 г. N 21АП-4357/19 по делу N А83-9638/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11 сентября 2020 г. N Ф10-3143/20 настоящее постановление оставлено без изменения

26 мая 2020 г.

Дело N А83-9638/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2020 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Приваловой А.В., судей Градовой О.Г., Яковлева А.С.,

при ведении протоколирования судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хлебинской Е.Г.,

при участии:

от Администрации города Джанкоя Республики Крым - Михайлов А.А., представитель по доверенности от 02.03.2020 N 11, личность подтверждена по паспорту;

от общества с ограниченной ответственностью "ДЮН" - Белашова Л.В., представитель по доверенности от 03.02.2020, личность подтверждена удостоверением; Иванченко С.В., представитель по доверенности от 03.02.2020, личность подтверждена по паспорту;

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Джанкоя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 ноября 2019 года по делу N А83-9638/2019, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДЮН" к Администрации города Джанкоя Республики Крым, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Джанкойского городского совета, Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации Джанкоя Республики Крым, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ДЮН" (далее - заявитель, общество, ООО "ДЮН") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа Администрации города Джанкоя Республики Крым (далее - Администрация), оформленного письмом от 22.05.2019 N 02.3-14/3747/2, в предоставлении преимущественного права общества на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым: 88/100 частей здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Джанкой, ул. Крымская, 37, а также о понуждении совершить действия по отчуждению спорного имущества, предусмотренные частью 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены - Джанкойский городской совет Республики Крым, Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации г. Джанкой Республики Крым (далее - Управление архитектуры).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.11.2019 заявленные требования удовлетворены, оспоренный отказ признан незаконным, в порядке восстановления нарушенных прав общества на Администрацию города Джанкоя Республики Крым возложена обязанность совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение спорного объекта в собственность общества, предусмотренные частью 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного объекта недвижимости принять решение об условиях приватизации спорного объекта недвижимости; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного объекта недвижимости направить в адрес общества проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Взысканы с администрации в пользу общества судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб., возвращена обществу из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000,00 руб.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нормам права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт считает, что решение о возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности в рамках Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган местного самоуправления выражает путем разработки и утверждения плана (программы) приватизации в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N178-ФЗ), определяющей обязательность планирования приватизации муниципального имущества, в порядке, установленном органами местного самоуправления самостоятельно. Решением Джанкойского городского совета от 23.11.2018 N 1007 утвержден План (программа) приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым на 2019 год, в который не включены 88/100 доли спорного здания, приватизировать которые намерено общество. По мнению апеллянта, нормы Закона N 159-ФЗ о преимущественном праве арендатора на приобретение арендуемого имущества не исключают обязательности планирования приватизации муниципального имущества в порядке, установленном Законом N 178-ФЗ, преимущественное право арендатора влияет лишь на способ приватизации муниципального имущества, включенного в план приватизации, а не подменяет добровольное волеизъявление собственника на отчуждение муниципального имущества. Кроме того указывает, что по смыслу Закона N 159-Ф cубъекты малого и среднего предпринимательства, реализующие подакцизные товары, не имеют права на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, а согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) к видам деятельности общества относятся торговля оптовая твердым, жидким и газообразным топливом и подобными продуктами; торговля розничная моторным топливом в специализированных магазинах. Таким образом, заявитель не обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, поскольку реализует подакцизные товары.

Помимо этого указывает, что общество является арендатором 88/100 долей здания, остальная доля которого принадлежит на праве частной собственности иному лицу. Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право участника долевой собственности на здание имеет приоритет над преимущественным правом общества на приобретение арендуемых им долей здания в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в связи с чем в удовлетворении требований обществу надлежит отказать.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, полагая судебное решение законным и обоснованным. Указывает, что реализация субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права выкупа арендуемого им имущества не зависит от того, включено данное имущество в прогнозный план приватизации или нет, законодательством предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в реализации такого права, муниципальные образования не вправе своими правовыми актами устанавливать дополнительные ограничения. В подтверждение своей позиции ссылается на постановление Президиума ВАС РФ от 14.06.2011 N 337/11. Опровергая доводы Администрации в части указания на осуществление обществом реализации подакцизных товаров, что, по ее мнению, исключает возможность реализации преимущественного права приобретения арендуемого обществом имущества, указывает на неправильное применение норм Закона N 159-ФЗ, отмечает, что по состоянию на 10.01.2020 дополнительные виды деятельности по реализации подакцизных товаров исключены из ЕГРЮЛ, осуществление таких видов деятельности обществом никогда не имело места. Относительно довода жалобы о наличии права преимущественной покупки предполагаемого участника долевой собственности указывает, что право долевой собственности на спорный объект отсутствует, спорные помещения являются единой собственностью не разделенной на доли, пользование данным объектом не сопряжено с использованием какого-либо общего имущества совместно с собственником иных помещений в здании.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, судебное решение отменить.

Представители ООО "ДЮН", напротив, возражали против доводов апелляционной жалобы, полагая решение законным и не подлежащим отмене.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.21aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили, апелляционному суду отзывов либо пояснений не представили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие в силу статьи 156, части 2 статьи 200, части 1 статьи 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой 16.11.2016 передало по договору аренды N 48 в арендное пользование обществу на срок до 02.12.2019 88/100 частей здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Джанкой, ул. Крымская, 37, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым.

В данном случае Управление архитектуры при заключении договора аренды действовало как уполномоченный орган, выступая арендодателем муниципального имущества, в силу пункта 2.1.4 Положения об Управлении архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой, утвержденного решением Джанкойского городского совета от 21.11.2014 N 77.

Имущество передано в аренду с целью предоставления гостиничных услуг, иного (пункт 1.2). В соответствии с пунктом 2.2 договора вступление арендатора во владение и пользование имуществом наступает одновременно с подписанием сторонами договора и акта приема-передачи указанного имущества (пункт 2.2 договора). Соответствующий акт приёма передачи-имущества подписан сторонами договора 16.11.2016. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 30.12.2016 за N 90-90/016-90/005/403/2016-1607/1.

Обществом проведен капитальный ремонт арендуемых помещений на общую сумму 31 269 200,00 руб., стоимость которого по дополнительному соглашению сторон договора от 31.08.2018 была зачтена в счет арендной платы, установленной договором аренды, с 01.09.2018.

Согласно представленной справке от 07.02.2020 N 134, выданной обществу Управлением архитектуры (арендодатель), задолженность по договору аренды от 16.11.2016 N 48 отсутствует (л. д. 106, т. 3).

Материалами дела также подтверждается, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства. Из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, который на территории Крыма впервые сформирован 01.08.2016 на основе сведений за предшествующий 2015 календарный год, следует, что ООО "ДЮН" включено в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016 с категорией субъекта предпринимательства - малое предприятие (л. д. 104, т. 3).

До истечения срока действия договора общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением от 04.04.2019 исх. N 155, в котором сообщило о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого имущества на основаниях и в порядке Закона N 159-ФЗ.

В ответ на указанное заявление Администрация письмом N 02.3-14/3747/2 от 22.05.2019 уведомила заявителя о том, что в 2019 году не запланирована приватизация арендуемого обществом имущества, отметив, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого ими муниципального имущества при условии, что уполномоченный орган местного самоуправления принял решение о возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности путем включения этого имущества в план (программу) приватизации муниципального имущества; решением Джанкойского городского совета от 23.11.2018 N 1007 утвержден план (программа) приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой на 2019 год, в который не включено имущество, арендуемое обществом, что не позволяет провести процедуру продажи указанного имущества. Дополнительно Администрация сообщила обществу, что вопрос о включении арендуемого имущества будет рассматриваться при формировании проекта плана (программы) приватизации на 2020 год.

Общество, расценив указанное письмо как решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, полагая такой отказ не соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования и возлагая на Администрацию обязанность совершить действия связанные с реализаций преимущественного права общества на приобретение спорного объекта в собственность, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности оспоренного отказа, поскольку у Администрации не имелось предусмотренных частью 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ оснований для отказа арендатору, соответствующего всем установленным законом условиям, в реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества. Отсутствие в плане приватизации арендуемого обществом имущества к основаниям для отказа Законом N 159-ФЗ не отнесено.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда о незаконности оспоренного отказа и исходит из следующего.

Спорные отношения по делу возникли в связи с выкупом арендуемого муниципального имущества в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, который, как следует из его содержания, направлен на поддержку малого и среднего предпринимательства.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (определения от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О, от 16.02.2012 N 260-О-О) цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Для реализации этой цели субъектам малого и среднего предпринимательства законом предоставлено, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 20.12.2010 N 22-П, введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт "ж"). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (часть 3 статьи 37 Конституции Российской Федерации), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 134) разъяснено, что одним из основных условий для предоставления в собственность арендуемого имущества является наличие у субъекта права аренды выкупаемого имущества, то есть его нахождение во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (статья 3 Закона N 159-ФЗ).

Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 14 пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

Часть 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2018, действовавшей на дату обращения общества с требованием о выкупе) предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору, который относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при одновременном выполнении перечисленных выше условий.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемой ситуации заявитель на день подачи заявления в уполномоченный орган пользовался арендуемым имуществом непрерывно более двух лет, задолженности по арендной плате за это имущество, неустойкам (штрафам, пеням) не имеет, соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", в свою очередь, арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, вывод суда о том, что ООО "ДЮН" соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и имеет преимущественное право на приобретение арендуемого им объекта муниципального имущества верен.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В процессе рассмотрения дела суду апелляционной инстанции представлены доказательства того, что арендуемые нежилые помещения в установленном порядке сформированы в самостоятельный объект недвижимого имущества, в отношении которого по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" был осуществлен государственный кадастровый учет, 06.12.2016 нежилое здание гостиницы площадью 1582,70 кв.м, с кадастровым номером 90:17:011572:324, количество этажей 4, поставлено на кадастровый учет, о чем свидетельствует кадастровый паспорт здания, и 30.12.2016 произведена государственная регистрация права муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, о чем свидетельствует соответствующая выписка из ЕГРН от 22.01.2020.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования общества заявлены в отношении нежилых помещений здания, которые составляют самостоятельный объект и могут быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании положений статей 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Требования заявителя о реализации преимущественного права выкупа обоснованно адресованы Администрации, на которую положениями статьи 9 Закона N 159-ФЗ возложена обязанность по обеспечению реализации данного права в установленном порядке. При этом подразделения администрации и иные органы муниципального образования не наделены правом по распоряжению имуществом муниципального образования согласно его Уставу.

Указанное согласуется с правовой позицией Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении от 11.12.2019 по делу А83-10231/2018.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности реализации обществом права на приобретение имущества в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона N 159-ФЗ, ввиду утверждения решением Джанкойского городского совета от 23.11.2018 N 1007 Плана (программы) приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым на 2019 год, в который не включены 88/100 доли спорного здания, апелляционная коллегия отклоняет, как основанные на ошибочном толковании правовых норм.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.06.2011 N 337/11, уполномоченный муниципальный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по обращению о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 также разъяснено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Доводы Администрации об отсутствии у общества преимущественного права приобретения арендуемого имущества в собственность ввиду реализации им подакцизных товаров не могут быть приняты апелляционным судом, поскольку не имеют документального подтверждения и основаны только на сведениях ЕГРЮЛ, в котором в числе возможных дополнительных видов деятельности общества содержатся виды деятельности по реализации подакцизных товаров.

Между тем, как следует из материалов дела и пояснений общества, по состоянию на 10.01.2020 дополнительные виды деятельности по реализации подакцизных товаров исключены из ЕГРЮЛ, осуществление таких видов деятельности обществом никогда не велось, доказательств обратного суду не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что арендуемая обществом доля в праве общей долевой собственности не может быть предметом выкупа, поскольку нарушает предусмотренное статьей 250 ГК РФ преимущественное право другого участника долевой собственности, отклоняются апелляционным судом в силу следующего.

В целях проверки заявленного довода апелляционным судом были запрошены у Администрации документы, подтверждающие основания возникновения долевой собственности, материалы инвентаризационного дела на домовладение N 37 (гостиница), расположенное по ул. Крымская, 37, в г. Джанкое.

Согласно представленных апелляционному суду выписок из ЕГРН, кадастрового паспорта, документов технической инвентаризации следует, что арендуемый обществом объект - 88/100 долей здания, кадастровый номер 90:17:011572:324, фактически представляет собой нежилые помещения в четырехэтажном здании литера "А", общей площадью 1582,70 кв. м, сформированный в установленном законом порядке в самостоятельный объект недвижимого имущества, в отношении которого был осуществлен государственный кадастровый учет и произведена государственная регистрация права собственности муниципального образования.

Из материалов инвентаризационного дела, представленного апелляционному суду ГУП РК "Крым БТИ", следует, что первоначально собственником здания гостиницы "Таврия" - Представительством Фонда имущества Автономной Республики Крым в г. Джанкое и Джанкойском районе встроенное помещение филиала банка "Джанкой-Грант" в здании гостиницы площадью 178,5 кв.м было продано Акционерному восточно-украинскому биржевому банку "Грант" по договору купли-продажи государственного имущества от 05.03.1998 как самостоятельный объект прав, а не как доля в праве общей долевой собственности. Право собственности банка на встроенное помещение в установленном на тот период порядке было зарегистрировано 18.12.2000.

В настоящее время собственником этих помещений в литере "А" на первом этаже здания, площадью 178,5 кв. м. (кадастровый номер 90:17:010101:126), является банк РНКБ (ПАО), право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН 21.04.2016 как на индивидуально-определенный объект, без какого-либо указания на отношения долевой собственности.

Из материалов инвентаризационного дела также следует, что 24.03.2005 за Джанкойским городским советом на основании решения исполкома от 26.11.2004 N 418 было зарегистрировано право коммунальной собственности на 88/100 долей нежилого здания гостиницы по ул. Крымской, 37 в г. Джанкое, о чем выдано соответствующее свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Однако в указанном решении исполкома Джанкойского городского совета от 26.11.2004 N 418 не указано и из представленных материалов инвентаризационного дела не следует, на основании чего возникла долевая собственность в размере 88/100 долей и кто является дольщиком остальной части.

Представитель Администрации относительно обстоятельств возникновения долевой собственности и размера доли (88/100 долей) на это здание в судебном заседании пояснил, что каких-либо документов по данному вопросу у Администрации не имеется, объект аренды в договоре аренды от 16.11.2016, заключенном с ООО "ДЮН", указан как 88/100 долей, потому что так было указано в свидетельстве о праве собственности от 24.03.2005 украинского периода.

Согласно представленным сторонами выпискам из ЕГРН от 30.12.2016 и от 22.01.2020 право собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым зарегистрировано в ЕГРН 30.12.2016 на здание гостиницы, кадастровый номер 90:17:011572:324, площадью 1582,70 кв.м, по адресу: г. Джанкой, ул. Крымская, д.37, вид зарегистрированного права 88/100 долей в праве общей долевой собственности, как ранее возникшее право исключительно на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 24.03.2005.

При этом исходя из сведений государственного кадастра недвижимости в отношении нежилого здания гостиницы с кадастровым номером 90:17:011572:324 (литера А, а) общей площадью 1582,70 кв. м. осуществлен государственный кадастровый учет как самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности за иными участниками долевой собственности на это здание в ЕГРН отсутствуют.

Как пояснили стороны в судебном заседании, общих помещений в спорном здании гостиницы, которые находились бы в общем пользовании не имеется. Помещения, принадлежащие банку РНКБ, имеют самостоятельный вход, расположены на первом этаже здания, смежных помещений с гостиницей не имеют, что также усматривается из поэтажного плана строений домовладения, содержащегося в материалах инвентаризационного дела.

Из материалов дела также следует, что встроенные помещения банка являются самостоятельным объектом права, принадлежат на праве собственности Банку РНКБ (ПАО), индивидуальная собственность которого на эти помещения Администрацией признается и не оспаривается.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать также, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Вместе с тем, доказательств наличия у арендуемых обществом помещений признаков общего имущества или использования здания гостинцы в качестве общего имущества в материалах дела не имеется, Администрацией таких доказательств апелляционному суду не представлено.

Указание в решении исполкома Джанкойского городского совета от 26.11.2004 N 418 о регистрации 88/100 долей здания гостиницы литер "А", расположенной по адресу: г. Джанкой, ул. Крымская, д.37, на основании которого от 24.03.2005 было выдано свидетельство о праве собственности, а затем в порядке переоформления право собственности зарегистрировано за муниципальным образованием, само по себе не означает возникновение общей долевой собственности на здание в целом по предусмотренным законом основаниям.

Договор купли-продажи государственного имущества от 05.03.1998 при отчуждении банку встроенного помещения на первом этаже четырехэтажного здания гостиницы площадью 178,5 кв.м также не содержал условий соглашения об установлении общей долевой собственности на здание гостиницы.

Таким образом, отношения долевой собственности не возникли и фактически отсутствуют. По договору аренды от 16.11.2016 обществу фактически было передано на условиях аренды индивидуально-определенное имущество, само по себе указание в предмете договора аренды на долю (88/100) в отсутствие установленного законом основания ее возникновения не свидетельствует о том, что имеют место отношения долевой собственности.

Доказательства, которые бы объективно опровергали указанные обстоятельства, Администрацией не представлены.

При таких установленных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, суд правомерно удовлетворил требования заявителя и возложил на Администрацию обязанность устранить допущенное нарушение прав путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о преимущественном праве на приобретение заявителем доли в здании. Такие выводы суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела и входят в противоречие с нормой статьи 250 ГК РФ, исходя из положений которой арендатором части имущества в праве общей долевой собственности не может быть единолично реализовано преимущественное право на выкуп арендуемой части указанного помещения в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 этого Закона N 159-ФЗ.

Разрешая настоящий спор, суд не выяснил правовой статус арендуемого имущества, в связи с чем ошибочно указал в резолютивной части судебного акта о праве выкупа общества на 88/100 частей арендуемого здания в праве общей долевой собственности. С учетом изложенного решение суда в указанной части подлежит изменению. В остальной части судебный акт подлежит оставлению без изменений, апелляционная жалоба Администрации - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 ноября 2019 года по делу N А83-9638/2019 изменить в части удовлетворения требований.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации города Джанкоя Республики Крым, оформленный уведомлением от 22.05.2019 N 02.3-14/3747/2, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ДЮН" преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым: здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м, кадастровый номер 90:17:011572:324, расположенного по адресу: Республика Крым, город Джанкой, улица Крымская, 37.

Обязать Администрацию города Джанкоя Республики Крым совершить в отношении арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "ДЮН" объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым (здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м, кадастровый номер 90:17:011572:324, расположенного по адресу: Республика Крым, город Джанкой, улица Крымская, 37) действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение указанного спорного объекта в собственность, в порядке, предусмотренном статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного объекта недвижимости принять решение об условиях приватизации спорного объекта недвижимости; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного объекта недвижимости направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "ДЮН" проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

В части распределения судебных расходов решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 ноября 2019 года по делу N А83-9638/2019 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Привалова

Судьи

О.Г. Градова